正如我们在近几次久未有新盘的区域所见，一旦有新盘推出，确实能激发出被压抑的需求（参见 Chuan Park，Norwood Grand）。
这一趋势预计将在 The Orie（位于大巴窑的新推公寓）上重演。作为新加坡最成熟的市镇之一，大巴窑在过去8年鲜有新增公寓供应，使此次推盘对潜在自住者尤具吸引力。凭借优越地段、完善配套与便捷联通性，The Orie 有望同时吸引投资者与自住买家。
但这一热度是否名副其实？以下是目前我们所掌握的 The Orie 的卖点，以及它为何在市场上引发关注。
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The Orie 项目概况
The Orie 由 Frasers Property、City Developments Limited (CDL) 与 Sekisui House 联合开发，为租赁地契、共777户的公寓项目。整体由2栋组成，每栋40层，占地面积合计 169,458 平方英尺。项目位于 Lorong 1 Toa Payoh，毗邻 Gem Residences，归属 RCR（第12区）。
CDL 与 Frasers 在新加坡都是耳熟能详的开发商，参与过多项高端项目。CDL 以 South Beach Residences 带动了第7区的重大转型；Frasers Property 则曾开发 8@Mount Sophia 及 Riviere。
对本地买家或许稍显陌生的是 Sekisui House，这是一家日本开发商。但他们并非新人，过往项目包括 Hillsta 与 One Holland Village Residences。
The Orie 的户型以小面积为主，一卧、两卧及较小型（三卧约 850 平方英尺）共占约60%。这些小户型的数量相当平均，各类约有 77 或 78 套。
其余40%为三至五卧，其中部分较大的三卧提供双钥匙布局：
| 户型 | 面积（平方英尺） | 单位数量 |
| 1卧 + 书房 | 512 平方英尺 | 78 套 |
| 2卧，1卫 | 590 平方英尺 | 78 套 |
| 2卧 | 647 平方英尺 | 77 套 |
| 2卧 优质型 | 675 平方英尺 | 77 套 |
| 2卧 + 书房 | 699 平方英尺 | 78 套 |
| 3卧 | 845 平方英尺 | 78 套 |
| 3卧 优质型 | 1,025/1,040 平方英尺 | 78 套 |
| 3卧 双钥匙 | 1,128 平方英尺 | 39 套 |
| 4卧 | 1,220 平方英尺 | 78 套 |
| 4卧 + 书房 | 1,359 平方英尺 | 39 套 |
| 5卧（带私家电梯） | 1,455 平方英尺 | 77 套 |
户型配比确实暗示一定的租赁取向
小户型占比较高，加之提供双钥匙单位，使其对房东而言具备可行性。以其地段而言，这也说得通：距 Orchard 仅4站，且位于RCR，驱车前往CBD亦很便捷。
不过，项目亦提供数量可观、面积在 1,000+ 平方英尺的家庭型单位，因此无论自住或投资出租都能兼顾。
从平面图可见，许多户型采用较新的“哑铃式”布局：以客餐厅为房间之间的连接点，减少低效走道空间。本项目亦属GFA统一规范之后推出，避免了大空调机位、花槽等浪费面积的设计。
需注意，双钥匙单位为并排配置，而非上下两层，这也更适合多代同堂家庭（无需为谁要爬楼回家而烦恼）。副钥匙套间被整齐地安置在一端，并配有独立的简易备餐区。
每个单位均预装智能家居系统，可通过手机App控制空调、灯光、设施预约等。这些都是当今新盘的标配，称得上应有尽有，并无特别之处可额外一提。
在配套方面，可预期为完整设施组合，含会所、健身房、多个泳池等。不过网球场仅设1座，以777户而言或许稍显吃紧，但以当下市场标准来看已相当不错。
The Orie 预计TOP为 2028 年。
The Orie 的位置
The Orie 的地块来自 2023年11月 的 GLS 招标，中标价为 $968 million，折合约 $1,360 psf。当时这是该片区近约8年来首块GLS地。根据目前所闻，开价预计介于 $2,700 至 $2,800 psf。此刻尚难断言是否具吸引力，待接下来数周有更多细节，我们将再进行全面的价格评析。
无论如何，若你在 2016 年看过盘，或会记得隔壁的 Gem Residences 也因地段而表现不俗；其在VIP预览阶段便已 售出一半单位（当时介于 $1,279 至 $1,551 psf）。
Gem Residences 近期成交
| 日期 | 地址 | 交易类型 | 面积（平方英尺） | 单价 $PSF | 总价 ($) |
| 29 Oct 2024 | 1 Lorong 5 Toa Payoh #37-XX | 转售 | 592 | $1,993 | $1,180,000 |
| 25 Sep 2024 | 3 Lorong 5 Toa Payoh #23-XX | 转售 | 678 | $1,973 | $1,338,000 |
| 19 Sep 2024 | 3 Lorong 5 Toa Payoh #14-XX | 转售 | 1,249 | $2,082 | $2,600,000 |
| 17 Sep 2024 | 3 Lorong 5 Toa Payoh #33-XX | 转售 | 678 | $2,020 | $1,370,000 |
| 22 Aug 2024 | 3 Lorong 5 Toa Payoh #03-XX | 转售 | 678 | $1,901 | $1,288,888 |
| 20 Aug 2024 | 1 Lorong 5 Toa Payoh #31-XX | 转售 | 592 | $1,944 | $1,151,000 |
| 24 Jul 2024 | 1 Lorong 5 Toa Payoh #19-XX | 转售 | 570 | $1,928 | $1,100,000 |
| 22 Jul 2024 | 3 Lorong 5 Toa Payoh #04-XX | 转售 | 1,249 | $1,906 | $2,380,000 |
| 15 Jul 2024 | 1 Lorong 5 Toa Payoh #13-XX | 转售（Sub Sale） | 1,313 | $1,918 | $2,518,888 |
| 8 Jul 2024 | 1 Lorong 5 Toa Payoh #11-XX | 转售（Sub Sale） | 592 | $1,917 | $1,135,000 |
| 21 Jun 2024 | 1 Lorong 5 Toa Payoh #17-XX | 转售（Sub Sale） | 570 | $1,893 | $1,080,000 |
除已于 2019 年竣工的 Gem Residences 外，此处主要公寓还包括 Trevista、Trellis Towers 与 Oleander。它们年代更久，分别于 2011、2000 与 1998 年落成。由此可见，大巴窑已有相当一段时间未有新盘入市，销售或将受益于被压抑的需求。
附近公寓近期成交
| 公寓 | 落成年份 | 日期 | 地址 | 交易类型 | 面积（平方英尺） | 单价 $PSF | 总价 ($) |
| Trellis Towers | 2000 | 11 Nov 2024 | 700 Lorong 1 Toa Payoh #23-03 | 转售 | 1,141 | $1,981 | $2,260,000 |
| Braddell View | 1981 | 11 Nov 2024 | 10Q Braddell Hill #02-72 | 转售 | 1,582 | $1,005 | $1,590,000 |
| Trevista | 2011 | 8 Nov 2024 | 25 Lorong 3 Toa Payoh #31-13 | 转售 | 1,109 | $2,043 | $2,265,000 |
| Braddell View | 1981 | 5 Nov 2024 | 10K Braddell Hill #05-41 | 转售 | 1,798 | $968 | $1,740,888 |
| Braddell View | 1981 | 5 Nov 2024 | 10P Braddell Hill #04-68 | 转售 | 1,561 | $980 | $1,530,000 |
| Trevista | 2011 | 1 Nov 2024 | 21 Lorong 3 Toa Payoh #22-03 | 转售 | 926 | $1,815 | $1,680,000 |
| Braddell View | 1981 | 28 Oct 2024 | 10B Braddell Hill #23-05 | 转售 | 1,615 | $1,041 | $1,680,000 |
| Braddell View | 1981 | 15 Oct 2024 | 10D Braddell Hill #10-16 | 转售 | 1,615 | $1,033 | $1,668,000 |
| Trevista | 2011 | 23 Sep 2024 | 25 Lorong 3 Toa Payoh #08-13 | 转售 | 1,130 | $1,823 | $2,060,000 |
| Trevista | 2011 | 23 Sep 2024 | 25 Lorong 3 Toa Payoh #36-13 | 转售 | 1,130 | $2,017 | $2,280,000 |
| Trevista | 2011 | 23 Sep 2024 | 25 Lorong 3 Toa Payoh #17-15 | 转售 | 1,733 | $1,806 | $3,130,000 |
| Trellis Towers | 2000 | 18 Jul 2024 | 700 Lorong 1 Toa Payoh #17-14 | 转售 | 1,141 | $1,836 | $2,095,000 |
| Trellis Towers | 2000 | 2 Jul 2024 | 700 Lorong 1 Toa Payoh #06-06 | 转售 | 1,163 | $1,892 | $2,200,000 |
| Oleander Towers | 1998 | 30 May 2024 | 913 Lorong 1 Toa Payoh #04-06 | 转售 | 1,227 | $1,418 | $1,740,000 |
The Orie 是距 Braddell MRT（NSL）最近的公寓之一，往北一站即达 Bishan，反方向一站则至 Toa Payoh。居民可轻松到达 Bishan 的大型商场 Junction-8 Mall，以及 Toa Payoh 的 HDB Hub（设有超市、食肆、银行分行等）；而 Orchard 也仅相距四站。
周边HDB社区也历史悠久、配套成熟：除常见的咖啡店与综合零售外，往 Toa Payoh Lorong 4 方向还有一家 NTUC。
学区亦是家长关注的亮点：CHIJ Primary、First Toa Payoh Primary、Pei Chun、Beatty Secondary 与 Keng Cheng 均在一公里范围内。
另请注意，附近疑似有宗教场所（寺庙）。
最后，据悉车停车位约 627 个——虽未达到1:1，但考虑到小户型比例与地段便利性，这一配置已相当合理。另将预留 19 个电动车位，相较当下多数新盘仅提供 2 或 3 个而言，数量十分可观。
对HDB升级者而言，这是良好的承接客源区
大巴窑以诞生“百万组屋”而闻名。例如今年1月，转售价最高的组屋为毗邻 The Orie 的 The Peak @ Toa Payoh（139A Lorong 1 Toa Payoh），成交价为 $1.57 million。
HDB 升级者往往偏好熟悉地段附近的公寓。因此，即便 The Orie 的定价更接近豪华级别，预计需求仍会强劲：具备相应购买力、能够完成“跃迁”的潜在升级者并不在少数。
这也利好其未来转售价值：凭借相较周边转售公寓更新的楼龄，以及大巴窑区域内私宅（非有地）供给相对稀缺的特点，项目有望在后续持续吸引升级者。
总体而言，这属于“地段自带销售力”的项目。它大概率会是RCR中价位较高的选择之一，但一分钱一分货：可便捷触达 Bishan 与 Toa Payoh 两大热点节点，若选择出租也相对容易；同时凭借楼龄优势，与周边竞品形成明显区隔（除去最近的对手 Gem Residences）。
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