Corals at Keppel Bay 评测：Keppel 最佳临海景观

项目	Corals at Keppel Bay	地区	04
地址	Keppel Bay Drive	产权	99年地契
占地面积	420,000 sqft	单位数量	336
开发商	Keppel Land Limited Pte. Ltd.	TOP	2016

想象一下，明媚阳光、粼粼水光与清新海风在你家门口交织成一幅动人画卷！

听起来像是曼哈顿的梦想成真？

对居住在 Corals at Keppel Bay 的人而言，这样的幻想确实就是现实。

由知名建筑大师 Daniel Libeskind 设计，并由 Keppel Land 倾力打造，这里自一开始便注定跻身高端住宅之列。

然而，这并不意味着该项目毫无隐忧。

遗憾的是，自 2013 年推出以来，这里的单位仅售出 68%！

并非供应过剩，而是这里的价格确实达到惊人高度，因而几乎只对财力雄厚的买家具吸引力。   

事实上，若再考虑到其周边（或许）“更知名”的邻居的多数单位仅以其约五分之三的价格成交，也不难理解 Corals 的去化率为何尚未达到满盘。 

不过，随着高总价门槛的自然筛选，Corals at Keppel Bay 也逐渐在新加坡富裕圈层中确立了其奢华滨水私宅、极致专属的形象。

再加上便捷与静谧滨水氛围的结合，你几乎很难在狮城找到与 Corals at Keppel Bay 相媲美的居住体验。

继续阅读我们的实地走访。

Corals at Keppel Bay 实地探访

Corals at Keppel Bay 配套设施

公共漫步道	码头滨步道	景观镜面水池
水景花园	水疗池	躺椅池
50m 长泳池	跳泉戏水池	烧烤聚会亭
会所	露天平台	林荫步道
主入口门廊	跳石	网球场
儿童游乐区	多功能室	休憩厅
功能厅	健身房

稍不留神就会错过——对于初访这片由 Keppel Land 在此区域开发的三部曲中最后、也是最新的公寓的访客而言，这一点并不陌生。通往 Keppel Bay Drive 的入口相当低调，也因此常被形容为“很容易错过”。

如果你觉得这个坡道式入口似曾相识，那是因为本项目的设计出自著名建筑师 Daniel Libeskind——他同样是标志性项目 Reflections at Keppel Bay 的幕后主脑。不过与那个体量巨大的项目不同，Corals at Keppel Bay 的规模显然更小。因此，这里并没有地面层车道——一切均设于地下。

正如高端公寓应有的水准，地下车库质感良好且维护到位。得益于合理的照明以及不同区域的天窗引入自然光，整体也相当明亮。

这里为 366 个单位提供了 418 个车位——在如今新盘常见不到 1:1 的配比下，这个比例相当令人羡慕。眼下车位绰绰有余，从空置车位情况及项目至今仍未售罄也可见一斑。

热爱电动车的住户会高兴地发现，Corals at Keppel Bay 配置相对慷慨的 EV 充电位——共有 4 个。尤其考虑到新加坡计划迈向 2040 年无汽油车的未来，具备一定的前瞻性总是好事。

与多数项目不同，这里地下大堂并未封闭——任何人都可以推门而入。只有到达电梯时，才需要住户门卡方可上楼。如你所想，私家电梯仅供较大户型使用——4 房及顶层公寓。

照片或许难以呈现，但大堂的质感其实相当高级——而且是种内敛的高级。极简空间的奢华感向来不易捕捉，在这里你可能得相信我的判断。总体而言，若这是你首次造访，入口大堂会留下很好的第一印象。

令人意外的是，地面层同样没有独立大堂，而是普通的开放式走廊。

但当你在家门口即刻望见滨水景致，就更容易理解其设计用意——更别提迎面而来的海风了。

鲜为人知的是，King’s Dock 是新加坡最古老的船坞之一，建于 1913 年。

虽然称不上我见过的“最美”滨水景色，但若你的单位位于 Corals at Keppel Bay 此侧，视野仍然颇为怡人。就我个人而言，每天能看见水景，总胜过城市景观。

根据朝向不同，你会看到 King’s Dock 的开口，或是横跨 Mount Faber 的缆车。不论哪一种，大多数楼叠都经过巧妙排布，能拥有某种水景。所以若不把泳池景计入，那也是 11 个楼叠中有 10 个享水景——这个比例相当不错。

尽管这不算是真正的外海景（仅 5 与 7 楼叠可享），我认为多数人仍会对这里的视野满意。目前望向的是一个公共露天停车场，基本不受遮挡。

有一点让我感到奇怪：整段木栈道上完全没有设置座椅——就是一条长长的步行通道。

想必一些钓鱼爱好者会萌生周末垂钓的念头，但可惜——告示十分明确。

从积极面看，这也有助于保护 Keppel Bay 海域下丰富的海洋生境。虽然从水面上（显然）看不出什么，但 Keppel Bay 实际上孕育着活跃的海洋群落，包括珊瑚、蝶鱼、海马与海胆。

事实上，这里的珊瑚来自 Keppel Land 的苗圃，并被移植至 King’s Dock——这也赋予了公寓名称更深的含义。

沿着步道，你会见到不同形态的水景设计。比如这里以不同尺寸的石块点缀，中间有一道流水。

另一处楼间空隙则是浅水池，并以天窗引入阳光，穿透至下方车库。

下一座楼的设计也大同小异。你会发现，这里的整体景观并非你所期待的那种繁茂绿意，而是更为极简、修剪有致——与建筑风格相得益彰。

说到这里，Corals at Keppel Bay 的楼栋设计无疑独树一帜。或许有人不喜欢阳台的“俏皮”造型，但我认为这种新颖的外观经得起时间考验。

在 Keppel Bay 的三个由 Keppel Land 打造的项目中，最好的地块显然留给了 Corals at Keppel Bay。若你想要正面海景，5 与 7 楼叠值得关注，其阳台面向 Keppel Bay 与 Sentosa 之间的开阔水面。当然，Reflections at Keppel Bay 的 21 楼叠应当仍是极致观海位置，因为那是真正的外海景。

这一楼叠的一层还设有环绕水景的特殊单位，带来仿佛“水上之家”的体验。

这也让园区步道的沉浸感更强。

在园区里行走（无论内部或外围），其实能得到不错的运动量。不过我想多数人还是会选择 Keppel Bay 的滨海步道——景致更迷人。

如你所见，Corals at Keppel Bay 仍有部分单位未售出。

住在 Keppel Bay 最吸引人的，自然是它所提供的滨水生活方式。

其一大亮点是靠近 Keppel Island，周末清晨可在岛上多家餐馆与咖啡馆享用惬意的早餐。距离很近，甚至无需驾车，步行跨桥便是一次颇具情调的小行程。

如果你愿意多走一段，穿过 Reflections at Keppel Bay 就能抵达 Bukit Chermin Boardwalk——那里拥有新加坡最美的日落之一。不仅仅是观景，它还可通往Labrador Park，以其适合家庭的公园与游乐设施而闻名。

往相反方向步行则可到 Harbourfront 与 VivoCity 一带——这也是 Corals at Keppel Bay 的一大优势，因为它距离最近。

泳池位于所有楼叠的中央。尽管长度达 50 米，但宽度并不算大。

与Reflections at Keppel Bay相似，就单位数量而言，这座泳池并不算充裕。两侧仍有相当空间，不知为何没有做得更大。

照片不易看出，泳池一侧为平直池壁，另一侧为无边际设计。

泳池尽头设有几张躺椅。

池侧也有水上躺椅。需要注意的是：躺椅座位数量也相当有限。

尽管有上述不足，这里面向大海的开阔视野的确称得上一幅“百万景观”。是的，你需要热爱泳池、享受日光，才会真正欣赏这份景致——而这或许正是你考虑本项目的初衷。

泳池前也设有桌椅，可一边小憩一边欣赏这份景色！

泳池一侧设有烧烤点。遮蔽完善且座位充足。有人会喜欢在池畔烧烤的氛围，也有人会觉得隐私性略显不足。

主池旁还连着浅水戏水池，孩子可在此玩耍，而你则能在一旁烧烤。

顺带一提，你可能已注意到，Corals at Keppel Bay 并非特别“亲子友好”，这并无不妥——项目的目标客群十分清晰。

会所就在泳池前。虽不若 Reflections at Keppel Bay 的会所那般吸睛，但气势仍然不俗。

首先是功能厅。尽管目前布置更像“教室”，却也展示了空间的多样性。面积不小，配备充足的桌椅，足以承办一场规模可观的聚会。

也配有完善的餐饮设备——冰箱、烤箱等一应俱全。

与泳池类似，健身房更偏长条而非宽阔。我喜欢它的高挑空间与大幅斜面玻璃——带来不错的外部视野。不过长边面向邻近楼栋，所幸有氧器械朝向泳池布置得当。

功能厅后方是会所的休憩区。设计聪明，质感挺阔。

附近还有一间多功能室——多用于舞蹈/瑜伽等课程。

从这个角度看未必是会所的最佳一面——尽管这种独特的多边造型颇为前卫。

在我看来，最佳视角其实来自“背面”，一整排绿篱一路延伸至上方草坪。

受制于土地形状，Corals at Keppel Bay 前排楼叠之间的距离相对较近。对部分人而言，可能略显“靠得太近”。

从这里也能看到步道如何蜿蜒回到会所。

Corals at Keppel Bay 的前方临 West Coast Highway 高架。所幸前场退距足够，前几排楼叠基本不受车流噪音明显影响。

儿童游乐区同样位于前场。我会说这里或许不是最适合孩子的地方：车流噪音较大，加之来自港口货运卡车的尾气，难免令人顾虑。

这也是前场退距充裕的另一原因——网球场亦位于项目的前方。

最后，在网球场一侧还能找到第二个烧烤区。这个位置更为私密，也是我的优先之选。

主要原因是它能俯瞰 King’s Dock 的这份别致景致。

Corals at Keppel Bay 区位解析

Corals at Keppel Bay 与另外两个“头部”住宅项目，共同坐落于 Keppel Harbour 入海口。

在三者之中，它距离大型商场 VivoCity 最近。

乍看规模不小，但你或许会惊讶地发现，它的实际体量其实还不到一半于 Caribbean at Keppel Bay 或 Reflections at Keppel Bay。 

不同于 Reflections at Keppel Bay，Caribbean at Keppel Bay 与 Corals at Keppel Bay 的部分楼栋紧邻 West Coast Highway。 

这些楼栋或许自然更“次受欢迎”，但在交通与配套可达性方面，它们却为住户提供了更大的便利。

公共交通 

巴士站	服务巴士	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Carribean at Keppel Bay’	10, 30, 57, 61, 93, 97, 100, 124, 131, 143, 145, 166, 188, 963	230m，步行3分钟
‘Aft HarbourFront Stn’	10, 30, 30e, 57, 61, 97, 97e, 100, 131, 143, 145, 166, 188R, 963R	450m，步行6分钟
‘HarbourFront Stn/Vivocity’	10, 30, 30e, 57, 61, 65, 80, 97, 97e, 100, 123M, 131, 143, 145, 166, 851, NR1, NR6	750m，步行10分钟

最近 MRT：HarbourFront MRT – 600m，步行8分钟

越靠近主要的 “HarbourFront Stn”，每站可搭乘的巴士线路就越多——尽管在家门口的 “Caribbean at Keppel Bay” 站，选择已相当丰富。

前往 Orchard Road MRT 约 12 分钟、6 站，并在 North-East 线换乘一次。

常去 CBD/Raffles Place MRT 的住户，搭乘 7 分钟、3 站，并在 East-West 线换乘一次即可。

此外，还有一条多数居民偏好的通勤巴士路线。

从公寓步行至 “Bef Seah Im Rd” 站，搭乘 10、97 或 100 号巴士。全程 9 站，平均 10–14 分钟。 

私家交通

主要目的地	距公寓距离（及 高峰期 预计车程）
CBD (Raffles Place)	7km，驾车20分钟
Orchard Road	6.4km，驾车24分钟
Suntec City	10.7km，驾车20分钟
Changi Airport	24.9km，驾车25分钟
Tuas Port (By 2040)	35.1km，驾车45分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	19.2km，驾车23分钟
Mediapolis (and surroundings)	5.9km，驾车15分钟
Mapletree Business City	2.7km，驾车10分钟
Tuas Checkpoint	24.3km，驾车30分钟
Woodlands Checkpoint	24.5km，驾车40分钟
Jurong Cluster (JCube)	12.4km，驾车25分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	24.9km，驾车40分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	2.8km，驾车5分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	26.2km，驾车30分钟

*注意：车程以高峰时段计算

直接出入口：沿 Keppel Bay Drive 的 1 个出入口

总结：私家车须先驶入 Keppel Bay Drive，再转出至 Telok Blangah Rd。Keppel Bay Drive 为单车道（与 Caribbean 共享），且 Telok Blangah Rd 出入口缺少黄格禁停，尖峰时段或有拥堵可能。邻近的 Alexandra、Bukit Merah 与 Queenstown 区在离峰时段通达性较佳。

日常采买

超市名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Cold Storage – HarbourFront Centre	600m，步行7分钟
FairPrice Xtra – VivoCity	850m，步行9分钟
Shine Korea Supermarket – VivoCity	850m，步行9分钟

学校

教育阶段	学校数量
学前教育（步行 1km 内）	2
小学（车程 3km）	2
中学（车程 3km）	2
国际学校（车程 3km）	0
初级学院（车程 5km）	0
大学（车程 5km）	1
理工学院（车程 10km）	1

补充要点

•  休闲资源丰富

住在大型商场（VivoCity）旁边，伴随而来的“隐形福利”不少。

例如，随时看场电影、与朋友外出用餐，或来一场购物小狂欢。有些人甚至把逛超市——据称是全岛最大的 NTUC——也当作一种休闲！   

当然，这片区域的可取之处远不止“逛商场”。

家门口就是整片滨海“游乐场”、徒步路线（你好，Mount Faber），以及多元轮替的娱乐主题（有人提到 Sentosa 吗？）——周末想找个去处放松，真的再容易不过了。

• 强大的就业节点集群 

通勤便利往往是择居时的重要考量。 

Corals at Keppel Bay 更进一步，通达不止一个，而是五个关键工作节点！ 

这些区域包括（但不限于）Tanjong Pagar Distripark、Alexandra Technopark、Mediapolis 片区、Mapletree Business City，及尤为关键的 CBD。

不论自驾或公共交通，15 分钟内基本都可抵达。

• Kent Ridge 教育带

我不至于说 Corals at Keppel Bay 的近距教育资源“极佳”（这同样是我们对 Reflections at Keppel Bay 的一大遗憾），但它距 Kent Ridge 教育带相对不远，这一点值得一提。 

该教育带涵盖多层级优质学府（NUS、ACSI、Fairfield Methodist 等），同时也为教育从业者提供稳定与充裕的就业机会。  

更重要的是，如前所述，在三大住宅项目中，Corals at Keppel Bay 距 HarbourFront MRT 最近（其定价亦有所体现），因此前往 Kent Ridge MRT（5 站）通勤时间更短，通勤效率更高。

Corals at Keppel Bay 开发与总平面

若要更准确地理解 Corals at Keppel Bay 的实际位置，我会建议将总平面图逆时针旋转后，与周边项目（Reflections at Keppel Bay、VivoCity 等）在 Google Maps 上对照。

就项目配套而言，初看之下算是相当齐备。

不过需要指出，部分独特的设施实现与细节（若有）并未在这份总平面图上着重呈现——这在许多新盘中已屡见不鲜。

如你在上文所见，我和大家一样，对整个项目的格调、维护与整体“动线”印象深刻。  

若真要挑一处我想调整的地方，那会是楼栋的相对布置。

就我个人而言，部分楼栋之间的邻近感偶尔略显“紧凑”——尤其是相对而立的 13 与 15 号楼。 

我明白这些低层建筑旨在营造低密度生活（每层 3–4 户），而独特的外立面在一定程度上也弱化了这种感觉，但略显“挤”的排布并不完全打动我。 

事实上……越想越觉得，3 与 9 号楼（及其泳池）在布局上让我联想到 Punggol 水道沿岸的一些住宅。

当然，这里高级得多，但若仅谈建筑布局，确有几分相似。

最后还值得一提的是，由于地块呈狭长矩形，临水的尊贵单位（5/7 号楼）住户前往网球场与儿童游乐区等设施需要跨越较长距离（反之，11/19 号楼住户前往水岸亦然）。

这当然算不上致命缺陷，甚至可视为活动前的小热身，但对部分人来说或略有不便。

最佳楼叠

如前所述，Corals at Keppel Bay 的最佳楼叠相当明晰——若追求一线海景，只需关注 8、9、10 楼叠。若要更可负担的滨水景，沿 King’s Dock 的任何楼叠也可考虑。但需留意，尽管目前无遮挡，URA Masterplan 2019 显示此处将兴建 4–5 层住宅。

户型配比

户型	单位数量	面积（sqft）	物业费
1-卧室	46	570 – 732 sqft	$588
2-卧室	115	840 – 1,066 sqft	$588
3-卧室	87	1,184 – 1,421 sqft	$686
3-卧室豪华	70	1,389 – 1,593 sqft	$686
4-卧室	18	2,573 – 2,777 sqft	$882 – $980
4-卧室豪华	22	2,766 – 3,660 sqft	$980 – $1,078
顶层公寓	8	4,725 – 7,868 sqft	$1,176 – $1,372

丰富的户型层级与阔绰的居住面积，坐落于滨水地段……还能再奢求什么？

也许是更好的户型格局。

不出所料，为顺应外立面设计，项目中不少单位的内部布局受到牵制（卧室缩小等）。某种程度上，你会觉得自己为“外在设计”付出了比“内部舒适度”更多的代价。

此外，这里的单位面积整体也较市场平均更大。 

而“大面积”往往意味着买家的更高成本。 

在较低 PSF 下，其影响也许不太明显，甚至可以忽略。 

但若你的单位面积比平均值多出 300 平方英尺呢？即便以 $2,000 psf 成交，那也是足足多出 $600,000。 

而这一切，还叠加在略显“别扭”的户型之上。 

当然，有人会认为，面对这样一个几乎垄断性滨水、且邻近关键配套的项目，支付溢价理所应当。 

对此我完全认同。

如果户型也同样令人惊艳就更好了……

Corals at Keppel Bay 价格

价格明细（第 1 套房产）

	1-卧室	2-卧室	3-卧室	3-卧室豪华	4-卧室	4-卧室豪华	顶层公寓
价格	$1,737,658	$2,105,637	$2,770,656	$2,799,550	$7,599,422	$9,882,000	$18,997,755
25% 首付款	$434,415	$526,409	$692,664	$699,888	$1,899,856	$2,470,500	$4,749,439
额外费用
买方印花税	$54,106	$68,825	$95,426	$96,582	$288,577	$379,880	$744,510
律师费	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300	$300	$300	$300	$300
盖印费	$500	$500	$500	$500	$500	$500	$500
总价	$1,795,064	$2,177,762	$2,869,382	$2,899,432	$7,891,299	$10,265,180	$19,745,565
初始投入金额	$491,821	$598,535	$791,390	$799,770	$2,191,732	$2,853,680	$5,497,249
投资回报
预计租金	$3,445	$4,845	$6,510	$7,375	$13,295	$18,300	$36,975
租金回报率	2.30%	2.67%	2.72%	3.05%	2.02%	2.14%	2.25%

价格（第 2 套房产）

	1-卧室	2-卧室	3-卧室	3-卧室豪华	4-卧室	4-卧室豪华	顶层公寓
加征 ABSD 前价格	$1,795,064	$2,177,762	$2,869,382	$2,899,432	$7,891,299	$10,265,180	$19,745,565
加：ABSD	$208,519	$252,676	$332,479	$335,946	$911,931	$1,185,840	$2,279,731
加征 ABSD 后总价	$2,003,583	$2,430,439	$3,201,861	$3,235,378	$8,803,230	$11,451,020	$22,025,296
初始投入金额	$700,340	$851,211	$1,123,869	$1,135,716	$3,103,663	$4,039,520	$7,776,980
投资回报
预计租金	$3,445	$4,845	$6,510	$7,375	$13,295	$18,300	$36,975
租金回报率	2.06%	2.39%	2.44%	2.74%	1.81%	1.92%	2.01%

Corals at Keppel Bay 价格评述

项目名称	产权	TOP	平均价格（PSF）	对比点
Corals at Keppel Bay	99年地契	2016	$2,351
Caribbean at Keppel Bay	99年地契	2004	$1,499	紧邻可比
Reflections at Keppel Bay	99年地契	2011	$1,633	紧邻可比

这回我们的价格评述对象并不难想到。 

与之前评测Reflections at Keppel Bay时相比，整体价格格局变化不大，但从期间成交来看，三者的平均 PSF 仍出现些许波动。

Caribbean at Keppel Bay 与 Reflections at Keppel Bay 的平均 psf 均有小幅下滑，分别由 $1,548psf 至 $1,499psf、$1,649psf 至 $1,633psf。

Corals at Keppel Bay 则出现明显上升，由 $2,224psf 至 $2,351psf——无疑受更高 PSF 的 1 与 2 卧单位成交所推动。

Caribbean at Keppel Bay 依旧是最实惠的选择，但若考虑其房龄已达 16 年，多加 100psf 选择更新的 Reflections 似乎更具吸引力——前提是当下二手市场有合适的优质单位。 

若你锁定更高端的 Corals at Keppel Bay，这里尚有 32% 的可售单位，供你挑选面更广。不过开发商对余量单位给出折扣的可能性不大，毕竟其不涉及任何 QC/ABSD 相关费用/回扣，因此并无“必须快速清盘”的强烈动机。

此外，若考虑这里的二手单位，也不妨关注未来类似这次 2 月 18 日拍卖的成交案例（Corals at Keppel Bay 的一套 3 卧单位）。

升值潜力分析

并不意外，部分 Corals 单位自 2013 年推出以来溢价有所回落，尽管多数户型的整体量价仍与最初相差无几。 

鉴于当前（受 Covid-19 影响的）经济不确定性，不深入分析本地与全球的经济因素、政策与买方趋势，确难准确判断项目短中期的升值路径。 

话虽如此，区域内一些利好动向，仍为项目的长期表现带来希望。

其中最引人注目的，莫过于 Greater Southern Waterfront（大南部滨海区） 的建设。 

预计将有超过 9,000 套公私住宅落地于现 Keppel Club 所在地块，为满足未来居民需求，区域内的商业、交通、教育乃至就业机会，势必随之涌现。 

诚然，Corals at Keppel Bay 目前已具备多数配套，且并非距离“核心动区”最近的那个（好处是能远离噪音）。但从潜在地价抬升与项目关注度提升的角度，它仍有望在长期中获益——尤其考虑到 Corals at Keppel Bay 的稀缺与私密价值。 

我们的看法

考虑到 Corals 的高价位——尤其与周边竞争项目相比——若仅以投资为目的，我个人不会选择这里。 

相较之下，我更愿意把这次购买类比为一辆跑车——外观出众、愉悦感十足，但除非你身处“金字塔尖”，其不够实用的一面可能让部分人难以忽视。

简单而言，这是一个在设计上有一两处遗憾、在某种程度上压缩了潜力的家，但其周边无可替代的资源与体验又足以为之背书。

在我看来，若你选择 Corals at Keppel Bay，就应以“尽情享受新加坡便捷而专属的滨水生活”为前提，全然投入其中！     

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。