新加坡持有时间最长公寓背后的惊人真相——以及为什么住户20年后仍拒绝出售

我曾以为，没人愿意卖的公寓一定很神——某种隐秘的乐土，即便遇到最大的集体出售（en‑bloc）报价，也只会换来拒绝和几句福建粗口，因为这个地方实在太不可替代。 可因为我自找失望，就请了Stacked的数据团队翻了30年的数据，本以为能挖出新加坡所有的“隐藏宝石”。结果更复杂，也稍微让人沮丧：

查找“最黏”的公寓 

我所谓的“最黏”，最初指两点：（1）平均持有期最长；（2）按售出户数与总户数之比来看的成交活跃度。这个比例越低，就越“黏”。先看数据：

项目	竣工	持有天数	持有年数	交易量	总户数
VALLEY MANSION	-	8562	24	1	50
GEYLANG MANSION	1983	8072	22	1	27
STARPOINT	-	7752	21	1	8
PETAIN COURT	1994	6984	19	4	72
WING FONG BUILDING	-	6761	19	1	218
DAISY LODGE	1986	6496	18	8	24
CALIN MANSIONS	1992	6200	17	2	5
GILSTEAD COURT	1978	6009	17	11	48
EASTPAC BUILDING	1983	5942	16	1	7
OCTAVILLE	1990	5831	16	2	9
RISING COURT	1974	5599	15	2	6
MADEIRA COURT	1995	5594	15	4	12
THE FERNHILL	2009	5327	15	1	25
GUILLEMARD APARTMENT	1985	5180	14	2	146
D' MARINE	2005	5169	14	1	16
TOH YI COURT	1985	5055	14	4	18
SUNBIRD VIEW	1994	5031	14	3	15
NEWTON LODGE	1990	4973	14	9	16
SEAVIEW POINT	1994	4852	13	10	34
SAPPHIRE COURT	1992	4852	13	2	11
YONG SIAK COURT	1987	4835	13	4	9
NEW COURT	2000	4751	13	1	20
PEPPERMINT GROVE	1997	4730	13	5	15
DUKU APARTMENTS	1998	4719	13	2	8
LE GAMBIR	1989	4680	13	3	8
CANNAVILLE	1993	4672	13	6	16
THE BOULEVARD RESIDENCE	2005	4668	13	1	46
BASSEIN COURT	1993	4646	13	12	28
NASSIM 9	2002	4582	13	5	8
LION TOWERS	-	4465	12	9	52
JAYA TOWER	1979	4436	12	9	28
SERENE VIEW MANSIONS	1984	4392	12	7	18
WILLYN VILLE	1982	4366	12	16	37
GALAXY TOWERS	1989	4322	12	22	60
CENTRINA	2011	4311	12	1	8
ROSE MAISON	2001	4300	12	5	13
DORSET MANSIONS	1992	4300	12	4	7
RIVER VALLEY COURT	1994	4295	12	4	18
GREENLANE APARTMENTS	1994	4285	12	2	9
POH HENG COURT	1986	4276	12	6	10
KATONG APARTMENTS	1995	4233	12	6	20
WU DE BUILDING	1990	4221	12	6	10
TELOK KURAU MANSIONS	-	4212	12	1	9
KISMIS COURT	1985	4188	12	9	26
BOTANIC GARDENS VIEW	-	4175	11	49	143
HOA NAM BUILDING	1983	4174	11	7	36
SALLIM LODGE	1995	4166	11	2	12
MOON MANSION	1981	4161	11	2	6
UNI BUILDING	1983	4159	11	3	12
TORIE MANSIONS	1993	4137	11	3	12
SERAN COURT	1984	4098	11	5	4
LE SHANTIER	1997	4077	11	21	32
HOLLAND SUITES	1999	4066	11	6	15
HOLLAND COURT	-	4041	11	4	22
KILAT COURT	1997	4041	11	13	21
SUNSET LODGE	1978	4039	11	16	30
ROSE COURT	1973	4020	11	2	8
SIGLAP LODGE	1996	3986	11	2	8
SUN COURT	1985	3954	11	8	17
HILLS APARTMENT	1975	3949	11	6	10
GARDEN APARTMENTS	1984	3946	11	8	20
WAN THO LODGE	1966	3946	11	12	12
ASTRIDVILLE	1985	3924	11	10	18
LA MEYER	1994	3912	11	16	30
LE WILKIE	1996	3891	11	11	41
KEMBANGAN COURT	1994	3888	11	8	0
ORCHID APARTMENTS	1977	3888	11	18	52
SERAYA VILLE	1991	3873	11	29	31
SIN CHUAN GARDEN	1983	3851	11	8	64
FABER GARDEN CONDOMINIUM	1984	3849	11	32	233
KINGSGROVE	1992	3843	11	16	32
PENG'S COURT	1985	3834	11	5	8
GIDEON'S LODGE	1992	3816	11	4	6
WEST-N	2008	3797	10	2	14
KIM KEAT GARDENS	2003	3776	10	5	13
MARGATE POINT	1998	3771	10	6	15
THE WINDSOR	1988	3719	10	84	160
PIN MANSIONS	1992	3691	10	13	16
BIRCHWOOD MANSIONS	1990	3670	10	9	24
KOVAN CREST	1999	3668	10	5	20
CAMBRIDGE VILLAGE	1983	3666	10	10	28
GEMINI APARTMENTS	1989	3659	10	12	12
JOO CHIAT MANSIONS	1986	3658	10	20	24
SPANISH VILLAGE	1987	3647	10	54	226
CLYDESWOOD	1993	3644	10	21	36
GOLDHILL TOWERS	1989	3637	10	10	50

持有期最长的公寓往往就是——存在时间最长的那些。这不意外。所以你会看到名单上多是老项目，像是一份70年代、80年代项目名称的点名册。

还值得说明：我们只看有提交买卖契约（caveat）的交易。通常这是在有按揭贷款时才会发生。要是有人全款买入、且从未提交任何东西？这里就不会出现他们的记录。是的，也有可能某处真有“黏”到一个单位都没卖过的公寓——讽刺的是，反而进不了这份名单。

另一个局限是，我们的数据自1995年起算。有人在70、80年代买入至今未卖，一直等着集体出售（Orchard Towers，我说的就是你）。这些也会被遗漏。

撇开这些说明，上面就是业主平均至少持有10年的公寓前列。 

遗憾的是，其中不少项目并不算出众或宜居。以 Valley Mansion 为例：它的确面积大，地段也在 Orchard 附近很优越，但评价里说它看起来“很旧”，需要“一次好好粉刷”，没有电梯，还饱受车流噪音困扰。  称不上“豪宅级”居住体验。

再看 Geylang Mansion：坐落在芽笼较“硬核”地带的一栋仅 14‑户的永久地契小楼。人们有时说它是“租金便宜货”，但更坦白的说法是“位于红灯区范围内”。 

通读名单，有两点尤为明显：

第一，许多是老旧的步行公寓或普通公寓，基本没有配套设施。它们往往比一般公寓单位更宽敞，但也仅此而已——没有会所、泳池之类的设施（个别仍可能有安保）。 

第二，许多（虽非全部）具备“房子寒碜、地段绝佳”的特征。Botanic Gardens View，例如，确实就正对着植物园与 Napier MRT 站；即便楼龄明显偏大，那一带的地价大概率依然值一大笔。 

这指向三种可能：其一，很多业主大概在等集体出售（en‑bloc）。其二，即便自住，也多半是出于“空间”的考量：这些老单位普遍面积很大，而如今卖掉所得，很难买到同等面积的更新的公寓。

其三，很多业主可能已在别处居住，乐于持续收租补贴生活直到最后。所以他们无论如何也不太想卖。 

不过，好吧，如果我们只从实施 SSD 之后开始看呢？

或许我一开始不够公平。毕竟，这些老项目里有些早在我们还用传呼机时就已存在了。它们记录下数十年的持有期也就不奇怪。

为公平起见，我只看2011年1月4日卖方印花税（SSD）生效后售出的公寓。这样有两点好处：

1. 排除了因“年岁大”而自然具有更长持有期的老项目。

2. 也剔除了那些纯粹“倒卖”，根本没打算自住的短炒者。

得到的名单确实“新鲜”了一些，但仍然离“梦想之家”清单还差得远。以下是在 SSD 之后仍录得较高平均持有期的项目：

项目	竣工	持有天数	持有年数	售出户数	总户数
SIGLAP LODGE	1996	4978	14	1	8
NEW COURT	2000	4751	13	1	20
CRANE COURT	2004	4736	13	1	12
CENTRO MANSIONS	2005	4715	13	1	14
THE HUNTINGTON	2000	4522	12	1	42
JERVOIS GROVE	1986	4493		1	18
BALESTIER REGENCY	1990	4488	12	1	72
KINGSTON TERRACE	1994	4422	12	1	24
CENTRINA	2011	4311	12	1	8
CARLYX GREEN	2007	4292	12	1	12
LA MEYER	1994	4189	12	1	30
SUNSET LODGE	1978	4172	11	1	30
MEYA LODGE	2005	4102	11	1	12
MONARCHY APARTMENTS	1997	4073	11	1	39
THE MORNINGTON	2004	3989	11	1	28
NEWTON LODGE	1990	3976	11	1	16
R66 APARTMENTS	2007	3852	11	3	34
THE MORNINGSIDE	1992	3841	11	3	79
D - HERITAGE APARTMENTS	2003	3829	11	1	19
ETON COURT	2004	3826	11	1	13
HILLCREST PARK	-	3734	10	1	7
LE WILKIE	1996	3718	10	2	41
GLAMOUR VILLE	2003	3715	10	1	13
EQUATORIAL APARTMENTS	1981	3685	10	1	61
THE EQUATORIAL	2001	3649	10	3	95

说实话，差别并不大。许多项目仍是在 2000 年之前建成的，而且几乎清一色是小型精品项目，本来就几乎没有什么成交。

事实上，这里每个项目的户数都少于 100。也合理：当你只有 12 个邻居时，数字看起来“很黏”并不难。

于是换个角度：与其只看持有多久，不如看成交量相对于总户数的比例。

在这里，当我们翻看自 1995 年以来完整、未过滤的交易清单时，又出现了一些名字。

项目	平均持有天数	持有年数	交易量	总户数	成交/供应
WING FONG BUILDING	6761	19	1	218	0.46%
GUILLEMARD APARTMENT	5180	14	2	146	1.37%
VALLEY MANSION	8562	23	1	50	2.00%
THE BOULEVARD RESIDENCE	4668	13	1	46	2.17%
GEYLANG MANSION	8072	22	1	27	3.70%
THE FERNHILL	5327	15	1	25	4.00%
NEW COURT	4751	13	1	20	5.00%
PETAIN COURT	6984	19	4	72	5.56%
D' MARINE	5169	14	1	16	6.25%

在此，Wing Fong Building 与 Guillemard Apartment 格外显眼——尤其考虑到它们都属于 100 户以上的体量，几乎没有成交更显“忠诚”。 

不过，线下打听后发现，这与其说是品质所致，不如说是租赁驱动。Wing Fong Building 在网上也能看到一些不太友善的评价，中介告诉我，主要还是因为租得出去：即便地段不算体面、楼况有些旧，租客仍源源不断。归根结底，它离市中心依然方便（按我的估算与那张超速罚单，大概开车 6 分钟到 Suntec City）。 

Guillemard Apartment 也类似：因为便利，空置率低，步行可达 Mountbatten MRT 站；但肉眼可见地老化，且缺乏设施。 

所以，再次印证：业主不是乐于长期收租的房东，就是在等待集体出售（en‑bloc）的一夜暴富。须知这种期待也并非没道理，例如 Guillemard Apartment 的地段就相当“甜”。 

为什么不把最老的公寓剔除，然后在最新的项目里找持有期最长的？

因为我总要花点时间才能想到这种合理的主意。不过谢谢提醒，我们就这么做。

我们的数据始终容易被吱呀作响的步行楼与“80年代遗迹”拉偏。于是再过滤一次：只看 2010 至 2015 年竣工的公寓。

为何选这个区间？早于 2010 的，如今基本已可称为“老”；晚于 2015 的，上市时间又太短，尚不足以看清趋势。这样，我们关注的是至少有十年楼龄、但仍足够现代、没人会只为土地与集体出售（en‑bloc）去买的项目。

2010	持有天数	持有年数	交易量	户数	销售 / 供给
BELLE VUE RESIDENCES	3267	9	12	176	6.82%
ZEDGE	3211	9	9	102	8.82%
GRAND DUCHESS AT ST PATRICK'S	2775	8	12	121	9.92%

2011	持有天数	持有年数	交易量	户数	销售 / 供给
PARC SOPHIA	2905	8	15	152	9.87%
THE PEAK@BALMEG	2827	8	8	181	4.42%
NEWTON EDGE	2574	7	8	103	7.77%
CLOVER BY THE PARK	2569	7	32	616	5.19%

2012	持有天数	持有年数	交易量	户数	销售 / 供给
ROCHELLE AT NEWTON	2762	8	11	129	8.53%
JARDIN	2469	7	13	140	9.29%
DOUBLE BAY RESIDENCES	2212	6	26	646	4.02%

2013	持有天数	持有年数	交易量	户数	销售 / 供给
MARINA BAY SUITES	3455	10	2	221	0.90%
GOODWOOD RESIDENCE	2280	6	12	210	5.71%
QUESTA @ DUNMAN	2183	6	8	122	6.56%

2014	持有天数	持有年数	交易量	户数	销售 / 供给
GILSTEAD TWO	2433	7	3	110	2.73%
CASA CAMBIO	2247	6	9	198	4.55%
LINCOLN SUITES	2079	6	5	176	2.84%
CITYSCAPE @FARRER PARK	2076	6	10	250	4.00%
CYAN	2023	6	10	280	3.57%
ALTEZ	2000	6	7	339	2.06%

2015	持有天数	持有年数	交易量	户数	销售 / 供给
ROBIN RESIDENCES	2468	7	1	134	0.75%
OUE TWIN PEAKS	2351	6	45	463	9.72%
SKYLINE RESIDENCES	2145	6	16	283	5.65%
REGENT RESIDENCES	2086	6	15	180	8.33%
CRADELS	1956	5	9	125	7.20%
LEEDON RESIDENCE	1952	5	22	381	5.77%
SKY HABITAT	1884	5	30	509	5.89%
WOODHAVEN	1879	5	14	337	4.15%

观察这批较新的公寓（2010–2015），并没有显而易见的规律解释为何有些更“黏”。既有精品小盘，也有大盘，甚至若干豪宅项目，均展现出相对较低的销售活跃度与相当可观的持有期。

但也可能是这样：有些人留下，并非因为他们热爱，而是因为他们走不起。

要更看清这一点，我们不妨看看转售交易中实际“亏损”的比例。毕竟，没有什么比被负资产困住更能诠释“黏性”的了。

项目	转售对转售总数	盈利总数	亏损总数	保本总数	亏损占比
CASA CAMBIO	9	9	0	0	0%
CRADELS	9	9	0	0	0%
CYAN	10	10	0	0	0%
GOODWOOD RESIDENCE	12	12	0	0	0%
GRAND DUCHESS AT ST PATRICK'S	12	12	0	0	0%
LINCOLN SUITES	5	5	0	0	0%
REGENT RESIDENCES	15	15	0	0	0%
ROBIN RESIDENCES	1	1	0	0	0%
THE PEAK@BALMEG	8	8	0	0	0%
LEEDON RESIDENCE	22	21	1	0	5%
CLOVER BY THE PARK	32	30	2	0	6%
DOUBLE BAY RESIDENCES	26	24	2	0	8%
ROCHELLE AT NEWTON	11	10	1	0	9%
CITYSCAPE @FARRER PARK	10	9	1	0	10%
SKY HABITAT	30	27	3	0	10%
SKYLINE RESIDENCES	16	14	2	0	13%
WOODHAVEN	14	12	2	0	14%
QUESTA @ DUNMAN	8	6	2	0	25%
GILSTEAD TWO	3	2	1	0	33%
ZEDGE	9	6	3	0	33%
NEWTON EDGE	8	4	3	1	38%
PARC SOPHIA	15	7	7	1	47%
JARDIN	13	6	7	0	54%
ALTEZ	7	3	4	0	57%
BELLE VUE RESIDENCES	12	3	9	0	75%
OUE TWIN PEAKS	45	3	42	0	93%
MARINA BAY SUITES	2	0	2	0	100%

你会发现，这里出现了两个截然相反的极端。

一端是Goodwood Residence、Cyan 与 Grand Duchess at St Patrick’s 之类的项目，转售对转售的交易里无一笔亏损。这相当亮眼，也大概解释了为何鲜少业主急于放手。

还有一些项目“留下来的理由”非常明确。像Leedon Residence、Goodwood Residence 与 Cyan 这类优质开发，靠近好学校，又位于备受青睐的第 9 邮区，给了屋主极少的出售诱因。这些多半不是被困；他们只是愿意留下。

另一端，则有像Belle Vue Residences、OUE Twin Peaks 与 Marina Bay Suites 等，亏损比例惊人。Marina Bay Suites 尤其“出色”：100% 的转售交易记录为亏损。OUE Twin Peaks 也不遑多让，达 93%。

于是，我们看到的是两种截然不同的“黏性”。这里有一半公寓的亏损率低于 10%，这说明了真实的业主满意度与信心。 

但随后，约 37% 的项目亏损率高于新加坡约 20% 的平均值。对这批而言，我怀疑有些业主干脆是被困住了：不愿将亏损兑现，于是选择死扛，因为那比承认失败来得“舒服”。

无论哪种，他们都不卖，但原因却大相径庭。

附注：某种意义上，也可以说有些公寓成交不多，原因很简单……它们并不那么受欢迎。挂牌可能很多，但买家不够把它们“清掉”。你会在 CCR 里看到这种情况，如 Altez 或 Marina Bay Suites：租金回报率尚可，足以持有；但若业主找不到愿意出高价以避免亏损的买家，他们往往就继续收租、慢慢等。另一些如 Jardin，则存在我在其他文章中讨论过的问题。

结语：

这番梳理真正让我明白：没人卖，并不代表这座公寓是“隐秘天堂”。

有时，人们之所以坚持不卖，确实是因为好住，我猜像 Leedon Residence 或 Goodwood Residence 即属此类。学校、尺度与声望兼具，让它们难以被替代。

但更多时候，有些人留守只是为那张集体出售（en‑bloc）的支票。 

或者，他们之所以不卖，是因为一卖就是巨亏，于是宁愿继续收租，也不愿通过出售把亏损“锁定”。所以，是的，“黏性”有时意味着忠诚，但也可能仅仅意味着被困住。

如今我算是明白了。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文