嗨 Stackedhomes，
我关注你们有一段时间了，一直很享受你们的见解与建议。
我们是一对 40 出头的夫妻，刚刚卖掉了我们的公寓（联名）。目前我们在租房居住，因为我们想购买转售 HDB，但只能在 15 个月等候期后才能进行购买。
我们想征求你们的建议，我们也在考虑各自购买一套公寓，其中 1 套用于出租，另一套自住。
我们合计的 CPF 约为 500k，现金约为 600k。
我们有一个 3.5 岁的女儿，接下来的重点是她的小学入学。
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
很高兴听到你们喜欢我们的内容。
你们正在考虑的两个选项在成本与潜在收益上存在显著差异，各有利弊。本文将结合相关数据，帮助你们更清晰地理解这些方面。
我们先从你们的负担能力来看。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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负担能力
鉴于我们没有你们完整的财务细节，我们将基于你们提供的信息做出估算。
以你们现有的现金与 CPF 储蓄，购买 HDB 应不成问题。为了估算你们购买两套私人物业的能力，我们假设你们的 CPF 在两位之间平均分配，并且将更多现金分配给自住房产的购买。
假设你们从 CPF 与现金中拿出 $650,000 作为自住房产 25% 的首付款。基于此，最高购置价格约为 $2.6M。扣除买方印花税（BSD）后，实际可负担的价格约为 $2.25M。但请注意，这高度取决于你们可获批的贷款额度。
| 购置价格 | $2,250,000 |
| BSD | $82,100 |
| CPF + 现金 | $650,000 |
| 所需贷款 | $1,682,100 |
假设年龄为 42 岁，并以 4.8% 的利率进行压力测试计算，你们需每月约 $18,500 的收入，才能符合 $1,682,100 贷款的资格。
对于投资物业，若以 $450,000 作为 25% 首付款，并计入 BSD，最高购置价格约为 $1.58M，具体仍取决于购买方可获批的贷款额度。
| 购置价格 | $1,580,000 |
| BSD | $48,600 |
| CPF + 现金 | $450,000 |
| 所需贷款 | $1,178,600 |
同样地，若买方为 42 岁，且以 4.8% 的利率进行压力测试计算，则需每月约 $13,000 的收入，才可获得 $1,178,600 的投资物业贷款资格。
由于我们不了解你们的收入情况，无法确认该选项的可行性。此外，取决于你们考虑的地点与户型大小，也未必需要把预算拉到上限。
在进入你们所探讨的方案之前，我们先比较一下 HDB 与私人住宅的表现。
HDB 与私人物业的表现对比
这里我们仅考察非有地私人住宅。
| 年份 | HDB 转售价格指数 (RPI) | 非有地住宅价格指数 (PPI) |
| 2013-Q4 | 145.8 | 147.6 |
| 2014-Q4 | 137 | 142.5 |
| 2015-Q4 | 134.8 | 137.4 |
| 2016-Q4 | 134.6 | 133.8 |
| 2017-Q4 | 132.6 | 135.6 |
| 2018-Q4 | 131.4 | 146.8 |
| 2019-Q4 | 131.5 | 149.6 |
| 2020-Q4 | 138.1 | 153.3 |
| 2021-Q4 | 155.7 | 168.4 |
| 2022-Q4 | 171.9 | 182.1 |
| 2023-Q4 | 180.4 | 194.2 |
| 平均 | 2.30% | 2.90% |
这张表显示，过去十年中，非有地私人住宅价格平均跑赢了 HDB。值得注意的是，非有地私人住宅在 2013 年后的低迷期过后反弹更快，而 HDB 的显著上涨主要出现在疫情期间。
两者差异很大程度源于各自的定位与监管框架。HDB 作为大众可负担住房，其价格受更严格的监管，以确保可负担性，因此其价格涨幅往往更为温和稳定。
相较之下，私人住宅受到的限制较少，面向更广泛的买家群体，包括本地与海外投资者。因此，其价格对经济环境更敏感，波动幅度也更大。
总体而言，HDB 兼具可负担与价格稳定的优势，但其升值幅度通常不如私人住宅，因此更适合作为自住用途而非投资。私人住宅风险较高，但潜在回报也更高，通常被视为一种投资配置。
| 年份 | HDB 平均 PSF | 非有地私人住宅平均 PSF | % 差距 |
| 2013 | $469 | $1,245 | 165.46% |
| 2014 | $441 | $1,190 | 169.84% |
| 2015 | $423 | $1,191 | 181.56% |
| 2016 | $424 | $1,248 | 194.34% |
| 2017 | $425 | $1,292 | 204.00% |
| 2018 | $419 | $1,325 | 216.23% |
| 2019 | $416 | $1,344 | 223.08% |
| 2020 | $431 | $1,294 | 200.23% |
| 2021 | $488 | $1,345 | 175.61% |
| 2022 | $532 | $1,455 | 173.50% |
| 2023 | $564 | $1,562 | 176.95% |
我们可以看到，HDB 与私人住宅之间的价差多年来在持续扩大，使得 HDB 业主若要升级至私人住宅，往往需要更高的补差。尽管过去三年 HDB 价格持续上涨，但私人住宅价格也以类似速度上升，导致差距并未明显收窄。
接下来看看你们正在考虑的路径。
潜在方案
先买 HDB，之后再买公寓
鉴于你们也在考虑购买两套私人住宅的方案，你们可以考虑以“业主-居住者”安排购买 HDB。在这种情况下，其中一方为业主，另一方为居住者。待组屋满足最低居住年限（MOP）后，居住者即可购买私人住宅且无需支付额外买方印花税（ABSD）。但需注意，居住者的 CPF 不能用于该 HDB 的购买。
这种做法最终可让你们持有两套房产。但其缺点是需经历 15 个月等候期与 5 年 MOP，可能造成机会成本。此外，计划购买投资物业的一方只能在第六年后购买，贷款年限会缩短，从而影响贷款额度。
从时间安排来看，若你们希望以住校距离优先类别为女儿申请小学，所购 HDB 需要在心仪学校的 1 km 范围内。
下面看看具体数字。
由于仍存在一些不确定因素——例如具体购买地点、你们当前租金、15 个月等候期还剩多久、以及贷款金额——因此我们需要作出以下假设进行测算：
- 你们距离可购买 HDB 仍有 12 个月。
- 你们目前的租金为 $3,000/月。
- HDB 的购置价格估计为 $885,000（参考 2024 年 Q2 Bukit Merah 4 房式组屋的平均价格；为稳妥起见我们采用略高估值）。
- 投资物业的购置价格估计为 $1.5 million。
- 投资物业的租金回报率为 3%。
本次计算以 10 年为周期。也即你们先租房 1 年再购买并自住 HDB 9 年；同时，在 HDB 满足 MOP 后购买投资物业并出租 4 年。
购买 HDB
| 购置价格 | $885,000 |
| BSD | $21,150 |
| CPF + 现金 | $350,000* |
| 所需贷款 | $556,150 |
*本次购买我们仅使用了 $100K 现金，以便为后续购买投资物业保留更多资金
持有 HDB 9 年的成本
| 利息支出（假设利率 4%，贷款年限 23 年） | $173,441 |
| BSD | $21,150 |
| 房产税 | $6,678 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设 $72/月） | $7,776 |
| 租金成本（等候期内） | $36,000 |
| 总成本 | $245,045 |
购买投资物业
| 购置价格 | $1,500,000 |
| BSD | $44,600 |
| CPF + 现金 | $750,000 |
| 所需贷款 | $794,600 |
持有投资物业 4 年的成本
| 利息支出（假设利率 4%，贷款年限 17 年） | $116,342 |
| BSD | $44,600 |
| 房产税 | $26,400 |
| 管理费（假设 $280/月） | $13,440 |
| 租金收入 | $180,000 |
| 中介费（假设每 2 年支付一次） | $8,176 |
| 总成本 | $28,958 |
若采取此路径的总成本：$245,045 + $28,958 = $274,003
另一个可考虑的做法是先搬入私人住宅并将 HDB 出租。当 HDB 达到 MOP 后，你们也已满足住校距离优先类别的 30 个月要求，届时就不再受限于必须居住在学校 1km 范围内。
假设以 5% 的回报率出租 HDB，我们来看看这一做法对数字的影响。
持有 HDB 9 年的成本（自住 5 年 + 出租 4 年）
| 利息支出（假设利率 4%，贷款年限 23 年） | $173,441 |
| BSD | $21,150 |
| 房产税 | $29,510 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设 $72/月） | $7,776 |
| 租金成本（等候期内） | $36,000 |
| 租金收入 | $177,024 |
| 中介费（假设每 2 年支付一次） | $8,038 |
| 总成本 | $98,891 |
持有投资物业 4 年的成本
| 利息支出（假设利率 4%，贷款年限 17 年） | $116,342 |
| BSD | $44,600 |
| 房产税 | $7,920 |
| 管理费（假设 $280/月） | $13,440 |
| 总成本 | $182,302 |
若采取此路径的总成本：$98,891 + $182,302 = $281,193
选择这一方案的整体成本会略高一些，但可享受居住于私人住宅的便利与配套设施带来的生活方式（如果这符合你们的偏好）。
购买 2 套私人物业
购买两套私人住宅在时间安排上更灵活，无需受 15 个月等候期的限制，且可同时完成两套房产的购买。此外，由于没有 MOP，你们可在 3 年卖方印花税（SSD）期过后出售自住房产，并购买位于心仪小学 1km 范围内的房产。虽然时间会较为紧凑，但也提供了无需立即承诺在学校附近置业的灵活性。
当然，缺点是购买两套私人住宅的前期成本更高。不过，将其中一套出租可以抵消部分持续性开支，使之更可控。
由于我们不了解你们的收入，无法判断你们是否能基于现有 CPF 与现金完全最大化预算。因此，我们作如下假设：
- 自住房产的购置价格为 $1.8M。
- 投资物业的购置价格为 $1.2M。
- 投资物业的租金回报率为 3%。
购买自住房产
| 购置价格 | $1,800,000 |
| BSD | $59,600 |
| CPF + 现金 | $650,000 |
| 所需贷款 | $1,209,600 |
持有自住房产 10 年的成本
| 利息支出（假设利率 4%，贷款年限 23 年） | $410,858 |
| BSD | $59,600 |
| 房产税 | $28,800 |
| 管理费（假设 $350/月） | $42,000 |
| 总成本 | $541,258 |
购买投资物业
| 购置价格 | $1,200,000 |
| BSD | $32,600 |
| CPF + 现金 | $450,000 |
| 所需贷款 | $782,600 |
持有投资物业 10 年的成本
| 利息支出（假设利率 4%，贷款年限 23 年） | $265,821 |
| BSD | $32,600 |
| 房产税 | $48,000 |
| 管理费（假设 $280/月） | $33,600 |
| 租金收入 | $360,000 |
| 中介费（假设每 2 年支付一次） | $16,350 |
| 总成本 | $36,371 |
若采取此路径的总成本：$541,258 + $36,371 = $577,629
该如何选择？
由于我们并未全面掌握你们的财务状况，很难确定哪一选项更适合你们，或两者的可行性。尽管从成本来看，第一个选项似乎更审慎，但最终决策仍取决于你们对自身财务的把握程度，以及所期望的灵活性。
先购买 HDB 可为你们提供更宽裕的财务缓冲。这一做法让你们有时间继续储蓄，从而打开更多选择，或降低贷款额度。需注意，购买 HDB 的相关成本显著更低，但其升值潜力也相对有限。推迟购买投资物业虽可留出更多时间观察市场，但也要权衡由此带来的机会成本——在此期间你们可能错过潜在的升值。
相反地，同时购买两套私人住宅需要更高成本，因为需要承担更大的贷款。但如果选对房产，这一做法的成长潜力更高。同步购买可让两套物业在时间中拥有更大的资本增值机会。同时，免去 15 个月等候期也能避免额外的租金开支。
另一个考量是你们女儿的入学时间表。若选择 HDB 方案并希望以住校距离优先类别申请，你们需要在购买 HDB 前就确定学校，这可能限制你们的选择范围。
归根结底，决策不仅要反映财务影响，也要契合你们的长期目标与生活偏好。若你们更看重投资增长，并能承担相关成本与风险，同时购买两套私人住宅或许更合适。若你们偏好更循序渐进、财务压力更小的路径，先从 HDB 开始会更为稳妥。
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