2024 年单身人士还能负担得起 3 房式 HDB 组屋吗？事实如下

对于未满 35 岁的年轻人来说，在新加坡拥有一套转售组屋的负担能力，是单身朋友之间最让人头疼的话题之一。

“太离谱地贵了！而且我们总是会被双收入的伴侣压价淘汰。”

根据 2023 Supply and Application Report（HDB 发布），申购 2-room flexi 中签成功的平均概率仅为 14.9%，难怪我的许多朋友不再指望拿到 BTO，而是预期掏更高的价钱去买转售房。

由于地点选择更佳、从成交到入住的周期更短，许多年轻人认为转售组屋物有所值，好尽快把人生一项最大的支出定下来。

但这对许多人而言可能并非可行选择，因为大额购置始终绕不开“能否负担得起”的问题。

所以问题来了：作为新加坡单身人士，2024 年要“舒适地”负担一套转售组屋，实际需要多少资金？

下面我们来看一下 2024 年迄今所有 HDB 市镇的 3 房组屋平均价格。请注意，我只统计了今年成交且剩余租约至少 60 年的组屋。这是为了确保你能一直住到 95 岁！在这种筛选下，截至 2024 年 6 月上旬仅有 1,353 笔成交。

Estate	3 Room Flat Price
Bukit Batok	$407,441
Bukit Panjang	$407,578
Jurong West	$411,385
Jurong East	$415,536
Yishun	$420,001
Choa Chu Kang	$423,068
Serangoon	$427,333
Woodlands	$429,254
Bedok	$432,679
Hougang	$438,587
Sembawang	$457,540
Sengkang	$476,315
Tampines	$485,921
Punggol	$489,702
Bishan	$506,278
Central Area	$524,487
Pasir Ris	$558,710
Geylang	$567,423
Ang Mo Kio	$572,907
Clementi	$634,017
Kallang/Whampoa	$638,233
Queenstown	$665,972
Bukit Merah	$693,913
Toa Payoh	$724,823
Average	$474,771

3 房组屋的平均价格从 $407k 到 $725k 不等，区间相当大。以 Toa Payoh 为例，当地有不少旧房，但一些新近 MOP 的组屋可能主导了 2024 年迄今的成交——因此这并非各市镇房价真实平均水平的完全准确体现。

尽管如此，为求简化，我们就以 $475,000 作为 2024 年购买一套 3 房组屋的价格假设，因为这是今年迄今的平均水平。

在新加坡负担一套 3 房组屋需要多少钱？

既然知道了 3 房组屋的平均成本，我们来谈谈你可能处在的不同情境。每个人的财务状况不同，下面根据不同的月收入，展示可承担的最高月供、最高贷款额以及最高房价：

Salary (Gross)	Max Monthly Mortgage	Max Loan (80%)	Downpayment (20%)	Max HDB Affordability
$2,000	$600	$126,526	$31,631	$158,200
$2,200	$660	$139,178	$34,795	$174,000
$2,400	$720	$151,831	$37,958	$189,800
$2,600	$780	$164,484	$41,121	$205,600
$2,800	$840	$177,136	$44,284	$221,400
$3,000	$900	$189,789	$47,447	$237,200
$3,200	$960	$202,441	$50,610	$253,100
$3,400	$1,020	$215,094	$53,773	$268,900
$3,600	$1,080	$227,747	$56,937	$284,700
$3,800	$1,140	$240,399	$60,100	$300,500
$4,000	$1,200	$253,052	$63,263	$316,300
$4,200	$1,260	$265,704	$66,426	$332,100
$4,400	$1,320	$278,357	$69,589	$347,900
$4,600	$1,380	$291,010	$72,752	$363,800
$4,800	$1,440	$303,662	$75,916	$379,600
$5,000	$1,500	$316,315	$79,079	$395,400
$5,200	$1,560	$328,967	$82,242	$411,200
$5,400	$1,620	$341,620	$85,405	$427,000
$5,600	$1,680	$354,272	$88,568	$442,800
$5,800	$1,740	$366,925	$91,731	$458,700
$6,000	$1,800	$379,578	$94,894	$474,500
$6,200	$1,860	$392,230	$98,058	$490,300
$6,400	$1,920	$404,883	$101,221	$506,100
$6,600	$1,980	$417,535	$104,384	$521,900
$6,800	$2,040	$430,188	$107,547	$537,700
$7,000	$2,100	$442,841	$110,710	$553,600
$7,200	$2,160	$455,493	$113,873	$569,400
$7,400	$2,220	$468,146	$117,036	$585,200
$7,600	$2,280	$480,798	$120,200	$601,000
$7,800	$2,340	$493,451	$123,363	$616,800
$8,000	$2,400	$506,103	$126,526	$632,600
$8,200	$2,460	$518,756	$129,689	$648,400
$8,400	$2,520	$531,409	$132,852	$664,300
$8,600	$2,580	$544,061	$136,015	$680,100
$8,800	$2,640	$556,714	$139,178	$695,900
$9,000	$2,700	$569,366	$142,342	$711,700
$9,200	$2,760	$582,019	$145,505	$727,500
$9,400	$2,820	$594,672	$148,668	$743,300
$9,600	$2,880	$607,324	$151,831	$759,200
$9,800	$2,940	$619,977	$154,994	$775,000
$10,000	$3,000	$632,629	$158,157	$790,800

接下来让我们进入不同的可负担性情境，请注意这里不考虑任何补助金。

情景一：针对新加坡低收入者

我们先来看一位处于较低收入档位的情况。 

我们也曾听到有人觉得我们的内容有点“精英视角”：并非我们不愿承认低收入群体的“可负担”意味着什么，而是很难去“算出不可能的数字”，然后向你兜售一个虚假的梦。 

因此，我们决定以 S$3,000 薪资档举例计算。

按 30% 的 MSR 和 20% 首付计算，月薪 S$3,000 的人所能承受的 3 房组屋最高总价大约是 S$237,200。

以 2024 年来说，这个数偏低。它只相当于上表中最便宜市镇（Jurong East）转售价平均水平的 60%。无论如何，Singles 因不具备购买 3 房 BTO 的资格而无法考虑 BTO，这等于被价格“挤出”市场，除非你有足够储蓄来满足 MSR 的要求。

那这意味着什么？

如果月薪 S$3,000 的人所能承受的最高房价是 S$237,200，那么要买一套 S$475,000 的 3 房组屋，就需要在首付（CPF 或现金）上额外补上 S$237,800。

对于 35 岁、月薪 S$3,000 的人来说，要攒下这笔钱确实不容易。假设从 25 岁开始工作 10 年，那意味着每年要稳定存下 S$23,780，这大约占其年收入的 66%。

如果只动用 CPF 呢？我们同时考虑雇员与雇主的 CPF 缴交：

假设把所有 CPF 储蓄都用于购房，10 年下来也只有 S$82,810.80——且这还假定从 25 岁起就一直拿这个工资，实际金额很可能更少。

所以，除非中了大奖，或者你是极其自律的储蓄高手并设法凑齐现金（不知何故？），否则以 S$3,000 月薪想当上一套 S$475,000 3 房组屋的自豪屋主，几乎是不可能的。

即便把 Singles 可享的 CPF Housing Grants 加进去，金额也几乎不足以负担 2024 年迄今成交、且剩余租约至少 60 年的最便宜 3 房组屋。

接下来谈谈另一种可负担性情境：也就是你赚得更多的时候。

情景二：收入处于新加坡中位数者

很多人以为单身买转售房的通常是职场高飞族、薪资更高。问题是：你需要处在第几个百分位，才能“舒适地”负担？

我们以收入处于第 50 百分位的单身为例——月薪中位数为 S$5,598。

Item	Amount
Salary	$5,598
MSR（30%）	$1,679
Max Loan（按 MSR、3% 利率）	$354,146
Downpayment	$88,536
Total Flat Price	$442,682

按这个薪资，你可用于房贷的最高月供为 S$1,679。即便拿中位数薪资，想要买一套 S$465,000 的组屋，首付仍需再多凑 S$22k。因此，你实际需要的首付大约是 S$110,856。

而这还只是 2024 年的平均水平。若以成熟市镇为目标，比如 Clementi 或 Queenstown，中位数收入者还得再多凑 S$100k！也就是说需要拿出约 S$210k 的现金/CPF！

看起来，拿中位数薪资有助于“勉强够到”更便宜的转售选项；如果再叠加较高的储蓄率，作为单身在 2024 年可解锁更多 3 房转售选择。

但从这份分析看，即便是中位数收入也未必“稳妥”。你大概还需要赚得更多。

后续考虑：把 FIRE 纳入方程

作为理论上不会结婚也不会有子女的单身人士，好处是不会因为新添家庭成员而让成本持续上升；但这也意味着，随着年龄增长，你必须为自己的财务独自负责。

既然房贷会是长期且持续的大额支出，如何确保在职业巅峰过后依然能从容还贷，而不必被迫降级换房？

这就是 FIRE 派上用场的地方。

你或许已经从 The Woke Salaryman 或类似创作者那里听过 FIRE 运动，它基本上是 “Financial Independence, Retire Early” 的缩写。鉴于这几年围绕它的讨论，我们决定把这个情境也一并纳入。

对于不熟悉的人来说，这是一种鼓励人们积极储蓄与投资、以在传统退休年龄（通常被认为是 65 岁）之前就能优雅退休的策略。

顾名思义，这个策略由两部分组成：

1. Financial Independence：积累足够财富，使投资回报可以无限期覆盖生活成本。这里常用“4% 规则”，即可按已投资总额的 4% 年度提领。例如，投资 $1 million 的人可每年提领 $40,000，而不蚕食本金。
2. Retire Early：更早退休意味着有更多时间旅行、发展兴趣等。越早退休，就越需要更积极地储蓄与投资。

在本次分析中，我们把退休“旗杆”插在 50 岁。

假设未来 15 年你都能拿到中位数收入。若以每月 $1,500 的开销（并不算太紧）为基准，现金结余大致如下：

Item	Amount
Income	$5,598
Take-home (80%)	$4,478
Less Expenses (Monthly)	$1,500
Less Taxes (Based on YA2024 calculations, less rebates)	$126
Less Mortgage after CPF	$319
Leftover Cash	$2,534

这样每月大约能存下 $2,500。若将其全部投资，未来 15 年、按 7% 年回报的股票型投资组合将呈现如下：

Age	Portfolio	Gains	4% Withdrawal
35	$30,000	$2,100	$1,200
36	$62,100	$4,347	$2,484
37	$96,447	$6,751	$3,858
38	$133,198	$9,324	$5,328
39	$172,522	$12,077	$6,901
40	$214,599	$15,022	$8,584
41	$259,621	$18,173	$10,385
42	$307,794	$21,546	$12,312
43	$359,340	$25,154	$14,374
44	$414,493	$29,015	$16,580
45	$473,508	$33,146	$18,940
46	$536,654	$37,566	$21,466
47	$604,219	$42,295	$24,169
48	$676,515	$47,356	$27,061
49	$753,871	$52,771	$30,155
50	$836,642	$58,565	$33,466

如上所示，到 50 岁时，若你的股票型投资组合按年 7% 增长，可每年提领 $33,466。看起来高于每月 $1,500 的花费，但每月仅 $2,789 的退休生活并不算理想。

因为房贷仍需从这每月 $2,789 的预算里扣除，实际仅剩 $970 可支配。视角不同感受会不同，但随着年龄增长保险保费上涨、加上退休后偶尔犒劳自己，可支配金额很可能更少。你基本上只是勉强持平。

等到 CPF 可提取后，你会有年金入账，月度现金流会增加。但如果你把大部分 CPF 都花在转售房上，那也很难指望 CPF 提供太多支持。这往往是许多退休者考虑卖房与降级换房的节点。

如果你真的很想保留现有组屋呢？那么基本上，你需要在 50 岁前实现每月 $5,000 的被动收入。这意味着届时需要累积 $1.5 million 的投资组合。

用数字来（尝试）守住你的财务未来

假设我们不调整每月 $1,500 的支出，那么在买下转售组屋后，我们能做些什么来确保财务健康？ 

我们能控制的一项是房产的每月还款。因此，可以选择更实惠的房子、减少首付，把更多资金在一开始投入到你的投资组合中。

我们来假设购买一套更便宜的组屋。本例以 $400,000 为例——在当下市场，这相当可行。

Item	Amount
Salary	$5,598
Flat Price	$400,000
Downpayment	$80,000
Loan Amount	$320,000
Monthly Mortgage	$1,452

现在最大的不同在于首付。相比 $465k 需要 S$110,536（受 MSR 影响，高于 S$465k 的 20%），这次你只需 S$80,000。这意味着可以把多出来的 S$30,854 直接投入你的 FIRE 投资组合。 

此外，你的每月房贷也略低一些，因此可投入投资的金额更多：

Item	Amount
Income	$5,598
Take-home (80%)	$4,478
Less Expenses (Monthly)	$1,500
Less Taxes (Based on YA2024 calculations, less rebates)	$126
Less Mortgage after CPF	$164
Leftover Cash	$2,688

15 年下来的投资表现如下：

Age	Portfolio	Gains	4% Withdrawal
35	$63,110	$4,418	$2,524
36	$99,784	$6,985	$3,991
37	$139,025	$9,732	$5,561
38	$181,012	$12,671	$7,240
39	$225,939	$15,816	$9,038
40	$274,011	$19,181	$10,960
41	$325,448	$22,781	$13,018
42	$380,485	$26,634	$15,219
43	$439,375	$30,756	$17,575
44	$502,387	$35,167	$20,095
45	$569,810	$39,887	$22,792
46	$641,953	$44,937	$25,678
47	$719,146	$50,340	$28,766
48	$801,742	$56,122	$32,070
49	$890,120	$62,308	$35,605
50	$984,684	$68,928	$39,387

到 50 岁时，4% 提领额接近 S$40,000，约合每月 $3,292。比先前情境每月多出 $503。

因此，兜一大圈后，选择更便宜的 3 房组屋，并不会对 FIRE 目标产生颠覆性的改变。想显著改善，只能延后退休年龄，让复利更充分地为你工作。你或许达不到“提前退休”，但至少运用了其理念把自己摆在更好的位置（或看清自己能如何受益）。

最务实的解法，还是多赚点钱，最好高于中位数。说易行难，但现实如此。

结语

由于上述穿插了不少文字与数字，特此提醒：所有计算均以平均 3 房转售组屋为对象。 

所有数字基于历史价格趋势，本文的演算也纯属理论推演。 

我并非理财顾问，文中也未对细节展开到极致——尤其是 FIRE 部分（例如未纳入自愿 CPF 供款以降低应税收入、资产管理费，以及投资时需要考虑的各种因素）。

总之，我们基于不同收入水平，探讨了可负担的 3 房组屋价格，并以两种情境作了演绎：低收入下（难以）购屋、中位数收入下（勉强）购屋；同时也用 FIRE 的概念来思考如何负担更便宜的转售房，并让退休压力（略微）减轻。

至于如何规划你的财务、如何达到并定义你的“理想状态”，就交给你自己了。 

无论如何，我们也希望读者朋友们都能在各自的财务旅程中不断进步，最终在力所能及的范围内找到合适的选择——无论在本地，还是海外。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文