为何“准确”的房产挂牌在新加坡仍会误导买家

在在线挂牌平台上，我们应采取哪些方法来规范房源的呈现方式？在一个销售流程大多碎片化且往往高度个人化的行业里，这始终是个长期难题。

几周前，我提到有一家房地产中介公司因处理一名违规经纪的问题而受到谴责。那起事件是一个反复出现的老问题：经纪使用不准确、带“标题党”色彩的挂牌——例如以异常低价发布房源，但当潜在买家致电时，再把他们引导至其他房源。

这是一种被反复使用的误导手法，我们偶尔会在少数房产挂牌中见到。过去的案例显示，早在出现在线房产门户、WhatsApp，甚至互联网普及之前，一些经纪就已经在使用类似做法。

年轻读者不妨问问父母或祖父母，他们大概会告诉你，在报纸分类广告的年代，经纪也会这样做。只是当时更难辨别是否真有误导，因为房子可能在广告刊登后很快就卖出，而纸媒无法即时更新。

但“标题党”挂牌只是更广泛问题的一个侧影——即一套房产究竟应如何向买家呈现。

每位经纪都有各自的方法。每套房产也各不相同。因此，房产的呈现方式介于经纪的个人判断、（若为新盘）营销定位，以及（若为转售）现有屋主的坚持之间。要在这里进行监管确实不易，因为何谓“正确”的呈现，往往因案而异。

挂牌价格与文字描述只是更深层问题的表面。例如，对项目过往表现的描述。经纪可能会向你展示某项目的平均 $PSF 如何上涨，甚至与其他选择作比较。 

这些信息或许基于真实的成交数据，经纪也未必有意欺瞒。但此类呈现较少区分“新房转转售”与“二手转二手”的交易。 

这点很重要，因为从开发商那里很早买入的公寓，通常会看到更高的 $PSF 与价格涨幅——那时价格最低。可对于在转售市场买入（正如你可能会做的）的人而言，随后价格的涨幅就可能相对较弱。Stacked 最近报道的一个案例是Grandeur Park Residences。 

然而，若一名经纪只是展示起始 $PSF 与当前 $PSF，要监管机构指称其“错误”，也并不容易。

另一个常见例子涉及百分比。

高百分比涨幅（多见于 $PSF）可能会让潜在买家误判某项目的表现。从较低基价起步的项目，例如已私有化的较老行政公寓（EC），因为起初更便宜，往往能呈现出爆发式的百分比增长。相反，一些新项目若以高于同区转售可比的价格开盘，表面上的百分比涨幅就会显得很“平”。 

熟悉私宅市场的买家通常能很快识别这一点。但新手，或被购房诸多因素所淹没的人，更可能依赖诸如“百分比涨幅高＝更好”这样的心理捷径。 

同样地，这也不是非黑即白的“错误”呈现。难以监管之处在于，问题不在事实本身的准确性，而在于买家脑海中由此生成的解读。

此外，还有诸多考量，例如单位朝向与楼层高低、购入年份（当时市场环境可能更便宜或更昂贵），乃至基于周边项目对未来表现的判断。 

但同样也必须承认，若经纪把上述所有因素都详细铺陈，买家很可能会出现典型的“分析瘫痪”。因此，最终常常归结为有选择性的呈现：经纪认为最相关、最该展示或强调的部分。而在选择性呈现的问题上，主观意图极难被证明。 

监管房地产中介行业的监察机构——地产代理理事会（CEA），或任何政府部门，都可以轻易监管赤裸裸的虚假陈述；但要监管“选择性真相”就没那么容易了。正是在这片灰色地带，最容易发生失实呈现。

信息不对称也使这在某种程度上难以避免。

多数人在人生的重要节点买房。有的人一辈子只买一次。即便是会买不止一次的人，两次购置之间往往也隔着十年甚至更久——足够让市场环境改变、降温措施收紧，乃至一些基本假设（例如某些区域的“常态价位”）都发生显著变化。 

很少有买家像经纪那样每天监测或活跃于房产领域。即便没有不良动机，这种天然的不平衡也常导致买家更易受到信息呈现与排序方式的影响。 

一个有用的例子是近期涉及“99-1”房产交易的案例，尤其是在其被用于规避税费时。多年来，这类安排都被公开讨论；在某些圈子里，它甚至被视为常见的变通做法。许多买家被告知这很普遍，许多经纪也认为这是市场惯例。至于代书/过户律所，我不清楚他们的看法；但在当时，很多交易都顺利办理了。

直到后来 IRAS 开始整顿，关于误导与失实陈述的问题才被全面摆上台面。此后有买家声称自己被误导了——站在他们的立场，我认为这在效果上确实如此；但最终大多数人还是只能自行承担后果。

归根结底，买家唯一切实的防线，是避免依赖“口诀式”的判断与经验法则。

遗憾的是，这会让买房过程少了许多“乐趣”。你仍然可以看漂亮的房子，但同时必须配合大量辛苦、不花哨、甚至说实话有点枯燥的功课。这意味着要翻阅多层次的成交记录、理解政策细节，并识别各种不太舒服的取舍。 

这也意味着要承认：尽管监管环境行之有效，但不可能对每一种房产呈现方式逐一授权背书。监管机构可以确保所呈现的事实准确，却无法管控事实被呈现与被框定的方式。 

对买家而言，最务实的做法其实很简单：把你对每个入围房源的关键假设写下来。 

这些假设可能包括：“它便宜，是因为在这个区域总价最低”，或“它是永久产权，但价格仍低于隔壁的租赁产权，因此性价比更高”。

一旦把假设厘清，尝试在经纪的协助下，并结合你能做的独立核查，去反驳这些假设。这样自然会引导你找出它为何更便宜、涨幅主要发生在何时、同一项目中哪些单位涨得更好或更差。

若你的假设经得起检验，那你或许正在面对一个更为扎实的现实。但较弱的假设往往经不起推敲，随便拎出一根线头就会散；在那种情况下，及早发现总比日后在法庭上争辩“误导”要好。 

与此同时，其他房产新闻……

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每周成交盘点（19 - 25 January）

最贵前5名新房（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
GRAND DUNMAN	$5,274,000	2131	$2,475	99 yrs (2022)
PINETREE HILL	$4,669,000	1733	$2,694	99 yrs (2022)
NAVA GROVE	$4,555,300	1722	$2,645	99 yrs (2024)
AMBER HOUSE	$3,983,000	1238	$3,218	FH
PENRITH	$3,878,000	1281	$3,028	99 yrs (2024)

最便宜前5名新房（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
THE CONTINUUM	$1,428,000	560	$2,551	FH
OTTO PLACE	$1,486,000	872	$1,704	99 yrs (2024)
COASTAL CABANA	$1,532,000	872	$1,757	99 yrs
THE MYST	$1,602,000	678	$2,362	99 yrs (2023)
BLOOMSBURY RESIDENCES	$1,852,000	689	$2,688	99 yrs (2024)

最贵前5名转售

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
SILVERSEA	$4,800,000	2508	$1,914	99 yrs (2007)
THE SHELFORD	$4,730,000	1851	$2,555	FH
BEDOK RESIDENCES	$4,500,000	3122	$1,442	99 yrs (2011)
THE HOLLAND COLLECTION	$4,480,000	1841	$2,434	FH
CYAN	$4,200,000	1475	$2,848	FH

最便宜前5名转售

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
THE INFLORA	$660,000	463	$1,426	99 yrs (2012)
LE REGAL	$775,000	517	$1,500	FH
HILLION RESIDENCES	$832,000	474	$1,757	99 yrs (2013)
WOODHAVEN	$850,000	646	$1,316	99 yrs (2011)
THE HILLIER	$905,000	624	$1,450	99 yrs (2011)

获利最多前5名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
COSTA RHU	$2,800,000	1647	$1,700	$2,035,000	21 年
COTE D'AZUR	$2,838,800	1539	$1,844	$1,997,510	24 年
MOULMEIN COURT	$2,550,000	1647	$1,548	$1,947,000	20 年
CLYDESVIEW	$4,080,000	2121	$1,924	$1,800,000	16 年
THE CHUAN	$2,750,000	1281	$2,147	$1,755,200	19 年

亏损最多前5名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
BELLE VUE RESIDENCES	$4,150,000	1981	$2,095	-$512,000	16 年
26 NEWTON	$1,750,000	775	$2,258	-$277,455	8 年
SILVERSEA	$4,800,000	2508	$1,914	-$220,000	14 年
DEVONSHIRE RESIDENCES	$1,020,000	495	$2,060	-$174,000	15 年
CAIRNHILL NINE	$1,550,000	657	$2,361	-$105,001	10 年

回报率最高前5名（ROI%）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	ROI (%)	持有期
MOULMEIN COURT	$2,550,000	1647	$1,548	323%	20 年
LE WOOD	$1,648,000	1270	$1,297	283%	20 年
COSTA RHU	$2,800,000	1647	$1,700	266%	21 年
COTE D'AZUR	$2,838,800	1539	$1,844	237%	24 年
CASCADALE	$1,900,000	1550	$1,226	233%	20 年

回报率最低前5名（ROI%）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	ROI (%)	持有期
DEVONSHIRE RESIDENCES	$1,020,000	495	$2,060	-15%	15 年
26 NEWTON	$1,750,000	775	$2,258	-14%	8 年
BELLE VUE RESIDENCES	$4,150,000	1981	$2,095	-11%	16 年
AVENUE SOUTH RESIDENCE	$1,150,000	527	$2,180	-8%	4 年
CAIRNHILL NINE	$1,550,000	657	$2,361	-6%	10 年

成交类型分布

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