卖掉我们在 Holland Village 的 HDB 去购买 Marine Parade 的永久地契公寓——我们该等吗？

Hi Stacked，

我和丈夫有两个年幼的孩子，以及一位同住的帮佣。大约一年半前，我们在 Marine Parade 租了一套四卧室公寓，以便更接近那里的小学。我们在 Holland Close 拥有一套四房式 HDB 组屋并对外出租，其租金收入覆盖了我们自租的大部分租金。

但情况已经改变。我们的房客不会续租，因为他们家庭的一部分要回国，剩余的租客也未能找到接手的人。这使我们处在十字路口。

我们正考虑卖掉 HDB，并将所得用于在 Marine Parade 购买一套永久地契公寓，预算不超过 $2.3 million。我们希望把 Marine Parade 作为长期居所。不过，目前还没有在合适的价位找到合适的单位，我们也不确定是应该先卖 HDB 并在此期间继续租住，还是等到找到合适的单位后再出售。

我们的考量包括这套 HDB 的租期在缩短，以及楼上噪音会传到我们单位。房客已经反映过这个问题，我们也知道这将是一个无法控制、会反复出现的问题，可能影响未来的可售性。但这套组屋一直是稳定的租金来源。我们也预计我先生的收入将在 5 年后下降约 30%，因此需要确保我们承担的任何房贷在那之后仍然可控。

谢谢。

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你好，感谢来信！

你的问题在于，继续把位于 Holland Close 的 HDB 作为出租资产持有是否仍值得，抑或是时候套现，把资金转投你们一直在寻找的 Marine Parade 自住房。租客的情况让这件事更为迫切，但这是你们迟早都要面对的课题。

我们先从数据入手，先评估这套 HDB 是否真的值得持有，然后再看在 $2.3 million 的预算下，你们在 Marine Parade 能买到哪些值得更换的公寓。

你们真正需要在什么之间做决策？

表面上看，这像是一个“持有或出售”的简单选择。但这里有几项因素彼此牵制，值得在看数据前先梳理清楚。

位于 Holland Close 的 HDB 一直为你们家庭带来实在的租金收益，覆盖了你们在 Marine Parade 公寓的大部分租金，也让你们能以自己的节奏慢慢找房。

卖掉这套组屋意味着放弃这项缓冲、承担更大且更长期的财务支出，而且此时 30% 的收入下调已在前方不远处。

另一方面，这套 HDB 的整体可租性与退出条件并非静止不变。租期在缩短、买家池在收窄，而你们提到的噪音问题属于结构性、不会随时间改善的问题。持有时间越长，这些因素就越可能叠加。

预期中的收入下降也在两个方向上带来压力：它既是不要在房贷上过度拉伸的理由，也是要在财务余地进一步收紧前完成转换的理由。

基于此，我们分别来看两端。

在谈 Marine Parade 公寓之前，先评估这套 HDB 是否值得长期持有

这套 HDB 迄今最大的卖点是其强劲的租金收入。根据 Holland Close 同龄四房式单位的近期交易，2026 年平均月租约为 $3,883。以同组楼栋约 $645,250 的平均成交价计算，租金回报率约为 7.2%。

租金回报是否真有看起来那么强？

Holland Close 2026 年四房式平均月租（与你家同龄楼栋）	$3,883
Holland Close 过去12个月四房式平均成交价（与你家同龄楼栋）	$645,250
租金回报率	7.22%

对于公共住房而言，约 7.2% 的估算租金回报非常健康。就你们的情况而言，这笔收入覆盖了你们在 Marine Parade 公寓的大部分租金，成为在找房期间保持整体居住成本可控的缓冲。

但随着现有房客离开、又找不到接手者，这道缓冲已不复存在。因此，从我们的角度来看，继续持有这套 HDB 的理由不再像几个月前那样直截了当。

当然有可能找到新的房客，但你们描述的噪音问题（结构性、反复出现、且不受你们控制）并非小事。在竞争激烈的租赁市场中，租客有选择，他们在看房时也会发问。如果这在当前租期内已经引发反馈，合理预期未来也会再次出现。

这很可能影响你们以当下市场租金留住租客的能力，而且在你们居住于 Marine Parade 的情况下，这也会成为需要远程管理的又一个变量。

租期缩短将如何影响潜在买家的范围？

以 Holland Close 楼栋的粗略估算来看，你们这套组屋的租约可能始于 1974 年，剩余租期约 47 年。这对未来退出计划影响更大。

一般而言，随着租期缩短，能在常规融资条件下购房的买家范围会变窄。这是因为有一项CPF 规定，要求剩余租期需覆盖买家至 95 岁，买家方可在购房时全额动用 CPF 储蓄、获得全额住房补助、并以最高额度申请银行房贷。

具体来说：一位今天 48 岁的买家刚好达标（48 + 47 = 95）。一位 47 岁的买家则不达标（47 + 47 = 94，低于 95），其 CPF 使用会被按比例减少。更年轻的买家差距更大。例如 35 岁的买家只能覆盖到 82 岁（35 + 47），意味着其 CPF 可用额度将大幅受限，进而降低其借贷能力。

这点很重要，因为受这一规则影响最大的，正是通常会长期持有住房的年轻买家。因此，你们更可能依赖的买家群体会是 40 岁后段至 50 多岁的人群。这个群体更窄，且往往更敏感于价格、决策也更审慎。他们通常在市场上打滚已久，知道自己要什么，也不太会被紧迫感所左右。

买方池缩小的迹象是否已反映在该区转售成交中？

是的，而且这种模式值得仔细观察。

Holland Close 存在两个截然不同的楼栋群：一组于 1973 与 1974 年完工（你们的单位即属此组），另一组于 1997 与 1998 年完工。这两组的价格多年持续分化，且价差明显扩大。

Year	Blocks completed in 1973/1974	Blocks completed in 1997/1998	Price difference
2015	$589,000	$692,698	$103,698
2016	$627,963	$697,000	$69,037
2017	$562,963	$683,200	$120,237
2018	$516,667	$721,971	$205,305
2019	$513,750	$746,333	$232,583
2020	$542,500	$745,800	$203,300
2021	$561,333	$745,167	$183,833
2022	$518,000	$779,000	$261,000
2023	$587,000	$857,000	$270,000
2024	$602,600	$944,560	$341,960
2025	$643,667	$1,033,633	$389,967
% change in price from 2015 to 2025	9.28%	49.22%	276.06%

价差扩大部分源于面积差异。较新的楼栋单位面积通常更大，大约 1,130 至 1,140 平方英尺，而较旧楼栋单位约为 926 至 947 平方英尺。

但这不足以解释价差从 2015 年约 $100,000 扩大到 2025 年接近 $390,000。更合理的解读是，Holland Close 的买家越来越把这两组 HDB 楼栋视为同一区内的两种不同产品。一旦有选择，更多人愿意为更新的存量支付更高溢价。

这并非 Holland Close 独有。观察全国四房式 HDB 转售价与租约年限的关系，也呈现出一致的模式。

Lease start year	Lease start 2015 and later	Lease start between 2005 and 2014	Lease start between 1995 and 2004	Lease start between 1985 and 1994	Lease start between 1975 and 1984	Lease start 1974 and earlier
Current age	Age 10 years and below	Age 11 to 20 years	Age 21 - 30 years	Age 31 to 40 years	Age 41 - 50 years	Age above 51 years

Sale year	Lease start year
	2015 and later	2005–2014	1995–2004	1985–1994	1975–1984	1974 and earlier
2015		$563,851	$411,463	$399,635	$438,810	$475,427
2016		$527,748	$408,560	$400,017	$438,442	$486,764
2017	$774,600	$519,150	$405,775	$399,076	$435,096	$446,858
2018	$444,886	$519,805	$402,075	$387,503	$417,417	$434,373
2019	$445,523	$540,815	$405,279	$382,137	$400,871	$422,212
2020	$486,965	$548,189	$414,441	$391,943	$405,491	$426,446
2021	$545,196	$602,246	$469,580	$445,420	$444,522	$455,762
2022	$614,676	$635,342	$507,623	$483,754	$487,331	$496,644
2023	$646,202	$688,143	$537,494	$517,375	$514,088	$516,153
2024	$698,929	$735,732	$577,954	$554,499	$542,142	$519,624
2025	$751,865	$796,272	$617,326	$591,567	$572,643	$549,526

“2015 及以后”这一批在 2015 与 2016 年没有数据，因为这些组屋尚未满 5 年最低居住期（MOP）。

与你们单位同范围的“1974 年及更早”批次，过去 10 年录得 15.6% 的价格上涨，由 2015 年的 $475,427 上升至 2025 年的 $549,526。

相较之下，租约始于 1985 至 2004 年的中生代组屋，其转售价格在同期增长了 30% 与 50%。$549,000 的涨幅从绝对值看并非小数目，但其升值幅度却是拥有完整十年可比数据的各批次中最弱的一组。

疫情后房地产价格的上扬一度压缩了这些价差。2020 与 2021 年更灵活的办公安排（包括在家办公）推高了各类组屋的价格，包括老旧存量。但这一效应已淡化，批次间的分化重新出现。

成交量告诉了我们什么？

Holland Close 是一个小型聚落，两组楼栋的成交量也反映了这一点。

Year	Blocks completed in 1973/1974	Blocks completed in 1997/1998
2015	2	7
2016	3	5
2017	3	5
2018	3	7
2019	4	6
2020	2	5
2021	6	6
2022	1	2
2023	4	4
2024	5	5
2025	3	6

有时，低成交量对卖方有利：供给有限、同类挂牌竞争少。但结合与区内较新组屋之间不断扩大的价差，更准确的解读是：对旧存量的需求是“挑选型”，而非“稀缺型”。

想在这一带买房的买家，若有选择，似乎越来越倾向较新的楼栋。挂牌的稀少并未为卖方带来强定价权，它反映的是对“剩余 47 年租期”组屋既有资格又有兴趣的买家池在缩小。

通常，老旧 HDB 观看次数更少、买家决策更慢、议价过程更为细致。持有此类单位的时间越长，最终越可能需要依赖有利的市场条件来完成出售。

在 Marine Parade，用 $2.3M 实际能买到什么？

Marine Parade 属于 District 15 的一部分，该区还包括 Katong、Joo Chiat、Tanjong Rhu 与 East Coast 走廊。该区的私宅多为永久地契与 999 年地契，尤其在 Meyer Road 与 Amber Road 一带，因殖民时代长期的永久地契授予，许多老项目持有永久或 999 年地契。

这使 District 15 成为新加坡较易在核心区之外找到永久地契公寓的地段之一，这也是吸引像你们这样的家庭来到此区公寓的原因之一。

在 $2.3 million 的预算下，下表显示 2025 年 District 15 内永久与 999 年地契的非有地私宅成交情况。

现实可及的户型有哪些？

户型	平均价格	平均面积（基于成交）	成交量
两卧	$1,750,566	912	198
三卧	$2,675,227	1356	300
四卧	$4,030,899	1988	67

根据我们对 District 15 交易数据的整理，$2.3 million 的预算低于三卧室转售的平均价格，但明显高于该区两卧室的平均转售价。

换言之，你们会更接近一个特定的细分：较紧凑、较新的三卧单位，或在较老项目中面积更宽裕的三卧单位。

考虑到你们的家庭构成为两位成人、两名年幼子女与一位同住帮佣，这意味着老项目中更宽敞的单位，可能在日常居住上更适合你们，即便整个项目更显陈旧。

若考虑过去十余年私宅市场的价格增长，如今 $2.3 million 并不足以在新近落成的项目中买到“全尺寸、全新装修”的三卧单位。但有此预期将有助于你们在看房时管理预期，避免挫败感。

在 District 15，永久地契物业真的优于 99 年地契公寓吗？

这值得直接讨论，因为数据看起来出奇接近，而这背后有一个特定原因，可能不熟悉 District 15 住宅结构的读者未必察觉。

	999 年/永久地契非有地私宅（转售）平均 $PSF	99 年地契非有地私宅（转售）平均 $PSF	$PSF 差距
2015	$1,248	$1,127	$121
2016	$1,256	$1,051	$205
2017	$1,385	$1,062	$323
2018	$1,369	$1,177	$192
2019	$1,364	$1,168	$196
2020	$1,362	$1,184	$178
2021	$1,478	$1,381	$97
2022	$1,610	$1,469	$142
2023	$1,773	$1,534	$239
2024	$1,865	$1,646	$220
2025	$1,938	$1,677	$261
Annualised	4.50%	4.06%

乍看之下，District 15 内永久地契与 99 年地契物业的年化增长差距不到 1 个百分点，这可能让永久地契看起来仅比多数 99 年地契物业略胜一筹。

但单看 $psf 增长并非对你们决策最有用的视角。更重要的是绝对价格差，以及它如何随时间扩大。若聚焦与你们相关的三卧单位，图景更清晰。

	999 年/永久地契非有地私宅（转售）三卧平均总价	99 年地契非有地私宅（转售）三卧平均总价	价格差
2015	$1,681,493	$1,657,677	$23,816
2016	$1,678,652	$1,542,515	$136,137
2017	$1,805,209	$1,600,285	$204,924
2018	$1,726,048	$1,705,983	$20,065
2019	$1,858,236	$1,738,854	$119,383
2020	$1,903,435	$1,644,419	$259,016
2021	$2,089,338	$1,883,502	$205,836
2022	$2,279,830	$2,064,840	$214,990
2023	$2,419,728	$2,096,172	$323,556
2024	$2,553,593	$2,348,369	$205,224
2025	$2,675,227	$2,291,488	$383,740

三卧永久地契单位的价格溢价，从 2015 年不足 $25,000，扩大至 2025 年接近 $385,000。即便 $psf 的整体涨幅看似相近，永久地契公寓在总价层面的溢价正在扩大。

不过，我们认为永久地契对你们家庭的吸引力，与其说是追逐溢价，不如说是消除了不确定性：永久地契意味着没有“租约递减”的倒计时、无需在屋龄进入麻烦的转售窗口前被迫择时退出，也更便于未来代际传承，而不受 99 年租约缩短的掣肘。

这些都是实实在在的好处，但入场价也更高。

以 $2.3 million 的当前预算，你们会在 District 15 永久地契三卧的平均价位“附近或以下”寻找，这意味着要更有耐心，并且更明确所选项目。

并非 Marine Parade 的每个永久地契公寓都一样：户型尺寸、平面布局、交易史、与配套距离，在跨越四十余年开发周期的库存中差异很大。

在收入下调后，你们能负担这笔房贷吗？

由于我们没有你们的详细财务资料，下面的表格基于 $2.3 million 的购买价、30 年贷款期限与 4% 利率，覆盖一系列贷款方案。

4% 是新加坡金融管理局（MAS）设定的中期利率压力测试基准，银行会据此检验你的借款能力。这并非对未来利率的预测，而是用于评估在利率上升时贷款是否仍可偿付的基线。

贷款价值比 %	贷款金额	每月还款
75%	$1,725,000	$8,235
70%	$1,610,000	$7,686
65%	$1,495,000	$7,137
60%	$1,380,000	$6,588
55%	$1,265,000	$6,039
50%	$1,150,000	$5,490
45%	$1,035,000	$4,941

若先卖出 HDB，并把预期所得用于降杠杆，你们应可将贷款成数降至低于最高 75%。但即便在 50% LTV 下，每月还款仍超过 $5,000。

你们需要自问的，不是“当下看起来舒适”的月供是多少，而是：在收入减少 30% 之后，哪一个月供仍然轻松可控。请基于你们的“未来家庭收入”来测算，而不是当前收入。

如果在预期 LTV 下、月供在打了 30% 折扣后仍然舒适，说明缓冲充足；若不然，要么购房总价需要下调，要么需考虑以更多 CPF 或现金来进一步降低贷款额度。

建议在出价前而非出价后，与按揭经纪把这些细节推演清楚。

先卖，还是在找房期间继续持有 HDB？

无论哪种方案，你们都会继续在 Marine Parade 租住，这点不变。问题在于，是在认真找房前先卖 HDB，还是边持有边寻找，待合适时机再卖。

选项 1：先卖出 HDB，再开始找房

现在挂牌并在对任何公寓出价前完成出售，有两个好处：其一，你们能清楚掌握可用资金的准确数额；其二，干净利落地进入私宅市场，不会有Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) 的风险敞口。

第二点比看起来更重要。作为仍持有 HDB 的新加坡公民，在未先卖掉组屋的情况下购买私宅，等同于购买第二套住宅，将触发 ABSD。当前公民购买第二套房的 ABSD 为 20%。以 $2.3 million 的购房额计算，需先行缴付 $460,000。

先卖出则可完全免除此项成本。你们将以更清晰的财务确定性进行找房，不用为这项附加成本腾挪预算。代价是，你们需要全额承担租金，且若寻找合适的 Marine Parade 单位耗时较长，这一成本会累积。

选项 2：在找房期间继续持有 HDB，择机出售

继续持有的理由在于，它让你们的找房过程更灵活：不受他人时间表影响，可以在无压力下等待合适的单位，而不用被“待售中的房子”所驱动。

在理想情境下，时间配合得当：你们找到合适的公寓，HDB 也在同一时间前后或稍早成交，顺利完成过渡。这是可能的；若你们价位的永久地契选择在 Marine Parade 有限，这条路径所带来的耐心与空间，确实可能影响最终选到的房子。

风险在于时机不匹配。若遇到心仪单位而 HDB 尚未售出，你们必须二选一：要么放弃该单位，要么继续购买并触发 ABSD。$460,000 的代价并不小。而且若继续购买，你们需要在 6 个月内卖出 HDB，赶在退税期限之前。

在这种压力下出售，叠加老楼龄与较窄的买家池，最容易在价格上作出让步。感知到你们急于成交的买家会更强势议价，原本也许能以 $640,000、在你们条件下成交的单位，可能在对方条件下以 $610,000 甚至更低的价格成交。

那么，你们该怎么做？

你们这套 HDB 所体现的约 7.2% 租金回报看起来很强，但买家池的收窄、与 Holland Close 较新组屋间不断扩大的价差、结构性噪音问题，以及针对老租约的 CPF 限制，指向同一个方向：干净、并以理想价格退出的窗口尚未关闭，但在缩小。

你们锁定 Marine Parade 的永久地契公寓，契合家庭所需。若希望拥有一个“长期不用再重新决策”的住所，永久地契是合理的选择。

不过，以 $2.3 million 的预算，你们将在 District 15 永久地契三卧市场的较低端找房，这意味着要“更挑剔”，而非“更灵活”。花时间筛选两三个项目：有清晰交易史、单位面积能满足你们家庭需求、且价格在你们“收入下调后”的预算内游刃有余。

综合你们分享的一切：即将到来的收入下调、两端买卖都必须把价格拿准，以及我们上述关于 HDB 买家池的挑战，先卖出是更直接的路径。这样可避免 ABSD 风险，也意味着一旦找到心仪的 Marine Parade 公寓，你们能不受额外复杂因素干扰而顺利推进。中间的租房成本是真实存在的，但这是为了“按你们的节奏前进”，而不是“被市场节奏牵着走”，所需要付出的代价。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文