2024 年是否该购买中峇鲁的老旧 HDB？这里有一份表现拆解

就 HDB 聚落而言，中峇鲁相当独特。这里的一些单位是全岛最早的组屋，甚至早于 HDB 时代；HDB 的前身 SIT 以兴建面积更大、标准化程度更低的单位闻名。即便是中峇鲁的普通 HDB 组屋也可能相当老旧，可追溯至 1960s 最早的一批公共住房项目。尽管如此，中峇鲁却是最具代表性的文青社区：高租金、明显偏向高收入群体。 

我们认识不少年轻屋主渴望居住在这个别具一格的社区，但也担忧其屋龄与高价格。面对租约贬值与高需求并存的反差，中峇鲁的老旧 HDB 是否仍是合适的选择？以下是迄今的数据：

聚焦中峇鲁的 3 房组屋

如上所述，中峇鲁的单位在面积上并不常见；因此当我们谈到 3 房时，指的可能是高达 947 平方英尺的单位。按一般 HDB 标准，这更接近 4 房（通常介于 960 至略高于 1,000 平方英尺）。 

以下是过去 10 年的价格走势，先看每平方英尺价格（$PSF），再看总体成交价：

请注意，2021 至 2024 年间的强劲回报，源于后疫情时期住房供给紧缩；而 2013 至 2020 年间的疲弱回报，则是因为在引入房贷供款比率（Mortgage Servicing Ratio，MSR）后经历了数年的下滑，以及 HDB 停止公布现金溢价（COV）数据所致。

1.2 和 1.3 per cent 的回报并不亮眼；仅 CPF OA 利息就能获得其两倍。不过，这也说明在中峇鲁，即便屋龄 50+ 年的单位，仍能见到一定程度的升值。 

为了比较，我们再看看相邻的红山（Bukit Merah）组屋的升值率。该区的租约可追溯至 70 年代；虽不及中峇鲁久远，但也相当年长：

在同样 10 年期间，这里的 3 房与 4 房因屋龄而价格走弱。仅 5 房录得正回报，但也不到一个百分点。因此可以说，无论因面积更大、文青配套，还是靠近丹戎巴葛的缘故，中峇鲁的单位对租约贬值的抗性更强。

接下来，我们与整体 HDB 各镇作一番比较：

整体来看虽有正向升值，但幅度并不显著——最高也不过 one per cent 的回报。因此，中峇鲁再次领先于大盘。

如果把较新的组屋与中峇鲁老单位的回报相比较，会如何？

为此我们再次查看红山的组屋。这一次聚焦租约起始于 1990 至 1999 年的单位。 

较新的单位有更高的升值率，尤其是 4 房与 5 房。某种程度上这并不意外，因为购买老屋龄单位的融资限制较多。比如当剩余租期至 60 年或更少时，银行可能降低贷款成数；若租期无法覆盖至最年轻买家年满 95 岁，CPF 的使用也会受限。

总体而言——虽然中峇鲁的单位确实 较其他 HDB 更能抵御屋龄老化影响——但幅度仍不足以忽视租约贬值。因此，尽管地段与配套出色，年轻买家仍应制定清晰的退出计划；且这些计划不应假定通过转售该单位即可获得可观的变现金额。 

还需留意绅士化具有来去无常的风险。文青咖啡馆与精品店进驻得快，撤离亦可能很快，转向更潮的新热区；这可能带来需求的骤降。对此我们并无水晶球可供预测。 

把这些单位当作出租资产如何？

如果你有幸持有一套可出租的中峇鲁组屋，那么你很可能已从该区的绅士化中获得可观红利：

过去三年中，中峇鲁的租金上涨了 60 per cent，相比之下邻近的红山为 40 per cent。鉴于需求，这并不令人意外；只要单位维护得当，租客未必会仅因屋龄更高而显著压价。 

但如果你真想住在中峇鲁，买而不租是否更划算？

假设该单位屋龄为 51 年，剩余租期 48 年：

选择买而非租，等于以每月 $1,280 的“成本”住在中峇鲁。这比目前中峇鲁常见的租金低约三分之一（31 per cent）；但你还需承担首付款、装修、房产税等支出，这些要么抵消上述“节省”，要么使整体成本仍然更高。

如果把它与较新且更贵的单位比较，例如屋龄约 14 年（剩余租期 85 年）：

与这套较新的单位相比，若选择中峇鲁的老单位，你相当于多付约 77 per cent 的“租金”。这意味着差距相当可观。 

总体上，如果（1）你打算长期自住，甚至一直住到最后；且（2）按约 49 年计，每月 $1,280 的水平在你的可负担范围内（粗略而言，为求更稳健，最好不超过你月收入的 30 per cent），那么在中峇鲁买房仍是可以考虑的选择。

但若你更注重投资属性，例如计划 MOP 后升级，或希望通过出售组屋来资助退休，那么中峇鲁的老单位或许并非最佳选项。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。