这样削减房产经纪人数的做法是否正确？

降低价格的一种方式就是去掉中间商，对吧？

过去对我来说，这简直不必多想。但这些年我不得不承认，某些中间人（以及相关的收费方）是不可或缺的。比如凌晨两点下雨、我通宵加班时，能付一笔平台费，就有人神奇地把炸鸡送到门口，我还是挺感激的。 

那都是小事。可一到房地产，就不只是便利问题了，是吗？交易一旦出错，绝不是薯条或大杯饮料没送到那么简单；这可能意味着由于期权失效而损失数千元，或者压根错过最佳报价。 

因此，对于“设定经纪佣金上限可以降低房价”这一说法，我不会那么快就随声附和。一方面，我确实理解这在新盘行业里造成的困扰：开发商销售的佣金往往远高于屋主出售时支付的“常态”2%。甚至还有新盘给到 5% 的佣金案例，尽管这通常出现在最难售出的单位（也可能是开发商面临 5 年 ABSD 截止期时）。 

可既然这些交易发生在经纪与开发商之间，我们又如何能确定佣金降低就一定会转化为房价下降呢？我想做个理想主义者，相信若开发商支付更低的佣金，大家被计费的每平方英尺（PSF）价格也会更低；但另一面则认为，若经纪费降了，开发商很可能维持售价，只是把更多利润装进自己口袋。

考虑到他们利润空间正在快速收窄，这对开发商而言的确是个难以抵挡的诱惑。 

不过，还有谁记得较早前（例如 2007 年）房价同样在高位的时候？也许我记忆有些模糊，但我不认为当时新盘佣金有如今这么高。 

最大的问题？是开发商必须在 5 年 ABSD 期限内把所有单位卖出。若未能清盘会面临高额的财务惩罚（虽然这方面已有所放宽），他们只好诉诸此类手段。要么降价，惹怒最早期买家；要么把佣金抬到足以激励经纪去主推你的项目。 

再者，还有经纪人数过多的问题。事实上，近几年房地产经纪大致都维持在 30,000+ 左右；这个行业的流动率本就很高。也值得注意的是，许多持有 CEA 执照的人其实并不实际成交。还有一些属于类似这样的案例。

不过，我也不确定设定佣金上限是否真会减少经纪人数——以我的经验，销售行业（无论是保险、房产等）总会先吸引一大批抱有希望的新手，随后很快就会被淘汰分化。

无论如何，就新盘而言，我认为问题不在于经纪太多，而在于房地产中介公司太少 

眼下多少带有寡头垄断的意味。开发商除了“三大”中介公司之外可选择的不多；而如果有人尝试协作、抬高佣金（并非我说确有其事），那就可能演变为整个行业层面的难题。 

还有转售市场的问题。 

首先，我想反对设定佣金上限的行业参与者，恐怕不止经纪本人，还包括出售刊登位的房产门户平台。这已经占去了经纪营销预算的很大一块；一旦经纪减少、佣金降低，他们当然不愿看到这样的改变。 

不过，我们此处不讨论门户平台的健康与否：更直接的关切是服务质量。举例而言，有人必须在 6 个月 ABSD 截止前紧急卖房。如果存在一个绝对的佣金上限——比如 1.5%——那么有多少经纪还愿意承担密集营销的投入，放下手头一切专注于这一个房源、为单位做陈设并拍摄视频等，都会成问题。 

如果报酬不足以匹配投入，这类卖家可能不得不单打独斗，或者只得到经纪“看在情面上”应付了事的服务，反正他们对成功也不抱太大希望。 

就目前而言，已经有经纪不愿接电话做合作分佣；若佣金被封顶、且他们早已在刷新房源上花费过多，这种情况只会更糟。

因此，经纪与客户应当更详细地沟通营销预算。 我认为，部分经纪若能把与佣金相对应的可能成本讲清楚，会大有裨益。若因较低佣金而导致推进较慢，这也能在一定程度上为经纪解围（至少不会显得他们什么都没做），同时帮助卖方调整预期。 

与此同时，其他房产动态……

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每周销售汇总（4 月 22 日 - 4 月 28 日）

新盘成交价最高前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
32 GILSTEAD	$14,543,000	4209	$3,455	FH
WATTEN HOUSE	$4,996,000	1539	$3,246	FH
TEMBUSU GRAND	$3,363,000	1432	$2,349	99 yrs (2022)
LENTOR MANSION	$3,342,000	1485	$2,250	99 yrs (2023)
GRAND DUNMAN	$3,256,000	1292	$2,521	99 yrs (2022)

新盘成交价最低前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
THE LAKEGARDEN RESIDENCES	$1,224,200	527	$2,321	99 yrs (2023)
HILLHAVEN	$1,367,140	678	$2,016	99 yrs (2023)
THE LANDMARK	$1,432,000	495	$2,892	99 yrs (2020)
THE MYST	$1,502,000	678	$2,215	99 yrs (2023)
LENTORIA	$1,561,000	732	$2,133	99 yrs (2022)

转售成交价最高前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
ARDMORE PARK	$12,500,000	2885	$4,333	FH
THE RESIDENCES AT W SINGAPORE SENTOSA COVE	$6,110,000	3348	$1,825	99 yrs (2006)
AALTO	$5,820,000	2443	$2,382	FH
THE LUMOS	$5,700,000	2433	$2,343	FH
THE TRIZON	$4,215,000	1894	$2,225	FH

转售成交价最低前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
EIGHT COURTYARDS	$700,000	549	$1,275	99 yrs (2010)
SYCAMORE TREE	$700,000	344	$2,032	FH
THE GREENWICH	$710,000	603	$1,178	99 yrs (2009)
URBAN VISTA	$725,000	441	$1,643	99 yrs (2012)
CENTRA HEIGHTS	$738,888	431	$1,716	FH

获利最多前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
ARDMORE PARK	$12,500,000	2885	$4,333	$6,500,000	17 年
SPANISH VILLAGE	$4,200,000	2056	$2,043	$2,700,000	28 年
AALTO	$5,820,000	2443	$2,382	$2,170,000	9 年
PANDAN VALLEY	$3,818,000	2325	$1,642	$1,993,000	15 年
MERA SPRINGS	$2,500,888	1292	$1,936	$1,635,888	18 年

亏损最多前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
THE LUMOS	$5,700,000	2433	$2,343	-$2,520,450	17 年
THE SCOTTS TOWER	$1,300,000	657	$1,980	-$1,386,828	11 年
DUO RESIDENCES	$1,450,000	646	$2,245	-$147,000	10 年
THE GREENWICH	$710,000	603	$1,178	-$120,000	12 年
WATERSCAPE AT CAVENAGH	$1,038,000	581	$1,786	-$5,000	14 年

交易构成

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文