在本期 Stacked Pro 解读：
超大型项目是否提供更好的投资回报？
对比
我们将拥有 1,390 个单位的超大盘 High Park Residences，与附近拥有 735 个单位的 Parc Botannia 进行对比，看看哪一个回报更佳。
关键结论
High Park 跑赢 Parc Botannia，无论是平均收益还是年化回报，且这一趋势几乎在所有户型上均成立。
为何重要
两个项目均为有年限地契，相距仅数分钟，楼龄仅相差 2–3 年。这使其非常适合用来隔离规模效应，结果或许会改变你对超大盘的看法。
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近年来，拥有逾千单位、配套丰富且入场价较低的超大型项目日益受欢迎。但它们真的能带来更好的投资回报吗？
为此，我们比较了 High Park Residences（1,390 个单位，2019 年竣工）与其附近的 Parc Botannia（735 个单位，2022 年竣工）。二者均为有年限地契，位于同一 Fernvale 区域，区位优势相近，楼龄仅相差约两年，非常适合用来隔离规模带来的影响。
High Park Residences 与 Parc Botannia 概览
High Park Residences 是本次研究中的超大盘。它是一座位于 27 Fernvale Road 的有年限地契公寓，共 1,390 个单位。距离位于 10 Fernvale Street 的 Parc Botannia 步行仅需数分钟。Parc Botannia 同样为有年限地契公寓，但仅有 735 个单位。
| 项目 | High Park Residences | Parc Botannia |
| 地契年限 | 99 years | 99 years |
| 开盘年份 | 2015 | 2017 |
| 竣工年份 | 2019 | 2022 |
| 单位数量 | 1,376 个公寓单位及 14 套有地单位 | 735 units |
这两个项目适合作为案例研究，因为：
- 两者距离很近，区位优劣几乎相同
- High Park Residences 与 Parc Botannia 楼龄接近；Parc Botannia 约年轻两年，这不至于过度扭曲观察，尽管需注意更早开盘通常意味着更低的入场价
- 以 735 个单位计，Parc Botannia 规模不大不小，具备良好的可比性。
先来看两者的整体表现快照：
| 年份 | High Park Residences | Parc Botannia |
| 2015 | $987 | |
| 2016 | $1,037 | |
| 2017 | $998* | $1,283 |
| 2018 | $1,212 | $1,316 |
| 2019 | $1,237 | $1,323 |
| 2020 | $1,215 | $1,365 |
| 2021 | $1,283 | $1,438 |
| 2022 | $1,379 | $1,542 |
| 2023 | $1,497 | $1,588 |
| 2024 | $1,558 | $1,614 |
| 年化 | 5.20% | 3.34% |
| 年化（2017 – 2024） | 6.57% | 3.34% |
*High Park Residences 在 2017 至 2018 年间因更广泛的市场因素（进一步降温措施实施）出现回调，因此处于轻微劣势。不过，我们仍从 2017 年开始对比，因为跳过整整一年同样会造成另一种偏差——很遗憾，正如房地产市场一贯如此，几乎不存在完美的可比点。
表面上看，High Park 似乎跑赢 Parc Botannia。但这过于笼统：更强的涨幅可能仅因其早两年入市。也可以认为 High Park 在市场低迷期（2017 年反弹之前）推出，而 Parc Botannia 则在复苏市况中更晚入市，因而上行空间较小。
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