任何公寓一旦大幅降价，通常都会吸引大量关注，近期 Cuscaden Reserve 价格下调 20 per cent 也不例外。大家都爱“捡便宜”，而“锚定效应”在打折促销时尤为明显。

不过，大家最常问的还是：“这到底算不算好价？”

为此，我们回顾了几座曾靠大幅降价清盘的公寓，看看其后续转售表现。以下以 Urban Vista 与 The Enclave.Holland 为例：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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Urban Vista 简要概况

Urban Vista 为一座 99年地契公寓，2016 年落成。项目规模中等，共 582 户，位于 Tanah Merah Kechil Link，正对 Tanah Merah MRT 站（EWL）。需要留意的是，该站是前往 Changi Airport 的换乘点，区位意义不小。

至于为何表现欠佳，可在这里查看更多细节，以下数据也能说明问题。

以下是目前的大致价格表现：

按户型划分的价格

新售转售
卧室20132014201520172018201920202021202220232024
1BR$1,558$1,432$1,459$1,426$1,404$1,454$1,523$1,644$1,692
1BR PES$1,310$1,384$1,254
1BR PH$1,289$1,024$1,450$1,155$1,667
2BR$1,522$1,509$1,341$1,380$1,393$1,479$1,599
2BR DK$1,505$1,452$1,415$1,548$1,631
2BR DK PES$1,344
2BR DK PH$1,134$1,045$1,041$1,187
2BR PES$1,364$1,327$1,165$1,301
2BR PH$1,199$1,014$1,230
3BR$1,452$1,274$1,361$1,441$1,247$1,327$1,396$1,483
3BR DK$1,475$1,327$1,377$1,298$1,404$1,360$1,386
3BR DK PH$1,228
3BR PES$1,304$1,166$1,366
3BR PH$1,287$1,104$1,210
4BR$1,485$1,268$1,245$1,270$1,327$1,322$1,374
4BR + Study PH$1,297$1,139
4BR DK$1,434$1,261$1,275$1,343$1,530
4BR DK PES$1,304
4BR PES$1,297$1,221
5BR DK PH$1,225

开盘后第二年亏损最为明显。原因在于 2013 年是上一轮楼市高点，当年入场的买家承受的跌幅最大。作为佐证，2014 年（而非 2013 年）入手的买家整体收益更好：

卧室201320142015
1BR-2.2%
1BR PES4.5%
1BR PH-15.2%36.7%
2BR-0.6%
2BR DK-1.0%13.0%
2BR DK PH4.6%-0.6%
2BR PES-3.3%
2BR PH14.4%
3BR-3.0%6.8%
3BR DK-6.4%
3BR PES-4.3%
3BR PH-3.9%
4BR-12.1%4.1%
4BR DK-1.8%2.0%
总计-2.2%8.6%13.0%

（当然，2014 年入手并转售的人数明显少于前一年。）

2013 年的首发价格并非离谱

我们并不想让人误以为“2013 年的买家是以荒唐价格入场”。尽管当年处于高位，但与附近 2009 年落成的 Casa Merah 相比，Urban Vista 在当时并不算定价过高：

Project NameTransacted Price ($)Area (SQFT)BedroomUnit Price ($ PSF)Sale Date
CASA MERAH$1,190,0009472125622 Jan 2013
CASA MERAH$1,230,000947212992 Aug 2013
CASA MERAH$1,227,00012273100016 Jan 2013
CASA MERAH$1,370,00012273111621 Jan 2013
CASA MERAH$1,455,00012273118623 Jan 2013
CASA MERAH$1,480,00012273120631 Oct 2013
CASA MERAH$1,500,00012383121218 Jan 2013
CASA MERAH$1,560,00012383126019 Jun 2013
CASA MERAH$1,500,00012493120114 Jan 2013
CASA MERAH$1,500,00012593119118 Oct 2013
CASA MERAH$1,458,00012703114812 Mar 2013
CASA MERAH$1,530,0001281311947 Jan 2013
CASA MERAH$1,650,0001302312678 Oct 2013
CASA MERAH$1,610,0001346311979 Oct 2013
CASA MERAH$1,680,0001378312198 Mar 2013
CASA MERAH$1,653,60013783120018 Mar 2013

2013 年，邻近的 Casa Merah 转售 3 房大约以 $1,186 psf 成交，而 Urban Vista 的 3 房约为 $1,452 psf。当时 Urban Vista 的溢价约为 22.4 per cent；对于一座足足新了 7 年的公寓而言，这样的价差并不罕见。

近几年发生了什么？

近几年 Urban Vista 的价格确有回升；但大致要到 2022/23 左右，部分早期买家才有望回本或获利。这更可能归因于整体市场环境（例如疫情后住宅供应吃紧），而非 Urban Vista 自身的独特因素。

以下为目前的价格：

按叠号（stack）划分的价格变动

urban vista psf by stack 1

点击此处查看完整图片。

23 号叠出现明显降价。留意 10 至 13 层的 3 房每平方英尺价格下探至 $1,341 psf 与 $1,370 psf，甚至比多数低楼层还便宜——这有些反常，因为高楼层通常更受欢迎（价差或与个别单位状况、装修等因素有关，本文未纳入考量）。

紧邻的 24 号叠也出现回落——同样出现 12、13 层（$1,270 psf）价格低于多数低楼层的情况。

需要注意，23 与 24 号叠为朝内、可观泳池景的单位。若是朝外的高楼层，或许更具吸引力；但坦白说，Tanah Merah 一带可供观赏的景致并不多（除非你偏好看地铁站或其他公寓）。

盈利与亏损交易对比

目前亏损交易仍多于盈利交易：有 83 宗亏损，对 70 宗盈利：

urban vista unprofitable transactions
来源：Squarefoot Research

如今的平均盈亏如何？

卧室201320142015
1BR-$17,158
1BR PES$29,362
1BR PH-$114,389$318,000
2BR-$5,395
2BR DK-$11,288$130,000
2BR DK PH$61,216-$8,000
2BR PES-$30,652
2BR PH$180,000
3BR-$38,248$72,831
3BR DK-$87,210
3BR PES-$60,087
3BR PH-$71,936
4BR-$186,392$49,750
4BR DK-$26,248$28,500

总体来看，Urban Vista 正逐步走出“时点不佳”的阴影；项目本身并无明显缺陷或硬伤，称不上劣质。

另外，未来的 Sceneca Residence 将为一带来更完善的商业配套。鉴于 Sceneca Residence 的定价更高，而 Urban Vista、Optima、Casa Merah 等旧盘同样享有相同地段与该商业体的便利，买家或会对这些较旧的转售选择更感兴趣。

The Enclave.Holland 简要概况

（Ps. 名称中的句点并非笔误，确系官方命名。）

The Enclave 位于 Holland Road，为永久地契的小型精品项目，仅 26 户；如果你长期关注我们的文章，会知道这往往意味着潜在风险。好在 The Enclave 的地段足以弥补短板，步行至 Holland Village MRT（CCL）仅需数分钟。

该地铁站亦大致位于 Holland V 的核心区，周边汇聚餐饮、零售与娱乐配套，生活便利度很高。项目相对较新，2019 年建成。

问题出在哪里？

The Enclave 于 2013 年 3 月开卖，亦处于价格高峰期。用“慢销”来形容都嫌保守：到 2018 年仅售出 26 户中的 10 户；剩余 16 户在 2019 至 2020 年间（项目竣工之后）才陆续售出。

逐年价格变动如下：

新售转售
2018201920202023
$2,622$2,475$1,848$2,501
$2,450$2,467$2,081$2,366
$1,844
$1,922

其中 1 房型几乎下调约 30%，从 2018 年的 $2,622 psf 降至 $1,848 psf。大幅降价或正是开发商清尾盘的关键，但这对早期买家（首 10 户）显然打击不小，因为后续成交会把价格锚定在更低的基准。

原因之一可能是当时 Holland V 区域公寓供应过多，我们在这篇文章中已有讨论。另一个原因是周边永久地契项目众多（在 Holland V，“永久地契”并非稀缺优势，反而是常态）。

若仅看价格，The Enclave 与竞品并无显著差距：

Project NameTransacted Price ($)Area (SQFT)Unit Price ($ PSF)Sale Date
HOLLAND RESIDENCES$1,220,000603$2,02423/2/18
HOLLAND RESIDENCES$1,760,000969$1,81720/4/18
HOLLAND RESIDENCES$1,680,000980$1,71519/11/18
HOLLAND RESIDENCES$2,900,0001884$1,54012/4/18
HOLLAND RESIDENCES$2,965,0001916$1,5481/2/18
HOLLAND RESIDENCES$3,750,0002185$1,7164/7/18
LOFT@HOLLAND$800,000323$2,4772/2/18
LOFT@HOLLAND$823,000323$2,5493/9/18
LOFT@HOLLAND$890,000431$2,06730/7/18
LOFT@HOLLAND$900,000431$2,0906/9/18
LOFT@HOLLAND$1,600,000980$1,63310/7/18
THE CORNWALL$1,150,000614$1,87422/6/18
THE CORNWALL$1,200,000635$1,8909/3/18
THE CORNWALL$1,241,730657$1,89129/6/18
THE CORNWALL$1,230,000657$1,87312/7/18
THE CORNWALL$1,260,000667$1,88826/6/18
THE CORNWALL$1,340,000764$1,75310/10/18
THE CORNWALL$2,400,8001464$1,64019/11/18

Project NameBuilt1BR2BR3BR4BR
HOLLAND RESIDENCES2012$2,024$1,766$1,544$1,716
LOFT@HOLLAND2014$2,296$1,633
THE CORNWALL2005$1,862$1,640

以 $2,622 psf 计，The Enclave 较在售竞品高约 15%；对一座较新的公寓而言，这并非很大的价差。差异在于，部分竞品体量更大、设施空间更充裕。此外，Holland V 区域更能吸引有能力承担大户型的富裕家庭，而非只追求 1 或 2 房；因此 The Enclave 的受众更为小众，对房东型买家更具吸引力。

（顺带一提，新手投资者通常不会从 Holland V 这类更贵、风险更高的精品小盘起步。）

但如今价格是否已经回升？

先看不同楼层的价格变化：

楼层1234567
1$1,850$2,554$2,361$1,849
2$2,670$1,850$1,850$2,591$2,284$2,166$2,671
3$2,682$1,844$1,891$2,502$2,467$2,578$2,683
4$2,475$2,563$2,439$1,848
5$1,851$2,094$2,208$1,850

2023 年整体公寓价格普涨，The Enclave 也有所改善。然而需注意，最早期的买家即便如此仍难以回本；若谈盈利，受益的更可能是 2020 年入手的买家。

全盘 26 户中，售罄较快、销售较好的主要是一房。由于多集中在 1、4、7 号叠，这几号叠的表现大多为正。

大户型（3 与 4 房）多在 2 与 3 号叠，因此这两叠表现相对偏弱；6 号叠为 2 房。

转售方面，自 2019 年以来仅有两宗成交；对精品小盘而言，如此低成交量并不罕见：

The Enclave.Holland profitable and unprofitable resale transactions: one gain and one loss

尽管两宗样本并不足以下定论，但与上述分析相吻合：2020 年买入的卖家获利，2018 年买入的卖家亏损。

与多数精品小盘类似，户数与成交量都偏低，转售价格因而更易波动。很难判断价格何时、以及能否回升到让最早买家收复失地的水平；也只能希望他们当初以自住为主，而非以获利为先。

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