SERS：新加坡$94,000的住房彩票，还是一笔糟糕的押注？

现在是 1995 年 8 月，你在早上 7 点醒来，因为你那间日渐破败的组屋里剥落的油漆和蟑螂“邻里”，让你身上起了一大片像足球场那么大的痒斑。 

你的楼或许地段绝佳，但破旧得像那些Call of Duty地图里的废墟。不过这回醒来总算有个好消息：就在那个年头，政府宣布了 Selective Enbloc Redevelopment Scheme（SERS），迅速成为仅次于 Toto 和 4D 的新加坡全民“押注”最爱。 

SERS 的构想是要复兴老化社区。如果你的 HDB 属于那四至五个百分点的合资格单位之一，那么你的满意与沉默将由以下“礼包”买单：（1）以补贴价获得一套带有全新 99 年租约的置换单位；（2）按市价获得补偿；（3）新置换房的优先配售；以及（4）财政援助，例如某些费用的减免或补贴。 

TL; DR：HDB 刚从天而降，给你开了一张巨额支票，为你那块正在崩塌的混凝土“板房”付出近乎慷慨得离谱的金额。

有些人会趁机升级，凭借优先配售挑一套更大的房子，选房时像女王自家的博美犬一般被捧在芸芸众生之上。 

至于能“香”到什么程度，不妨看看宏茂桥的 Pine Ville 的 SERS 案例——据说是由一只爱吃炒饭的猫来讲述的（作者无名，简介就是这么写的）。 

这只“据称”的猫在 2023 年 10 月的 SERS 配售中拿到单位时，为一套 4 房式（约 1,001 平方英尺，位于第 20 层）支付了 $538,000。到 2025 年，在一次销售余屋（SBF）中，同类型单位的定价为 $632,000。也就是说，约 18 个月里账面多了 $94,000，年化回报率大约 11%。 

即便不计租期重置带来的好处，你也能看到，等到 Minimum Occupancy Period (MOP) 结束时，转售价格足以让部分人迈入公寓门槛。 

话虽如此，SERS 并非尽是美好

首先别忘了，Pine Ville 的博主“猫”为拿下那套崭新单位，还是得另外掏出 $157,000。物有所值当然不假，也仍可说是“中头奖”，但前期的现金压力确实存在。 

在一次宏茂桥的 SERS 配售中也出现了类似问题，一对夫妇表示他们的单位获赔 $450,000，但置换房要 $565,000。对年轻且财务稳健者来说这不算难题，但对收入有限的年长者，或本就经济拮据的家庭而言，这份“彩票中奖”感觉堪比“把脚趾甲在砖头上生生掀掉”。 

顺带一提：你以 $538,000 拿到一套很香的单位，而你的孩子却得为同款单位付 $632,000。 

房价上涨的确令人欣慰。但当公共住房涨得这么快时，感觉就像我好不容易爬上去，却把梯子踢翻了，然后对下一代喊道：“孩子们，在 Tengah 祝你们好运！记得多买驱蚊剂！” 

正如 Pine Ville 的那只猫所说：“归根到底，这就像 TOTO。LOL。” 但这也意味着，总要在某处、由某些“失利票”来为“中奖票”埋单。 

写到这里时，一位读者也分享了他们对 SERS 的看法——他/她本身是多年前 SERS 的“彩票赢家”：

“如果这事发生时你已上了年纪，你其实是在为几十年的租期掏钱，而这些年限你根本用不到。又或者你原本住着已还清贷款的老房子，恭喜你，现在得重新面对借贷问题。

而且这并没有真正体现‘社区一起搬迁’的感觉。它号称要重振社区，但你到底在哪儿能看到？大家谈的都只是升级。别低估这对年长者或有特殊需要人群造成的冲击。”

与此同时，其他房产新闻……

• 我以为那些没人愿意卖的公寓一定是最好的。数据狠狠打了我的脸。 
• 一套 Clementi 的 4 房式以 $1.28 million 成交。这是否意味着 Clementi 的居民都可以下订 BMW 了？并不，并非所有单位都如此。 
• 一处新推盘，位于 River Valley 的公寓，起步价仅 $1.2 million。详情在此。
• Reflections at Keppel Bay 是最具标志性的公寓之一，也可能是最惊艳的之一；不过表现嘛……一般。 

每周销售汇总（07 July - 13 July）

最贵的新盘成交前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	$PSF	产权年限
WATTEN HOUSE	$8,007,000	2368	$3,381	FH
ONE MARINA GARDENS	$5,160,002	1647	$3,133	99 年 (2023)
PINETREE HILL	$4,596,000	1733	$2,652	99 年 (2022)
LYNDENWOODS	$4,131,000	1647	$2,508	99 年
ELTA	$3,954,000	1776	$2,226	99 年 (2024)

最便宜的新盘成交前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	$PSF	产权年限
HILL HOUSE	$1,298,000	431	$3,015	999 年 (1841)
LYNDENWOODS	$1,398,000	635	$2,201	99 年
CLAYDENCE	$1,473,600	614	$2,402	FH
BLOOMSBURY RESIDENCES	$1,628,000	678	$2,401	99 年 (2024)
THE HILL @ONE-NORTH	$1,819,020	732	$2,485	99 年 (2022)

最贵的二手成交前 5

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	$PSF	产权年限
CYAN	$5,680,000	2077	$2,734	FH
LINCOLN SUITES	$5,560,000	3143	$1,769	FH
BELLE VUE RESIDENCES	$4,880,000	2443	$1,997	FH
KING'S MANSION	$4,690,000	2734	$1,715	FH
GLENTREES	$4,450,000	2863	$1,554	999 年 (1885)

最便宜的二手成交前 5

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	$PSF	产权年限
THE HILLFORD	$585,000	398	$1,469	60 年 (2013)
SILVERSCAPE	$650,000	409	$1,589	FH
SUITES @ KOVAN	$680,000	366	$1,858	FH
EUHABITAT	$725,000	517	$1,403	99 年 (2010)
EIGHT RIVERSUITES	$866,800	441	$1,964	99 年 (2011)

最大赢家前 5

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	$PSF	回报	持有期
OCEAN PARK	$4,100,000	2110	$1,943	$2,875,000	20 年
CASA CAIRNHILL	$3,671,200	1572	$2,336	$2,521,200	22 年
THE BELVEDERE	$3,550,000	1367	$2,597	$2,473,516	18 年
ST PATRICK'S COURT	$2,570,000	1507	$1,705	$2,000,000	27 年
GRANDE VISTA	$3,500,000	3477	$1,007	$2,000,000	29 年

最大输家前 5

项目名称	价格 S$	面积（SQFT）	$PSF	回报	持有期
SCOTTS SQUARE	$2,560,000	947	$2,703	-$1,156,975	18 年
LINCOLN SUITES	$5,560,000	3143	$1,769	-$510,000	16 年
ROBINSON SUITES	$1,150,000	495	$2,323	-$485,000	15 年
JIA	$2,000,000	1798	$1,113	-$454,000	14 年
THE CLIFT	$980,000	495	$1,979	-$153,500	14 年

交易拆解

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文