Hundred Palms 很可能是首个在转售市场、且非顶层单位中突破 $3 million（$3,058,888）大关的行政公寓（EC），在我们撰稿之际已落实 Option。该单位为 1,528 平方英尺，位于 13 楼，折合约 $2,001 psf（不仅创下总价纪录，也刷新了 psf 纪录）。Hundred Palms 成为首个达到这一里程碑并不意外，有人甚至称其为 EC 版的 Pinnacle @ Duxton 或 Sky Dawson——一个以高总价转售单位著称的项目。那么，这只是个异数，还是对更广泛楼市意味着更多？
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为何这一定价具有吸引力？
首先，Hundred Palms 自 2017 年推出以来需求强劲，推出约7 小时即售罄。我们也在此前的一篇文章中提过其成熟地段的优势，当时我们注意到其已接近其 MOP 期满。虽然它并非距离 MRT 最近的公寓（尽管 2029 年 Serangoon North MRT 站开通或许会有所帮助），但它是少数被组屋区民生配套环绕的 EC 之一。
下表是 Hundred Palms 的近期成交，其中一套面积相当、但楼层较低的单位以 $2.718m 或 $1,778 psf 成交。无论如何，这已经为许多原始业主带来了可观的现金回报，自 MOP 以来，目前最低的盈利也有“仅”$772,000。已有 9 笔（包括本次）盈利超过百万美元。
| 成交日期 | 地址 | 面积（平方英尺） | 价格（$PSF） | 价格（$） |
| 266 Yio Chu Kang Road #06-13 | 1,055 | $1,735 | $1,830,000 | |
| 14 Mar 2025 | 272 Yio Chu Kang Road #06-28 | 883 | $1,841 | $1,625,000 |
| 13 Mar 2025 | 276 Yio Chu Kang Road #07-35 | 958 | $1,822 | $1,745,000 |
| 12 Mar 2025 | 266 Yio Chu Kang Road #13-16 | 1,528 | $2,001 | $3,058,888 |
| 12 Mar 2025 | 270 Yio Chu Kang Road #12-21 | 1,001 | $1,818 | $1,820,000 |
| 11 Mar 2025 | 266 Yio Chu Kang Road #05-15 | 1,130 | $1,814 | $2,050,000 |
| 5 Mar 2025 | 260 Yio Chu Kang Road #13-03 | 1,324 | $1,851 | $2,451,000 |
| 4 Mar 2025 | 268 Yio Chu Kang Road #02-18 | 915 | $1,692 | $1,548,000 |
| 27 February 2025 | 276 Yio Chu Kang Road #12-34 | 1,001 | $1,816 | $1,818,000 |
| 25 February 2025 | 266 Yio Chu Kang Road #05-16 | 1,528 | $1,778 | $2,718,000 |
| 25 February 2025 | 274 Yio Chu Kang Road #05-32 | 958 | $1,701 | $1,630,000 |
| 20 February 2025 | 266 Yio Chu Kang Road #03-13 | 1,055 | $1,706 | $1,800,000 |
| 18 February 2025 | 270 Yio Chu Kang Road #15-21 | 1,098 | $1,699 | $1,865,000 |
| 17 February 2025 | 272 Yio Chu Kang Road #03-28 | 883 | $1,796 | $1,585,000 |
| 10 February 2025 | 272 Yio Chu Kang Road #06-26 | 1,055 | $1,849 | $1,950,000 |
| 7 February 2025 | 260 Yio Chu Kang Road #09-04 | 1,130 | $1,752 | $1,980,000 |
| 7 February 2025 | 268 Yio Chu Kang Road #05-17 | 915 | $1,836 | $1,680,000 |
| 6 February 2025 | 270 Yio Chu Kang Road #05-24 | 958 | $1,722 | $1,650,000 |
| 28 January 2025 | 276 Yio Chu Kang Road #04-34 | 1,001 | $1,798 | $1,800,000 |
| 27 January 2025 | 276 Yio Chu Kang Road #04-36 | 883 | $1,688 | $1,490,000 |
| 22 January 2025 | 274 Yio Chu Kang Road #15-31 | 980 | $1,774 | $1,738,000 |
| 21 January 2025 | 268 Yio Chu Kang Road #03-18 | 915 | $1,787 | $1,635,000 |
| 16 January 2025 | 268 Yio Chu Kang Road #06-19 | 883 | $1,813 | $1,600,000 |
| 14 January 2025 | 264 Yio Chu Kang Road #09-11 | 1,324 | $1,767 | $2,338,888 |
| 8 January 2025 | 272 Yio Chu Kang Road #06-25 | 1,055 | $1,801 | $1,900,000 |
| 8 January 2025 | 262 Yio Chu Kang Road #06-05 | 1,055 | $1,706 | $1,800,000 |
| 7 January 2025 | 270 Yio Chu Kang Road #08-24 | 958 | $1,722 | $1,650,000 |
| 2 January 2025 | 260 Yio Chu Kang Road #11-01 | 969 | $1,817 | $1,760,000 |
| 2 January 2025 | 270 Yio Chu Kang Road #05-23 | 883 | $1,711 | $1,510,000 |
| 2 January 2025 | 274 Yio Chu Kang Road #02-31 | 883 | $1,790 | $1,580,000 |
话虽如此，$1.7m 的盈利虽亮眼，但我们的研究显示并非史无前例，甚至还有更高的案例：
以 Bishan Loft 为例，一笔转售到转售的交易在 15 年间录得 $1,305,000 的增值。而就新购至转售而言，我们亦记录到一笔 23 年间增值 $1,729,300 的成交。
我们甚至发现一些更高的：
| 成交日期 | 地址 | 面积（平方英尺） | 成交价格（$PSF） | 购买日期 | 购买价格（$PSF） | 盈利 | 持有年限 |
| 24 Feb 2025 | 31 Bishan Street 11 #28-06 | 1,389 | $1,692 | 4 Sep 2001 | $399 | $1,796,408 | 23 |
| 5 Dec 2024 | 33 Bishan Street 11 #07-12 | 1,378 | $1,568 | 31 Aug 2001 | $399 | $1,610,723 | 23 |
| 26 Nov 2024 | 31 Bishan Street 11 #06-05 | 1,184 | $1,672 | 2 May 2017 | $1,030 | $760,000 | 8 |
| 29 Aug 2024 | 33 Bishan Street 11 #08-09 | 1,173 | $1,688 | 6 Jan 2011 | $912 | $910,000 | 14 |
| 28 Jun 2024 | 33 Bishan Street 11 #16-10 | 1,464 | $1,611 | 27 Aug 2001 | $429 | $1,729,300 | 23 |
| 27 Jun 2024 | 31 Bishan Street 11 #03-01 | 1,173 | $1,475 | 1 Sep 2001 | $381 | $1,282,593 | 23 |
| 13 Jun 2024 | 31 Bishan Street 11 #11-02 | 1,378 | $1,597 | 4 Sep 2013 | $1,140 | $630,000 | 11 |
| 12 Jun 2024 | 33 Bishan Street 11 #14-11 | 1,378 | $1,624 | 7 Aug 2009 | $677 | $1,305,000 | 15 |
| 31 May 2024 | 33 Bishan Street 11 #03-08 | 1,184 | $1,444 | 19 Sep 2001 | $386 | $1,253,097 | 23 |
| 8 May 2024 | 33 Bishan Street 11 #32-07 | 1,141 | $1,621 | 25 Oct 2017 | $1,153 | $535,000 | 7 |
| 24 Nov 2023 | 33 Bishan Street 11 #08-12 | 1,378 | $1,524 | 12 Sep 2001 | $401 | $1,548,134 | 22 |
| 5 Oct 2023 | 31 Bishan Street 11 #08-06 | 1,399 | $1,378 | 22 May 2009 | $586 | $1,108,888 | 14 |
| 1 Aug 2023 | 31 Bishan Street 11 #21-03 | 1,464 | $1,571 | 6 Sep 2001 | $432 | $1,667,846 | 22 |
| 17 Jul 2023 | 33 Bishan Street 11 #14-08 | 1,399 | $1,422 | 16 Mar 2010 | $750 | $940,000 | 13 |
| 8 Mar 2023 | 33 Bishan Street 11 #08-11 | 1,378 | $1,379 | 31 Aug 2001 | $401 | $1,348,134 | 22 |
| 7 Mar 2023 | 31 Bishan Street 11 #14-04 | 1,464 | $1,489 | 10 Sep 2001 | $416 | $1,571,158 | 22 |
| 22 Feb 2023 | 31 Bishan Street 11 #18-05 | 1,399 | $1,521 | 13 Mar 2018 | $1,093 | $598,000 | 5 |
另一个直接因素是转售供应的紧缩，以及新盘价格的推动。正如我们在这篇早前文章所解释的，当下要找到合适的转售公寓并不容易，尤其在成熟地段。原因在于卖家难以弥合与新盘价格的差距，且担心置换物业的成本难以承受，最终选择不卖。
第二个因素是新盘定价已将部分买家“挤出”市场。以成熟地段中接近 1,500 平方英尺的新盘为例，当下可关注 Clementi 的 ELTA：该项目的五卧户型（约 1,776 平方英尺）虽大约多出 250 平方英尺，但总价约 $3.88 million（约 $2,189 psf）。
事实上，当下你能找到的最便宜的 5 房新盘，价格也已达到 $2,310,000。
| 项目名称 | 5房起步价 | 可售 |
| Lumina Grand | $2,130,000 | 14 |
| Altura | $2,210,000 | 6 |
| Straits at Joo Chiat | $3,084,000 | 3 |
| The Myst | $3,196,000 | 19 |
| Lentor Mansion | $3,243,000 | 8 |
| The LakeGarden Residences | $3,289,600 | 12 |
| The Orie | $3,480,000 | 18 |
| SORA | $3,542,000 | 18 |
| Bagnall Haus | $3,809,000 | 1 |
| Parktown Residence | $3,819,000 | 12 |
| ELTA | $3,888,000 | 34 |
| Chuan Park | $3,896,600 | 14 |
| Grand Dunman | $3,999,000 | 66 |
| Tembusu Grand | $4,028,000 | 32 |
| Nava Grove | $4,329,100 | 8 |
| Pinetree Hill | $4,382,000 | 14 |
| Terra Hill | $5,567,000 | 5 |
| The Continuum | $5,567,000 | 29 |
| Meyer Blue | $5,655,000 | 13 |
| Watten House | $7,958,000 | 3 |
| Canninghill Piers | $8,648,000 | 12 |
| Union Square Residences | $9,500,000 | 2 |
| Irwell Hill Residences | $11,080,000 | 1 |
再考虑到今年剩余的 22 个推盘中约有14 个位于 CCR，新盘的稀缺性与价格只会进一步走高。实际上，2025 年想要 1,500 平方英尺或以上的大户型买家，很大程度上将受制于转售卖家的开价。
Hundred Palms 或是风向标，预示转售市场的需求正在到来
正如经纪所言，该 EC 单位的转售价甚至超越了附近的私宅 Affinity at Serangoon，其价格区间约为 $1,750 至 $1,850 psf……对此，Hundred Palms 或许刚刚在其后补上了“for now”。
| 成交日期 | 地址 | 销售类型 | 面积 | 价格（$PSF） | 价格（$） |
| 27 Sep 2024 | 20 Serangoon North Avenue 1 #14-15 | Sub Sale | 1,711 | $1,694 | $2,900,000 |
| 22 Dec 2023 | 22 Serangoon North Avenue 1 #07-25 | Sub Sale | 1,453 | $1,803 | $2,620,000 |
周边转售公寓或将很快迎来上行动能，这既来自如 Hundred Palms 此类的标杆成交，也来自市场对转售供应有限性的日益认知。并非说所有项目都会复制该单位的成绩，但这表明市场上存在大量诚意买家——而卖家也很快会意识到买家的诚意程度。
最后，这或许说明 EC 的关键节点在 5 年，而非完全私有化的 10 年
长期以来，人们普遍认为 EC 在满 10 年、完全私有化后表现最佳。但鉴于市场对 5 年楼龄（即刚刚满 MOP）的 EC 需求强劲，10 年节点或已不再关键，业主的大部分收益或许在 EC 一进入转售市场时就已兑现。
毕竟，看看完全私有化的所谓优势：项目可以寻求 en bloc，但这仍是更遥远的事情；项目可以买给实体或外国人，但在当下，实体面临 65 per cent ABSD、外国人需缴 60 per cent，这样的“优势”还有多大用处？无论如何，我们也已清楚看到，外国人很少青睐 EC，更偏好华美的 CCR 物业。
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