如果说过去十年给我们的最大启示，那就是新加坡公寓市场从不原地踏步。多轮降温措施、疫情、施工延误、租赁飙升，再到如今更趋温和的 2024–2025 年环境，期间有些单位已悄然把同侪远远甩在身后。
因此本周，我们回溯审视了实际表现：不是项目层面的平均数，而是具体户型，并以买家最在意的指标来排序：百分比涨幅、总额利润，以及租金回报率。方法很简单：我们分析了 2014 至 2024 年间购入并在 2024 年前售出的公寓，只筛选成交量具代表性的项目。
结果如何？本十年内 1、2、3、4 卧各细分段的最佳表现一目了然：从搭上补贴红利的 EC，到至今仍能贡献六位数利润的老牌永久产权项目。以下为要点。
不过，尽管这些结果在纸面上很清晰，许多买家会发现，将其转化为现实世界的选房判断并不那么直观。若你希望在百分比涨幅或回报率之外，更准确解读这些信号，请在此联系，我们会为你对接值得信赖的合作经纪。
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我们的统计方法
我们通过筛选 2014 至 2024 年间购入、并在 2024 年前售出的单位，找出表现最突出的户型。
为避免个别交易扭曲结果，我们只纳入至少有 5 笔销售记录的项目。接着，我们按买家最在意的因素进行拆分：
- 按 $PSF 计算的百分比涨幅
- 总额（以绝对金额计的总成本）
- 租金回报率
最后，我们再按 1、2、3、4 卧细分段进行对比。结果如下：
1卧室单位
平均涨幅最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| SOL ACRES | 71.03% | $313,497 | 100 | 4.91% |
| THE SEA VIEW | 31.65% | $311,800 | 5 | 3.19% |
| HIGH PARK RESIDENCES | 28.48% | $132,819 | 108 | 5.21% |
| MANDARIN GARDENS | 27.54% | $214,333 | 6 | 3.89% |
| THE ALPS RESIDENCES | 26.08% | $139,946 | 50 | 4.85% |
平均总额利润最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| SOL ACRES | 71.03% | $313,497 | 100 | 4.91% |
| THE SEA VIEW | 31.65% | $311,800 | 5 | 3.19% |
| CONCOURSE SKYLINE | 13.05% | $230,416 | 7 | 3.30% |
| MANDARIN GARDENS | 27.54% | $214,333 | 6 | 3.89% |
| RIVER PLACE | 20.12% | $210,921 | 14 | 3.84% |
平均租金回报率最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| THE HILLFORD | 14.20% | $62,444 | 100 | 6.46% |
| PRESTIGE HEIGHTS | 12.27% | $65,959 | 15 | 5.65% |
| # 1 SUITES | 9.97% | $63,743 | 32 | 5.57% |
| PARC SOMME | 9.82% | $56,178 | 5 | 5.54% |
| LA FLEUR | 10.68% | $57,614 | 8 | 5.26% |
这里并不令人意外。就涨幅而言，Sol Acres 属于 Executive Condominium（EC），天然拥有优势（EC 有补贴、起步价更低）。
Sol Acres 的一卧表现最为亮眼，平均涨幅 71.03%，利润约 $313,497。即便作为 EC，Sol Acres 自推出起定价就相当有竞争力，它是新加坡体量最大的 EC 之一（1,327 套）。事实上，Sol Acres 至今仍是 Choa Chu Kang 最大的公寓项目。
除了价格基数低——从而带来更强的百分比涨幅——它还靠近 Keat Hong 与 Teck Whye 两个 HDB 社区。虽说 Choa Chu Kang 不算成熟市镇，但这两处 HDB 社区较早、配套完善，拥有多家超市、咖啡店与日常便利设施。这里的一卧不仅适合出租，对希望“以小换大/以大换小”、从组屋转公寓的退休人士而言也可自住。因此，就外围区的公寓而言，Sol Acres 仍具性价比。
在私人公寓中，The Sea View 的一卧利润同样出色，均值达 $311,800。部分归因于其位于成熟外籍租客聚居区（Katong 一带），且最近开通的 Marine Parade MRT 站（TEL）显著提升了可达性。
拥有更大一卧格局的老盘，如Mandarin Gardens 与 River Place，在总额利润榜上同样表现强劲。不要被百分比涨幅所迷惑：这些面积更大、总价更高的单位，其绝对利润往往超过 $200,000。对这类项目而言，一卧并非仅是出租资产，面积已足以作为真正的自住型住宅。
至于租金回报率，The Hillford 以 6.46%“登顶”。之所以说“登顶”，是因为The Hillford 为 60 年租赁年限、最初定位于退休人士。较短的租期叠加小户型面积，使其总价极低，因而呈现近乎无可匹敌的毛租回报率。它靠近受欢迎的 Beauty World 区域也有所助益。
随后是 Prestige Heights 与 #1 Suites。这些项目兼具低总价与稳定租客需求，没有什么出人意料之处——它们几乎就是新手房东挑选一卧时应当寻找的典型特征。
2卧室单位
平均涨幅最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| INZ RESIDENCE | 66.29% | $381,222 | 13 | 4.29% |
| SOL ACRES | 62.18% | $385,451 | 169 | 4.16% |
| NORTHWAVE | 60.89% | $345,163 | 23 | 4.12% |
| THE VISIONAIRE | 58.81% | $368,286 | 14 | 4.01% |
| PARC LIFE | 55.60% | $342,858 | 23 | 4.19% |
平均总额利润最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| PANDAN VALLEY | 48.32% | $696,645 | 5 | 2.68% |
| CAVENAGH COURT | 27.61% | $669,361 | 6 | 2.53% |
| VALLEY PARK | 32.82% | $612,833 | 6 | 2.66% |
| ORCHARD COURT | 35.51% | $597,143 | 7 | 3.12% |
| BELMOND GREEN | 39.94% | $580,600 | 5 | 2.49% |
平均租金回报率最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| CENTRAL IMPERIAL | 24.83% | $142,240 | 5 | 6.12% |
| THE HILLFORD | 12.34% | $75,978 | 47 | 5.52% |
| THE WOODGROVE | 18.72% | $121,800 | 5 | 5.51% |
| WATERWOODS | 32.31% | $219,381 | 8 | 5.31% |
| ESCADA VIEW | 10.29% | $77,200 | 5 | 5.01% |
同样不意外，榜首仍被 EC 占据：这次是 INZ Residence。INZ 的两卧以 66.29% 的涨幅位居第一，平均每套利润 $381,222。这依旧是低起步价带来的空间效应。不过我们也承认，考虑到其位置相对“ulu”（位于 Tengah 与 Choa Chu Kang 之间），这座 EC 的表现超出了我们的保守预期。
紧随其后的是 Sol Acres，平均利润 $385,451，从绝对利润看甚至更胜一筹。
再往下看，还有更多 EC：Northwave、The Visionaire 与 Parc Life 都在同一区间：涨幅介于 55% 至 61%，利润约 $340,000 至 $368,000。
但论总额利润，两卧的领先阵营则完全不同：老盘。
Pandan Valley 作为 1970 年代仅存的第一代公寓之一，以高达$696,645 的平均利润轻松居首。不过 Pandan Valley 几乎自成一座“小社区”，并非一般意义上的公寓；详情可见这里。
Cavenagh Court、Valley Park、Orchard Court 与 Belmond Green 紧随其后，绝对利润均远超 $550,000。
这些老盘鲜少在百分比涨幅上夺冠，因为其总价通常很高。但这也转化为更大的绝对利润；而它们的两卧之所以表现不俗，与老式一卧的逻辑相同：它们被设计为真正的自住型住宅，因此面积远大于后期“紧凑型”定位的一卧或两卧（后者更多被视为出租资产）。
至于租金回报率，Central Imperial 以 6.12% 领跑。从纸面看它颇为“反常”，既是永久产权且仅 63 套；但在 Geylang 部分地段这并不罕见（本案位于 Geylang Lorong 14）。这里因靠近市区与 Paya Lebar 商圈而租赁需求旺盛；同时，由于不少项目专注出租市场，售价往往较低。
不过你确实要留意贷款问题，因为部分银行不会为靠近某些 Lorong、他们认为“敏感行业”活动过近的物业放贷。
The Hillford 以 5.52% 再次上榜，其后是 The Woodgrove、Waterwoods 与 Escada View。这些都是教科书级的投资者之选：低总价、稳定租客基础。
顺带一提，你会发现两卧的租金回报率并未显著高于一卧。这对房东而言颇具参考意义：虽然两卧的资本占用更高，但其毛回报率并不一定更差。
如果再加上“可与室友合租、可承接年轻家庭、必要时也更适合作为自住”的质化优势，它最终可能比一卧更具综合吸引力。值得思考。
3卧室单位
平均涨幅最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| HUNDRED PALMS RESIDENCES | 99.02% | $786,315 | 6 | 3.13% |
| TREASURE CREST | 89.58% | $707,487 | 132 | 3.29% |
| WANDERVALE | 76.71% | $608,495 | 93 | 3.53% |
| SOL ACRES | 74.24% | $578,415 | 156 | 3.47% |
| INZ RESIDENCE | 74.10% | $600,311 | 62 | 3.23% |
平均总额利润最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| TOMLINSON HEIGHTS | 29.76% | $2,268,800 | 5 | 2.29% |
| THE ANCHORAGE | 57.49% | $1,070,222 | 5 | 2.44% |
| REGENCY PARK | 21.43% | $1,036,000 | 5 | 2.43% |
| THE ATRIA AT MEYER | 48.14% | $959,778 | 5 | - |
| BELMOND GREEN | 43.70% | $945,571 | 7 | 2.44% |
平均租金回报率最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| WOODSVALE | 24.65% | $197,364 | 25 | 4.77% |
| ATRIUM RESIDENCES | 19.78% | $206,889 | 9 | 4.73% |
| WESTWOOD RESIDENCES | 51.45% | $402,095 | 69 | 4.73% |
| SEA HORIZON | 31.89% | $282,252 | 11 | 4.71% |
| LILYDALE | 25.52% | $210,874 | 16 | 4.69% |
按“套路”，我们先看 EC 再次“游行式”地占据百分比涨幅榜。Hundred Palms 可谓 EC 中的“连中头彩”——若你是最早的购房者。当时这也并不意外，因其开盘周末就极为火爆（7 小时内售罄）。
Hundred Palms 目前是唯一一座成交价曾突破 $3.05 million 的 EC。
其后是 Treasure Crest，老实说，这个项目多年间都像一头“沉默的猛兽”。三卧平均利润达 $707,487，而 Wandervale 随后以 $608,495 排名。除去 EC 身份，这两盘还有个“秘诀”：
它们于 2016 年推出。当时两件事叠加：楼市在持续降温措施下处于低谷，且市场对EC 供过于求颇为担忧。结果是开发商趋于谨慎，首批买家拿到了极具吸引力的“底价”。因此，如果你在 2016 年买了 EC，恭喜你：基本零波折地搭上了本十年最大的一波上行周期。
在总额利润这一侧，我们离开“务实型家庭公寓”的世界，步入永久产权巨无霸的领域。
Tomlinson Heights 以令人咋舌的 $2.27 million 平均利润位居榜首。它是位于 Tanglin 的超大尺度豪宅产品，步行可达 Orchard Boulevard MRT（TEL）。
The Anchorage、Regency Park、The Atria at Meyer 与 Belmond Green 构成余下名单，单套三卧的总额利润接近或超过 $950,000 至 $1 million 区间。以今天的标准看，这些老牌大盘的单位面积往往能超过 2,000 方呎。
不过，未来十年的表现是否能延续仍有待观察：CCR 的新趋势正在转向面积更小、总价更可负担的产品。
就租金回报率而言，三卧并非房东常见选择。很少有投资者会买入这样大而资本占用高的三卧专门用于出租；但我们确实能在部分 OCR 项目中看到不错的回报。
Woodsvale 以 4.77% 领跑，其后紧跟 Atrium Residences、Westwood Residences、Sea Horizon 与 Lilydale。这些都是定价合理的 OCR 家庭型大户型，租客能以相对合理的价位换取更大的空间。
从一线反馈看，自新冠恢复期起曾短暂出现“共居运营方”承租这类大户型再行分租的现象。随着租赁市场近来转弱，我们并不确定这一趋势是否仍在持续；但这或许解释了为何三卧或更大单位的租约在一段时期内有所增加（更大的单位更易分隔以容纳更多不相关租客）。
4卧室单位
平均涨幅最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| TREASURE CREST | 86.97% | $904,154 | 13 | #N/A |
| WANDERVALE | 80.92% | $779,444 | 9 | 3.40% |
| SOL ACRES | 77.96% | $736,912 | 29 | 3.12% |
| THE TERRACE | 64.48% | $697,236 | 48 | 3.49% |
| THE VALES | 63.07% | $634,596 | 21 | 3.76% |
平均总额利润最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| ARDMORE PARK | 29.15% | $2,475,000 | 8 | 2.06% |
| RIVERGATE | 39.05% | $1,460,750 | 8 | 2.85% |
| LEEDON RESIDENCE | 26.07% | $1,459,034 | 14 | 3.05% |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | 15.32% | $1,453,000 | 5 | 2.52% |
| AALTO | 38.00% | $1,318,000 | 6 | 2.57% |
平均租金回报率最高
| Project | Average gains | Average quantum gain | No. of transactions | Average rental yield (based on rental tnx from June 2024 to June 2025) |
| WATERWOODS | 37.95% | $384,564 | 48 | 4.93% |
| WESTWOOD RESIDENCES | 49.33% | $471,829 | 38 | 4.63% |
| THE VENUE RESIDENCES | 16.00% | $273,069 | 13 | 4.48% |
| LAKEVILLE | 25.37% | $419,339 | 22 | 4.48% |
| CLEMENTIWOODS CONDOMINIUM | 20.84% | $349,378 | 5 | 4.44% |
即便在大户型里，EC 仍然领跑。对许多人而言，EC 往往是入手四卧这种“大件”的唯一机会。Treasure Crest 表现最强，四卧平均涨幅 86.97%，绝对利润约 $904,154。
Wandervale 以 $779,444 跟进——同样留意其推出年份为 2016 年。体量巨大的 Sol Acres 则以 $736,912 紧随其后。
至于绝对总额，这看上去更像是一份“昂贵公寓清单”，并不让人惊讶。名声在外的 Ardmore Park 以 $2.475 million 的平均利润遥遥领先：这是新加坡最具声望的地址之一，彰显了超豪永久产权的“异次元”。
Rivergate 与 Leedon Residence 紧随其后，四卧单套成交的平均利润都轻松越过 $1.45 million。它们位于炙手可热的第 9 与第 10 区，拥有与之匹配的土地、空间与租客画像。
关于租金回报率，我们不作评论，因为不少情况可能较为个案化。四卧这样的大户型被出租并不常见；唯一的观察是，这类情况偶尔也会出现，而且即便是这般大的单位，毛回报率仍可能落在 4%–5% 区间，颇为意外。
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