| Project | Leedon Residence | District | 10 |
| Address | Leedon Heights | Tenure | 永久地契 |
| Site Area | 522,322 sqft | No. of Units | 381 |
| Developer | Guocoland | TOP | 2015 |
BCA Green Mark GoldPlus Award 获奖者可不是每天都能见到的。
但当你拥有令人难以置信的优质土地空间，却没有单位过度拥挤时，会发生什么？
大多数人会说，这是千载难逢的机会。
至少，第一眼看去的确如此。
直言不讳地说，Leedon Residence 的确是一件相当出色的建筑作品。
由享有盛誉的 GuocoLand 联手屡获大奖的 SCDA Architects 打造，此项目将 381 个单位分布于 11 座精心设计的楼宇之中。
碧绿如晶的阳台、从地面到天花的大面积落地窗在阳光下熠熠生辉；开阔的精心养护草坪、井然有序的配套设施、静谧荫蔽的小径——共同奉上一场视觉盛宴。
不过，这座 5 年楼龄的 Leedon Residences 也并非尽善尽美。
噪音问题、总价偏高以及“墙漆划痕”等，都是少数住户需要面对的一些小而恼人的细节。
因此，在某种“化身博士”式的反转中，Leedon Residences 成为我们迄今为止更具看点的评测之一。
无论如何，这都是一次你绝对不想错过的参观之旅！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Leedon Residence 内部导览
| 地下车库 | 会所 | 上下客处 |
| 健身角 | 戏水池 | 泳道池 |
| 电梯大堂 | 主入口 | 亭 |
| 24 小时保安 | 网球场 |
“奢华”这个词或许是描述新加坡公寓时被用滥的形容词之一。
尤其是在谈到新加坡最顶级的地段之一（D10）时。
尽管我也想跳出常规换个说法，但实在难以找到更贴切的词。
自 2015 年 TOP 后我来过几次，而这依旧是我脑海中最先浮现的那个字。
主入口位于 Leedon Heights 一侧，安静地依偎在 Leedon GCB 区旁。就目前而言，这里仍是“你说了算”的道路，因为 Leedon Heights 仅此一个项目。
不过，等 Leedon Green 在几年后建成，情况会有所改变。客观地说，Leedon Green 有两个出入口——但规划共 670 个单位，预计高峰时段这里的车流会明显增加。
驶入后，迎面而来的是一条由层叠瀑布相伴的长车道。听上去或许有些张扬，但在慷慨的占地面积（522,322 sq ft）加持下，它确实进一步凸显了项目的气派。
不同于多数公寓以道闸标示出入口，Leedon Residence 只在停车场真正入口处设置了道闸。这或许并非其初衷（不过以 SCDA 的水准来看，极可能就是如此），但确实让入口显得更加开敞、友好。
不过警卫室的雨棚延伸不算太远，因此雨天时，驾驶者与保安沟通会有些许不便。
穿过警卫室后，迎宾广场极为震撼。空间巨大，也为接下来的体验“预热”。
正如你对这种项目的预期，车库的质感也足够“高配”。车位宽大，每户约配 2 个车位，因此基本不愁停车位。需要提醒的是——因为体量太大，指示并不是最直观的，初来乍到很容易迷路。
如果你和我一样，会被这处令人愉悦的会所大堂所打动。这里同时也作为礼宾空间，你可以预订出租车，或在不在家时由礼宾代为收取包裹。
如果你以为这种高规格只给了会所，那你会惊讶地发现，每一栋的入户大堂都进行了如此精致的装潢与收口。
整体质感极为考究，再加上空调环伺，确实有抵达高端酒店之感。若你是访客，此处需要拨号获取进入权限——这里每一户都有私家电梯（即便是 2 卧单位）。
地面层同样如此，每栋的标识都是极简主义者的梦想。显然非常别致，如果你喜欢 SCDA 过去的作品（Alila Villas Uluwatu/Cluny Park Residence），这会很对你的胃口。
说实话，第一次参观 Leedon Residence 的示范单位时，我并不太惊艳。是的，户型布局合理、面积也不错，但并没有达到宣传中那种“惊叹”的程度。
然而建成之后，对我而言完全是另一个故事。走上地面层，你就会明白 Leedon Residence 的真正魅力所在。
精致的入口让位于广袤的开放园地。
我知道我说了很多溢美之词，但它确实与众不同。绿化与树木养护得一丝不苟，色彩彼此融合得恰到好处。当然，这也有代价——需要5 名全职园丁进行维护，因此这里的管理费较高。
穿行其间，你会被这片空间的庞大所震撼。你很容易以为这里至少有 5-600 个单位，但事实上总共只有 381 个（再强调一次，522,322 sq ft 的土地）！
进一步对比，未来的 Leedon Green（占地 296,697 square feet）有 670 个单位，邻近的D’Leedon则在 840,049 square feet 的用地上分布着 1,715 个单位。
“开放空间”的差距实在惊人。
重点在这里。
让 Leedon Residence 脱颖而出的，恰恰是其“现代奢华”（暂且这么说）与开阔空间的结合。
你可能会惊讶，其实并没有其它项目能处在相近的“类别”。当然，也有占地相若的公寓（Yong An Park、Pandan Valley、Reflections at Keppel Bay），但要么偏旧，要么不够“豪”。
也正因如此，即便同样的预算本可以在新加坡其他地区买到……一套真正的有地住宅，人们仍愿意为这里的单位支付高价。
园区之大，几乎让你有“不必出门”的自由。无论是遛狗、晨跑还是傍晚散步，都可以在内部完成，而不至于有那种再熟悉不过的“幽闭感”。
显而易见的“代价”是，前往不同设施的步行距离会更长。
视所处楼栋而定，去泳池的路可能不短——毕竟 Leedon Residence 的园区太大了。就当是下水前的小小“热身仪式”吧。
毫无疑问，这里有一座气势不凡的泳池。虽然视觉上不如Scotts Square那般惊艳，但气度非凡，与项目调性十分契合。
连通往泳池的入口都极具吸引力。多数人第一眼会把它误认为某个遥远国度的高端度假村。
泳池两侧分别是餐饮休憩区和会所——因而楼栋与楼栋之间留出了相当的空间。这样一来，泳池显得更加开阔。
餐饮休憩区的设计相当出色。除了沙发区，还有一张 10 人餐桌，并配有常规厨房设施，是举办私密聚会的理想之地。
更妙的是，泳池背面朝向 Leedon 的 GCB 区。无边的蓝天越过树梢延展开来，整体的私密感更强。
如果你有意在此长期居住，值得安心的一点是，这一侧后续不会再有施工——相当长一段时间里都将纯粹宁静。
你或许会想，既然园区这么大，泳池是不是显得有点小？别忘了，这里有不少顶层公寓和一层别墅配备了私家泳池。
把这些算进去，人多拥挤在这里其实并不太可能发生。
细节之处也让这片区域更显迷人而雅致。
泳池平台也很宽敞，这些带顶的凉亭是个悠闲打发周末的“超 Chill”去处。
唯一的小小挑剔？
凉亭彼此间距较近，也许不是最适合进行私密谈话的地方。
主泳池前方就是儿童池。
如果没人告诉你，恐怕也猜不到。它实在太干净利落了。
事实上，若非水深较浅，几乎没有其它特征能表明它是儿童池。某些家长也许会觉得少了些“吸引孩子的元素”（没有鲜艳配色、滑梯等），但我更喜欢这种与整体风格一致的设计。
尽头处摆放着一些躺椅，方便家长就近看护。
继续走向其他区域。
严格来说，这里并没有传统意义上的会所，但核心功能被分散到不同分区。这里是“Club”——一个有躺椅和桌子的时尚空间。提供咖啡/茶/水，因此实际使用率很高。
通往健身房的步道两侧还有静谧的水景相伴。
遗憾的是，健身房稍显逊色。空间本身不错，且面向静谧的水景，锻炼时也有些许风景可看。
有一定数量的有氧设备，但自由重量区基本只适合循环训练。以这片园区的尺度来说，人们或许会期待更大的空间。
或许在这里做成双层会更理想？
在尽头处，你会看到一个超大的休闲亭。老实说，这类空间平时使用率并不算高。拍照很出彩，但实用性一般。
健身房背后是户外健身区。几乎被绿意包围，你可以在这里进行相对私密、不被打扰的锻炼。
对于喜欢探路的人来说，这条路径会延伸成一段 200 米的步行小径，穿行在繁茂拱覆的绿意之中。
它环绕着一个池塘，随后再回到健身房附近。如果你不想穿过一栋栋楼，这会非常适合你。
园区各处都有零散的公共空间，孩子们可能会在这里踢球、奔跑或尽情嬉闹。
同样，园区里散布着许多休息凉亭。
看看 Leedon Residence 的楼栋，你会立刻注意到每个 Stack 都非常利落。符合当下的现代设计取向，色彩与造型很好地彰显了其高端气质。
如果你在想有没有烧烤炉——不必担心。园区角落设有两处户外用餐区。
位置私密，但遮蔽物下的座位数量或许没有应有的那么多。
尽管如此，这里依旧是一个格外静谧的用餐环境。
最后（也因项目体量所致），至少 2 个出入口对于分流车流至关重要。这个第二出入口仅供住户使用，安保对此把关非常严格。
哦，还有一件事。
很特别的是，两片网球场（分为不同的高度）实际上位于主园区外的一小块用地上。
你需要穿过 Leedon Heights 才能到达，那就稍显不便——尤其是比赛中途下雨时（也许最好随身带把伞）。
Leedon Residence 区位解析
Leedon Residence 位于高端的 District 10，沿 Leedon Heights 一带。
常走这一段 Farrer Road 的车主会发现，这里不乏尺度极大的住宅项目。
你大概已经读过D’Leedon夸张的体量——横跨足足 840,049 square feet。
旁边（原）Tulip Gardens 也曾坐拥 316,708 square feet 的土地，并在 2018 年以高达 $907m 的 en bloc 价格出售给 Asia Radiant。
其接替者 Leedon Green 预计将占据 296,697 square feet 的地块。
公共交通
| 巴士站 | 营运巴士线路 | 与公寓距离 (& 预估步行时间) |
| ‘Tulip Gdn’ | 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 600m, 步行 7 分钟 |
| ‘Fairlodge’ | 7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165 | 800m, 步行 10 分钟 |
最近的 MRT：Farrer Road MRT - 850m，步行 10 分钟
就 MRT 的便捷性而言，Farrer Road MRT 距 Holland Village MRT 仅一站（我们在此前的One Holland Village Residences评测中已谈及）。
距离 CBD/Raffles Place MRT 为 9 站（约 19 分钟车程），中途需换乘 2 条线路。
Orchard MRT 也仅约 8-9 分钟车程，但由于需换乘 3 条线路，实测通勤时间常略长。
对大多数住户而言，更简单的替代方案是搭乘 174 路巴士，约 11 分钟直达 Orchard 一侧的 ‘Royal Thai Embassy’ 车站。
最后需注意，前往地铁站的 10 分钟路程在数个路口无遮蔽，其中最大的一处就在车站前。鉴于步行至巴士站或地铁站的时间相近，多数住户会选择“一鼓作气”走完全程。
私人交通
| 主要目的地 | 与公寓距离 (& 预估高峰期车程) |
| CBD (Raffles Place) | 8.6km, 23-min drive |
| Orchard Road | 5.3km, 13-min drive |
| Suntec City | 9.6km, 21-min drive |
| Changi Airport | 23.4km, 27-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 34.7km, 42-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.4km, 21-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 4.4km, 12-min drive |
| Mapletree Business City | 5.9km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint (Friday evenings) | 24km, 30-min drive |
| Woodlands Checkpoint (Friday evenings) | 17.8km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.4km, 17-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.1km, 23-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.4km, 19-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.4km, 23-min drive |
*车程以高峰期测算
临近驶离道路：Leedon Heights 两端各一处。靠近 Cornwall Gardens 的后门仅限住户使用。
总结：Leedon Heights 高峰期可能会较为拥挤，但通往 Farrer Road、Cornwall Gardens 与 Belmont Road 的多重分流出口有助于缓解拥堵。周边高速与主干道丰富，使得非高峰期的驾车出行非常顺畅，前往 Orchard、Bukit Timah、Holland Village、One-North 与 Alexandra 等节点的私家车通达性极佳。
日常采买
| 超市名称 | 与公寓距离 (& 预估步行时间) |
| Cold Storage - Holland Village | 3.1km, 车程 9 分钟 或 1.3km, 步行 16 分钟 |
| FairPrice - Holland Drive | 3.2km, 车程 10 分钟 或 1.7km, 步行 22 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校数量 |
| 学前教育（1km 步行范围内） | 1 |
| 小学（3km 车程） | 1 |
| 中学（3km 车程） | 3 |
| 国际学校（3km 车程） | 0 |
| 初级学院（5km 车程） | 3 |
| 大学（5km 车程） | 3 |
| 理工学院（10km 车程） | 2 |
补充要点
- Empress Market（采买）
Leedon Residences 的位置在日常采买点上略显不足。因此，多数住户常会光顾附近的 Empress Market。
那里有多家便利店，包括 7/11。小贩美食选择丰富，还有一家颇负盛名的手工面包店及其他各类小店。
从公寓步行约 5 分钟即可抵达这一“多合一”设施。
- Bukit Timah/Kent Ridge 教育带（教育）
公寓虽不在众多院校的“即邻范围”，但却恰好位于新加坡两大教育带之间。
凭借多条主/次干道（驾车）以及直达两地的公共交通（前往 Bukit Timah 的 174 路巴士与前往 Kent Ridge 的 MRT 环线），无论选择何种出行方式，往来这些顶尖学府的通勤时间都将显著缩短。
- Botanic Gardens/Tanglin 区域（休闲）
Leedon Residence 周边绿意盎然，更不用说其园区内部惊人的“自然”配置。
如果你还想要更多，附近的 Botanic Gardens 是极佳的休闲去处。事实上，从 Holland Road 出发，慢跑/骑行约 2km 即可抵达。
从南门进入花园后，附近（高端）的 Tanglin 区也非常适合来一顿运动后的美食/漫步！
Leedon Residence 开发与总体规划
众所周知，超大型项目往往 = 超大型车流。
好在，这里设有两个车行出口（其中一个仅供住户使用）。待 Leedon Green 入伙后，Leedon Heights 的车流或会稍增，但 Belmont Road 与 Cornwall Gardens 等多条“分流”道路有助于缓解问题。
巨大的园区与利落的建筑设计，自然营造出类似私家别墅的体验。正如之前所述，住在两端的住户步行至部分设施可能需要花些时间。
把大部分儿童相关设施设置在泳道池与烧烤区等主设施旁，既有利也有弊。家长可以在享受时光的同时照看孩子，但小朋友的喧闹反过来也可能影响到附近寻求宁静的人。
此外，鉴于Leedon Green（原 Tulip Gardens）目前正在施工，靠近网球场的东侧住户在 2023 年完工前，更可能受到一定噪音影响。
Best Stacks
Insider Tip
"我们推荐的楼栋为 Stacks 23 与 25。无遮挡景观，且与邻居保持良好楼间距，是值得考虑的选择。"
Ryan Ong, 房地产专家由于地块足够大，选择适合你的最佳 Stacks 需要权衡多重因素。
例如，如果你经常步行前往 Holland Village，最好考虑 Stacks 1 至 9，因为这些最靠近通往 Holland 的侧门。
其中我会偏好 Stack 5。朝向东北，与其他楼栋楼距不错，并且还能俯瞰主泳池。
如果你经常使用各类设施，Stacks 33 至 36 可能不那么理想，因为走到主区域的距离较长。
总体而言，Stacks 23 与 25 在一年中某些时段可能会有些许西晒。但与其他楼栋距离较远，既可享受泳池景观，也能远眺 GCB 区的无遮挡景致。
户型分布
| Unit Type | No. Of Units | Size of Units (sqft) |
| 2-Bedroom | 54 | 1,044 |
| 3-Bedroom | 129 | 2,088 - 4,047 |
| 4-Bedroom | 156 | 2,486 - 5,285 |
| 5-Bedroom | 30 | 4,704 - 8,051 |
| Penthouse | 12 | 5,694 - 7,718 |
Leedon Residence 的户型搭配非常多样化。
更大面积的单位在这里也很常见。需要注意的是，这固然满足了对空间有更高需求的人群，但同时也抬高了单套的总价。
尽管表格中未列出，该项目的 3 & 4 卧单位还有不少变体。从 Garden/Sky 套房到带额外书房（适用于 3 卧）的加法，因此有意在此购买转售单位的买家，务必先从这份庞大的清单中确认自己心仪的具体户型（及其在售状况）。
另外也有（虽少量）反馈称，部分单位的墙/顶略薄，导致一定程度的噪音传递，偶有墙面油漆划痕的情况。
这些问题并不（也不应）适用于所有单位，但在看房时，务必将这些方面纳入评估考虑。
Leedon Residence 价格评析
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| Leedon Residence | 永久地契 | 2015 | $2,225 | |
| D’Leedon | 99年地契 | 2014 | $1,564 | 紧邻/大型项目 |
公平地说（我想大多数人会同意），鉴于其独特性，Leedon Residence 并没有太多可直接对比的项目。
尽管如此，邻近的D’Leedon还是有一些相似之处。
撇开距离因素，两者均为大型社区，且完工时间相近。在一定程度上，这让对比更具参考意义。
众所周知，D’Leedon 更靠近地铁站与 Empress Market，因此在这方面的区位更佳。
但由于其“人口饱和型”社区（确切说有 1,715 个单位），其“奢华感”不及更“私密”的 Leedon Residence。
再考虑到 D’Leedon 的 99 年地契与 Leedon Residence 的永久地契对比，就不难理解为何在前者“位置更好”的情况下，两者 PSF 仍存在明显差异。
不过，D’Leedon 庞大的单位数也意味着更广的户型与面积多样性。更小的面积段自然也更适合预算较紧的买家。
例如：
| Unit type | D’Leedon (minimum unit size) | Leedon Residence (minimum unit size) |
| 2-Bedroom /w +1 for D’Leedon | 786 sqft | 1,044 sqft |
| 3-Bedroom /w +1 for D’Leedon | 1,076 sqft | 2,088 sqft |
| 4-Bedroom | 1,615 sqft | 2,486 sqft |
可以看到，随着户型提升，最小面积（从而总价）差距也在拉大。
通过这组对比，我们看到 Leedon Residence 的总价不低（尤其在大面积配置下），而在隔壁 D’Leedon 更容易找到“更便宜的选择”。
虽然缺乏“更亲民”选择这一点不容忽视，但这恰恰证明了该珍稀项目在“私密性”与“空间感”上的附加价值。
升值分析
价格走势
同时期对比，D’Leedon 的总价趋势自始至终较为平稳。
$1,546 PSF 是其 2010 年 12 月（新盘首推月，售出 190 套）时的平均水平。截至本月（2020 年 1 月），其平均 PSF 为 $1,599 PSF。
另一方面，Leedon Residence 在初期大量销售期间的平均约为 $1,950 PSF，此后至最近 3 笔成交的平均已升至 $2,225 PSF。
期间经历过数次高低波动，范围从 $2,685 PSF （在新盘月份里，最优单位可选时）到 $1,413 PSF （同样在初期，开发商折扣较多时）。
对应的分别是最受欢迎与最不受欢迎的单位。
尽管 2013 至 2017 年市场情绪低迷，各面积段的单价在这些年里仍相对稳定。
虽然 2019 年的成交较往年更少，但我们仍整理出 4 套成交的数据。
其中一套 5 楼单位在 2019 年 2 月以 $2,682 PSF 成交——高于此前所有 5 楼单位的成交。
其余 3 套在 2019 年 11 月成交，位于 6 楼与 7 楼，平均 $2,225 PSF。与 Leedon Residences 推出以来相似楼层的平均相比，略高一些。
预测
根据2019 年总规，Leedon Residence 周边整体被划定为私人住宅发展用地。
虽然主要地块多已填补，但邻近 Tulip Gardens $907million 的en bloc交易，势必会对 Leedon 的未来价格走势产生连锁效应。
随着 Leedon Green 的建成，基于该区域热度/关注度的提升，多数人会预期 Leedon Residence 的价格上扬。
但也有人认为，鉴于 Leedon Residence 与 D’Leedon 各自推出时已引发关注，加之区域内已供给的单位数量不小，且周边现有/即将到来的配套（除 Empress Market 外）潜力有限，这两个项目短期内未必会出现“爆发式”升值。
在“下注”之前，另一项重要因素是——取决于 Leedon Green 的产品（稍后将详述），Leedon Residence 独特的园区氛围与私密性，或许反而会为这种小众类型的居住产品带来更高需求（类似我们在 Park Infinia @ Wee Nam 看到的情况）。
再考虑到 Leedon Residence 可售单位的稀缺（记住，稀缺供给往往带来高需求），以及新加坡私人住宅价格在后续几年预计继续增长，我们有理由预期此处单位的总价将逐步上扬，从而带来良好的长期回报（若不遇到远期经济/楼市下行）。
我们的看法
如果你偏好大尺度的居住空间、广袤的园区，并希望拥有足够现代的产品，Leedon Residence 在这些方面几乎无出其右。市场上目前几乎找不到与之相似的项目。
尽管这里的单位面积普遍较大——尤其是高于市场平均的空间配置，但在我看来，能在 D10 拥有如此庞大的内部园区空间，已足够值得。
诚然，这里的即刻配套不如例如One Holland Village Residences那般丰富，但其位于 Farrer Road 的地址意味着，愿意开车或多走几分钟至巴士站的人，都能受益于其优越的中心区位。或许它不是 Holland 区内整体位置最佳的项目——但实话讲，多数买得起这里的人也很少会大量依赖公共交通。
再考虑到其被看好的长期升值，Leedon Residences 毫无疑问会吸引那些注重“单位面积与土地面积”比例、追求内在宁静与中心通达并存的高净值买家。
当然，近在眼前的 Leedon Green 也会给这个区域带来一些“扰动”。
取决于那边的进展，我们或许会在此处的居住品质以及相关投资计划上，观察到些许影响。
好消息是，我们即将推出 Leedon Green 的完整参观与详尽对比分析，敬请期待！
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