第21区（D21）涵盖Upper Bukit Timah、Clementi Park 与 Ulu Pandan，是变化最为多元的区域之一。D21确实不易归类，既有各类有地住宅、精品公寓，也有部分更大型的大众型公寓等。若要说共同点，那就是绿意盎然，且具备面向家庭的配套设施。
对于一居与两居，D21往往吸引投资者与年轻自住者的组合。投资者看重邻近教育机构带来的租赁潜力；而自住者则被相较 CCR 区更低的入场价所吸引，同时又能享有相似的生活方式氛围。
不过，更关键的问题在于，这里的新旧项目是否会随着楼龄拉大差距。在本文中，我们将拆解过去十年D21内新旧一居与两居的表现，帮助你在买卖时更好判断。
首先，我们仅聚焦于99年租赁地契的公寓，因为这里最能体现租约折旧的影响。
对于较新的公寓，我们纳入租约起始于1994年至2014年的项目；较旧的公寓则查看租约起始于1993年及更早的项目。这样可确保我们长期追踪的是同一池子里的项目。
最后，我们只采用转售与二手（resale）成交数据，以避免开发商折扣带来的干扰。
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首先，先看D21整体公寓项目的表现
先看D21非有地私宅（转售）的整体表现
| 年份 | D21 | 全岛非有地私宅 |
| 2014 | $1,145 | $1,215 |
| 2015 | $1,084 | $1,197 |
| 2016 | $1,062 | $1,248 |
| 2017 | $1,109 | $1,293 |
| 2018 | $1,229 | $1,323 |
| 2019 | $1,278 | $1,346 |
| 2020 | $1,263 | $1,280 |
| 2021 | $1,351 | $1,354 |
| 2022 | $1,499 | $1,473 |
| 2023 | $1,677 | $1,595 |
| 2024 | $1,768 | $1,681 |
| 年化 | 4.44% | 3.30% |
过去十年，D21转售公寓升值率为 4.44 per cent，明显高于全岛平均的 3.30 per cent。
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