你好，Stackedhomes，

在过去 4-5 年里，我一直默默阅读你们的文章。你们的内容客观中立，并为购房提供了深入的见解与分析。

背景。 

我和太太今年将分别年满 42 与 43。我们有 3 个在读小学的孩子和一名帮佣。我们的年收入合计约 $330k。目前居住在 Jurong 地区的 HDB EA，尚余贷款 $270k。我们计划出售现有住房（希望能以 $800k 售出）以资助下一次购置。我们希望就以下选项征询你们的意见：

1. 购买一套转售的租赁地契 3 房公寓（房龄不超过 20 年）+ 保留现金利润，等待更佳的投资机会 

2. 购买一套转售的租赁地契 3 房公寓（房龄不超过 20 年）+ 再购一套 1/2 卧室单位作投资（于未来 3-5 年出售）。 

3. 购买一套 4/5 房双钥匙公寓，并在未来 3-5 年将单间出租。

4. 共同购买 District 14/15 的永久产权 3/4 房单位。

基于以上，哪一个选项最值得推荐？或者会有第 5 个选项？

我之前忘了补充，我们可用现金为 $100k，CPF OA 为 $210k。 

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢你的来信与支持，特别高兴听到我们的文章对你有所帮助。

先做个自我介绍；我是 Aaron，Stacked 的合作顾问之一。过去几年，我很荣幸协助了许多像你一样的 HDB 业主升级到私人物业。 

鉴于像你目前所持有的这类较大面积 HDB 行政式组屋的需求旺盛，你自然会好奇，现在是否是放手升级至私人物业的合适时机。 

在深入讨论各个选项之前，先来评估一下你的可负担能力。

负担能力

以下是今年 1 月至今 Jurong West 成交的一些 HDB 行政式组屋：

在没有你的具体地址的情况下，我无法判断 $800,000 的售出价格是否可行。不过，鉴于已有两套单位以该价位成交，若你的物业位于相似的组团，或许可以达成。但更为审慎起见，我会以平均成交价 $711,520 来进行计算。为便于计算，我们将其四舍五入为 $712,000。

出售

购买

合并负担能力

*假设你们的收入平均分配

**尽管你的最高贷款额为 $2,463,190，但由于用于 25% 首付的 CPF + 现金有限，你的贷款额度会相应减少

个人负担能力 

妻子

丈夫

在以上计算中，你们各自的负担能力相同，是因为我假设你们的收入以及 CPF + 现金资金均为平均分配。鉴于你们拥有相当可观的 CPF + 现金，亦可通过调整现金部分来改变各自的预算。

现在我们逐一梳理你正考虑的选项。

选项 1：购买一套转售的租赁地契 3 房公寓，并等待其他投资机会 

我在此假设这套 3 房单位将以单一名义购买。鉴于目前房价与利率均处高位，若并不急于购置第二套物业，你可以先观望，同时将额外资金配置到其他投资机会。

我们假设由你太太购买这套 3 房单位，因为她可获批的贷款更高。我也会额外拨出 $200,000 用于此次购置，以提升她的可负担能力并拓宽选择范围。 

妻子的修正负担能力

在接近 $1.8M 的预算下，取决于你所期望的地段，你可以找到多种 20 年内房龄的 3 房单位。在挑选物业时，持有期十分关键。由于你未明确说明，我将以 10 年为计算周期。若你太太以 $1.7M 购置单位，费用可能如下。

我们也来看看潜在的增值。我会假设该物业按过去十年所有非有地私人住宅的平均增速，即每年 2.9% 增长。

我也假设剩余的 $176,000（CPF + 现金）在你丈夫的 CPF 中，以每年 2.5% 的利率累积。

在缺少你更具体数据的情况下，很难给出更精确的建议。但如果这部分资金以现金形式持有，你也有机会通过其他投资渠道获取更高回报。

若采取此路径的总收益：$562,573 + $49,295 – $522,728 = $89,140

选项 2：购买一套转售的租赁地契 3 房公寓，再购一套 1 或 2 卧室单位作投资

此选项更适合希望获得额外收入且能接受租户管理的人士。 

鉴于你还需要动用 CPF + 现金购买投资物业，在该情境下，我仅再为你太太名下的自住房拨出额外 $100,000。 

妻子的修正负担能力

若你太太以 $1.6M 购入单位，相关成本如下。

丈夫的修正负担能力 

我们假设投资物业的购买价为 $1M，租金回报率为 3%。

为便于计算，我将假设两套物业均以每年 2.9% 的幅度增长。

若采取此路径的总收益：$860,406 – $513,030 – $55,225 = $292,151

选项 3：共同购买 4 或 5 房双钥匙单位，并出租单间

此选项或更适合既希望获得额外空间，又希望获得补充收入的家庭。

我们此前也对双钥匙单位的盈利性做过分析，详见这里。 

我们的分析显示，整体而言，同一项目内，双钥匙单位的升值速度往往低于常规单位。不过需要指出的是，双钥匙单位的成交笔数较少，可能会影响统计结果。此外，双钥匙单位过去更受投资者欢迎，因此多数业主通过租金收益获取回报，转售时对显著升值的压力相对较小。

以合并可负担额度 $2.8M 来看，你在 4 房双钥匙单位上仍有不错的选择空间。我们以 $2.5M 的成交价为例，并将单间以每月 $2,500 出租。

同样假设每年 2.9% 的增长率：

若采取此路径的总收益：$827,314 – $547,018 = $280,296

选项 4：共同购买 District 14/15 的永久产权 3 或 4 房

此选项更适合将保值与长期投资置于优先的买家。

在我们另一篇文章中，我们发现租赁地契与永久产权物业在早期皆呈现回报上升的趋势。然而，正如预期，长期持有下，永久产权物业在价格表现上更具韧性。

该选项是否适合，取决于你的持有期。若持有期较短，考虑租赁地契物业可能更合理，因为其总体成本更低，且相较永久产权物业可能具备更好的增长率。但若你计划更长期的持有，这一选择也可行。

以 $2.8M 的预算，在 District 14 与 15 有诸多选择。不过需注意，其中许多为小型精品项目。此外，永久产权物业的成交量相对较低，可能需要一定等待时间。

若以 $2.8M 购置一套永久产权单位，相关成本如下。

假设该物业同样以每年 2.9% 的幅度增长：

若采取此路径的总亏损：$926,591 – $954,187 = -$27,596

你应该怎么做？

我们再快速回顾一下各选项可能涉及的成本与收益：

在作出结论前，我想指出，情境 1 的现金与 CPF 支出低于情境 2-4。这意味着，为了公平比较，你还需将情境 2-4 中本会投入的现金/CPF 视为可用于投资的资金并计入回报。

两者差额为 $176,000（$752,000 减去 $576,000）。因此，我将假设每年 4% 的投资回报。通常而言，股票的长期年化回报可达 7% 左右，但考虑到此情境是为日后投资物业存钱，我会假设风险较低的投资（如债券）带来较低回报。在这种情况下，额外的投资收益如下：

10 年内多获得的 $74,503 使得总体收益达到 $163,643，但仍低于情境 2 与 3 的收益。

鉴于潜在收益具有不确定性，且很大程度取决于你所选择的具体项目，我们不妨聚焦比较各方案的潜在成本。

除选项 4 外，其余各选项的成本相当接近。最终抉择取决于你的购置目标与持有期限。

尽管选项 3 可带来租金收入，但从历史数据看，双钥匙单位升值较慢，且未来转售可能面临一定挑战，因此未必理想。

若你打算长期持有，例如 20 至 30 年，选项 4 也适合，因为永久产权物业的价格通常更能经受时间考验。然而如前所述，短期内由于入场价更高、成本显著上升，且并无法保证相较租赁地契物业会有更好的升值，它可能并非最佳之选。

选项 1 提供了最高的灵活度与流动性，这对于有 3 名在读小孩与一名帮佣的家庭而言尤为重要。

不过，若你更侧重于房产投资与获取租金收入，只有选项 2 能够同时持有两套物业。

这有利于将自住房与投资房分开管理，同时两者皆有潜在的资本增值空间。

租金收入也有助于抵销开支。若你倾向留在西部，不妨留意较新的转售 Executive Condominium（EC）单位，其价格更亲民，且西部陆续有新的 EC 推出，或有助于支撑价格稳定。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。