你好，Stacked，
我们此前从 HDB 升级到 EC，如今已住在一间公寓。但我们现在在考虑搬到有地住宅。永久产权超出我们的预算，所以我们聚焦在99年地契的选项。
我们有此前在 Signature at Yishun 的房屋出售所得，我们是在 2017 年底左右以相对较低的 $PSF 购入的。我们目前居住在 The Lilium 的两卧两卫单位——这是一座永久产权公寓，我们也已过了卖方印花税期限——该单位登记在我太太名下。
我们面临两个选择：
选项 1：脱钩并购买第二套房产
我考虑以我自己的名义购买一间较老的转售公寓（The Madeira 或 Palm Gardens），或是在 Bukit Gombak、Choa Chu Kang、Bukit Panjang 一带的项目。我们的预算约为 $1.3 至 $1.4 million。因为孩子在附近学校就读，我们需要搬得更靠近 Bukit Gombak 区域。
选项 2：出售并升级至有地住宅
或者，我们可以出售 The Lilium 的单位，并在 Villa Verde 购买一间99年地契的有地房产（我们看中的那间房的租约始于 2000 年）。我们正在考虑的一间房约定价为 $2.2 million。鉴于孩子逐渐长大，我们更倾向于这个选择，因为我们希望有更多空间，包括独立卧室和合适的书房区域。
不过，我们有一些顾虑：
- The Lilium 的单位已在市场上挂牌数月，但至今没有看房，这让我们不确定是否应该继续持有，或是调整预期
- Villa Verde 的房屋已超过 20 年楼龄，需要考虑租约年限消耗（lease decay）。
- 如今新盘与转售公寓的价格也多在 $2 million 以上，我们在思考：即便租约更短，$2.2 million 的有地住宅是否可能更具价值。
就我们的情况而言，你认为约 $2.2 million 的99年地契有地住宅，相较于同价位更新的公寓，是否是更好的长期选择？在退出策略与长期价值方面，我们是否还有忽略的盲点或风险？
谢谢。
你好，感谢来信！
至今为止，你们的置业选择可谓是教科书式的自住房升级路径：尽早入场、享受市场增长、再逐步向上走。这在你们的案例中尤其有效，毕竟你们当年以具竞争力的入场价买入了 Signature at Yishun 的单位。
你们下一步的升级，不再只是“往上走”这么简单，而是要决定你们希望在生活方式中优化什么：空间、位置，还是灵活性。
总体而言，The Lilium 的单位在挂牌数月后仍缺乏看房，这是值得关注的，因为它会影响你们下一步计划能否顺利执行。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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首先，让我们看看你们目前持有的 The Lilium 在转售市场上的表现。
The Lilium 位于第 19 区 How Sun Road，是一个 80 户的小型精品项目。通常，这类精品公寓的业主会花更长时间才能遇到合适买家，因为与大众化项目相比，精品公寓的整体需求更为小众。
自 2019 年 The Lilium 推出至今，尚无任何转售或转手（sub-sale）成交记录。这给我们带来挑战，也可能让多数买家犹豫，因为缺乏交易参考意味着他们难以判断合理的转售价位。
不过，我们可以先根据开发商销售来观察 The Lilium 的价格走势。
| 年份 | 平均 $PSF |
| 2019 | $2,142 |
| 2021 | $2,039 |
| 2022 | $2,190 |
| 2023 | $1,970 |
| 年化 | -2.08% |
总体来看，平均 $PSF 价格的下降主要归因于项目内的大面积户型，这类单位总价更高，且往往是开发商最后才售出的类型。
从成交数据看，项目中的小面积单位大多先被开发商售出，而最大户型——如四卧单位——则在其后才成交。我们可以从成交类型看出这一点：
2 卧室户型
| 面积 (sqft) | |||
| 年份 | 700 | 710 | 743 |
| 2019 | $2,142 | ||
| 2021 | $2,109 | $2,270 | |
| 2022 | $2,241 | $2,253 | $2,337 |
| 2023 | $2,245 | $2,192 | |
3 卧室户型
| 面积 (sqft) | ||
| 年份 | 1087 | 1227 |
| 2021 | $1,925 | $2,086 |
| 2022 | $2,091 | $2,122 |
| 2023 | $1,858 | |
4 卧室户型
| 面积 (sqft) | |||||
| 年份 | 1292 | 1356 | 1841 | 1916 | 1970 |
| 2021 | $1,944 | $2,037 | |||
| 2022 | $1,997 | $2,062 | $1,918 | ||
| 2023 | $1,904 | $1,885 | $1,799 | $1,711 | $1,702 |
根据销售数据，2023 年平均 $PSF 的下滑与大面积单位的成交有关。也不排除开发商为在项目五年 ABSD 截止期限前清货而提供折扣，从而导致平均售价走低的可能。
总体来说，这并非最大问题，真正的症结仍在于转售交易的缺乏。
目前并无 The Lilium 的转售表现可循；虽然这不代表它一定表现不佳，但可能意味着转售买家的吸纳速度会更慢。
基于此，我们来看看你们的两个备选方案：
选项 1：脱钩，并在 Bukit Gombak 附近购买转售公寓
第一种做法是将 The Lilium 保留在你太太名下，先行脱钩，再以你个人名义购买另一套房产。
在 $1.3 至 $1.4 million 的预算内，较老的转售项目如 The Madeira 与 Palm Gardens 可能可行。这些公寓靠近你们孩子的学校，理论上也是在你们情况下更具灵活性的选项。
但在判断是否合理之前，先看看这些项目在转售市场上的实际表现。下表展示了 Bukit Gombak 与 Choa Chu Kang 一带公寓的转售与转手成交，并与 D23 的平均价格与整体私宅市场进行对比。
平均 $PSF
| 年份 | GUILIN VIEW | HILLSTA | INZ RESIDENCE | LE QUEST | MI CASA | NORTHVALE | PALM GARDENS | PARKVIEW APARTMENTS | PHOENIX HEIGHTS | SOL ACRES | THE MADEIRA | THE RAINFOREST | THE WARREN | WANDERVALE | All D23 non-landed private property | All non-landed private property |
| 2015 | $831 | $869 | $787 | $728 | $751 | $646 | $852 | $829 | $866 | $1,197 | ||||||
| 2016 | $818 | $1,148 | $880 | $738 | $714 | $725 | $786 | $930 | $809 | $852 | $1,248 | |||||
| 2017 | $777 | $1,069 | $844 | $693 | $692 | $710 | $879 | $869 | $796 | $896 | $1,293 | |||||
| 2018 | $813 | $1,050 | $887 | $726 | $720 | $734 | $953 | $880 | $851 | $828 | $942 | $1,323 | ||||
| 2019 | $835 | $1,082 | $903 | $777 | $736 | $760 | $1,207 | $841 | $842 | $1,074 | $960 | $1,346 | ||||
| 2020 | $804 | $1,100 | $969 | $1,520 | $891 | $785 | $717 | $733 | $1,000 | $812 | $970 | $823 | $1,009 | $967 | $1,280 | |
| 2021 | $882 | $1,141 | $1,060 | $1,485 | $943 | $776 | $772 | $750 | $1,143 | $1,074 | $850 | $1,050 | $912 | $1,025 | $1,045 | $1,354 |
| 2022 | $1,000 | $1,202 | $1,535 | $1,002 | $863 | $892 | $832 | $1,193 | $1,147 | $993 | $1,214 | $982 | $1,115 | $1,162 | $1,473 | |
| 2023 | $1,055 | $1,324 | $1,182 | $1,619 | $1,166 | $976 | $1,012 | $983 | $1,365 | $1,106 | $1,307 | $1,051 | $1,332 | $1,316 | $1,595 | |
| 2024 | $1,153 | $1,324 | $1,402 | $1,623 | $1,223 | $1,077 | $1,051 | $992 | $1,255 | $1,429 | $1,190 | $1,363 | $1,128 | $1,435 | $1,365 | $1,681 |
| 2025 | $1,211 | $1,369 | $1,439 | $1,616 | $1,275 | $1,089 | $1,070 | $990 | $2,011 | $1,498 | $1,196 | $1,446 | $1,191 | $1,521 | $1,443 | $1,756 |
| 年化（自 2015 或项目进入转售市场之时起） | 3.84% | 1.98% | 8.23% | 1.23% | 3.91% | 3.30% | 3.92% | 2.81% | 12.03% | 8.43% | 3.45% | 7.87% | 3.69% | 5.98% | 5.24% | 3.91% |
从上述对比，我们的看法是：不算特别出色，但也谈不上差。
总体上，Palm Gardens 与 The Madeira 的转售价基本与整体私宅市场保持同步，且略低于 D23 的平均价格（但差距不算显著）。
需要注意的是，2020 年有多项新项目进入二手市场，带动了转售活跃度上升，从而对长期数据的分析产生偏差。为更公平的对比，我们仅看 2020 至 2025 年这段时间。
| 年份 | GUILIN VIEW | HILLSTA | INZ RESIDENCE | LE QUEST | MI CASA | NORTHVALE | PALM GARDENS | PARKVIEW APARTMENTS | PHOENIX HEIGHTS | SOL ACRES | THE MADEIRA | THE RAINFOREST | THE WARREN | WANDERVALE | All D23 non-landed private property | All non-landed private property |
| 2020 | $804 | $1,100 | $969 | $1,520 | $891 | $785 | $717 | $733 | $1,000 | $812 | $970 | $823 | $1,009 | $967 | $1,280 | |
| 2021 | $882 | $1,141 | $1,060 | $1,485 | $943 | $776 | $772 | $750 | $1,143 | $1,074 | $850 | $1,050 | $912 | $1,025 | $1,045 | $1,354 |
| 2022 | $1,000 | $1,202 | $1,535 | $1,002 | $863 | $892 | $832 | $1,193 | $1,147 | $993 | $1,214 | $982 | $1,115 | $1,162 | $1,473 | |
| 2023 | $1,055 | $1,324 | $1,182 | $1,619 | $1,166 | $976 | $1,012 | $983 | $1,365 | $1,106 | $1,307 | $1,051 | $1,332 | $1,316 | $1,595 | |
| 2024 | $1,153 | $1,324 | $1,402 | $1,623 | $1,223 | $1,077 | $1,051 | $992 | $1,255 | $1,429 | $1,190 | $1,363 | $1,128 | $1,435 | $1,365 | $1,681 |
| 2025 | $1,211 | $1,369 | $1,439 | $1,616 | $1,275 | $1,089 | $1,070 | $990 | $2,011 | $1,498 | $1,196 | $1,446 | $1,191 | $1,521 | $1,443 | $1,756 |
| 年化 | 8.55% | 4.47% | 8.23% | 1.23% | 7.43% | 6.79% | 8.34% | 6.20% | - | 8.43% | 8.04% | 8.32% | 7.68% | 8.57% | 8.32% | 6.53% |
多数项目的走势大体与 D23 的公寓均价及更广泛的公寓市场一致，部分案例略有跑赢。
基于此，我们再看看当前价格，尤其是 $1.3 至 $1.4 million 区间内的两卧与三卧单位。
2 卧室单位
| 项目 | 平均价格 | 平均面积（基于已成交） | 成交笔数 |
| PALM GARDENS | $978,000 | 980 | 1 |
| PARKVIEW APARTMENTS | $991,222 | 1011 | 9 |
| INZ RESIDENCE | $999,000 | 689 | 2 |
| GUILIN VIEW | $1,076,667 | 847 | 3 |
| HILLTOP GROVE | $1,090,000 | 936 | 2 |
| LE QUEST | $1,125,446 | 699 | 13 |
| NORTHVALE | $1,142,127 | 1103 | 7 |
| SOL ACRES | $1,143,525 | 762 | 22 |
| HILLSTA | $1,185,000 | 868 | 5 |
| MI CASA | $1,185,000 | 990 | 2 |
| THE RAINFOREST | $1,200,000 | 818 | 1 |
| THE MADEIRA | $1,205,500 | 956 | 6 |
| THE WARREN | $1,223,000 | 1052 | 4 |
3 卧室单位
| 项目 | 平均价格 | 平均面积（基于已成交） | 成交笔数 |
| PARKVIEW APARTMENTS | $1,114,543 | 1118 | 9 |
| PALM GARDENS | $1,277,773 | 1207 | 19 |
| NORTHVALE | $1,443,625 | 1282 | 8 |
| SOL ACRES | $1,485,734 | 1011 | 28 |
| INZ RESIDENCE | $1,491,487 | 1033 | 44 |
| THE RAINFOREST | $1,496,200 | 1046 | 15 |
| THE WARREN | $1,504,000 | 1236 | 5 |
| LE QUEST | $1,525,433 | 947 | 15 |
| THE MADEIRA | $1,531,583 | 1283 | 12 |
| HILLSTA | $1,558,333 | 1127 | 3 |
| GUILIN VIEW | $1,577,178 | 1268 | 5 |
| WANDERVALE | $1,616,912 | 1062 | 24 |
| MI CASA | $1,654,984 | 1261 | 7 |
以约 $1.3 至 $1.4 million 的预算，你们仍可负担两卧单位，但若要升级到三卧，可选范围将明显收窄。
Palm Gardens 脱颖而出，作为少数三卧价格仍在你们预算内的项目之一；2025 年多数转售单位的平均成交约为 $1.28 million。
相较之下，较新的项目如 Sol Acres、Inz Residence 与 Wandervale 的三卧已接近 $1.5 至 $1.6 million 区间。
The Madeira 介于两者之间，但能否在你们预算内拿下三卧，取决于具体单位。
这些较老项目的亮点在于单位面积更大。Palm Gardens 与 The Madeira 的三卧平均约 1,200 平方英尺，而较新项目同类单位多在 1,000 平方英尺左右。
总体转售成交量也值得关注。Palm Gardens 与 The Madeira 仍保持着稳定的转售活动，显示尽管楼龄较长，买盘依然稳定；这很可能源于有家庭的买家对更大面积与合理总价的需求。
像这类老项目，因本地自住买家普遍更重视空间与总价，往往能在相当长时间里维持转售需求。
选项 2：出售并购入 Villa Verde 的有地住宅
第二种做法是出售 The Lilium 的单位，将资本收益合并投入 Villa Verde 的有地房产——这是位于第 23 区、靠近 Chua Chu Kang 的一片有地住宅区，包含排屋与半独立式住宅。
从我们的角度看，这是更为直接的“升级”，因为你们将拥有显著更大的生活空间，更契合不断演变的家庭需求。
以约 $2.2 million 的预算，你们实际上已触及多数所谓入门级有地住宅的价位。就价格而言，与当下一些大面积的转售或新盘公寓（尤其是四至五卧）相比，差距并不算大。
但在决定是否值得之前，我们将对比 Villa Verde 与周边其他有地房产的表现。
下表展示了 Bukit Batok 与 Choa Chu Kang 区域的99年地契有地住宅转售与转手成交，并附上更广泛市场的基准。
平均 $PSF
| 年份 | BURGUNDY HILL | VILLA VERDE | All D23 99y LH landed property | All 99y LH landed property |
| 2015 | $858 | $880 | $805 | $845 |
| 2016 | $803 | $845 | $819 | $803 |
| 2017 | $818 | $834 | $830 | $856 |
| 2018 | $813 | $874 | $786 | $846 |
| 2019 | $742 | $863 | $786 | $869 |
| 2020 | $813 | $842 | $847 | $859 |
| 2021 | $958 | $991 | $1,005 | $955 |
| 2022 | $1,202 | $1,202 | $1,060 | $1,110 |
| 2023 | $1,132 | $1,246 | $1,157 | $1,171 |
| 2024 | $1,278 | $1,287 | $1,169 | $1,171 |
| 2025 | $1,316 | $1,427 | $1,305 | $1,277 |
| 年化 | 4.38% | 4.96% | 4.95% | 4.21% |
将 Burgundy Hill（位于 Bukit Batok Ave 3 外的一组 166 套三层半独立有地住宅）与 Villa Verde 相比，两者的转售价大体与有地住宅市场的价格走势保持同步。
这是因为 D23 并没有很多 99 年地契有地房的聚落，像 Villa Verde 与 Burgundy Hill 便占了交易数据的重要部分，因此它们的价格走势往往与该区的整体表现非常一致。
以下为 2025 年录得的成交，可为你们提供价格走势的参考。
| 项目 | 平均价格 | 平均面积（基于已成交） | 成交笔数 |
| BURGUNDY HILL | $3,004,333 | 2287 | 3 |
| VILLA VERDE | $2,459,181 | 1738 | 16 |
以 $2.2 million 而言，你们所看中的单位略低于该区域的平均价位。这意味着你们可能处在大多数卖家愿意成交区间的低端。为判断性价比，我们再与新加坡其他99年地契有地住宅对比。
| 邮区 | 平均价格 | 平均面积（基于已成交） | 成交笔数 |
| 17 | $2,476,709 | 1728 | 21 |
| 22 | $2,484,140 | 2279 | 27 |
| 21 | $2,694,746 | 3861 | 17 |
| 18 | $2,731,976 | 2045 | 13 |
| 12 | $2,800,000 | 2960 | 2 |
| 23 | $2,830,567 | 2447 | 28 |
| 27 | $2,838,795 | 3058 | 21 |
| 26 | $2,900,000 | 3477 | 1 |
| 16 | $2,991,037 | 2692 | 61 |
| 14 | $3,125,000 | 3434 | 2 |
| 20 | $3,158,246 | 3484 | 15 |
| 19 | $3,189,766 | 2348 | 49 |
| 25 | $3,219,654 | 3426 | 9 |
| 5 | $3,304,727 | 2774 | 7 |
| 28 | $3,621,250 | 2192 | 8 |
| 11 | $4,165,689 | 2877 | 10 |
| 10 | $4,440,209 | 3128 | 21 |
| 4 | $13,607,778 | 7767 | 5 |
根据这里的数据，有点不太利好的消息是：在 2025 年成交的大多数99年地契有地住宅，价格介于 $2.7 至 $3.2 million，一些邮区的平均价格甚至超过 $3 million。
D23 的有地住宅平均价约 $2.83 million，位于各邮区的较低区间，但这个平均价依然可能超出你们预算。
不过，Villa Verde 的房屋似乎略低于这一平均水平，对你们而言仍可能是可行的选择。
公寓 vs. 有地：两种选择如何比较？由 Stacked 作者 Hailey 撰写。
从本文呈现的成交数据看，你们考虑的公寓与有地住宅，长期走势都与更广泛的市场一致。换言之，第 23 区这一带项目的价格变动，更大程度受整体周期驱动，而非由某个单一项目决定。
不过，如果我们以 2020 至 2025 的一致周期来比较三处入选项目，Villa Verde 的有地住宅略占上风，其年化增幅优于 Palm Gardens 与 The Madeira。
从楼龄上看，三者整体可比：Palm Gardens 与 Villa Verde 大致建于 1996 至 1997 年间，The Madeira 则稍晚几年。此期间价格表现的差异，很难仅归因于楼龄。
除了价格数据，公寓与有地这两类产品在结构属性上也存在取舍，值得清晰列出：
| 因素 | 转售公寓 | 99年地契有地 |
| 入场总价 | 总体量通常较低 | 因包含土地成分，通常更高 |
| 维护 | 由 MCST 统一管理与分摊 | 业主自行全权维护 |
| 流动性 | 买家群更广，通常更高 | 买家群较小，通常更低 |
| 居住空间 | 面积尚可，但与有地相比受限 | 显著更大，且常为多层空间 |
对你们而言，这意味着什么
基于目前分享的内容，若仅以价格表现而论，两者都没有绝对胜出者。
无论是较老的公寓，还是 Villa Verde 的有地住宅，长期看基本都与更广泛的私宅市场保持步调。因此，决策的关键不在于哪一个更会升值，而在于哪一个更契合你们此阶段与下一阶段的家庭需求。
在我看来，当下最直接的考量是空间需求。随着两个男孩逐渐长大，Villa Verde 的有地住宅将提供显著多于任何同预算公寓的空间——包括更多卧室、专用书房，或多层的可用面积。从生活方式角度看，有地的吸引力很强。
此外，以约 $2.2 million 的预算，与该区部分大面积的转售或新盘公寓相比，你们并未多付出太多溢价。
下一步要考虑的是你们在 The Lilium 的单位。如前所述，自 2019 年推出以来，该项目一直缺乏转手或转售成交。
这并不意味着该项目的单位在转售市场会一直难卖，但交易记录的缺失，确实让潜在买家难以有信心定价，这也大概率解释了至今缺少看房的原因。
如果在选项 1 下，将 The Lilium 持有为投资资产，值得自问它是否适合这个角色。投资者通常偏好转售流动性更强、成交历史更成熟的资产；而租户则被驱动需求的底层因素所吸引：便捷的交通、周边配套，以及能让租赁保持稳定出租的区位吸引力。
你们也可考虑另一种思路：与其继续持有 The Lilium，不如出售并将所得配置到另一处投资物业，寻求更强的租赁需求与更清晰的未来退出，同时再单独购置一套更符合家庭生活需求的自住房。
这样可将“投资”和“自住”两项目标清晰分离，而不是在一次决策里相互妥协。
综合来看，出售 The Lilium 的单位，并将资本收益整合投入 Villa Verde 的有地住宅，似乎最能直接回应你们的优先事项：为成长中的家庭提供更大的空间、靠近孩子就读的学校，以及在置业阶梯上的下一步。
数据也显示，该区的有地住宅长期走势与更广泛市场高度一致，因此，相较于留在公寓板块，你们并未承担超额风险。
不过，购入有地的前提，自然是能以合适的价格成功售出 The Lilium 的单位。鉴于转售可比案例稀缺，或许值得根据开发商后期的成交数据设定一个务实的底价，而非锚定早期推盘阶段的较高价格来挂牌。
简而言之，这与其说是谁的资产将跑赢，不如说是“有地生活”此刻是否更契合你们家庭的实际需要。基于你们分享的情况，答案似乎已更倾向于同一个方向。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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