Hi Stackedhomes,

过去 4-5 年我一直是你们文章的默默读者。你们的文章公正客观，提供了有关购房的深度见解与分析。

背景。

我和太太今年分别是 42 和 43 岁。我们有 3 个读小学的孩子和一位帮佣。我们的年收入合计约 $330k。目前我们住在裕廊地区的一套 HDB EA，尚欠贷款 $270k。我们计划出售现有住房（希望能以 $800k 售出）以支持下一次购置。我们想就以下选项请你们提供建议：

1. 购买一套不超过 20 年楼龄的转售租赁产权（三卧室）公寓 + 保留现金利润，等待更好的投资机会 

2. 购买一套不超过 20 年楼龄的转售租赁产权（三卧室）公寓 + 购买一套 1/2 卧室作投资（在未来 3-5 年出售）。 

3. 购买一套四/五卧双钥匙公寓，并在未来 3-5 年出租单间（studio）。

4. 共同购买第 14/15 区的永久产权 3/4 卧室公寓。

基于以上，最推荐哪个选项？或者是否有第 5 个选项？

我忘了补充：我们可动用的现金为 $100k，CPF OA 为 $210k。 

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢你的来信。也非常感谢你的长期支持，尤其高兴听到我们的文章对你有所帮助。

先自我介绍一下；我是 Aaron，Stacked 的合作顾问之一。过去几年里，我有幸协助过许多与你情况相似的 HDB 业主升级到私宅。

鉴于市场对像你现在这类较大的 HDB 行政公寓的需求不俗，你会考虑此时出售、升级至私宅是很自然的想法。

在深入各个选项之前，先来评估一下你的可负担能力。

负担能力

以下是今年 1 月至今 Jurong West 成交的一些行政公寓：

在不了解你具体住址的情况下，我无法判断 $800,000 的售卖价格是否可行。不过，鉴于有两套单位以该价格成交，若你的房子位于相似组团，这一价格或许可达。但为更稳妥起见，我会以平均成交价 $711,520 作为计算基础。为便于计算，我们将其四舍五入为 $712,000。

出售

购买

合并可负担能力

*假设你们的收入平均分配

**尽管你们的最高贷款额度为 $2,463,190，但受限于可用于 25% 首付款的 CPF + 现金，你们的可贷额度会被压低

个人可负担能力 

妻子

丈夫

在上述测算中，你们各自的可负担能力相同，是因为我假设你们的收入以及 CPF + 现金均等分。鉴于你们拥有相当可观的 CPF + 现金，通过调整现金部分，你们的预算也可相应变化。

现在我们来逐一看看你们正在考虑的选项。

选项 1. 购买一套转售租赁产权三卧室公寓，并等待其他投资机会 

在这里我假设这套三卧单位将以单一人名购置。鉴于当前房价与利率较高，若并不急于入手第二套物业，你也可以先观望，同时把多余资金配置到其他投资渠道。

我们假设由你太太购买这套三卧，因为她可获批更高的贷款。我也会额外划出 $200,000 用于该购置，以提升她的可负担能力并扩展选择范围。 

妻子的修正后可负担能力

有接近 $1.8M 的预算，你在 20 年楼龄以内的三卧产品中会有不少选择，取决于你心仪的地点。选择物业时，务必考虑你的预期持有期。由于你没有特别说明，我在这里以 10 年为计算周期。我们来看看若你太太以 $1.7M 购入一套单位，可能涉及的费用。

我们也来看看潜在的增值。我将假设该物业按过去 10 年所有非有地私宅的平均增幅，以每年 2.9% 增长。

我也假设剩余的 $176,000（来自 CPF + 现金）在你丈夫的 CPF 中，每年按 2.5% 累计利息。

在缺少你具体数字的情况下，很难给出完全精准的建议。但如果这些剩余资金是现金，由于可以配置到其他渠道，也有望获得更高回报。

若选择此路径的总收益：$562,573 + $49,295 – $522,728 = $89,140

选项 2. 购买一套转售租赁产权三卧室公寓，并另购一套 1 或 2 卧作投资

这一选项或更适合希望获取额外现金流、且能接受租客管理的人士。 

鉴于你还需要为投资房准备 CPF + 现金，在此情景下，我将仅为自住物业（挂你太太名下）的购置额外分配 $100,000。 

妻子的修正后可负担能力

若你太太以 $1.6M 购入单位，涉及的成本如下：

丈夫的修正后可负担能力 

我们假设投资物业的购买价格为 $1M，租金回报率为 3%。

为便于计算，我将假设两套物业均以 2.9% 的年增速上涨。

若选择此路径的总收益：$860,406 – $513,030 – $55,225 = $292,151

选项 3. 共同购买一套 4 或 5 卧双钥匙单位，并出租单间（studio）

这一选项更适合既希望增加居住空间、又想要额外收入来源的家庭。

我们此前做过一篇关于双钥匙单位盈利情况的文章，你可以点击这里阅读。 

我们的分析显示，一般而言，双钥匙单位相较同一项目内的常规户型，升值幅度往往较低。但需要注意的是，双钥匙单位的交易样本较少，结果可能受到影响。此外，双钥匙单位过去更受投资者欢迎，业主多通过租金收益获得回报，因而不必依赖显著的价格升幅而出售。

以合并 $2.8M 的可负担能力来看，你在四卧双钥匙产品中有不错的选择范围。我们假设你以 $2.5M 购入，并以每月 $2,500 出租单间。

同样地，假设每年 2.9% 的增幅：

若选择此路径的总收益：$827,314 – $547,018 = $280,296

选项 4. 共同购买第 14/15 区的永久产权三或四卧室

这一选项更适合重视资产保值与长期投资的人士。

在我们另一篇文章中发现，租赁产权与永久产权在前期的回报都呈上升趋势。但正如预期，在更长的持有期内，永久产权相比租赁产权在价格表现上更具韧性。

是否适合选择这一选项，取决于你的预期持有期。若持有期较短，考虑租赁产权可能更合理，因为其总体成本较低，且相较永久产权或有更好的增长表现。但若你倾向长期持有，这会是可行之选。

以 $2.8M 的预算来看，你在第 14 和 15 区会有众多选择。不过，需要留意的是，其中不少为小型精品项目。此外，永久产权项目的成交量较低，或需要一定等待时间。

若你以 $2.8M 购入一套永久产权单位，相关成本如下：

假设该物业同样以每年 2.9% 增长：

若选择此路径的总亏损：$926,591 – $954,187 = -$27,596

你们应该如何选择？

我们再快速回顾一下各选项的潜在成本与收益：

在总结之前，我想指出，情景 1 的现金与 CPF 投入少于情景 2-4。这意味着，为更公平地比较，你还需把情景 2-4 中会用到的现金/CPF 按相同方式进行投资来对比。

差额为 $176,000（$752,000 减去 $576,000）。因此，我假设该笔资金以每年 4% 回报进行投资。这个数值通常低于权益类资产可期的 7%，但鉴于此情景考虑日后为投资房攒首付，我会假设采用风险更低的债券等工具。这样，额外的投资收益如下：

10 年内多出的 $74,503 令总体收益达到 $163,643，但仍低于情景 2 与 3 的收益。

鉴于潜在收益不可预测，且高度依赖你所选择的具体项目，我们不妨聚焦于比较潜在成本。

除选项 4 外，其余三种方案的成本相差并不大。最终决定将取决于你的购置目标和持有期。

尽管选项 3 能带来租金收入，但从历史数据看，双钥匙单位的升值相对较慢，且未来转手可能更具挑战，因此并非最理想选择。

如果你计划长期持有（例如 20 至 30 年），选项 4 会更合适，因为永久产权的长期价格表现通常更稳健。但如前所述，短期内它未必最佳：更高的入场价意味着显著更高的成本，且并无保证其升值会优于租赁产权。

选项 1 提供了最大的灵活性与流动性，这对有 3 个学龄孩子和一位帮佣的家庭可能尤为重要。

不过，若你的重心更偏向房地产投资和租金收益，只有选项 2 能让你同时持有两套物业。

这有利于将自住房与投资房分开，同时为两者都保留潜在的资本增值空间。

租金收入也有助于抵消部分费用。若你更偏好居住在西部，不妨关注较新的转售 Executive Condominium（EC）单位，其价格更亲民，且西部新 EC 推出持续不断，或有助于支撑价格稳定。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。