大多数新加坡人对 Outram Road 的 Tan Boon Liat Building 并不陌生，这里是选购精品与古董家具、家居用品以及汲取室内设计灵感的热门去处。该栋 15 层建筑落成于 1976 年，较同年代的地标——如位于 Penang Road、于 2016 年拆除的家具商场 Park Mall——更经得起时间考验。

不过，这座标志性的工业物业已名存实亡——它已以 $950 million 售予中国开发商 Kingsford Group。这是今年迄今规模最大的集体出售交易。

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低于保留价成交

Tan Boon Liat Building 的业主于 2025 年 2 月首次发起集体出售，以 $1.15 billion 的保留价挂牌出售这座永久地契建筑，但招标最终流标。

今年再度发起第二次尝试，并获得持有该物业逾 80% 分层份额价值的业主支持。新的集体出售招标于 2 月启动，保留价下调至 $1 billion。

尽管 Kingsford 的 $950 million 出价低于最新修订后的保留价，但金额依然可观，亦是今年迄今最昂贵的 en-bloc 交易。本次集体出售由 Cushman & Wakefield（C&W）经手，Terra Law LLc 担任法律顾问。

Tan Boon Liat Building 坐落于 Outram Road 与 Zion Road 的交汇处，是一块罕见的永久地契地段，紧邻 Thomson-East Coast Line 的 Havelock MRT station。尽管地段目前划为 ‘Business 1’，政府已建议提交规划申请，将其改划为 ‘Residential with Commercial on the 1st Storey’。

配合改划，地段的总容积率（GPR）将由现有的 3.1 提高至 4.9。这将大幅提升地块的重建潜力，使新的综合用途开发项目可获批的总楼面面积增加 50%。

Tan Boon Liat Building Map
Kingsford 很可能会向 URA 申请，将该‘Business 1’地段改为‘Residential with Commercial’地段。（地图：URA）

若 Kingsford 依循这一指引，项目有望重建为综合用途开发：由最高 48 层的两座高层住宅塔楼组成，并配套 16,140 平方英尺的商业部分。

C&W 资本市场资深董事 Christina Sim 表示，URA 希望在这一带引入更多住宅项目，而提出的改划建议，系基于长达 8 个月的研究结果。

Sim 说：“通过把一栋老旧的工业大楼转化为极具吸引力的住宅机会，我们为相关利益方释放了可观的价值，最终实现了地块价值的显著提升。”她补充指出，永久地契属性，叠加因‘Business 1’分区而无需承担任何 ABSD，亦是一个“改变游戏规则的关键因素”。

新加坡河昔日商贸云集地带的幸存地标

Tan Boon Liat Building 是新加坡河这一段的标志性建筑。一旦拆除，想必在此居住多年的不少居民，都会怀念它镶嵌在天际线上的身影。

该地段早年属于临河作业的码头岸线，曾建有 Peranakan（峇峇娘惹）企业家 Tan Boo Liat 的仓库（godowns）。他在河边经营其进出口公司 Tan Boon Liat & Co.

也正因如此，在周边被大批住宅重建项目与滨水酒店包围的背景下，这里成了最后遗存的工业物业。Tan Boo Liat 当年的原始仓库于 1961 年一场大火中被毁，地段其后于 1976 年重建为 15 层的 Tan Boon Liat Building。

彼时，新加坡河这一带已逐步由酒店、商业与住宅项目接棒更新。这种“工业楼与璀璨酒店比肩而立”的反差，反而赋予了 Tan Boon Liat Building 独特的身份——在高度绅士化的区域里，它是少数仍坚守的工业地标之一。

曾卷入一宗著名官司，影响了日后工厂用途的界定

大楼落成后不久，Tan Boon Liat Building 便卷入新加坡《规划法》下的首宗诉讼，引发争议：其分层单位是否可作为办公与零售用途，而不局限于工厂使用。

最终业主在诉讼中胜诉，为日后租户及自用业主突破原有的工业用途铺路。这宗案例或也间接促成了如今诸如 Kapo Factory 等场所的出现。

在 1980 年代的科技热潮中，大楼曾引入计算机教育中心；其后逐步演变为今日所见的古董与精品家具店、生活方式商铺以及室内设计公司聚落。这是一种随消费偏好更迭而自然发生的转型。

近年，这里也衍生出更为热闹的生活方式业态。例如，咖啡馆 Cloudfields 开业，并与多位曾获米其林星级的主厨合作。巧合的是，这一切发生在集体出售消息传出前数周。

Kingsford 可能会如何重建这个地段？

新项目很可能与 Havelock MRT station 实现无缝衔接，住户家门口便是 Robertson Quay 等生活方式区域；TEL 亦可便捷抵达 CBD 及本岛其他地带。

在这一带，同时具备地铁直连、靠近 CBD，且毗邻市中心核心区知名生活方式地带的可重建地块，可谓屈指可数。

这些强劲的区位与产品属性，加上近年的土地成交表现，或许增强了 Kingsford 收购 Tan Boon Liat Building 的信心。

过去约两年里，周边多幅政府售地（GLS）地块相继招标与开发，包括 Zyon Grand、Promenade Peak、River Green，最新的则是 River Modern。最后一幅 River Valley Green（Parcel C）GLS 地块亦已于近期授出。

Featured image GLS River Valley Green
Sunway MCL 与 CSC Land 于上月为 River Valley Green（Parcel C）GLS 地块开出最高标价 $750.6 million ($1,730 psf per plot ratio)。

我们此前也报道过这些项目在开盘时的强劲去化：River Green 开盘售出约 88% 的单位，River Modern 则在开盘周末突破 90%。Zyon Grand 的去化约 86%，Promenade Peak 亦售出约 2/3 的单位。

Tan Boon Liat Building 不仅与这些新盘相距不远，更拥有永久地契的稀缺属性。该区域近期面市的四个新盘皆为 99 年地契；目前来看，Robertson Opus 是这一带唯一新的 999 年地契项目。

话虽如此，基于 $950 million 的地价与区位判断，我预计由 Tan Boon Liat Building 重建而来的新盘，并不会主打“相对更亲民”的定价路线。

该地段更大可能被定位为豪宅，或至少是住宅市场中的高端产品。对于想在 CBD 附近购置新盘、又不偏好近期新项目常见的 99 年地契的买家而言，这将是值得重点关注的地块。

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