我是一个在墨西哥城找房的新加坡人：两周实地考察让我学到的事

我不明白为什么新加坡人喜欢把英国、澳大利亚，或其他附近的地方作为第二居所。如果我要逃离，我就想逃得很远；远到我想暂避的环境字面上在地球的另一端。还有一个让人少打电话的正当理由：足足有 14 小时的时差。 

也因此，我理想中的“第二个家”之一是 Ciudad de México（CDMX）。CDMX 常被误解：在媒体描绘里，好莱坞给了我们墨西哥帽、龙舌兰酒和无尽沙漠的形象。但在这种漫画式刻板印象背后，是一座金融版图不断扩张的世界一线城市，且在投资或第二居所方面有着令人意外的被忽视机会。

过去两周里，我更深入地考察了几个我认真考虑过的 colonias（城镇），也和中介讨论了价格：

为什么是墨西哥城（CDMX）？

对我来说，有些因素是“质性”的。我喜欢多样性，讨厌一成不变；CDMX 大得惊人（约为新加坡的 10.7 倍），不同的 colonias 在走上几条街后就完全变了样。 

今天可以在街头小摊吃午饭，明天则坐在米其林星级餐馆的露台用餐。我可以在一个 Otaku 中心里尽情“宅”，那里有四层楼的日本卡牌和漫画（旁边还有两整条街都是），也能看一场 Lucha Libre 比赛，或者来几杯其他国家都不敢做的 micheladas。 

除非你真的来过，否则很难形容 CDMX 的那种蓬勃生气与（正向的）“有序混乱”。 

但也有量化理由 

尽管拥有深厚的文化分量，和大多数其他世界一线城市相比，CDMX 的可负担程度仍令人惊讶。 

在新加坡，$2,100 psf 勉强才能进入核心中央区（CCR）新盘。 

在 CDMX，你仍能在 Roma 或 Condesa（下文解释）找到位置优越的单位，约$400 to $600 psf，有些地区甚至更低。对于一套私人物业而言，这已经落入 HDB 公寓的价格带甚至更低。 

这些价格对应的房子面积也不小。我看了多套 1,000 至 1,300 sq ft 的可居住面积单位，往往还带阳台、庭院或屋顶平台。因此差异不只是每平方英尺的单价；更在于你的每一美元，能在生活方式层面“买到多少家”。

哦，顺带一提，永久产权（freehold）是默认。即便你是外国买家，也可无限期完全拥有该物业。

让新加坡人眼界大开的地方与门槛 

首先是语言：虽然我的西语听起来像个脑震荡后的醉汉，但勉强还是能让人听懂（最终）。不过如果你完全不想学一点西语，那么在一个英语——或其他亚洲语言——不常见的城市生活，就会带来老问题。 

找到一名双语律师、物业代理、翻译等，会是必要的一环。

其次，CDMX 大到令人难以想象；而且我不是那种“新加坡人总觉得别处都很大”的语气在说这句话。 

“特大城市”通常定义为人口达 10 million 或以上。CDMX 的人口为22 million（超过马来西亚的人口），分布在 7,850 km² 的范围内。

CDMX 被划分为 16 个 Alcaldias，有点像新加坡的分区；但每个 Alcadia 内又有数十到上百个不等的 colonias（城镇）。大约有1,800 to 2,500 colonias，规模从几个街区到作为商业枢纽的巨大地带不等。

要对每个城镇都了如指掌并不现实，除非你打算把这当全职，耗上数月甚至数年去研究。不同于新加坡，你不可能“把所有城镇都逛一遍”再做决定。你必须接受会错过一些。 

第三，置业流程没有新加坡那样顺畅。 

各代理或经纪公司各自掌控自己的房源，他们并不总是愿意合作。不同代理之间的房源可能不会同步更新、核实或交叉共享。你可能会看到同一个单位的房源，价格、照片和描述却各不相同。 

这事也确实发生在我身上：Roma Norte 的一个项目，同一个房源，我拿到了两个不同的价格。两位代理都只是耸耸肩，说这并不罕见。 

此外，不同于新加坡由一两家门户“吃下大半市场”，CDMX 的门户平台更为分散。以我的经验，Inmuebles 24 的房源最多，但策展度不高，且房源可能重复或较旧。其他小平台如 La Haus 或 Propiedades.com，用户界面较新，但房源数量可能少很多。 

简而言之，搜寻过程更费时，你需要额外花功夫去核实房源所述是否属实。

交易流程中的其他关键差异

虽然墨西哥（国家）对外国人购买有一定限制，但这些限制并不适用于 CDMX。 

墨西哥对海岸线 50 km 内、或国境线 100 km 内的地区设有限制。CDMX 位于这些区域之外，所以你可以在此购买永久产权物业；但请注意，这并不适用于整个墨西哥。

除此之外，值得注意的差异包括：

• 外国人办理房屋贷款非常不实际
• 转售（resale）为常态，新盘普遍遭到审慎对待
• Sub-sale 交易罕见且不建议 
• 共同代理（co-broking）并非常态 
• 默认没有过户律师（conveyancing lawyer） 
• 费用与印花税不同 

1. 外国人办理房屋贷款非常不实际

大多数外国人都会全款购房；与新加坡不同，这并非不可想象，因为总价（quantum）低很多（见下文）。 

如果你仍想在墨西哥申请房贷，你可能需要： 

• 已持有墨西哥居留身份 
• 相关税号 
• 来自墨西哥银行的信用记录 
• 雇佣证明 
• 本地担保人 

不同银行条款各异，你可能需要具备上述部分或全部条件。 

即便批到贷款，利率与新加坡相比也极高：年息约eight per cent 或更高。贷款年期通常为 10 至 20 年，贷款与价值比（LTV）对外国人可能仅有 70 per cent 或更低。 

如果房贷以 MXN 计价，还会有常见的外汇问题。综合考虑下来，确实不划算。

2. 转售为常态，新盘普遍遭到审慎对待

在 CDMX，购买转售单位是默认选项。与我交流的中介表示，这是市场正试图修复的长期“口碑问题”：源自过去少数不可靠开发商未能完工的项目。

最著名的案例是Homex 丑闻：2005 至 2012 年间，Homex 在 235 个项目中仅完成 36 个，令众多业主陷入财务灾难。

新盘（在墨西哥称为en preventa）也意味着需先付 30 per cent，交付后再付余下 70 per cent。这比新加坡可谓更公平、更安全的“进度付款制度（PPS）”要简单得多。注意：若项目未能完工，你可能拿不回那 30 per cent。 

当有新盘推出时，开发商的定价策略与新加坡非常相似：会给早鸟折扣来吸引买家。但普遍共识是，这点折扣不足以弥补风险。 

3. Sub-sale 交易罕见且不建议 

在墨西哥，开发商本身往往会出手阻止此类交易（是的，他们在法律上有权禁止）。

墨西哥的 sub-sale 与我们理解的不同，因为 sub-sale 买家并不真正购买该单位的产权。之所以不能，是因为在法律上，直到单位完全建成，产权才会以买家名义存在。  

因此，当你购买 sub-sale 时，你真正买到的是在完工后对该物业的权利转让。一旦出问题，例如原买家无法继续付款，你可能一无所获（开发商可能不允许你“顶上”成为买方）。 

同样地，如果项目停滞或被取消，原买家也无权利可转让给你；随后就是旷日持久的法律纠纷。 

据中介所言，开发商之所以也不允许，是因为他们不希望早期买家压价。例如：若早期买家以 30 per cent 折价买入，而开发商之后“常态化”定价，则早期买家可以更低价格放出 sub-sale 单位来“挖走”开发商的新买家。 

4. 共同代理（co-broking）并非常态 

“买方代理”在墨西哥并不常见。多数代理只代表卖方，且不愿 co-broke。 

也有为买家提供顾问服务的代理或物业公司；但若你聘用，几乎总是由你来付费。这与新加坡不同：在新加坡通常由卖方支付佣金，再由卖、买双方代理分成。

至于卖方，常见佣金率约六 per cent；高总价物业可议价降低。这高于新加坡常见的两 per cent（但 CDMX 的物业总价普遍也更低）。 

5. 默认没有过户律师

不想请自己的过户律师？完全可以不请。不过，若在国外买房，我还是会请。你可以要求任何你要签的合同使用英文版本，但这并不改变这是一个外国法系的事实（也不改变任何语言的“法律术语（Legalese）”都可能很难读）。

一般简单交易费用为 MXN 15,000 to 40,000（约 $1,100 to $3,000）。在新加坡，普遍约 $2,500 to $3,000。 

6. 费用与印花税有所不同 

与我们的买方印花税（BSD）相当的是墨西哥的 Impusto sobre Adquisición de Inmuebles（ISAI）。 

购房时需缴纳一次性的 ISAI，按物业申报价值的 4.5 to 5 per cent 计征。是的，他们允许你这么申报是有原因的，稍后我会解释。

日后出售物业时，你需要缴纳 Impuesto sobre la Renta（ISR）。这是一项资本利得税，按你的净利润的 35 per cent 计征。即，售出价超过原购买价的部分——因此如果你先前低申报了价值，这就是政府“追回”的方式。 

确实有可能豁免 ISR，但外国人很少符合资格。因为你需要证明该物业是主要自住房（即纯自住）。这取决于政府的判断，所以除非你能非常有说服力——例如长期在 CDMX 工作生活、在该物业中养家等——否则请按足额 35 per cent 计算。 

这种“入场税”和“退场税”的分离，使你在购入与未来转售两端都必须精心规划；因此我建议聘请过户律所提供意见。 

比新加坡的印花税更便宜吗？ 

无法断言总体上墨西哥城或新加坡更便宜；这完全取决于你最终的转售价。 

但作为大致经验法则，CDMX 在入场点通常更便宜，尤其因为没有 ABSD 的等价物。 

CDMX 在退场点往往更贵，因为新加坡没有资本利得税。因此最终的财务结果取决于一件事：你的物业长期表现如何。 

若你的目标是长期自用生活方式或租金收入，墨西哥城可能仍更胜一筹。但如果你押注的是高额转售利润，新加坡的税制或许更有利。

来说大家最关心的：价格

正如我所说，CDMX 非常庞大，我怀疑 Stacked 不会给我一两年去把每个街区都看一圈。所以我筛到了四个可能的候选，并用新加坡大致相似的地方做个类比：

注：中介要求我不要拍摄并展示具体单位的室内照片，为了信任，我会尊重这个要求。取而代之，我会通过外观照片与价格，让你感受各区的氛围。 

1. Roma Norte 

新加坡对应：Tiong Bahru，或可能是 Telok Ayer。总之是有明显“文青气质”的地方。 

平均单价：约 $520 psf，我看到的大多数单位在 900 to 1,000 sq.ft.（约 4-room）范围内。 

平均总价：约 $470,000 to $520,000 

据称租金回报：约 6.5 per cent 

Roma Norte 是年轻人和游客都喜欢的地方。想象一下：起个反讽名字的天台酒吧、提供早午餐的手作咖啡馆，以及大概率读过英文村上春树、能和你聊天的咖啡师。 

这个区域最贴切的形容是“时髦的穷气”。也就是说，它看起来波西米亚、平价，但实际上非常昂贵。这里也吸引数字游民与科技创业人群。

现在明白我说的 Tiong Bahru 气质了吗？顺带一提，这里的某些单位没有电梯。

他们不让我在这家面包店内拍照，但我隔着玻璃就能“闻到”定价。

这里的精品店走“粗犷”风，但往往卖高端产品，价签也相配。 

街景大概如此。楼房外观虽然老旧，但内部常常相当高端。 

虽然这区在我的清单上名列前茅，但我被提醒要注意地震问题。1985 年后建造的楼宇更安全，因为有更严格的安全规范；但更早期的建筑可能在结构上较弱，这也会影响保险问题。 

这里的停车位也很有限，有些路段非常拥堵——更适合步行出行。尽管我很喜欢这里的配套，也觉得有不错的租赁潜力（外籍人士和 Airbnb 客群很多），但总觉得少了点什么。 

也许是那些精致咖啡馆与餐厅把 tienditas（社区小店/小便利店）挤掉了；这些小店在新加坡也在快速消失。 

2. Polanco

新加坡对应：District 9 或 10。想想 Orchard、Somerset 等。 

平均单价：约 $565 to $690 psf，我看到的大多数单位面积巨大，达 2,000+ sq.ft.

平均总价：约 $1.4 million  to $1.6 million

据称租金回报：约 four to five per cent 

每座一线城市都有这样的地方。在新加坡是 Orchard 区，在 CDMX 则是 Polanco。昂贵的设计师品牌、高端餐厅、众多购物中心……你懂的。

各大城市的“黄金地段”最后看起来往往都差不多。 

购物中心，然后……

更多购物中心，然后……

好吧够了，我想我们明白了。

老实说，这里就像 Orchard Road，只是更干爽。我并不喜欢：配套对我并不实用（谁会每天都买设计师商品？），考虑到我要用现金买，总价也太高了，而且游客潮不亚于周末的新加坡 Orchard。 

我听到的理由，也与我们本地核心地段如出一辙：更具抗衰退性、地段不可复制、有助于资本保值、转售时能吸引富裕的外国买家，等等。但我决定，我没兴趣当“富裕外国买家的退出流动性”。 

3. Condesa

新加坡对应：Bukit Timah，因为它强调大量绿化，能从高度都市化的环境中抽离

平均单价：约 $408 psf，我被带看的多数单位约 1,300 to 1,500 sq.ft.（约 5-room 至 executive 尺寸） 

平均总价：约 $530,000 to $600,000  

据称租金回报：约 eight to nine per cent 

Condesa 的确提供了大量绿地与公园。喜欢户外的家庭、经常骑行的人、或养了多只宠物、喜欢遛狗的人，会很适合这里。不得不承认，这里看起来与 CDMX 的重度城市化氛围很不一样。 

对我来说，这些车道离单位还是有点近，但绿化弥补了不少；附近还有公园。 

许多咖啡馆都设有户外空间，尽情利用这片绿意。

这里的公园里有超大的游乐场，整个街区的家庭氛围很浓。

这大概是我仅次于 Roma Norte 的第二选择，因为它安全、适合家庭；也是我能想象自己长期安顿下来的地方。如果没有把它排更前，原因在于我觉得 Roma Norte 在商铺与娱乐的多样性上更多一些。 

4. Doctores（好吧，不是真正的候选，但我去看了，挺有意思）

新加坡对应：Jalan Besar 或 Geylang 的 2000 年代初期，在我们开始“整治”之前 

平均单价：约 $140 psf。没错，真的是。我被告知这里的单位为 800 to about 1,000 sq.ft.，大致相当于 4-room（有些更小）。 

平均总价：约 $120,000 to $160,000  

据称租金回报：约 eight to 10 per cent 

之所以会来，是因为我信心满满地跟一位中介说我爱都市街区，我是新加坡人，天生适合狭窄街道与水泥森林。我还说新加坡的安全有时“过于无菌”。 

既然我有点“装硬核”，这就是他们带我看的地方。这里靠近 Roma（见上），但要实惠得多。历史上这里的犯罪率较高，但近年来开始趋稳；街区的部分地段也在绅士化。它是张外卡，愿意承担风险的买家也许能在未来变化发生前先下手。 

此外，据中介说，如今的治安更多是有人撬汽车修理行等店铺，而非针对个人。额外的加分是，这里有 Arena Mexico：著名的 Lucha Libre 表演中心。

Arena Mexico 外，一旦有 Lucha Libre 比赛，气氛立刻“燃”起来。 

Doctores 的街头艺术“卷”得很，气质非常原生、粗粝。 

又一幅佳作；这里的街头艺术确实为社区增色不少。

不幸的是，建筑外观仍在反映过去的问题与担忧。注意那些门与栏栅的“防御性”。 

这对追求高收益的投资者、喜欢都市“边缘感”的人，以及热爱这种氛围的单身人士来说，是一个选项。但也存在转售挑战；中介提醒说，这里的租户群体以低收入为主。这并不意味着他们就是“差租客”，但确实意味着更高的违约或无法赔付损坏的风险。 

但我并不想让你觉得我在“黑” Doctores。事实上我喜欢这种氛围，而且我认为以它的位置而言，这里严重低估。离 Roma 如此之近，成本却低这么多。如果我更年轻、也单身，我会尝试。

要买吗？暂时没有，但仍在考虑之中

CDMX 太大、选择太多，需要时间慢慢逛、慢慢感受。对我们这端世界的人来说，它也是一张外卡；但它也是全球最可负担的主要首都之一，仍有大量未被充分释放的上行潜力。 

对于那些真的需要从新加坡“抽离”（或作为度假屋）、或想找一条大胆投资替代路径的人，这里值得一看。如果有问题，欢迎通过Stacked联系我。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。