| 项目 | Leedon Residence | 地区 | 10 |
| 地址 | Leedon Heights | 产权 | 永久地契 |
| 占地面积 | 522,322 sqft | 单位数量 | 381 |
| 开发商 | Guocoland | TOP | 2015 |
BCA Green Mark GoldPlus Award 获奖者并非每天都能见到。
但当你拥有令人难以置信的优质大片用地，却没有高密度的单位拥挤时，会发生什么？
大多数人会说，那是千载难逢的机会。
至少初看如此。
坦白说，Leedon Residence 的确称得上建筑杰作。
由享有盛誉的 GuocoLand 与屡获大奖的 SCDA Architects 联手打造，项目将 381 个单位分布在 11 座精心设计的塔楼之中。
绿松石般晶莹的阳台与从地到顶的巨幅落地窗在阳光下熠熠生辉；广袤而细致养护的草坪、井然布局的设施，及静谧成荫的小径——共同奉上一场丰盛的视觉盛宴。
不过，这座已有 5 年楼龄的 Leedon Residence 也并非尽善尽美。
噪音问题、总价门槛偏高以及“油漆磨损”等小而恼人的细节，仍是部分住户需要面对的烦扰。
因此，带着些许出人意料的“化身博士”式反差，Leedon Residence 也成了我们迄今较为耐人寻味的评测之一。
无论如何，这趟参观之旅你绝对不想错过！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Leedon Residence 深度探访
| 地下车库 | 会所 | 上落客区 |
| 健身角 | 嬉水池 | 泳道池 |
| 电梯大堂 | 主入口 | 凉亭 |
| 24 小时安保 | 网球场 |
谈到形容新加坡公寓，“奢华”或许是最被滥用的词之一。
尤其是在新加坡最顶级的区域之一（D10）。
尽管我也想跳出俗套换种说法，但实在很难想到别的词更贴切。
自 2015 年 TOP 以来我来过几次，这个词到现在仍在我脑海中挥之不去。
主入口位于 Leedon Heights，一处临近 Leedon GCB 聚落的静谧位置。就目前而言，这里仍是你的“主场”，因为 Leedon Heights 上只有这一处项目。
不过，等到 Leedon Green 在几年后建成，这一切将会改变。客观说，Leedon Green 有两个出入口，但规划中的 670 个单位意味着高峰时段这里的车流会更为繁忙。
一转入园区，迎面而来的是两侧环抱的层叠瀑布与长长的车道。听上去或许张扬，但在如此充裕的占地面积（522,322 sq ft）加持下，它确实进一步烘托了项目的宏伟气度。
与大多数以道闸划定开发入口的公寓不同，Leedon Residence 只在真正的车库入口处设置道闸。这也许并非最初的用意（但以 SCDA 的水准，或许正是如此），却无疑让入口显得更加开放且亲切。
不过，岗亭的雨棚外挑不算太长，雨天车主与保安沟通时，多少会有些不便。
通过岗亭后，迎宾广场颇为气派。面积极大，也让你先睹为快，感受接下来的精彩。
如你对这类项目的预期，车库的质感也足够“豪”。车位尺寸宽裕，且按约每户配 2 个车位，基本无需为泊车发愁。需要提醒的是——因为规模太大，加之指引标识不算直观，很容易迷路。
若你和我一样，一定会对这处精致的会所大堂喜出望外。这里同时也是礼宾空间，你可以预约叫车，或在不在家时请代收包裹。
如果你以为这种高规格的大堂只属于会所，那你会惊喜地发现，每一栋楼的大堂都做到了同样的精致与讲究。
整体格调极尽华美，加之空调环绕，仿佛下榻高端酒店。若你是访客，则需在此呼叫住户授权进入——这里每个单位都配备私家电梯（即便是两房单位）。
一层的标识同样延续了这种风格，对极简主义者来说简直就是梦想。整体非常雅致，如果你喜欢 SCDA 以往的作品（Alila Villas Uluwatu/ Cluny Park Residence），这会很合你胃口。
说实话，我第一次去 Leedon Residence 的示范单位时，并不算特别惊艳。确实，户型布局合理、面积可观，但并没有达到它宣传中的那种“震撼”。
然而建成之后，一切对我而言都变了。只要走上一层，你就会明白 Leedon Residence 的真正魅力所在。
精致的入口，向内延展为一片广袤的开放园境。
我知道我一直在溢美之词，但它确实特别。绿化与树木养护一丝不苟，色彩也相得益彰。当然，这背后也有代价——需要5 名全职园丁维护，因此管理费偏高。
穿行园区，你会对这里的尺度惊叹不已。很容易以为这里至少有 5-600 个单位，但事实上总共只有 381 个（再次提醒，522,322 sq ft 的占地）！
再做个参照，待推的 Leedon Green（占地 296,697 平方英尺）有 670 个单位，邻近的 D’Leedon 则在 840,049 平方英尺的土地上分布了 1,715 个单位。
“开放空间”的差异，实在惊人。
重点在于——
Leedon Residence 的独到之处，简单说，就是将当代的“奢华感”（姑且这样称呼）与开阔空间完美结合。
你或许会惊讶，但真没有其他项目能与之同类而比。确实，也有占地相近的公寓（Yong An Park、Pandan Valley、Reflections at Keppel Bay），但要么年代久远，要么不够奢华。
也正因此，即便相同的预算足以在新加坡其他地方买到一套真正的有地住宅，仍有不少人愿意为这里的单位支付溢价。
园区之大，足以让你待在里面就能满足日常的散步遛狗、清晨慢跑或傍晚漫步等需求，且全程不会产生那种熟悉的“逼仄感”。 .
当然，随之而来的一个明显缺点，是各类设施与部分楼栋之间的步行距离。
取决于你所在的楼栋，鉴于 Leedon Residence 场地之大，你可能需要走上一段路才能到泳池。不妨把这当作下水前的小小“热身仪式”。
泳池无疑相当壮观。虽说视觉震撼力不及Scotts Square，但其气势与质感完全配得上整个社区的定位。
连泳池入口都颇具吸引力。若说这是一家远方顶级度假村的照片，你多半也会信。
泳池两侧分别是用餐休息室与 The Club，因此各栋楼与泳池之间的空间相当充裕，视觉与体感都更为开阔。
用餐休息室的设计非常出色，既有休息区，也有一张 10 人餐桌，并配备常规厨房设施，是举行小型聚会的理想之地。
更妙的是，泳池背后正对 Leedon GCB 聚落，这让整体私密感更强，视野中蓝天一路延展至树梢之外。
若你打算在此长期居住，令人安心的是，这一侧未来不会再有新的施工——可长享清净。
你也许会觉得，以这么大的园区，泳池似乎有点小。别忘了，这里还有不少顶层公寓与一层别墅配有私家泳池。
把这些分流因素算上，人多拥挤基本不成问题。
这些细节小品也让整个区域更显灵动与雅致。
泳池甲板也十分宽裕，遮蔽式的凉亭是放松度周的上佳场所。
唯一的小瑕疵？
各个凉亭之间距离较近，或许不太适合进行特别私密的交谈。
主泳池前其实还有一处儿童池。
若无人告知，你大概也猜不到。它看上去实在太干净雅致了。
事实上，除了水浅这一点外并无明显提示。也许有些家长会觉得它对孩子不够“花哨”（没有鲜艳色彩、滑梯等），但我恰恰喜欢这种与整个项目气质一致的设计。
尽头还设有一些躺椅，便于家长看护。
继续走向其他区域。
严格说，这里没有传统意义上的会所，而是将必要的功能分散在不同区域。此处是 The Club——风格时尚，配有躺椅与桌几，可自取咖啡/茶/饮用水，因此使用率相当高。
通往健身房的步道旁还点缀着静谧的水景。
遗憾的是，健身房略显逊色。空间本身还不错，且临水而建，运动时也有怡人景致。
有不错的有氧设备，但自由重量区更适合做循环训练。以园区的空间条件来看，这里本该可以做得更大。
甚至做成双层空间？
在远处角落，你会看到一个超大休息亭。老实说，这类空间平时使用并不多。拍照效果绝佳，但实用性一般。
健身房后方是室外健身角，被绿植几乎完全环绕，你可以较为私密地完成一组锻炼。
对于喜欢探幽的住户，这里还有一条 200 米步道，穿过繁茂的拱覆绿荫。
它绕着一处水塘环行，随后回到健身房。如果你不想穿楼而行，这条路再合适不过。
整个社区中，散布着一些公共空间，常能看到孩子们在此踢球或尽情欢闹。
同样，园区内遍布着数量众多的休憩亭。
近看 Leedon Residence 的楼栋，你会立刻注意到每个 Stack 的线条何其流畅。它契合当下的现代设计，配色与造型都很好地诠释了其高端气质。
若你在意有没有烧烤设施——不必担心。园区角落设有两处户外用餐区。
它们的位置保证了足够的私密性，但棚下的座位数量略少于预期。
即便如此，这里依然是极其静谧的用餐环境。
最后（因园区规模所致），至少要有 2 个出入口以分流车流。这个次入口仅供住户使用，安保也相当严格。
哦，还有一点。
比较特别的是，两片网球场（高低错落）其实位于主园区之外的一小块地上。
你需要穿过 Leedon Heights 才能到达，略有不便——尤其是中途下雨时（最好随身带把伞）。
Leedon Residence 位置评测
Leedon Residence 位于高端的 District 10，沿 Leedon Heights 而建。
熟悉此处路况的人会注意到，Farrer Road 的这一内侧区域向来不乏占地辽阔的住宅。
你或许已读过D’Leedon 的夸张规模——横跨 840,049 平方英尺的巨无霸。
相邻的（前）Tulip Gardens 也坐拥 316,708 平方英尺的土地，并于 2018 年以 $907m 的天价 en bloc 售予 Asia Radiant。
其接任者 Leedon Green 预计将占据 296,697 平方英尺的地块。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ‘Tulip Gdn’ | 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 600m, 7-min walk |
| ‘Fairlodge’ | 7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165 | 800m, 10-min walk |
最近的 MRT： Farrer Road MRT – 850m, 10-min walk
就 MRT 便捷度而言，Farrer Road MRT 距 Holland Village MRT 仅 1 站（我们在此前评测的 One Holland Village Residences 中也提到过）。
距离 CBD/Raffles Place MRT 为 9 站（19 分钟车程），途中需换乘 2 次。
至 Orchard MRT 约 8-9 分钟车程，但因需换乘 3 次，通勤时间往往会稍长。
对多数住户而言，更简便的替代是乘坐 174 路巴士，约 11 分钟可直达 Orchard 一带的 “Royal Thai Embassy” 站。
最后需注意，通往地铁站的 10 分钟步行路程中，部分路口缺少遮蔽，最大的一个就在地铁站前。鉴于到巴士站与地铁站步行时间相近，多数住户会选择“一鼓作气”走完全程。
私家交通
| 主要目的地 | 距离公寓（及预计高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 8.6km, 23-min drive |
| Orchard Road | 5.3km, 13-min drive |
| Suntec City | 9.6km, 21-min drive |
| Changi Airport | 23.4km, 27-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 34.7km, 42-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.4km, 21-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 4.4km, 12-min drive |
| Mapletree Business City | 5.9km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint (Friday evenings) | 24km, 30-min drive |
| Woodlands Checkpoint (Friday evenings) | 17.8km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.4km, 17-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.1km, 23-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.4km, 19-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.4km, 23-min drive |
*注意：车程以高峰时段测算
就近出入口： Leedon Heights 两端各一处。靠近 Cornwall Gardens 的后门仅限住户使用。
总结： 高峰时段 Leedon Heights 可能会较拥堵，但通往 Farrer Road、Cornwall Gardens 与 Belmont Road 的多重出口能有效分流。周边多条高速与主干道加持，使非高峰时段的驾车出行十分顺畅，轻松抵达 Orchard、Bukit Timah、Holland Village、One-North 与 Alexandra 等节点。
日常采购
| 超市名称 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Cold Storage – Holland Village | 3.1km, 9-min drive OR 1.3km, 16-min walk |
| FairPrice – Holland Drive | 3.2km, 10-min drive OR 1.7km, 22-min walk |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 幼儿园（1km 步行范围内） | 1 |
| 小学（3km 车程） | 1 |
| 中学（3km 车程） | 3 |
| 国际学校（3km 车程） | 0 |
| 初级学院（5km 车程） | 3 |
| 大学（5km 车程） | 3 |
| 理工学院（10km 车程） | 2 |
补充要点
- Empress Market（日常采购）
Leedon Residence 附近的日常采购点相对有限，因此多数住户常去邻近的 Empress Market。
那里有多家便利商店，包括 7/11；也有丰富的小贩美食、颇有名气的手工面包店及其他各类小店。
这个一站式的便利设施距离公寓步行约 5 分钟。
- Bukit Timah/Kent Ridge 教育带（教育）
公寓虽不在众多院校的“家门口”，但确实位于新加坡两大教育带的“正中央”。
通过多条主/次干道（驾车）与直达的公共交通（174 路通往 Bukit Timah，Circle Line 直达 Kent Ridge），无论采用何种通勤方式，往返这些顶级学府的时间都会显著缩短。
- Botanic Gardens/Tanglin 区（休闲）
Leedon Residence 周边绿意盎然，更不必说园区内部近乎“私家公园”的自然环境。
若仍想“加码”，附近的 Botanic Gardens 是极佳的休闲去处。从 Holland Road 出发，慢跑/骑行约 2km 即达。
从南门进入后，附近颇为高雅的 Tanglin 区也很适合来一顿运动后的犒赏或漫步！
Leedon Residence 开发总览
大家都知道，超大体量的项目往往 = 超大概率的交通拥堵。
所幸这里设有两个车行出口（其中一个仅供住户使用）。等到 Leedon Green 落成，Leedon Heights 的车流可能更繁忙，但诸如 Belmont Road 与 Cornwall Gardens 等“分流道路”有助于缓解问题。
广袤的园区与利落的建筑线条，自然带来近似“私家别墅群”的居住体验。正如前文所述，住在园区两端的住户前往部分设施的步行时间会稍长。
将大部分儿童相关设施集中在主泳池与烧烤区旁，利弊兼具。一方面，父母可以在享受时光的同时照看孩子；另一方面，孩童的喧闹也可能影响到寻求安宁的人。
另外，鉴于Leedon Green（原 Tulip Gardens）目前仍在施工，靠近东侧（临近网球场）的住户在 2023 年完工前更可能受到一定程度的噪音影响。
最佳 Stacks
内部建议
“我们推荐的楼栈是 Stacks 23 与 25。无遮挡视野，且与邻栋间距理想，确是值得考虑的选项。”
Ryan Ong, 房地产专家因为地块极大，选择最适合你的 Stack 取决于多个因素。
例如，如果你常步行前往 Holland Village，最好关注 Stacks 1 至 9，它们距离通往 Holland 的侧门最近。
其中我会选择 Stack 5。朝东北，与其他楼栋间距理想，且还能俯瞰主泳池。
如果你经常使用各类设施，那么 Stacks 33 至 36 或许不太理想，因为到主设施区需要走一段路。
总体来说，Stacks 23 与 25 在一年中的某些时段可能会有些许西晒。不过与邻栋间距较远，且可欣赏泳池景观与 GCB 聚落的开阔无遮挡景致。
户型分布
| 户型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 两房 | 54 | 1,044 |
| 三房 | 129 | 2,088 – 4,047 |
| 四房 | 156 | 2,486 – 5,285 |
| 五房 | 30 | 4,704 – 8,051 |
| 顶层公寓 | 12 | 5,694 – 7,718 |
Leedon Residence 的户型选择极为多样。
这里的单位面积整体偏大。需要注意的是，这对空间需求更高的住户很合适，但也会提高每套房的总价。
虽然表格中未细列，但公寓在 3 房与 4 房类型中也提供了不少变体。从 Garden/Sky 套房到带加建书房（3 房）的版本不一而足。因此，若你在考虑这里的转售单位，务必先从这份详尽清单中锁定心仪户型（并确认其在售情况）。
此外（尽管个案不多），也有住户反映部分单位的墙体/楼板略薄，导致一定的声音渗透，以及偶有墙面油漆刮擦痕迹。
虽说这些情况并不适用于所有单位，但在实地看房并作出购买决定前，仍应对这些方面进行充分评估。
Leedon Residence 价格评测
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 对比点 |
| Leedon Residence | 永久地契 | 2015 | $2,225 | |
| D’Leedon | 99-year | 2014 | $1,564 | 紧邻/大型项目 |
公允地说（我想多数人也会同意），鉴于其独特性，Leedon Residence 可比性并不多。
话虽如此，邻近的 D’Leedon 还是有一些显著相似点。
撇开地理近邻不谈，两者同为大型开发，且完工时间相近。在一定程度上，比较基础相对公平。
众所周知，D’Leedon 更靠近 MRT 与 Empress Market，因此在这方面位置更优。
但由于其“人口密集型”开发的属性（1,715 个单位），其“奢华感”相较更为“私密”的 Leedon Residence 打了折扣。
再考虑到 D’Leedon 为 99 年地契、Leedon Residence 为永久地契，即便前者地段更便利，二者间 PSF 存在显著差距也就不难理解了。
不过，D’Leedon 的超大体量也意味着更丰富的户型与面积选择。面积更小的单位也更能满足预算更紧的买家。
例如：
| 户型 | D’Leedon（最小单位面积） | Leedon Residence（最小单位面积） |
| 两房（D’Leedon 为 +1） | 786 sqft | 1,044 sqft |
| 三房（D’Leedon 为 +1） | 1,076 sqft | 2,088 sqft |
| 四房 | 1,615 sqft | 2,486 sqft |
可以看到，随着房型的提升，最小面积（进而总价）差距也随之扩大。
由此可见，Leedon Residence 的总价门槛较高（尤其在大面积配置的前提下），而在 D’Leedon 则更容易找到“更便宜”的选项。
尽管项目缺少更“亲民”的选择，这反而从侧面印证了它在“稀缺性”与“空间给予”上的附加价值。
升值分析
价格历史
作为对比，D’Leedon 的价格走势自面市以来总体较为平稳。
$1,546 PSF 为其 2010 年 12 月（新推月份，共售出 190 套）时的平均价格；截至本月（2020 年 1 月），其平均 PSF 为 $1,599 PSF。
另一方面，Leedon Residence 在初期主力销售阶段的平均价约 $1,950 PSF，此后逐步上扬，近 3 笔成交的平均价已达 $2,225 PSF。
期间也曾出现若干高低峰，从 $2,685 PSF （新推期间，最优单位充足时）到 $1,413 PSF （同样在初期，开发商折扣较多时）。
前者与后者分别对应的是最受欢迎与最不受欢迎的单位。
尽管 2013 至 2017 年市场情绪低迷，各房型的价格在这些年间整体仍较为平稳。
2019 年的成交较往年为少，但我们仍整理出 4 套成交的数据。
期间，一套 5 楼单位在 2019 年 2 月以 $2,682 PSF 售出——高于此前所有 5 楼单位的成交纪录。
另外三套在 2019 年 11 月成交，位于 6、7 楼，平均 $2,225 PSF，略高于 Leedon Residence 自开盘以来同楼层段单位的平均水平。
预判
依据2019 年总规，Leedon Residence 周边整体被划为私人住宅开发用地。
尽管大块可开发空间基本已被占用，但邻近 Tulip Gardens $907million 的en bloc，势必会对 Leedon 区域的未来价格走势产生一定涟漪效应。
随着 Leedon Green 的登场，基于区域关注度与需求提升，许多人预期 Leedon Residence 的价格将水涨船高。
不过，考虑到 Leedon Residence 与 D’Leedon 在各自推盘时已引发过不小的热度，加之区域内现有/将有的单位数量庞大、以及周边即期/短期配套（除 Empress Market 外）新增潜力有限，也有人认为这两座公寓未必会在短期内出现爆发式涨幅。
在下结论前，还有一点重要因素：取决于 Leedon Green 的产品与定位（更多细节即将推出），Leedon Residence 独特的园区氛围与私密性，反而可能为这一细分居住类型在区域内带来更多需求（正如我们在 Park Infinia @ Wee Nam 身上看到的）。
进一步考虑到 Leedon Residence 可售单位稀缺（记住，“物以稀为贵”），叠加新加坡私人住宅价格在未来数年仍被看好，我们有理由预期这里的单位价格将稳步上行，带来良好的长期回报（不考虑遥远未来可能出现的宏观/楼市回调）。
我们的看法
如果你热爱大尺度的居住空间、广袤的园区，并且希望项目调性足够现代，Leedon Residence 几乎无可匹敌。眼下市场上确实很难找到与之相仿的产品。
尽管这里的户型面积偏大、总体总价也更高，但能在 D10 拥有如此阔绰的园区尺度，在我看来已足够值得。
诚然，这里没有像 One Holland Village Residences 那样触手可及的丰富配套，但位于 Farrer Road 的地址意味着，只要愿意开车或多走几分钟到巴士站，你就能充分享受其地段的中心性。或许它不是 Holland 区内整体意义上的“最佳位置”，但实话说，能负担这里的住户，多半也不会经常使用公共交通。
结合其可期的长期升值，Leedon Residence 无疑会吸引那些追求卓越“户型面积：土地面积”配比、渴望在中心地段中觅得一隅内在静谧的高净值买家。
当然，Leedon Green 的到来已近在眼前，区域内也会因此经历一段时间的扰动。
视那边的进展而定，我们或许会观察到对这里居住质感与投资策略带来细微影响。
幸好，我们即将奉上 Leedon Green 的全方位探访与详尽对比分析，敬请期待！
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