“惊喜” 2024年8月房地产降温措施：新的贷款限制与津贴将如何影响HDB购房者

在国庆群众大会演讲之后，MND 很快就拿出了具体数字。我们在上一篇探讨超估价现金（COV）在当下是否仍具意义的文章中提到，HDB 转售价格高企某种程度上也是“观感问题”——必须尽快有所作为。

因此，如果你近期要买组屋，最好了解以下从今天（8月20日）起生效的变化。本次举措意在给 HDB 转售市场降温，同时提高购屋津贴以应对上涨的成本。但这会如何影响作为买家的你？是否真的有助于给市场降温？以下是你需要了解的要点：

HDB贷款进一步收紧

在此之前，HDB 贷款的 Loan To Value（LTV）比率为 80%。现在已下调至 75%。 

LTV 指的是贷款可覆盖的最高比例，以组屋的价格或估值*（取较低者）计算。例如，一套标价 $500,000 的组屋，最高贷款额现在为 $375,000。其余部分可用现金和/或 CPF 的任意组合支付。 

对于私人银行贷款，LTV 早已是 75%，因此银行贷款不受影响。 

*对于 BTO 组屋，估值与售价始终相同。只有在转售组屋中，成交价才可能高于或低于实际估值。 

贷款收紧可能带来哪些后果？

上一次基于 LTV 比率出台降温措施时，市场表现如下：

本质上，并未达到预期效果。或许价格反而涨得更快？但这很难下定论。因此，这次对大多数购买 BTO 组屋的人来说，答案是——几乎无感。事实上，多数新加坡人本就会支付高于最低要求的首付款。比如：

以一套 4 房式 BTO 组屋为例，标价 $300,000（未计入津贴前的常见水平）。在 LTV 为 75% 下，最低首付款为 $75,000。多数 25 至 30 岁的新加坡人，其 CPF 账户里已累积约 $40,000 至接近 $60,000。

（关于上述 CPF 数字的推导，可见详情这里）。 

因此，若夫妻双方的 CPF 储蓄合并，年轻夫妇大概率有 $80,000 至 $120,000。即便假设他们选择在 CPF 中保留 $20,000，你也会发现其可用于首付的金额已高于 25% 的最低要求。还要注意，上述 $75,000 的最低额并未计入任何津贴，否则所需首付还会更低。 

因此，对许多购买 BTO 的年轻夫妇而言，几乎感觉不到变化。但对价格更高的转售组屋，这一收紧会有影响。

转售组屋的价格显著高于 BTO。以义顺部分地段的 4 房式转售组屋为例，价格可高达 $700,000（对应的最低首付款为 $175,000）。由此可见，贷款收紧会促使买家更愿意忍受更长等待期而选择 BTO，或至少在出价时不再那样慷慨。

但能否遏制百万组屋？我们并不这么认为。 

购买“百万组屋”的大多并非年轻的首次购房者。这个群体往往年龄更大、收入更高或已累积更多财富。这些买家通常不会使用 HDB 贷款，或根本不符合资格，区区将 LTV 下调 5 个百分点并不会令他们退缩。若使用私人银行贷款，LTV 早已是 75%。

此外，许多“百万组屋”的成交来自年长的新加坡人，他们卖掉私宅以“缩尺”居住。公寓（有时甚至是有地住宅）的售房款已足以支付换置组屋的费用，因此他们甚至不太在意融资选项。 

基于上述原因，我们认为此次措施对 HDB 转售市场的高端段位影响甚微（如果有的话）。不过，很可能这次本就不是针对他们：“百万组屋”仍是少数特例，HDB 更可能把重点放在让 $600,000 至 $700,000 的组屋价格降下来。 

截至 2024 年，这一区间内的许多转售组屋确实不应如此昂贵；不少只是位于相当一般地段的 4 房式。正是这些住房需要更可负担，尤其是对新加坡中产家庭而言。

如果你想直观看看，不同 LTV 水平下所需的现金/CPF 如下（最后一列为本次政策导致的差额）：

组屋价格	LTV 90% 时	LTV 85% 时	LTV 80% 时	LTV 75% 时	前/后差额
$300,000	$30,000	$45,000	$60,000	$75,000	$15,000
$350,000	$35,000	$52,500	$70,000	$87,500	$17,500
$400,000	$40,000	$60,000	$80,000	$100,000	$20,000
$450,000	$45,000	$67,500	$90,000	$112,500	$22,500
$500,000	$50,000	$75,000	$100,000	$125,000	$25,000
$550,000	$55,000	$82,500	$110,000	$137,500	$27,500
$600,000	$60,000	$90,000	$120,000	$150,000	$30,000
$650,000	$65,000	$97,500	$130,000	$162,500	$32,500
$700,000	$70,000	$105,000	$140,000	$175,000	$35,000
$750,000	$75,000	$112,500	$150,000	$187,500	$37,500
$800,000	$80,000	$120,000	$160,000	$200,000	$40,000
$850,000	$85,000	$127,500	$170,000	$212,500	$42,500
$900,000	$90,000	$135,000	$180,000	$225,000	$45,000
$950,000	$95,000	$142,500	$190,000	$237,500	$47,500
$1,000,000	$100,000	$150,000	$200,000	$250,000	$50,000
$1,050,000	$105,000	$157,500	$210,000	$262,500	$52,500
$1,100,000	$110,000	$165,000	$220,000	$275,000	$55,000
$1,150,000	$115,000	$172,500	$230,000	$287,500	$57,500
$1,200,000	$120,000	$180,000	$240,000	$300,000	$60,000
$1,250,000	$125,000	$187,500	$250,000	$312,500	$62,500
$1,300,000	$130,000	$195,000	$260,000	$325,000	$65,000
$1,350,000	$135,000	$202,500	$270,000	$337,500	$67,500
$1,400,000	$140,000	$210,000	$280,000	$350,000	$70,000
$1,450,000	$145,000	$217,500	$290,000	$362,500	$72,500
$1,500,000	$150,000	$225,000	$300,000	$375,000	$75,000

同时将提高购屋津贴，惠及中低收入新加坡人

此前 Enhanced Housing Grant（EHG，增强版购屋津贴）最高为 $80,000，如今上限定为 $120,000。单身申请者因仅一名受益人，获配一半额度；相应地，上限由原来的 $40,000 提高至 $60,000。

这与 CPF Housing Grant 不同，后者维持不变。

（另注意，Proximity Housing Grant 不受新规影响；家庭仍为 $30,000/$20,000，单身为 $15,000/$10,000。）

津贴金额以家庭收入为依据（与组屋类型及地点无关）。可至HDB 官网查看你可获资格与金额。

需注意，EHG 采取分级设计——收入越低，补贴越高。以下为按最新政策调整后的差异概览：

月入高于 $8,000 的申请者将不受惠于此次新规。收入越低，受益越大。

除帮助中低收入家庭抵消贷款收紧的影响外，此举也确保较低收入的新加坡人能以更低成本置业。房贷或首付款开支减少，就能把更多资源用于其他方面；在后疫情时期通胀波及所有人的当下（这并非新加坡独有的问题），这一点尤为重要。 

以下以一户首次购屋、家庭月入 $2,000、拟购买 3 房式为例：

项目	金额
最高贷款额	$126,526
增强版购屋津贴（EHG）	$75,000
CPF Housing Grant	$80,000
合计	$281,526

调整后如下：

项目	金额
最高贷款额	$126,526
增强版购屋津贴（EHG）	$110,000
CPF Housing Grant	$80,000
合计	$316,526

在此情形下，该家庭可额外获得 $35,000 的资助，使此前难以企及的低 $300k 区间的组屋变得可负担。

这也可能带来连锁反应：受额外津贴推动，低价位组屋的价格（及需求）或将相应上扬。

归根结底，这些举措对低收入群体的影响最大（这或许正是主要目的），同时也会令处于低至中等收入段的买家面临更多难处。至于 HDB 市场的高端段位——接下来几个月，关于“百万 HDB”的新闻标题恐怕还会更多。

欲获取最新变化，请关注Stacked；我们将持续更新价格动向与一线观察。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文