住在中央商业区（CBD）对部分专业人士和高管或许便利，但我认为，典型的新加坡家庭并不会把市中心一带视为养育孩子的理想社区。
除了显而易见的短板——如学校和绿地稀缺——CBD 在面向家庭的生活方式配套上也长期受诟病。周末一到，Shenton Way 或 Anson Road 就冷清下来。
当然，个别地段仍有些人气据点，但整体而言，多数零售与餐饮会提早打烊，待工作日再迎接办公人潮。
数十年来，新加坡的城市规划者一直在为改变这一切铺路。早在 1990 年代，新加坡便推行去中心化策略。我们在 Tampines、Jurong East、Woodlands，以及近年的 Paya Lebar 与 One North 打造了各类区域枢纽，把就业机会带到住区身边。
这也有助于降低进出该高密度区域的通勤与车流。
随着各大区域中心逐步成熟，关于 CBD 的讨论也随之转变。规划者不再只考虑如何降低我们对 CBD 的依赖，而是在问：如果 CBD 不再需要担任新加坡“主力办公区”的角色，它还能成为什么？
一种广受认同的设想，是将其塑造成混合用途社区——一个人们不止工作，也在此居住、成家、度周末的地方。这种转变不是改改分区、随便盖几栋公寓就能办到。
这也是近期新加坡地产开发商公会（REDAS）举办的 Real Estate Market Outlook（REMO）Seminar 2026 的讨论重点之一。今年这场年度活动于 7 月 15 日在 Grand Copthorne Waterfront Hotel 举行。
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从商业区到“家庭友好”街区：需要做些什么？
在 REDAS REMO 2026 的一场专题对谈中，嘉宾们聚焦于：新加坡的 CBD 是否真能跳脱传统角色，蜕变为名副其实的居住型社区。
与谈者包括 Dr Cheong Koon Hean（SUTD 李光耀创新城市中心主席）、Gallant Tang（SingHaiyi Group 集团 CEO）以及 Nicole Batchelor（Cistri 场所策略负责人）。
在对谈中，Dr Cheong 指出，传统的 CBD 模式正日益显露老态。与全球许多城市相似，新加坡的 CBD 早期实行高度单一的分区——几乎清一色为商业用途。结果便是：上班时段人声鼎沸，下班后则一片寥落。
后疫情时代，这一状况愈发加剧：随着在家办公与混合办公常态化，CBD 连平日的人流与活动也明显流失。
对规划者而言，这带来了两个相互关联的挑战：
其一，我们在新加坡地价最昂贵的地段之一面临土地与楼宇利用不足；其二，则是如何在同样的空间里实现更高效的利用。
最直接的解法，是推行混合用途开发，让多元活动并存。
但说易行难。Dr Cheong 指出，现实中的经济考量，不会因分区一改就能“改造”CBD。
像 CBD 这样的中心地带属于黄金地段，地价名列前茅。开发商受市场驱动，自然会优先追求价值最高的用途。
要上市开发商向股东解释：为了可负担住房、社区设施以及家庭赖以为生的各类配套而接受更低的利润率，几乎不可能。
新加坡并未以行政命令一刀切地处理，而是采取更为细腻的做法：在让市场发挥作用的同时，通过激励引导在 CBD 引入混合用途与居住成分。
2019 年推出的 CBD Incentive Scheme 便是最鲜明的例子：它鼓励把较旧的办公楼改造为混合用途项目，从而打造一个更有活力、全天候运转的市中心。
然而，即便增加了更多住宅，仅凭这一点也不足以把 CBD 变成我们期望的样子。Tang 表示，增加“家庭友好型”住房并不是一件孤立的事：“并不存在所谓‘家庭友好’的一间屋子。这是一整个生态系统。”
住在 CBD 对年轻专业人士或许颇具吸引力——Tang 本人也坦言，住近工作地点能节省大量时间——但一旦有了孩子，情况就不同了。那些过去小两口用不着的设施，如托育、学校与公园，便成了刚需。
这就形成了“先有鸡还是先有蛋”的难题：超市、家庭诊所以及托育中心等业者，在居民规模尚不足前往往不会开业（或至少难以持续经营）。然而，没有这些配套，居民又不愿搬入。
不过，Tang 说，这样的生态系统并非开发商能单独完成。
学校、医院或 MRT 站点的布局，属于新加坡长期城市规划的一部分。
这正是居住总体规划中需要公私协作的环节。对 CBD 这样的区域尤为如此：在高昂的再开发成本下，几乎没有试错空间。每一个新项目都必须 契合对该区未来面貌的共同愿景。
这也意味着，CBD 的蜕变不太可能一蹴而就。必须在扩大居住人口与同步补足所需配套之间，循序渐进、谨慎推进。
规划者可以勾勒街区蓝图，却难以“造”出社区。
一些无形之物——归属感、邻里关系、历经数十年沉淀的社区纽带——并不能被写进总规。Nicole Batchelor 也持同样看法：即便有住宅、餐饮和公共空间，也不代表人们就会留下来，或把自己与这个街区联系起来。
因此，挑战的一部分，是创造让人们在工作之外也愿意留在 CBD 的理由。唯有如此，日常轨迹与社会联结才会滋长。她以 Raffles Place 曾引入的临时可移动座椅为例。
从纸面上看，这项“介入”很小——在 Raffles Place MRT 周边摆放可由公众自行移动的座椅。但它改变了空间的使用方式：上班族午后不再匆匆离开，清洁与餐饮员工会在休息时聚在一起，非正式会议也移到了户外。到了周末，又吸引了不同的人群，成为居民与朋友的交谈点与小聚空间。
一个颇具代表性的成功信号是：当这些椅子最终撤走时，真的有人来追问它们去哪了。她认为，这个案例的启示在于，场所营造并不只靠大拆大建。
小而精心的介入，足以改变人们的场所体验；它们能让社区有机生成，而非完全自上而下地被规划出来。
若要提炼一个核心结论：改造 CBD，更像是一道社会与文化命题，而非单纯的分区课题。
我认为，其中最关键的一点，正如我在 Marina Bay 区域也曾提到的：CBD 与今日的 Marina Bay 一样，长期是一片没有人的街区。
在新加坡，大多数私人住宅买家来自 HDB 升级族。对这一群体而言，升级时多会选择留在熟悉地带：父母多半住在附近，孩子也已与左邻右舍结下情谊，附近还有他们常去的熟食中心或咖啡店。
眼下，CBD 并不具备这种邻里连续性。很少有人能说，自己是在 Anson Road 或 Raffles Place 一带“长大”的。
我们可以补足绿地、托育等配套，甚至或许能在此增设更多学校（尽管这对政府的规划而言并不容易）；但要建立扎根基层的情感联结，却不是一朝一夕之功。
总得有人愿意当“第一批”。 随着 CBD 引入更多居住选择，这些业主需要有清醒的认知：他们为新加坡最昂贵的地段付出高昂代价，同时也要接受某些特质——例如社区感与熟悉感——可能要几十年才会逐步显现。
仅有商场与便捷的交通够不够？从与谈专家的表述看，我并不这么认为。它们固然重要，但归属感与熟悉感可能更为关键，而这只能靠时间累积。
作为对照，我们不妨从相反方向来思考。
想想“绅士化”（gentrification）：一个老化或并不高端的街区，逐步变得更为“抢手”。
Tiong Bahru 大概是新加坡最广为人知的案例。如今，吸引购屋者来到这个保留区的，并不只是保留建筑或便捷的 MRT，而是它独到的“街区气质”。正是这种独特氛围，让人们愿意停留，最终也愿意在此安家。
并非说政府在其中全无作为；保留工作与对公共空间的持续投入，无疑发挥了重要作用。但这些努力之所以有效，是因为原本就有一张社会网络作为底色；而 CBD 则需要从零开始重建。
同样地，我们先前也提到过，Great World 一带在市中心、也就是 Core Central Region（CCR）中具备独特优势。与 CCR 多数区域不同，它早已拥有一种无法“制造”的特质：真切的邻里身份。这与其他中心地段如 Marina Bay，以及可以说与当下大部分 CBD 形成了鲜明对比。
在我看来，Marina Bay 与 CBD 更像是被“编排”好的目的地。无疑是非凡的城市规划成果，但更多仍是用来做事的地方，而不太是用来生活的地方。
我认为，相较于规划者在 CBD 面临的挑战，我们在绅士化过程中，或在 Jurong East 和 Woodlands 等地升级改造中所见到的巨变，往往更容易、也更迅速。
与非中心区的升级或“绅士化”故事相比，CBD 还面临另一道更大的难题
多数成功的转型，起点都是被低估的地方。
随着区域吸引力提升，投资随之而来，价格上涨，区域也愈发受欢迎。这是许多曾被忽略地段的经典路径——如新加坡的 Tiong Bahru、伦敦东区的 Shoreditch，或纽约的 Brooklyn。
而 CBD 正在尝试走一条相反的路。它本已是新加坡最昂贵的地段之一，如今却要说服普通的新加坡人，把这里当成日常的社区。
此外，“绅士化”或升级改造常常源于不同社会群体的交汇。以 Tiong Bahru——甚至把时间拉回到 80 年代的 Bugis——为例：学生、艺术家、年轻专业人士、小商户与在地居民共同塑造了它的身份，这也为其后续走红奠定了基础。
可惜的是，在 CBD 几乎难以形成这种广泛的横截面，原因很简单：价格。这里的住宅定价处于新加坡市场的高端，因此首批居民很可能来自社会经济层面更为狭窄的群体。现有的一些举措——例如在特定区域推出的 Plus 与 Prime 公寓——确实有助于打破这种固化；但要在已然拥挤且高价的 CBD 落地，难度不小。
如果新加坡真心希望 CBD 成为一个社区，成败归根结底取决于谁能住得起、住得下。这意味着我们需要采取一种大胆、反主流的立场：落实那些不以地价最大化为目标的住房与配套；并承认并践行这样一个原则——社会多元性本身，就是关键的基础设施。
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