我们因强劲租赁需求买下这套2,800平方英尺公寓——但一项重大变化将至。现在该卖吗？

Hi Stacked,

我在 Sky@Eleven 拥有一套四卧单位，至今将近一年。这套接近2,800平方英尺的大户型，面积正是当初吸引我们的关键。

像这样的大四房是我和太太之间的折中：她看重公寓较低的维护负担，而我在有地住宅长大，更向往宽敞的起居空间。

我们一直打算自住，但眼下为照顾父母，暂与他们同住。我们决定尽早买下 Sky@Eleven 的这套单位，认为该公寓的价格只会继续走高。

期间我们把房子出租，毛租金回报约2.55%。虽然这意味着每月仍需自掏腰包补贴房贷，但由于附近有 CHIJ Primary 和 SJI International，我们对租赁需求的稳定性更有信心。

不过，随着 SJI International 将于2030年搬迁，我们担心届时会削弱本区的租赁需求、放缓租金增速，也让未来转售更困难。我们认为，这所学校一直是外籍家庭选择在该区域租房的主要原因。

我们该继续存钱承担每月房贷，耐心熬过这段时期；还是现在出售，再去别处找一套租金回报更强的大户型？此时出售意味着还要承担印花税等各类成本，确实是下下策。

谢谢。

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你好，感谢来信！

总体而言，你对 SJI International 搬迁及其可能对该片区租赁需求造成负面影响的担忧并非多虑。到2030年，SJI International 搬离 Thomson Road 校区后，一些在附近租房的外籍家庭很可能会随校搬往 Hougang 新校区。

这意味着，原本会选择该区公寓（如 Sky@Eleven）的重要租客群体将大幅流失。

但这部分租客占比到底有多大？在我们看来，你的决策关键就在于此。

 如果学校真的是 Sky@Eleven 出租单位保值、且常能迅速出租的主要原因，那么失去这部分租客，像你这样的房东将面临不小的问题。

然而，若还有其他因素支撑着该片区的租赁需求，那么像 Sky@Eleven 这样的公寓仍有望维持相对稳健的租金与转售成交量。学校搬迁带来的，可能只是对整体需求的轻微削弱。

接下来，我们来看看未来几年可能出现的不同情形。

就读 SJI International 的家庭，只是支撑 Sky@Eleven 需求的其中一环

先说靠近该校究竟为本区的租赁客源带来了什么。

很显然，毗邻 SJI International 会吸引把子女送读该校的国际/外籍家庭；这些年，也确实有一部分因此选择了 Sky@Eleven 的单位。

这确实是实打实的需求来源，也是对2030年搬迁最为敏感的群体。

但该公寓所在区域，还有更为稳固、以本地家庭为主的客群，短期内不太会改变。知名的 CHIJ Primary (Toa Payoh) 距项目不超过1km；此外，2km 范围内还有三所热门小学：St Joseph's Institution Junior、Pei Chun Public School 和 Singapore Chinese Girls' Primary School。

对新加坡自住买家而言，落在优质小学1km入学半径内，是极具吸引力的买房理由；而 SJI International 的迁校并不会改变该区域的这一基本面。

我们认为，相较“学区客源”，Sky@Eleven 自身的产品力更难被替代：项目为永久地契，地块体量大，户型以宽敞的三至五卧为主。

你这套接近2,800平方英尺的单位，正是近年来开发商已少见的格局。为控制总价，新盘的户型普遍缩小；因此，位于第11区、永久地契、且适合家庭居住的大户型如今愈发稀缺。

此类产品更受自住客而非投资者青睐；而在市场承压时，自住业主承受的财务压力往往不如房东来得那么直接。

当然，这并不意味着学校搬迁不会带来任何代价。但房子本身的价值点基本未变：位处成熟学区的大面积永久地契住宅，景观开阔，更高密度的新盘难以匹敌。SJI International 只是支撑本区楼盘吸引力的诸多因素之一。

Sky@Eleven 的转售价历来具韧性，有望抵御未来迁校带来的影响

若 Sky@Eleven 的卖点真主要仰赖周边学校带来的租赁需求，其成交价理应更为波动；但数据并未体现出这种特征。

以下是自开盘以来的价格表现，并与两项基准对照：第11区的其他永久地契/999年公寓，以及全岛永久地契/999年公寓。（就本文分析而言，999年地契与永久地契的表现基本一致。）

自推出以来的平均 $PSF（包含所有交易类型）

年份	Sky@Eleven	D11 999y/FH 非有地私宅	全岛 999y/FH 非有地私宅	D11 99y 非有地私宅	全岛 99y 非有地私宅
2007	$1,063	$1,095	$1,130	$1,239	$885
2008	$1,108	$1,254	$1,056	$1,143	$765
2009	$1,126	$1,271	$1,066	$1,007	$788
2010	$1,402	$1,531	$1,304	$1,252	$977
2011	$1,569	$1,613	$1,388	$1,468	$985
2012	$1,671	$1,696	$1,393	$1,453	$1,040
2013	$1,712	$1,812	$1,553	$1,520	$1,164
2014	$1,676	$1,630	$1,505	$1,417	$1,196
2015	$1,590	$1,533	$1,438	$1,394	$1,104
2016	$1,535	$1,587	$1,470	$1,366	$1,166
2017	$1,489	$1,783	$1,501	$1,317	$1,230
2018	$1,662	$1,710	$1,617	$1,517	$1,359
2019	$1,663	$1,884	$1,798	$1,335	$1,474
2020	$1,671	$1,895	$1,689	$1,447	$1,453
2021	$1,791	$1,913	$1,812	$1,463	$1,517
2022	$2,065	$2,234	$1,995	$1,678	$1,595
2023	$2,116	$2,598	$2,111	$1,770	$1,783
2024	$2,190	$2,276	$2,004	$1,799	$1,854
2025	$2,281	$2,238	$2,104	$1,809	$2,092
Annualised	4.33%	4.05%	3.51%	2.12%	4.89%

据 Stacked 汇编的数据，自2007年以来，Sky@Eleven 的成交价年化增幅约为4.33%。

这一表现略高于第11区永久地契公寓同期4.05%的年均涨幅，也高于全岛永久地契公寓3.51%的年均涨幅。

在2013年 降温措施推出后，转售价曾从$1,712 psf 回落至2017年的 $1,489 psf；但至2025年已回升至 $2,281 psf，创下迄今新高。

回看数据，最令我们关注的是：尽管单位面积宽大、平均转售价也偏高，项目仍录得相对强劲的价格增长。按理说，这类特征通常会导致潜在买家群体更小，市场波动时承压更大。

鉴于你若出售将进入二手市场，我们也应单看二手/转售的历史表现。下表为过去十年、在相同基准下的对比。

平均 $PSF（仅含转售与转手交易）

年份	Sky@Eleven	D11 999y/FH 非有地私宅	全岛 999y/FH 非有地私宅	D11 99y 非有地私宅	全岛 99y 非有地私宅
2015	$1,590	$1,493	$1,366	$1,394	$1,051
2016	$1,535	$1,484	$1,393	$1,366	$1,140
2017	$1,489	$1,745	$1,461	$1,317	$1,123
2018	$1,662	$1,706	$1,524	$1,517	$1,164
2019	$1,663	$1,612	$1,572	$1,335	$1,189
2020	$1,671	$1,631	$1,488	$1,447	$1,159
2021	$1,791	$1,752	$1,586	$1,463	$1,227
2022	$2,065	$1,814	$1,709	$1,678	$1,370
2023	$2,116	$1,974	$1,799	$1,770	$1,516
2024	$2,190	$2,030	$1,856	$1,799	$1,616
2025	$2,281	$2,107	$1,940	$1,809	$1,683
Annualised	3.67%	3.51%	3.57%	2.64%	4.82%

仅从这些二手数据看，Sky@Eleven 的平均转售价年均增长约3.67%，略高于第11区永久地契公寓3.51%的年增幅，也大致与全岛永久地契市场的3.57%相当。

尽管平均涨幅差距不大，但这印证了我们的观点：即便定价相对不低，Sky@Eleven 整体表现仍能跟上更广泛的永久地契市场。

近期 URA caveats 也支持这一点。与你类似的2,500–3,200平方英尺大户型，中位数价格已从2021年的 $1,799 psf 上升至2026年上半年的 $2,415 psf。

有一类走势更快：全岛 99年公寓，年化约4.82%。但其涨幅多来自较新的大众盘——以更低的入场价推出，随后在较低基数上迅速上行。因此，若你的目标唯有资本增值，这类项目或许更合适；只是相应的取舍我们会在下文提到。

不过，历史价格固然可作参考，市场也确实尚未充分消化 SJI International 未来迁出的影响。但若项目真高度依赖某一所学校的租赁客源，它先前经历多轮冲击时，表现也难以如此稳健。

更可能的是，买家为其永久地契、户型尺度、地段与此类产品在本区的稀缺性买单。

租客真正看重什么，以及国际学校影响的边际效应

你也担心，在这所国际学校搬迁前的几年里，租金回报会下滑。总体而言，像你这样的大面积永久地契单位，租金回报率本就相对较低。

以我们的经验，这类房源购买成本高，而租金难以相应走高以匹配购入价与回报，因此你当前约2.55%的毛回报会显得偏薄。

第11区的数据亦反映了这一点：小户型回报率更高，越大的单位回报往往越低。

第11区各户型平均毛租金回报率

年份	1卧	2卧	3卧	4卧
2015	3.42%	2.92%	3.07%	3.04%
2016	3.15%	2.95%	2.97%	2.89%
2017	2.71%	2.82%	2.73%	2.87%
2018	2.62%	2.45%	2.48%	2.77%
2019	2.88%	2.69%	2.49%	2.67%
2020	2.78%	2.59%	2.46%	2.50%
2021	2.88%	2.49%	2.33%	2.50%
2022	3.13%	2.80%	2.67%	2.69%
2023	4.09%	3.03%	2.95%	2.96%
2024	3.40%	2.80%	2.63%	2.72%
2025	3.20%	2.78%	2.61%	2.67%

我们整理的这组数据表明，2025年该区一卧平均租金回报约为3.20%，而四卧约为2.67%。

这意味着，你约2.55%的回报正落在四卧的区间内。由于永久地契通常带有价格溢价，而租金难以完全对应，因此会略低一些。我们判断，你的回报看起来偏低，主要原因在于户型大且为永久地契，并非租客需求疲弱。

此外，地契性质是买家会在意的，但租客在筛选房源时并不会将其作为考量因素。

租客并不在乎你的单位是永久地契还是99年地契，因为他们并不购买地契。对他们而言，付费的是地段、通勤与周边学校/配套、共用设施，以及房型是否契合家庭需求。

这些因素在2030年之后大体仍将成立。

SJI International 主要影响的是特定群体——希望靠近该校的国际家庭。搬迁会削减这部分潜在租客，但并不改变单位的中心地段、面积，以及其他吸引更广泛群体的学校与配套。

现在出售，可能要付出“两次成本”

我们认为，要出手需跨过相当高的门槛。你持有仅约一年，仍处于 Seller's Stamp Duty (SSD) 适用期内；SSD 自购买之日起计算，你现在出售除需支付中介佣金外，还需缴纳 SSD。

随后你大概率还会再购入一套，并计划日后自住。以可比的 $5.9 million 置换房为例，仅 Buyer's Stamp Duty (BSD) 就约 $293,600，尚未计入装修与搬迁等费用。若仅为“用一种不确定性换另一种不确定性”而支付这笔成本，代价不小。

而且成本也未必更低。每个项目的租赁需求都由多种因素共同驱动：学校、MRT 可达性、周边工作机会与生活方式等。出售确实可去除 Sky@Eleven 对 SJI International 的“敞口”，但也会把下一处房子的固有需求风险一并“接手”。

正如数据所示，若追求更高的资本增值，你多半需要转向较新的大众盘——这类细分市场因入场价更低，基数相对较低，上涨更快。

但这也意味着要作出其他让步：更小的面积、或许更偏的地段，且通常是99年地契而非你现有的永久地契。既然打算日后自住，持有期也可能远超最初设想；在这样的周期里，租赁地契物业还需考虑地契年限递减的负面影响。

那么，你该怎么做？

从现有证据看，这所国际学校的迁校消息并未改变项目的底层逻辑。你买下的是一套位于成熟学区的大面积永久地契住宅，格局受买家欢迎，在新盘中已相当稀缺。

更重要的是，你购买它是为了日后自住，而非纯粹的投资工具。国际学校的搬迁固然会带走一部分租赁需求，但诸如永久地契、单位面积、临近其他学校，以及产品稀缺性等要素仍在。

价格走势与并不庞大的成交量都指向同一结论：买家为整体价值买单，而非只为某一所学校带来的租赁需求。

若你今天才开始考虑是否购入 Sky@Eleven，学校将搬迁这一因素或许会令你转向别处。但你已经以更早的价格拥有了一套难以替代的房子。要放弃它，至少应看到租金或转售价出现实际回落，而非仅依据一则市场还有多年消化期的公告。

临近2030年时，我们建议重点关注两点：你的单位实际能租到的租金，以及相对可比永久地契公寓的转售价。若任一项开始走弱，再行评估。在此之前，出售就意味着现在付 SSD，日后再付 BSD，只是把一种风险换成另一种风险。在我们看来，这很可能是一种“用高成本回到原点”的做法。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文