Hundred Palms Residences 是新加坡最知名的 Executive Condominium（EC）之一。该项目于 2017 年开盘，当天在七小时内即宣告售罄。其后，该项目的一套单位也成为首个转售 EC 成交价超过 $3 million 的案例。
Hundred Palms Residences 位于第 19 区的 Yio Chu Kang Road，Hundred Palms Residences 共 531 户，已于 2019 年落成。该 EC 的优势在于距离多所小学 1 公里以内，其中包括 Rosyth School；同时，项目拥有一系列面积宽裕的户型，本文将对此重点展开。
这座 EC 的诸多吸引力，使其在大多数屋主心中成为这一细分市场的标杆。项目很好地诠释了买家选择 EC 的主要优势：较低的入场价，往往能在达到最低居住期（MOP）后获得较高资本增值。
但这也引出一些问题。如今项目已不算新，是否还能延续强劲的价格增长？如果可以，未来买家或卖家应对怎样的价格表现抱以何种预期？
需要考虑的一点是，Hundred Palms Residences 未来还有望受益于另一轮价格抬升，即 Cross Island Line 上的 Serangoon North MRT 站将在 2030 年完工。这将大幅改善该片区（包括 Hundred Palms Residences）的公共交通连通性。
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Hundred Palms Residences EC 概览
| 租约起始年份 | 2016 |
| 完工年份 | 2019 |
| 地块面积（sqm） | 18,458 |
| 单位总数 | 531 |
| 户型 | 3, 4, 5 |
截至 2025 年底，各户型的平均价格。
| 户型 | 平均 $PSF | 平均价格 |
| 3卧室 | $1,827 | $1,795,397 |
| 4卧室 | $1,934 | $2,517,533 |
| 5卧室 | $1,862 | $2,845,629 |
值得注意的是，尽管项目相对较新——至今约 7 年——Hundred Palms Residences 的 3 卧室单位平均售价仍低于 $1.8 million。项目的单位面积相较新盘也更为宽裕。
Hundred Palms Residences 的典型买家画像是什么？
| 可能的买家画像 | 不太适合 |
| 需要更大空间的家庭型买家，注重以合理预算获得更高的使用面积。 | 对空间不敏感、但更看重通达性的买家——Serangoon North MRT 站尚未建成。 |
| 希望住在 Rosyth School 1 公里范围内的家庭 | 更偏好大型零售 / 娱乐型地段的买家 |
| 中长期持有者——未来的 Cross Island Line 仍可能为 Hundred Palms Residences 带来新一轮价格增长 | 期望在短期持有内快速、高额转售获利的买家；Hundred Palms Residences 已过 5 年 MOP 阶段 |
我们先看看 Hundred Palms Residences 所在的第 19 区（D19）公寓价格表现，以此作为预期价格走势的背景参照。
所有产权年限
| 年份 | D19 | 所有非有地私宅 |
| 2015 | $1,019 | $1,180 |
| 2016 | $1,011 | $1,232 |
| 2017 | $1,054 | $1,304 |
| 2018 | $1,181 | $1,435 |
| 2019 | $1,291 | $1,560 |
| 2020 | $1,275 | $1,513 |
| 2021 | $1,273 | $1,600 |
| 2022 | $1,402 | $1,712 |
| 2023 | $1,479 | $1,869 |
| 2024 | $1,788 | $1,886 |
| 2025 | $1,649 | $2,092 |
| Annualised | 4.93% | 5.90% |
99年租赁权
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