| 项目 | Leedon Residence | 地区 | 10 |
| 地址 | Leedon Heights | 地契 | 永久地契 |
| 占地面积 | 522,322 sqft | 单位数量 | 381 |
| 开发商 | Guocoland | TOP | 2015 |
BCA Green Mark GoldPlus 奖项得主可不是天天都能见到的。
但当你拥有令人难以置信的优质大占地，却没有拥挤的户数时，会是怎样的光景？
多数人会说，这是千载难逢的机会。
至少乍看之下确实如此。
坦白说，Leedon Residence 的确可称为一件建筑杰作。
由声誉卓著的 GuocoLand 与屡获大奖的 SCDA Architects 联手打造，本项目将 381 个单位分布于 11 座精心设计的塔楼之中。
绿松石般晶莹的阳台与巨大的落地窗在阳光下熠熠生辉；广袤且精心养护的草坪、错落有致的配套设施、幽静而有荫蔽的小径——共同呈现一场视觉盛宴。
不过，已有 5 年楼龄的 Leedon Residences 并不尽是美好。
噪音问题、总价偏高以及“油漆磨损” 等，看似细微却令人烦恼的小缺点，仍是部分住户需要应对的。
因此，带着某种“化身博士”的反差，Leedon Residences 也成了我们迄今更为有意思的评测之一。
无论如何，这是一场你绝对不想错过的参观！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Leedon Residence 深度参观
| 地下停车场 | 会所 | 上落客点 |
| 健身角 | 戏水池 | 泳道池 |
| 电梯大堂 | 主入口 | 亭阁 |
| 24 小时安保 | 网球场 |
用来形容新加坡的公寓时，“奢华”或许是最被滥用的词之一。
尤其是当谈到新加坡最顶级的区域之一（D10）时。
虽然我也想挣脱这个“俗套”，换种说法来形容它，但实在很难想到更贴切的词。
自 2015 年 TOP 以来，我来过几次，如今脑海里仍只剩下这一个词。
主入口位于 Leedon Heights，位置清静，紧邻 Leedon GCB 聚落。就目前而言，这里只有这一处开发项目，路面几乎可以说由你“独享”。
不过一旦 Leedon Green 在几年后建成，情况就会改变。公允地说，Leedon Green 有两个出入口，但规划了 670 个单位，通勤高峰期这里的车流量势必会更大。
一驶入园区，迎面而来的是一条长长的车道，旁侧是层叠的水景。听上去也许有些张扬，但考虑到其慷慨的占地面积（522,322 平方英尺），这的确进一步烘托了项目的恢宏气势。
不同于多数公寓在开发项目入口处设置车闸，Leedon Residence 仅在真正进入停车场的入口处设有车闸。也许这并非它原本的用意（不过以 SCDA 的资历，很可能就是如此设计），但确实让主入口显得更加开阔、友好。
不过门岗雨棚延伸得并不算远，雨天车主与保安沟通时会稍有不便。
穿过门岗后，迎宾广场相当气派。空间极为宽大，也为接下来的一切开了个好头。
正如你对这样的项目会有的期待，停车场也足够体面。车位很大，且大致每户分配约 2 个车位，基本不会有停车难的问题。需要提醒的是——因为面积太大，加之指示并非最直观，确实很容易迷路。
如果你和我一样，会很喜欢这处雅致的会所大堂。这里也兼作礼宾空间，你可以在此预约出租车，或在不在家时请礼宾代收包裹。
如果你以为这种高规格的大堂只属于会所，你会惊喜地发现，每一栋楼的电梯大堂也都是如此精致讲究的装潢。
一切都显得格外高雅，加上空调，确有抵达高端酒店之感。若你是访客，此处需要拨号通话以获得通行权限——这里每一个单位都享有私家电梯入户（即便是 2 卧单位）。
地面层同样如此，每栋的标识都堪称极简主义者的理想。显然十分雅致，如果你喜欢 SCDA 以往的作品（Alila Villas Uluwatu/Cluny Park Residence），这会非常对你的口味。
说实话，我第一次参观 Leedon Residence 的样板房时，并不算惊艳。虽然单位格局合理、面积也足够，但并没有达到他们所宣传的那般震撼。
然而真正建成后，对我而言却是完全不同的故事。踏出一层你就会明白，究竟是什么让 Leedon Residence 脱颖而出。
精致的入口之后，是一片铺展开来的开放空间。
也许我言语有些夸张，但它确实与众不同。绿植与乔木被维护得一丝不苟，色彩也搭配得恰到好处。当然，这也意味着成本不菲——这里需要5 名全职园丁进行养护，因此管理费也较高。
走在园区里，你会被这片空间之大所震撼。很容易会以为这里至少有 5-600 个单位，但实际上总共只有 381 个（再提一次，522,322 平方英尺的土地）！
进一步对比，即将推出的 Leedon Green（占地 296,697 平方英尺）有 670 个单位，邻近的D’Leedon在 840,049 平方英尺的土地上共有 1,715 个单位。
“开放空间”的差异确实相当惊人。
重点在这里。
让 Leedon Residence 有别于新加坡其他开发项目的，恰恰是它将现代奢华（找不到更好的词）与大尺度开放空间结合在一起。
你可能会惊讶，其实很难找到与之同类的项目。的确，也有占地相近的公寓（Yong An Park、Pandan Valley、Reflections at Keppel Bay），但要么楼龄较大，要么在奢华程度上略逊一筹。
也正因如此，尽管同样的预算本可以让他们在新加坡其他地方买到……一套真正的有地 住宅，人们仍愿意为这里的单位支付高价。
园区如此之大，如果你愿意，几乎不需要走出小区。无论是遛狗、晨跑，还是傍晚散步，一切都能在内部完成，而且不会有那种过于熟悉的幽闭感。
然而随之而来的一个明显不足，就是前往不同设施的步行距离。
取决于你所处的楼栋，鉴于 Leedon Residence 的园区十分庞大，去泳池的路可能会稍远。就把这当作“小小的热身仪式”吧。
泳池毋庸置疑是壮观的。虽然视觉冲击力不及Scotts Square的那一个，但它的气势与这处物业的定位十分相称。
就连泳池入口也颇具吸引力。你大概会与大多数人一样，把这张照片误认为是某个远方国家的高端度假村。
泳池两侧分别是用餐廊与会所——因此楼栋之间的空间被大幅拉开。这样一来，泳池就显得更为开阔。
用餐廊是一个设计出色的空间。这里既有休憩区，也有 10 人座餐桌，并配备常见的厨房设施，因此非常适合举办小型聚会。
更妙的是，泳池背面朝向 Leedon GCB 聚落。因此，视野更显私密，蓝天仿佛越过树梢无限延展。
如果你考虑在此长期居住，值得欣慰的是，这一侧不会再有额外的施工——未来很长一段时间都将保持宁静。
你也许会想，既然园区这么大，泳池是否显得有点小？别忘了，这里有不少顶层公寓与底层别墅配有专属泳池。
考虑到这一点，这里的拥挤问题确实不太可能发生。
这些细节之处也让这一带更显迷人而别致。
泳池平台也非常宽敞，有顶的凉亭看起来非常适合周末小憩。
唯一的批评？
凉亭彼此之间的间距较近，或许不是进行私密谈话的最佳地点。
在主泳池之前，其实还有一处儿童池。
如果没人告诉你，你可能根本想不到这里是儿童池。它看起来实在太“干净素雅”了。
事实上，除了池水较浅这一点，几乎没有什么会暴露它的“身份”。有些家长或许会觉得这并不吸引孩子（没有鲜艳色彩、滑梯等），不过我倒是更喜欢这种与整体项目风格保持一致的设计。
远处还摆放了几张躺椅，方便家长看护孩子。
继续前往其他区域。
这里并没有严格意义上的“会所”建筑，但核心功能被分布在不同区域。这里是 the club——一个时尚的空间，摆放着躺椅与桌椅。可在此享用咖啡/茶/饮用水，因此实际使用率很高。
通往健身房的步道两侧，是恬静雅致的水景。
遗憾的是，健身房多少有些不尽如人意。空间本身不错，且可面向静谧的水景锻炼，视野也还可以。
有不错的有氧器械，但自由重量区域基本只适合做循环训练。以这片园区的体量，原本期待这里会更大一些。
在这种情况下，做成双层空间或许更合适？
在角落处，你会发现一个超大的休闲亭。老实说，这类空间平日并不算高频使用。照片里很出彩，但实用性有限。
健身房后方是户外健身站。周围几乎被绿植包围，你可以在此安静地完成一场私密训练。
对于热爱探索的人，这条小径可通往一条 200 米的步行径，穿行于繁茂的拱形绿荫之下。
它绕着一个小湖回环，再通向健身房。如果你不想穿过各栋楼，这会很适合你。
园区各处还分布着一些公共空间，常可见孩子们在此踢球，或奔跑、嬉闹。
同样地，园区内也分散着不少休憩亭。
看着 Leedon Residence 的楼栋，你会立刻注意到每一叠的线条都相当利落。整体符合当代审美，色彩与设计也凸显了其高端属性。
如果你在想这里有没有烧烤设施——不用担心。园区角落设有两处户外用餐区。
位置相对私密，但有顶棚的座位数量原本还可以更多一些。
尽管如此，这里依旧是极为宁谧的用餐环境。
最后（鉴于项目体量），至少需要 2 个出入口以调节车流。这个第二入口仅供住户使用，安保在这方面把关非常严格。
哦，还有一件事。
比较特别的是，两个网球场（有高低差）其实位于主园区之外的一小块土地上。
你需要穿过 Leedon Heights 才能到达那里，这多少有点不便——尤其在中途下雨时（最好随身备把雨伞）。
Leedon Residence 区位评述
Leedon Residence 位于高端的第 10 区 Leedon Heights 一带。
如多数驾车者所感，这段 Farrer Road 的内侧并不乏占地巨大的住宅项目。
此刻你应当已经读过D’Leedon那惊人的体量——横跨 840,049 平方英尺的庞大用地。
相邻的（原）Tulip Gardens 也曾屹立在 316,708 平方英尺的土地上，直至 2018 年以 $907m 集体出售给 Asia Radiant。
其后续项目 Leedon Green 预计将占据 296,697 平方英尺的土地。
公共交通
| 巴士站 | 停靠巴士 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| ‘Tulip Gdn’ | 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 600m, 7-min walk |
| ‘Fairlodge’ | 7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165 | 800m, 10-min walk |
最近的 MRT：Farrer Road MRT – 850m, 10-min walk
就 MRT 的便捷性而言，Farrer Road MRT 与 Holland Village MRT 仅一站之隔（我们在此前的One Holland Village Residences评测中已提及）。
距离 CBD/Raffles Place MRT 为 9 站（19 分钟车程），途中需要换乘 2 次。
前往 Orchard MRT 约需 8-9 分钟的地铁车程，但由于需换乘 3 次，通勤时间往往会略长。
对多数住户而言，更简单的替代方案是乘坐 174 路巴士，约 11 分钟即可直达乌节路 ‘Royal Thai Embassy’ 站。
最后需要注意，前往地铁站的 10 分钟步行路程在几个路口处无遮蔽，最大的一处就在地铁站前。鉴于去巴士站或地铁站的步行时间相差无几，多数住户会选择“一鼓作气”全程步行。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预估高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 8.6km, 23-min drive |
| Orchard Road | 5.3km, 13-min drive |
| Suntec City | 9.6km, 21-min drive |
| Changi Airport | 23.4km, 27-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 34.7km, 42-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.4km, 21-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 4.4km, 12-min drive |
| Mapletree Business City | 5.9km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint (Friday evenings) | 24km, 30-min drive |
| Woodlands Checkpoint (Friday evenings) | 17.8km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.4km, 17-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.1km, 23-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.4km, 19-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.4km, 23-min drive |
*车程以高峰时段测算
就近出入口：Leedon Heights 两端均设出入口。后门（靠近 Cornwall Gardens）仅供住户使用。
总结：Leedon Heights 在高峰时段可能会拥堵，但通往 Farrer Road、Cornwall Gardens 与 Belmont Road 的多处分流有助于缓解。周边高速与主干道丰富，非高峰时段驾车十分顺畅，便捷直达 Orchard、Bukit Timah、Holland Village、One-North 与 Alexandra 等节点。
杂货超市
| 超市名称 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| Cold Storage – Holland Village | 3.1km, 9-min drive OR 1.3km, 16-min walk |
| FairPrice – Holland Drive | 3.2km, 10-min drive OR 1.7km, 22-min walk |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 1 |
| 小学（3km 车程） | 1 |
| 中学（3km 车程） | 3 |
| 国际学校（3km 车程） | 0 |
| 初级学院（5km 车程） | 3 |
| 大学（5km 车程） | 3 |
| 理工学院（10km 车程） | 2 |
补充要点
- Empress Market（杂货）
Leedon Residences 的位置在就近家居杂货点方面或许略显逊色。因此，多数住户会日常光顾附近的 Empress Market。
在那里你能找到多家便利店，包括 7/11。这里也有丰富的小贩美食、一家知名手工面包店与其他各类小店。
这处一体化设施距离公寓仅 5 分钟步行路程。
- Bukit Timah/Kent Ridge 教育带（教育）
公寓虽然不在众多院校的“即邻范围”内，但恰好位于新加坡两大教育带的“中点”。
无论是通过多条主/次干道自驾，还是乘坐直达两地的公共交通（前往 Bukit Timah 的 174 路巴士与前往 Kent Ridge 的 MRT 环线），往返这些顶级学府的通勤时间都会被大幅缩短。
- Botanic Gardens/Tanglin 一带（休闲）
Leedon Residence 周边绿意盎然，更不用说园区内部令人惊叹的“自然”空间。
如果你想要更多选择，附近的 Botanic Gardens 是极佳的休闲去处。事实上，从 Holland Road 出发跑步/骑行约 2km 即可抵达。
从南门进入花园后，附近（高端）的 Tanglin 区域也很适合来一顿运动后的餐食/散步！
Leedon Residence 开发与总平
大家都知道，超大体量的项目往往 = 超大体量的车流拥堵。
所幸这里有两个出入口（其中一个仅供住户使用）。Leedon Green 完工后 Leedon Heights 的车流可能会略有增加，但诸如 Belmont Road、Cornwall Gardens 等多条“分流”道路会减轻问题。
这里的广阔园区与流畅的建筑设计，自然而然营造出类似私家别墅的体验。正如我们先前所说，住在项目两端的住户步行至部分设施可能会花更长时间。
将大多数儿童相关设施设置在泳道池与烧烤区等主要设施旁，既有利也有弊。家长可以一边享受时光一边看护孩子，但小朋友的喧闹反过来可能会影响到想要安静的人。
此外，鉴于Leedon Green（原 Tulip Gardens）目前仍在施工，靠近网球场的东侧住户，直到其 2023 年竣工之前，更可能会受到一定程度的噪音影响。
最佳楼叠
内部贴士
“我们推荐的楼叠是 Stacks 23 与 25。无遮挡视野，且与邻栋距离适中，值得一看。”
Ryan Ong, 房地产专员由于用地很大，如何选择最适合你的楼叠，确实取决于你的侧重点。
例如，如果你经常步行前往 Holland Village，最好关注 Stacks 1 至 9，因为这些距离通往 Holland 的侧门最近。
在这些之中，我会首选 Stack 5。东北朝向，与其他楼栋的距离合适，还能俯瞰主泳池。
如果你经常使用各类设施，那么 Stacks 33 至 36 可能不太理想，因为走到主要配套区的距离相对较长。
总体而言，Stacks 23 与 25 会在一年中某些时段遇到轻微的西晒。不过与对面楼栋的距离很远，还能享受主泳池景观及 GCB 聚落的无遮挡景致。
户型分布
| 户型 | 单位数量 | 单位面积（sqft） |
| 2-Bedroom | 54 | 1,044 |
| 3-Bedroom | 129 | 2,088 – 4,047 |
| 4-Bedroom | 156 | 2,486 – 5,285 |
| 5-Bedroom | 30 | 4,704 – 8,051 |
| Penthouse | 12 | 5,694 – 7,718 |
Leedon Residence 的户型组合极为丰富多样。
这里的单位面积也明显更大。需要注意的是，这很适合对空间有更高需求的人群，但也会拉高每套房的总价。
虽然表格未列出，但 3 与 4 卧单位内部也有不少变化。例如从 Garden/Sky 套房到 3 卧增加书房的版本不等。因此，若你考虑在此购买转售单位，务必先从这份“长清单”中确认你的目标户型（及其供售情况）。
也有住户（虽然数量不多）反映某些单位的墙体/楼板略薄，会出现一定的声音传导，以及偶尔可见的墙面油漆磨损。
这些问题并非（也不应）适用于所有单位，但在看房评估时，依然需要把这些因素纳入考虑。
Leedon Residence 价格评述
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） | 对比点 |
| Leedon Residence | Freehold | 2015 | $2,225 | |
| D’Leedon | 99-year | 2014 | $1,564 | 紧邻/大型项目 |
公允地说（我想多数人会同意），鉴于其独特属性，Leedon Residence 并没有太多可直接对标的项目。
话虽如此，邻近的D’Leedon还是有一些明显的相似之处。
撇开地理临近这一点，这两个公寓同为大体量项目，且落成时间接近。自然，这在一定程度上拉平了比较的基准。
众所周知，D’Leedon 距离 MRT 与 Empress Market 更近，从这个意义上其位置更占优。
但另一方面，其“人口饱和型”项目的属性（1,715 个单位）也削弱了其“奢华感”，与更“私密”的 Leedon Residence 相比更是如此。
再加上 D’Leedon 的 99-year 地契与 Leedon Residence 的永久地契之间的差异，我们也就理解了，尽管前者“位置更优”，但两者之间仍存在不小的 PSF 差距。
不过话说回来，D’Leedon 庞大的单位数量意味着其户型与面积选择更为多样。小户型面积段更能满足预算更紧的买家。
例如：
| 户型 | D’Leedon（最小单位面积） | Leedon Residence（最小单位面积） |
| 2-Bedroom /w +1 for D’Leedon | 786 sqft | 1,044 sqft |
| 3-Bedroom /w +1 for D’Leedon | 1,076 sqft | 2,088 sqft |
| 4-Bedroom | 1,615 sqft | 2,486 sqft |
可以看到，随着户型提升，最小面积（也即总价）之间的差距也在拉大。
通过这组对比可见，Leedon Residence 的总价不低（尤其考虑到更大的单位面积），而在旁边的 D’Leedon 更容易找到“更便宜的选择”。
尽管该公寓缺少“更可负担”的选项这一点不容忽视，但这恰恰印证了它在“私密性”与“宽绰空间”上的附加价值。
升值分析
价格历史
作为对比，D’Leedon 的价格走势在整个周期内基本保持平稳。
$1,546 PSF 是其 2010 年 12 月（新推月份，售出 190 套）的平均价格。截至本月（2020 年 1 月），其平均 PSF 为 $1,599 PSF。
另一方面，Leedon Residence 在初期主力销售阶段的平均价格约为 $1,950 PSF，而最近 3 笔成交的平均价已上升至 $2,225 PSF。
多年来，其价格曾出现过数次高低起伏，从 $2,685 PSF（新推时段选择最多、最受青睐的单位）到 $1,413 PSF（同样在初期，开发商单位折扣较多）。
两者分别对应最受欢迎与最不受欢迎的单位类型。
尽管 2013 至 2017 年市场情绪低迷，各面积段的单位价格在这些年里仍相对平稳。
虽然 2019 年的交易较以往更少，但我们仍能从 4 套成交中筛选出数据。
其间，一套 5 楼单位在 2019 年 2 月以$2,682 PSF成交——高于此前所有 5 楼单位的成交价。
其余 3 套在 2019 年 11 月成交，位于 6 与 7 楼，平均$2,225 PSF。与 Leedon Residences 推出以来同楼层的平均水平相比，略高一些。
预测
根据2019 Master Plan，Leedon Residence 周边整体被划为私人住宅开发用途。
尽管大块土地基本已被填充，但邻近 Tulip Gardens 的 $907million en bloc 出售，势必对 Leedon 区域未来的价格走势产生涟漪效应。
随着 Leedon Green 的兴建，基于该区域需求与关注度的提升，多数人会预期 Leedon Residence 的价格将水涨船高。
不过鉴于 Leedon Residence 与 D’Leedon 各自在推盘期已带来足够的热度，加之区域内现有/将有单位数量不少、且就近的配套（除 Empress Market 外）新增潜力有限，也有人认为，两者在短期内或难以出现爆发式的升值。
在下结论之前，还有一个重要点：取决于 Leedon Green 的产品定位（后续将详述），Leedon Residence 独特的园区氛围与私密属性，反而可能为这一细分（如我们在 Park Infinia @ Wee Nam 上所见）带来更多需求。
再考虑到 Leedon Residence 市场在售单位稀缺（稀缺的优质供给常常带来更高需求），以及新加坡私人住宅价格未来几年仍被看好，我们可以预期这里的单位价格将逐步上行，从而带来良好的长期回报（不考虑远期宏观/房地产市场的下行风险）。
我们的看法
如果你钟情于大尺度居住空间、广袤园区，又希望拥有足够现代的审美，Leedon Residence 在这些方面几乎无可匹敌。当前市场上，确实难寻与之相近的产品。
这里的单位面积普遍偏大——在同类中更是如此；但在我看来，你能在 D10 的地址上享有如此庞大的园区空间，已相当值得。
诚然，这里没有像One Holland Village Residences那样触手可及的丰富配套，但坐落在 Farrer Road 意味着，对于开车或愿意多走几分钟到巴士站的人而言，其区位的中心性依然突出。或许它不是整个 Holland 区里位置最好的，但坦白讲，多数能在这里置业的人，日常也并不会太依赖公共交通。
再考虑到其长期升值的预期，Leedon Residences 无疑会吸引那些追求“单位面积/用地面积”极高匹配度、希望在中心位置中觅得一隅静谧之所的高端买家。
当然，Leedon Green 的到来已在眼前，这本身也会给区域带来一些干扰。
因此，取决于那边的实际进展，我们也许会看到对这里居住品质与相应投资计划的细微影响。
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