你好，Stackedhomes，

在过去 4-5 年里，我一直默默阅读你们的文章。你们的内容客观中立，并为购房提供了深入的见解与分析。

背景。 

我和太太今年将分别年满 42 与 43。我们有 3 个在读小学的孩子和一名帮佣。我们的年收入合计约 $330k。目前居住在 Jurong 地区的 HDB EA，尚余贷款 $270k。我们计划出售现有住房（希望能以 $800k 售出）以资助下一次购置。我们希望就以下选项征询你们的意见：

1. 购买一套转售的租赁地契 3 房公寓（房龄不超过 20 年）+ 保留现金利润，等待更佳的投资机会 

2. 购买一套转售的租赁地契 3 房公寓（房龄不超过 20 年）+ 再购一套 1/2 卧室单位作投资（于未来 3-5 年出售）。 

3. 购买一套 4/5 房双钥匙公寓，并在未来 3-5 年将单间出租。

4. 共同购买 District 14/15 的永久产权 3/4 房单位。

基于以上，哪一个选项最值得推荐？或者会有第 5 个选项？

我之前忘了补充，我们可用现金为 $100k，CPF OA 为 $210k。 

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢你的来信与支持，特别高兴听到我们的文章对你有所帮助。

先做个自我介绍；我是 Aaron，Stacked 的合作顾问之一。过去几年，我很荣幸协助了许多像你一样的 HDB 业主升级到私人物业。 

鉴于像你目前所持有的这类较大面积 HDB 行政式组屋的需求旺盛，你自然会好奇，现在是否是放手升级至私人物业的合适时机。 

在深入讨论各个选项之前，先来评估一下你的可负担能力。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。

没有任何义务，只是让你更清晰。

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负担能力

以下是今年 1 月至今 Jurong West 成交的一些 HDB 行政式组屋：

日期座号街道楼层面积 (sqm)租约起始年份价格
Mar 2024671AJurong West St 6510 to 121252002$700,000
Mar 2024669BJurong West St 6410 to 121302000$683,000
Mar 2024626Jurong West St 6501 to 031302001$640,000
Mar 2024628Jurong West St 6510 to 121302001$716,888
Mar 2024607Jurong West St 6510 to 121332001$698,000
Mar 2024688Jurong West Ctrl 110 to 121391998$800,000
Mar 2024334Kang Ching Rd10 to 121391997$828,000
Feb 2024274CJurong West St 2507 to 091262002$620,000
Feb 2024665AJurong West St 6413 to 151302000$769,000
Feb 2024669CJurong West St 6401 to 031302000$635,000
Feb 2024630Jurong West St 6510 to 121302001$685,000
Feb 2024666AJurong West St 6513 to 151302000$748,000
Feb 2024666BJurong West St 6504 to 061302000$750,000
Feb 2024686AJurong West Ctrl 104 to 061322000$778,000
Feb 2024656AJurong West St 6110 to 121322002$705,000
Feb 2024910Jurong West St 9110 to 121411988$670,000
Jan 2024671CJurong West St 6507 to 091252002$668,000
Jan 2024666BJurong West St 6504 to 061302000$695,000
Jan 2024605Jurong West St 6213 to 151332001$730,000

在没有你的具体地址的情况下，我无法判断 $800,000 的售出价格是否可行。不过，鉴于已有两套单位以该价位成交，若你的物业位于相似的组团，或许可以达成。但更为审慎起见，我会以平均成交价 $711,520 来进行计算。为便于计算，我们将其四舍五入为 $712,000。

出售

说明金额
成交价$712,000
未清贷款$270,000
销售所得（CPF + 现金）$442,000

购买

合并负担能力

说明金额
基于合并年收入 $330K、年龄 42 与 43、按 4.8% 利率计算的最高贷款额*$2,463,190 (22-year tenure)
CPF + 现金$752,000
假设 25% 首付为 $752,000* 的最高购买价$3,008,000
基于 $3,215,190 的 BSD$120,080
估算可负担额度$2,887,920

*假设你们的收入平均分配

**尽管你的最高贷款额为 $2,463,190，但由于用于 25% 首付的 CPF + 现金有限，你的贷款额度会相应减少

个人负担能力 

妻子

说明金额
基于每月固定收入 $13,750、年龄 42、按 4.8% 利率计算的最高贷款额$1,262,421 (23-year tenure)
CPF + 现金$376,000
假设 25% 首付为 $752,000 的最高购买价$1,504,000
基于 $1,504,000 的 BSD$44,800
估算可负担额度$1,459,200

丈夫

说明金额
基于每月固定收入 $13,750、年龄 43、按 4.8% 利率计算的最高贷款额$1,231,595 (22-year tenure)
CPF + 现金$376,000
假设 25% 首付为 $752,000 的最高购买价$1,504,000
基于 $1,504,000 的 BSD$44,800
估算可负担额度$1,459,200

在以上计算中，你们各自的负担能力相同，是因为我假设你们的收入以及 CPF + 现金资金均为平均分配。鉴于你们拥有相当可观的 CPF + 现金，亦可通过调整现金部分来改变各自的预算。

现在我们逐一梳理你正考虑的选项。

选项 1：购买一套转售的租赁地契 3 房公寓，并等待其他投资机会 

我在此假设这套 3 房单位将以单一名义购买。鉴于目前房价与利率均处高位，若并不急于购置第二套物业，你可以先观望，同时将额外资金配置到其他投资机会。

我们假设由你太太购买这套 3 房单位，因为她可获批的贷款更高。我也会额外拨出 $200,000 用于此次购置，以提升她的可负担能力并拓宽选择范围。 

妻子的修正负担能力

说明金额
基于每月固定收入 $13,750、年龄 42、按 4.8% 利率计算的最高贷款额$1,262,421 (23-year tenure)
CPF + 现金$576,000
贷款 + CPF + 现金总额$1,838,421
基于 $1,838,421 的 BSD$61,521
估算可负担额度$1,776,900

在接近 $1.8M 的预算下，取决于你所期望的地段，你可以找到多种 20 年内房龄的 3 房单位。在挑选物业时，持有期十分关键。由于你未明确说明，我将以 10 年为计算周期。若你太太以 $1.7M 购置单位，费用可能如下。

说明金额
购买价$1,700,000
BSD$54,600
CPF + 现金$576,000
所需贷款$1,178,600

说明金额
BSD$54,600
利息支出（假设 4% 利率，贷款年期 23 年）$400,328
房产税$25,800
管理费（假设 $350/月）$42,000
总成本$522,728

我们也来看看潜在的增值。我会假设该物业按过去十年所有非有地私人住宅的平均增速，即每年 2.9% 增长。

时间价格涨幅
Starting point$1,700,000$0
Year 1$1,749,300$49,300
Year 2$1,800,030$100,030
Year 3$1,852,231$152,231
Year 4$1,905,945$205,945
Year 5$1,961,218$261,218
Year 6$2,018,093$318,093
Year 7$2,076,618$376,618
Year 8$2,136,840$436,840
Year 9$2,198,808$498,808
Year 10$2,262,573$562,573

我也假设剩余的 $176,000（CPF + 现金）在你丈夫的 CPF 中，以每年 2.5% 的利率累积。

时间CPF 资金获得的利息
Starting point$176,000$0
Year 1$180,400$4,400
Year 2$184,910$8,910
Year 3$189,533$13,533
Year 4$194,271$18,271
Year 5$199,128$23,128
Year 6$204,106$28,106
Year 7$209,209$33,209
Year 8$214,439$38,439
Year 9$219,800$43,800
Year 10$225,295$49,295

在缺少你更具体数据的情况下，很难给出更精确的建议。但如果这部分资金以现金形式持有，你也有机会通过其他投资渠道获取更高回报。

若采取此路径的总收益：$562,573 + $49,295 - $522,728 = $89,140

选项 2：购买一套转售的租赁地契 3 房公寓，再购一套 1 或 2 卧室单位作投资

优点缺点
租金收入更高的前期成本
投资组合多元化为两套房融资并进行管理

此选项更适合希望获得额外收入且能接受租户管理的人士。 

鉴于你还需要动用 CPF + 现金购买投资物业，在该情境下，我仅再为你太太名下的自住房拨出额外 $100,000。 

妻子的修正负担能力

说明金额
基于每月固定收入 $13,750、年龄 42、按 4.8% 利率计算的最高贷款额$1,262,421
CPF + 现金$476,000
贷款 + CPF + 现金总额$1,738,421
基于 $1,738,421 的 BSD$56,521
估算可负担额度$1,681,900

若你太太以 $1.6M 购入单位，相关成本如下。

说明金额
购买价$1,600,000
BSD$49,600
CPF + 现金$476,000
所需贷款$1,173,600

说明金额
BSD$49,600
利息支出（假设 4% 利率，贷款年期 23 年）$398,630
房产税$22,800
管理费（假设 $350/月）$42,000
总成本$513,030

丈夫的修正负担能力 

说明金额
基于每月固定收入 $13,750、年龄 43、按 4.8% 利率计算的最高贷款额$1,231,595
CPF + 现金$276,000
假设 25% 首付为 $752,000 的最高购买价$1,104,000
基于 $1,104,000 的 BSD$28,760
估算可负担额度$1,075,240

我们假设投资物业的购买价为 $1M，租金回报率为 3%。

说明金额
购买价$1,000,000
BSD$24,600
CPF + 现金$276,000
所需贷款$748,600

说明金额
BSD$24,600
利息支出（假设 4% 利率，贷款年期 22 年）$251,125
房产税$36,000
管理费（假设 $250/月）$30,000
租金收入$300,000
中介费（每 2 年支付一次）$13,500
总成本$55,225

为便于计算，我将假设两套物业均以每年 2.9% 的幅度增长。

时间总房产价值涨幅
Starting point$2,600,000$0
Year 1$2,675,400$75,400
Year 2$2,752,987$152,987
Year 3$2,832,823$232,823
Year 4$2,914,975$314,975
Year 5$2,999,509$399,509
Year 6$3,086,495$486,495
Year 7$3,176,003$576,003
Year 8$3,268,108$668,108
Year 9$3,362,883$762,883
Year 10$3,460,406$860,406

若采取此路径的总收益：$860,406 - $513,030 - $55,225 = $292,151

选项 3：共同购买 4 或 5 房双钥匙单位，并出租单间

优点缺点
自住型投资—自住单位的房产税低于非自住单位购买价更高
租金收入双钥匙单位未来可能更难出手

此选项或更适合既希望获得额外空间，又希望获得补充收入的家庭。

我们此前也对双钥匙单位的盈利性做过分析，详见这里。 

我们的分析显示，整体而言，同一项目内，双钥匙单位的升值速度往往低于常规单位。不过需要指出的是，双钥匙单位的成交笔数较少，可能会影响统计结果。此外，双钥匙单位过去更受投资者欢迎，因此多数业主通过租金收益获取回报，转售时对显著升值的压力相对较小。

以合并可负担额度 $2.8M 来看，你在 4 房双钥匙单位上仍有不错的选择空间。我们以 $2.5M 的成交价为例，并将单间以每月 $2,500 出租。

说明金额
购买价$2,500,000
BSD$94,600
CPF + 现金$752,000
所需贷款$1,842,600

说明金额
BSD$94,600
利息支出（假设 4% 利率）$618,118
房产税$60,800
管理费（假设 $500/月）$60,000
租金收入$300,000
中介费（每 2 年支付一次）$13,500
总成本$547,018

同样假设每年 2.9% 的增长率：

时间总房产价值涨幅
Starting point$2,500,000$0
Year 1$2,572,500$72,500
Year 2$2,647,103$147,103
Year 3$2,723,868$223,868
Year 4$2,802,861$302,861
Year 5$2,884,144$384,144
Year 6$2,967,784$467,784
Year 7$3,053,850$553,850
Year 8$3,142,411$642,411
Year 9$3,233,541$733,541
Year 10$3,327,314$827,314

若采取此路径的总收益：$827,314 - $547,018 = $280,296

选项 4：共同购买 District 14/15 的永久产权 3 或 4 房

优点缺点
永久产权物业具备长期升值潜力成本更高

此选项更适合将保值与长期投资置于优先的买家。

在我们另一篇文章中，我们发现租赁地契与永久产权物业在早期皆呈现回报上升的趋势。然而，正如预期，长期持有下，永久产权物业在价格表现上更具韧性。

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该选项是否适合，取决于你的持有期。若持有期较短，考虑租赁地契物业可能更合理，因为其总体成本更低，且相较永久产权物业可能具备更好的增长率。但若你计划更长期的持有，这一选择也可行。

以 $2.8M 的预算，在 District 14 与 15 有诸多选择。不过需注意，其中许多为小型精品项目。此外，永久产权物业的成交量相对较低，可能需要一定等待时间。

若以 $2.8M 购置一套永久产权单位，相关成本如下。

说明金额
购买价$2,800,000
BSD$109,600
CPF + 现金$752,000
所需贷款$2,157,600

说明金额
BSD$109,600
利息支出（假设 4% 利率）$723,787
房产税$78,800
管理费（假设 $350/月）$42,000
总成本$954,187

假设该物业同样以每年 2.9% 的幅度增长：

时间总房产价值涨幅
Starting point$2,800,000$0
Year 1$2,881,200$81,200
Year 2$2,964,755$164,755
Year 3$3,050,733$250,733
Year 4$3,139,204$339,204
Year 5$3,230,241$430,241
Year 6$3,323,918$523,918
Year 7$3,420,311$620,311
Year 8$3,519,500$719,500
Year 9$3,621,566$821,566
Year 10$3,726,591$926,591

若采取此路径的总亏损：$926,591 - $954,187 = -$27,596

你应该怎么做？

我们再快速回顾一下各选项可能涉及的成本与收益：

选项潜在成本潜在收益（扣除成本后）持有物业数量
1. 购买一套转售的租赁地契 3 房公寓，并等待其他投资机会 $522,728$89,1401
2. 购买一套转售的租赁地契 3 房公寓，再购一套 1 或 2 卧室单位作投资$568,255$292,1512
3. 共同购买 4 或 5-bedroom 双钥匙单位并出租单间$547,018$280,2961
4. 共同购买 District 14/15 的永久产权 3 或 4 房$954,187-$27,5961

在作出结论前，我想指出，情境 1 的现金与 CPF 支出低于情境 2-4。这意味着，为了公平比较，你还需将情境 2-4 中本会投入的现金/CPF 视为可用于投资的资金并计入回报。

两者差额为 $176,000（$752,000 减去 $576,000）。因此，我将假设每年 4% 的投资回报。通常而言，股票的长期年化回报可达 7% 左右，但考虑到此情境是为日后投资物业存钱，我会假设风险较低的投资（如债券）带来较低回报。在这种情况下，额外的投资收益如下：

期间余额
1$176,000
2$183,040
3$190,362
4$197,976
5$205,895
6$214,131
7$222,696
8$231,604
9$240,868
10$250,503
收益$74,503

10 年内多获得的 $74,503 使得总体收益达到 $163,643，但仍低于情境 2 与 3 的收益。

鉴于潜在收益具有不确定性，且很大程度取决于你所选择的具体项目，我们不妨聚焦比较各方案的潜在成本。

除选项 4 外，其余各选项的成本相当接近。最终抉择取决于你的购置目标与持有期限。

尽管选项 3 可带来租金收入，但从历史数据看，双钥匙单位升值较慢，且未来转售可能面临一定挑战，因此未必理想。

若你打算长期持有，例如 20 至 30 年，选项 4 也适合，因为永久产权物业的价格通常更能经受时间考验。然而如前所述，短期内由于入场价更高、成本显著上升，且并无法保证相较租赁地契物业会有更好的升值，它可能并非最佳之选。

选项 1 提供了最高的灵活度与流动性，这对于有 3 名在读小孩与一名帮佣的家庭而言尤为重要。

不过，若你更侧重于房产投资与获取租金收入，只有选项 2 能够同时持有两套物业。

这有利于将自住房与投资房分开管理，同时两者皆有潜在的资本增值空间。

租金收入也有助于抵销开支。若你倾向留在西部，不妨留意较新的转售 Executive Condominium（EC）单位，其价格更亲民，且西部陆续有新的 EC 推出，或有助于支撑价格稳定。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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