Corals at Keppel Bay 评测：Keppel 最佳滨水景观

项目	Corals at Keppel Bay	区域	04
地址	Keppel Bay Drive	地契	99年地契
占地面积	420,000 平方英尺	单位数量	336
发展商	Keppel Land Limited Pte. Ltd.	TOP	2016

想象灿烂阳光、粼粼水光与清新海风在你家门口交织成一幅动人画面！

听起来像是曼哈顿的美梦成真？

对于居住在 Corals at Keppel Bay 的住户而言，这样的幻想其实相当贴近现实。

由声名显赫的 Daniel Libeskind 亲自操刀，并由 Keppel Land 背书，这个项目从一开始便注定走向高端住宅的殿堂。

然而，这并不意味着项目没有任何隐忧。

让发展商略感遗憾的是，自从2013年推出以来，这里的成交率仅有68%！

并不是这里的单位供应过剩，而是其售价确实高不可攀，几乎只对财力雄厚的买家开放。   

事实上，若考虑到其（或许更受瞩目）邻居的多数单位价格仅为这里的五分之三，也就不难理解 Corals 的去化率为何迟迟未满。 

不过，正如其高总价所带来的积极（且在意料之中）后果，Corals at Keppel Bay 已成为本地富裕人群心目中象征私密与排他性的豪华滨水居所。

再加上一抹便捷与静谧滨海气息的融合，你会发现在狮城几乎难以找到另一处能与 Corals at Keppel Bay 相提并论的项目。

继续阅读我们的深度探访。

Corals at Keppel Bay 内部设施探访

Corals at Keppel Bay 设施一览

公共滨海步道	码头滨道	镜面水池
水景花园	水疗池	躺椅池
50m 标准泳池	跃水喷泉戏水池	烧烤聚会亭
会所	露天露台	森林步道
入口门廊	踏石步道	网球场
儿童游乐区	多功能室	休息室
功能室	健身房

若不留神很容易错过——许多第一次来访的人对 Keppel Land 在此区域开发的三部曲中这座最新项目的入口，都会有共同感受：通往 Keppel Bay Drive 的入口并不显眼，因此常被忽略。

如果你觉得这处斜坡入口似曾相识，那是因为本项目出自著名建筑师 Daniel Libeskind 之手——他也是标志性项目 Reflections at Keppel Bay 的设计者。不过与那座体量庞大的开发不同，Corals at Keppel Bay 的规模要小得多。因此，这里并没有地面车道——一切均设置在地下。

如你对这类高端公寓的预期，地下停车场打理得体、维护良好。照明充足，且各处天窗引入自然光线，光线条件相当不错。

这里为366个单位提供了418个车位——在如今新盘普遍低于 1:1 车位比的趋势下，这样的配比令人称羡。就目前看来，停车位绰绰有余——从空置车位以及项目尚未完全售罄的现状可见一斑。

若你偏爱电动车，会乐见 Corals at Keppel Bay 的 EV 充电位分配相当慷慨——共有4个。尤其在新加坡计划于2040年迈向无汽油车的未来之际，具备一定的前瞻配置总是好事。

与多数项目不同，这里的大堂并未完全封闭——任何人都能推门进入。直到到达电梯处，才需要住户门卡方可上楼。若你好奇，私家电梯仅提供给较大户型——4卧与顶层单位。

或许照片上看起来平平无奇，但大堂的实际质感十分高级——低调而克制。极简空间的奢华感向来难以用镜头捕捉，这一次你或许得信我一回。总体而言，若这是你首次到访，入口大堂会留下极佳的第一印象。

出乎意料，地面层也没有独立大堂，而是普通的开放式走道。

但当你在家门口即刻看见滨水景观，就更能理解其设计初衷——更别提阵阵清爽的海风了。

鲜为人知的是，King’s Dock 是新加坡最古老的码头之一，建于1913年。

虽称不上我所见过最美的滨水景，但若你住在 Corals at Keppel Bay 这一侧，眼前的风景仍相当宜人。就我个人而言，任何时候我都会更偏爱临水景观而非城市景观。

视朝向不同，你可能面向 King’s Dock 的开口，或 Mount Faber 上空穿行的缆车。不论哪一侧，这里的大多数楼叠都经过巧妙布局，尽量获得一定的水景。因此，除非你不把泳池景观算作水景，这里的 11 个楼叠中有 10 个能看到水——这个比例相当出色。

尽管这还不算是开阔海景（仅限 5 与 7 号叠），但对大多数人而言，这里的视野已足够令人满意。目前正对的是一片公共露天停车场，视线相对不受遮挡。

我觉得这里有点奇怪的是，沿整段木栈道完全没有设置座椅——真就是一条纯步行通道。

想必有些钓鱼爱好者会心动于在周末一试身手，但很遗憾——告示相当明确。

从另一个角度看，这也有助于保护 Keppel Bay 水下丰富的海洋生态。你在水面上（当然）看不见，但 Keppel Bay 实际上是多彩海洋群落的家园，栖息着珊瑚、蝴蝶鱼、海马与海胆。

事实上，Keppel Land 的珊瑚苗圃会将培育的珊瑚移植至 King’s Dock——这也让公寓名称更具深意。

沿着整条步道，你会看到不同形式的水景装置。这一处以大小不一的石块与中间的流水相映成趣。

另一处楼体间的留白设置了浅水池，上方天窗使阳光穿透至下方停车场。

下一栋的设计也类似。整体园林并非你可能期待的那种繁茂绿意，而是更为极简、修剪利落——与建筑风格保持一致。

说到这点，Corals at Keppel Bay 各栋楼的设计辨识度极高、独树一帜。或许有人不太喜欢阳台的“俏皮”造型，但我觉得这种新颖的外观具备穿越时间的底气。

在 Keppel Land 于 Keppel Bay 打造的三大项目中，最好的地块无疑留给了 Corals at Keppel Bay。若你想要真正面海的景观，5 与 7 号叠值得重点关注，其阳台正对 Keppel Bay 与 Sentosa 之间的水面。当然，Reflections at Keppel Bay 唯一的 21 号叠应仍提供最极致的视野——那是直面外海。

这一叠还设有特别的一层单位，被水景环绕，营造出“水上居所”的观感。

也因此，步行路径的沉浸感更强。

你其实可以沿着园区内外周路径走上一圈，获得不错的锻炼。不过我想大多数人最终还是会偏向 Keppel Bay 的滨海步道——风景更佳。

如你所见，Corals at Keppel Bay 的部分单位仍未售罄。

住在 Keppel Bay 最迷人的地方，显然是它所提供的滨水生活方式。

其中一大亮点是距离 Keppel Island 非常近，岛上有多家餐厅与咖啡馆，周末晨间来一顿闲适早餐甚为惬意。距离如此之近，你甚至无需开车，步行过桥本身就是段颇具情调的路程。

如果你兴致盎然，沿着 Reflections at Keppel Bay 再走一段，便可到达 Bukit Chermin Boardwalk——这是欣赏新加坡最美日落的地点之一。它不仅仅是为了看景，这条步道还可通往Labrador Park——以适合家庭的公园与游乐场闻名。

往相反方向步行则会来到 Harbourfront 与 VivoCity 一带——这也是 Corals at Keppel Bay 的一大便利之处：它离这边最近。

泳池位于各叠之间的中央。它的长度有 50 米，但宽度并不大。

与 Reflections at Keppel Bay 类似，这里的泳池以单位数量来看并不算大。两侧仍有可观的空地，不太明白为何不做得更宽阔些。

从照片里不易分辨，泳池一侧为平直池壁，另一侧是无边际溢水设计。

泳池尽头设有几张躺椅。

池畔侧边也有“水上”躺椅。需要注意的是：躺椅数量同样有限。

尽管有上述不足，面向大海的这片开阔视野依旧堪称“百万美元景”。是的，你确实需要热爱泳池与日光的生活方式，才能真正欣赏这样的景观——这或许也是你关注此类项目的初衷。

泳池一侧还配有桌椅，便于你坐拥美景！

泳池旁设有一处烧烤区。庇荫充足，座位分布也十分慷慨。有人喜欢在泳池边烧烤的氛围，但也有人会觉得私密性稍有不足。

主池侧边连接着一处浅水戏水池，孩子们可以在你烧烤时尽情玩耍。

说到这点，你或许已经注意到，Corals at Keppel Bay 并非以“亲子友好”为主要定位，这并没有什么问题——项目的目标客群非常清晰。

会所位于泳池正前方。虽然外观不及 Reflections at Keppel Bay 的会所那般吸睛，这里依旧颇具气势。

首先是功能室。尽管目前的教室式摆设略显普通，但也展示了空间的多样性。面积可观，充足的桌椅可满足中等规模聚会需求。

也提供完善的餐饮设备——冰箱、烤箱等一应俱全。

与泳池相似，健身房狭长而不算太宽。我喜欢高挑的层高与大面积斜面窗——能带来不错的景观。不过长边朝向邻近楼栋，所幸有氧设备被巧妙地面向泳池摆放。

功能室后方是会所的休息区。设计巧妙，气质雅致。

附近还有一间多功能工作室——多数人会用来进行舞蹈/瑜伽课程。

会所最佳观赏角度并非这面——尽管这种独特的多边造型看起来颇为先锋。

依我拙见，最佳视角来自“背面”，一整排绿篱引向上方铺陈的草坪地毯。

由于地形形状略显别致，Corals at Keppel Bay 前排楼叠之间的距离较近。对一些人而言，可能显得略有局促。

从这里可见小径如何曲折回到会所方向。

Corals at Keppel Bay 前方面向 West Coast Highway 高架。所幸项目预留了足够的前场距离，前几排楼叠受路噪影响较小。

儿童游乐区也位于前场。我会说这里或许不是最适合儿童的地点：交通噪音较大，且难免有来自港区货运车辆的尾气。

前场之所以留有如此空间，还有一个原因——网球场同样位于项目前方。

最后，在网球场侧边还能找到第二个烧烤区。这里更为私密，是我两者中的首选。

主要原因是这幅别致的视野，俯瞰 King’s Dock。

Corals at Keppel Bay 区位解析

Corals at Keppel Bay 是位于 Keppel Harbour 出海口的三大“明星”住宅项目之一。

在这三者中，它距离大型商场 VivoCity 最近。

初看体量不小，但你或许会惊讶地发现，它实际上仅略多于一半 Caribbean at Keppel Bay 或 Reflections at Keppel Bay 的规模。 

与 Reflections at Keppel Bay 不同，Caribbean at Keppel Bay 与 Corals at Keppel Bay 的部分楼栋紧邻 West Coast Highway。 

这些楼栋或许自然地“较不受追捧”，但就交通与设施可达性而言，确实更为便利。

公共交通 

公交站	服务线路	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Carribean at Keppel Bay’	10, 30, 57, 61, 93, 97, 100, 124, 131, 143, 145, 166, 188, 963	230m，步行 3 分钟
‘Aft HarbourFront Stn’	10, 30, 30e, 57, 61, 97, 97e, 100, 131, 143, 145, 166, 188R, 963R	450m，步行 6 分钟
‘HarbourFront Stn/Vivocity’	10, 30, 30e, 57, 61, 65, 80, 97, 97e, 100, 123M, 131, 143, 145, 166, 851, NR1, NR6	750m，步行 10 分钟

最近的 MRT：HarbourFront MRT – 600m，步行 8 分钟

越靠近主要的“HarbourFront Stn”，每个站点可搭乘的公交线路越多——尽管门口“Caribbean at Keppel Bay”站的选择已相当可观。

前往 Orchard Road MRT 需换乘 1 次（North-East line），全程 6 站约 12 分钟。

若常往 CBD/Raffles Place MRT，约 7 分钟、3 站路，并需在 East-West line 换乘一次。

话虽如此，大多数住户可能会更偏好一条前往 CBD 的替代公交路线。

从公寓步行至“Bef Seah Im Rd”站，搭乘 10、97 或 100。全程 9 站，平均 10–14 分钟。 

私家交通

主要目的地	距公寓距离（及预计尖峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	7km，车程 20 分钟
Orchard Road	6.4km，车程 24 分钟
Suntec City	10.7km，车程 20 分钟
Changi Airport	24.9km，车程 25 分钟
Tuas Port (By 2040)	35.1km，车程 45 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	19.2km，车程 23 分钟
Mediapolis (and surroundings)	5.9km，车程 15 分钟
Mapletree Business City	2.7km，车程 10 分钟
Tuas Checkpoint	24.3km，车程 30 分钟
Woodlands Checkpoint	24.5km，车程 40 分钟
Jurong Cluster (JCube)	12.4km，车程 25 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	24.9km，车程 40 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	2.8km，车程 5 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	26.2km，车程 30 分钟

*车程时间以尖峰时段估算

最近出入口：沿 Keppel Bay Drive 的 1 个出口

总结：私家车须先驶入 Keppel Bay Drive，再转出至 Telok Blangah Rd。Keppel Bay Drive 与 Caribbean 共享的单车道属性，加上 Telok Blangah Rd 出入口缺少黄箱，尖峰时段或有拥堵。邻近的 Alexandra、Bukit Merah 与 Queenstown 区在非尖峰时段通达性良好。

杂货采买

超市名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Cold Storage – HarbourFront Centre	600m，步行 7 分钟
FairPrice Xtra – VivoCity	850m，步行 9 分钟
Shine Korea Supermarket – VivoCity	850m，步行 9 分钟

学校

教育层级	院校数量
学前（步行 1km 内）	2
小学（车程 3km）	2
中学（车程 3km）	2
国际学校（车程 3km）	0
初级学院（车程 5km）	0
大学（车程 5km）	1
理工学院（车程 10km）	1

更多看点

•  丰富的休闲配套

毗邻大型商场（VivoCity），意味着许多无需宣之于口的便利。

例如偶尔看场电影、与友人聚餐，或来一场购物小高潮。有些人甚至把逛超市——据说是新加坡最大的 NTUC——也当作一种休闲！   

当然，这片区域的魅力远不止“逛商场”。

家门口就是一整片滨水“游乐场”，更有徒步路线（你好，Mount Faber）与轮番登场的娱乐主题（有人说 Sentosa 吗？）——周末想要找个去处放松身心，真的再容易不过。

• 触手可及的“大型工作节点” 

通勤便利性往往是择居的重要衡量标准。 

Corals at Keppel Bay 更进一步，不仅轻松通达一个，而是五个关键工作节点！ 

包括（但不限于）Tanjong Pagar Distripark、Alexandra Technopark、Mediapolis 三部曲、Mapletree Business City，以及最重要的 CBD。

无论私家或公共交通，均可在 15 分钟内轻松抵达这些区域。

• Kent Ridge 教育带

我不至于说 Corals at Keppel Bay 的近距教育资源“极其出色”（这也是我们认为 Reflections at Keppel Bay 的一大短板），但其与 Kent Ridge 教育带的相对近距离，仍是值得一提的优点。 

该教育带不仅覆盖多层次的优质学府（NUS、ACSI、Fairfield Methodist 等），也为教育从业者提供稳定而多元的就业机会。  

更重要的是，正如前文所述，在三大住宅项目中，Corals at Keppel Bay 距离 HarbourFront MRT 最近（其售价也反映了这一点），这也进一步缩短了前往 Kent Ridge MRT（相距 5 站）的通勤时间。

Corals at Keppel Bay 开发规划解析

若想更准确地理解 Corals at Keppel Bay 的实际位置，我会建议将总平面图逆时针旋转后，与周边项目（Reflections at Keppel Bay、VivoCity 等）在 Google Maps 上对照。

就项目设施而言，乍看之下配置相当齐备。

不过，需要说明的是，平面图并未强调这里在设施上独特的实现方式与巧思（若有）——这与我们在众多新盘上常见的做法颇为不同。

话虽如此，你已看过我们的实地探访。我和所有人一样，对整个项目的格调、维护水平与整体“流线”印象深刻。  

如果要说我想要调整的一点，那会是楼栋的排布。

部分楼栋之间的距离，偶尔会让我觉得有些局促——尤其是相对而立的 13 与 15 号楼叠。 

我理解这些低层建筑旨在营造低密度居住（每层 3–4 户），而楼栋的独特造型在一定程度上也缓解了这种感觉，但略显“拥挤”的布局并不完全对我的胃口。 

事实上……越想越觉得，3 与 9 号楼（含泳池）的布局，有些让我联想到 Punggol Waterway 入海口旁的某些住宅楼。

当然，这里无疑更高端，但建筑布局上多少有相似之处。

另一个值得一提的点是，由于地块呈长方形，靠海的优质单位（5/7 号楼）住户前往网球场与儿童游乐区等设施，需要穿越一段不短的距离（反之，从 11/19 号楼前往滨水区域亦然）。

这当然谈不上硬伤，也可以算是在开始活动前于精心营造的社区里“热身”一下，但对少数人而言或许略感不便。

最佳楼叠

如前所述，Corals at Keppel Bay 的最佳楼叠相当明晰——若要最好的海景，锁定 8、9 与 10 号叠即可。若想选择更“亲民”的滨水景观，沿 King’s Dock 的任何一叠也可考虑。不过需要留意，尽管目前视野无遮挡，URA Masterplan 2019 显示此处将兴建 4–5 层住宅建筑。

户型分布

户型	单位数量	面积（sqft）	管理费
1-Bedroom	46	570 – 732 sqft	$588
2-Bedroom	115	840 – 1,066 sqft	$588
3-Bedroom	87	1,184 – 1,421 sqft	$686
3-Bedroom Deluxe	70	1,389 – 1,593 sqft	$686
4-Bedroom	18	2,573 – 2,777 sqft	$882 – $980
4-Bedroom Deluxe	22	2,766 – 3,660 sqft	$980 – $1,078
Penthouse	8	4,725 – 7,868 sqft	$1,176 – $1,372

滨水地段、户型层次多样且面积宽裕……还能奢求什么呢？

答案之一：更优的室内格局。

并不意外，项目中有相当一部分户型为了贴合外立面造型而在内部做了取舍（包括卧室缩小）。坦白说，在某种程度上，你似乎更像是在为“外在设计”买单，而非“内在舒适”。

此外，这里的单位面积普遍大于市场平均水平。 

而“大面积”往往意味着更高的购置成本。 

当 PSF 较低时，影响并不显著；有时甚至可以忽略。 

但如果你的单位比平均多出 300 平方英尺呢？即便以 $2,000 psf 成交，也意味着高达$600,000 的额外成本。 

而且这一切之上，室内格局还略显累赘。 

当然，也有人会认为，这正是为垄断性滨水项目、且近在咫尺享受关键配套所应支付的溢价。 

对此我完全同意。

只希望室内格局也能同样令人惊艳……

Corals at Keppel Bay 价格

价格构成（首套房产）

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom	3-Bedroom Deluxe	4-Bedroom	4-Bedroom Deluxe	Penthouse
Price	$1,737,658	$2,105,637	$2,770,656	$2,799,550	$7,599,422	$9,882,000	$18,997,755
25% Down Payment	$434,415	$526,409	$692,664	$699,888	$1,899,856	$2,470,500	$4,749,439
Additional Costs
Buyer Stamp Duty	$54,106	$68,825	$95,426	$96,582	$288,577	$379,880	$744,510
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300	$300	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500	$500	$500	$500	$500
Total Price	$1,795,064	$2,177,762	$2,869,382	$2,899,432	$7,891,299	$10,265,180	$19,745,565
Initial Investment Amount	$491,821	$598,535	$791,390	$799,770	$2,191,732	$2,853,680	$5,497,249
Return on Investment
Expected Rental Price	$3,445	$4,845	$6,510	$7,375	$13,295	$18,300	$36,975
Rental Yield	2.30%	2.67%	2.72%	3.05%	2.02%	2.14%	2.25%

Price（第二套房产）

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom	3-Bedroom Deluxe	4-Bedroom	4-Bedroom Deluxe	Penthouse
Price Before ABSD	$1,795,064	$2,177,762	$2,869,382	$2,899,432	$7,891,299	$10,265,180	$19,745,565
Plus: ABSD	$208,519	$252,676	$332,479	$335,946	$911,931	$1,185,840	$2,279,731
Total Price After ABSD	$2,003,583	$2,430,439	$3,201,861	$3,235,378	$8,803,230	$11,451,020	$22,025,296
Initial Investment Amount	$700,340	$851,211	$1,123,869	$1,135,716	$3,103,663	$4,039,520	$7,776,980
Return on Investment
Expected Rental Price	$3,445	$4,845	$6,510	$7,375	$13,295	$18,300	$36,975
Rental Yield	2.06%	2.39%	2.44%	2.74%	1.81%	1.92%	2.01%

Corals at Keppel Bay 价格评析

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）	对比点
Corals at Keppel Bay	99年地契	2016	$2,351
Caribbean at Keppel Bay	99年地契	2004	$1,499	近邻
Reflections at Keppel Bay	99年地契	2011	$1,633	近邻

这次价格评析纳入的周边竞品并不难猜。 

虽然与我们上一次评测邻近的 Reflections at Keppel Bay 时的价格概况大体一致，但从期间成交的单位看，三大项目的平均 PSF 仍有小幅波动。

Caribbean at Keppel Bay 与 Reflections at Keppel Bay 的平均 psf 分别从 $1,548psf 与 $1,649psf 回落至 $1,499psf 与 $1,633psf。

Corals at Keppel Bay 则从 $2,224psf 上升至 $2,351psf——很大程度上受较高 PSF 的 1 与 2 卧单位成交带动。

再一次，Caribbean at Keppel Bay 提供了最便宜的选择；不过其楼龄已 16 年，若能在二手市场找到合适的单位，略加 $100psf 换取更新的 Reflections 似乎更具吸引力。 

若你目标是更高端的 Corals at Keppel Bay，这里32%的可售空置也能提供充足选择；但发展商业主对余屋给出开发商折扣的可能性不大，毕竟他们不涉及任何 QC/ABSD 费用/回扣——自然缺少快速实现 100% 去化的动力。

此外，若你也会留意这里的二手单位，不妨关注类似近日2月18日拍卖的成交机会——当时拍卖标的是一套 Corals at Keppel Bay 的 3 卧单位。

升值分析

毫不意外，自 2013 年推出后，Corals 部分单位的溢价有所回落，不过大多数户型的平均总价仍基本维持在起初水平。 

在当前经济前景不明（受 Covid-19 影响）的背景下，若不先详尽分析国内外经济因素、政策与潜在买方趋势，要预测项目的短中期升值路径并不容易。 

话虽如此，区域内也不断传出利好消息，预示着项目长期升值走势可期。

其中尤以Greater Southern Waterfront 的建设最为瞩目。 

随着超过9,000套公私住宅将在现 Keppel Club 用地落成，可以预见，为满足未来住户需求，区域内将涌现大量商业、交通、教育乃至就业机会。 

诚然，Corals at Keppel Bay 已具备其中大部分配套，且与 Reflections at Keppel Bay 相比并非置身“核心战区”（提示：更能避开喧嚣），但凭借项目的关键“私密性”价值，它仍有望在长期内受益于地价与关注度/认知度的双重提升。 

我们的看法

考虑到 Corals 的高价位——尤其与周边竞品相比，我个人不会仅出于投资目的而购买本项目。 

相较之下，我更愿把它比作一台跑车——外形惊艳、愉悦感爆棚，但除非你财力雄厚，对部分实用性的取舍可能会在意难平。

简而言之，这是一处在个别设计上有一两点遗憾、从而略微影响潜力的住所；但其周边无可替代的资源与优势足以为之背书。

依我之见，若你选择 Corals at Keppel Bay，就应以把新加坡便捷而私密的滨水生活“玩到尽”的心态去拥抱它！     

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。