多年来，Greenbank Park 尽头一块永久地契地一直空置，周边的有地住宅却不断易手并重建。这块未开发用地一直是本地房地产开发商 Tong Eng Group 的土地储备之一。
约两年半前，开发商决定动工开发这块 11,287 平方英尺的地块。项目于上月竣工，昔日空地如今化身为两栋五卧室半独立式住宅与一栋六卧室独立洋房。
这一小型集合式项目名为 Villas @ Greenbank Park，由屡获殊荣的 RT + Q Architects 设计。该事务所以有地住宅与公寓作品屡获建筑大奖。
这三栋永久地契有地住宅坐落于 50、52 与 54 Greenbank Park，自上月落成后已开放销售。两栋三层连阁楼的半独立式住宅，均为五间带卫浴的卧室。位于 50 Greenbank Park 的半独立式占地 3,312 平方英尺，建筑面积 5,436 平方英尺；而 52 Greenbank Park 的半独立式占地 3,132 平方英尺，建筑面积 5,446 平方英尺。
至于这栋三层连阁楼的独立洋房（Bungalow），则坐落在 4,843 平方英尺的地块上，建筑总面积达 8,342 平方英尺。它也是这组三栋住宅中唯一一栋三面被水疗池环绕的房子。
三栋新屋均为空置交付，其中两栋已进行样板布置以展示室内空间。开发商表示，两栋半独立式住宅的要价介于 $9.5 million 与 $10 million；独立洋房的定价则从 $15 million 起。
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Greenbank Park 位于第 21 区，是个规模不大的有地住宅区。因邻近 Binjai Park 与 Swiss Club Road 一带的优质洋房（GCB）区更受瞩目，这里常常被忽略。
我是在上月项目刚落成不久时前往探访的。自 Dunearn Road 转入后，沿 Jalan Kampong Chantek 一路前行，穿过泛岛高速公路（PIE）下方的隧道，便抵达 Greenbank Park。
这个较为幽静的有地住宅区仅由少量半独立式住宅组成，而 Villas @ Greenbank Park 则位于一条袋形路的尽头，仅与另外两栋邻屋共享这段路尾。
事实上，当你驶近这两栋半独立式住宅时，首先注意到的便是它们的面宽。一般半独立式的典型面宽约为 6 米，而这里的面宽明显更大：右侧半独立式的面宽为 22.8 米，左侧为 18 米。
起初我甚至没有留意到那栋独立洋房。又花了几分钟才发现它位于 52 号旁的独立车道内；只有从项目侧面望去，独立洋房的身影才会显现。
52 Greenbank Park - 5,446 平方英尺，半独立式
左侧这栋半独立式做了样板布置。不过，两栋半独立式并非镜像户型，整体设计思路一致，但若干房间的形状与尺度有所不同。
部分室内布局正是对整体基地形状的回应。整块地呈三角形——两栋半独立式位于三角形的底边，独立洋房则占据上半部与三角顶点位置。
即便如此，空间仍然充裕：每栋半独立式的车棚均可从容停放 2 辆车，而独立洋房的车棚至少可停 3 辆车，且设有一条 20 米的专属车道。
每栋半独立式还配有一方水疗池（Spa Pool），但别指望在这里来回畅游。左侧半独立式（52 号）的水池长约 5.3 米，右侧（50 号）则约 6.5 米。
踏入一层，客餐厅几乎占据大半，整体气场十足。临池并衔接景观庭院的客厅，很容易让人想象在此举办大型聚会的氛围。
样板所用家具品质不俗，旨在向潜在买家展示空间的摆布与使用方式。我们到访为午后时分，室内几乎各处都享有良好的自然采光。
客餐厅与干厨房为大理石地面，相连的湿厨房铺设瓷砖。五间带卫浴的卧室为木条拼地板，露台亦为瓷砖饰面。
与客厅相连的干厨房配备了 Sub-Zero 对开门独立冰箱与 Eurocave 恒温酒柜。
同时，我认为湿厨房及其相连空间的动线与功能分区处理得当。厨房左侧通往储物间，右侧的杂物房（放置洗衣机与烘干机）与家庭防护室及公用卫浴相连。杂物房与厨房后方均可通往房屋最末端的服务庭院。
厨房配备 Samsung 对开门冰箱、V-Zug 三头炉灶与烟罩（外排式）、V-Zug 热风烤箱、V-Zug 嵌入式蒸烤箱，以及 Blanco 水槽与 Hansgrohe 龙头。
总体而言，一层各空间的功能筹划与布局颇为周全：待客空间开阔，而厨房等服务区则优先强调动线效率与工作流顺畅。
登上二层，主卧套房几乎占据了半层空间。这也合情合理：卧室本身尺度极为宽绰（我甚至觉得可以放下一处休闲起居区），并配备步入式衣帽间。
面向街道一侧设有隐私屏，同时也能削弱直射阳光。就 52 Greenbank Park 而言，屋前与街道上两栋邻居的距离足够，私密性有一定保障。
主卧的卫浴为双人洗手台（jack-and-jill），并预留浴缸位，另设独立淋浴与独立坐厕。但对部分屋主而言，真正的“亮点”或许是那近乎贯穿整间卧室长度的八扇柜体一体化衣橱。
主卧旁是一间带储物间的书房。此处为弹性空间，可独立作为书房、家用健身房或兴趣室使用；我也能想象有些屋主会将其并入主卧，扩展为更大的更衣室或衣帽间。
再看其余楼层：三层设有次主卧套房以及第三间带卫浴的卧室。该层的大部分面积都留给这两间卧室，另有一角为全屋的机电设备区（M&E）。
最后，阁楼面积为 904 平方英尺——相较于其他楼层要小一些——但空间规划高效。此层设有最后两间带卫浴的卧室，各自都有衣柜位，且比我在其他项目所见的阁楼卧室宽敞不少。
在介绍独立洋房之前，我想先指出本屋二层、三层与阁楼层的阳台。
三栋住宅所处的整块地并非规则形状，事实上，这是我近年所见最“标准”的三角形基地之一，更具挑战的是地块上半部（独立洋房所在）地势较高。
这意味着开发商与建筑师必须精心布局，既要把有地住宅做得得体合宜，又尽量避免出现大面积“鸡肋”的斜角空间。其解决方式，是将几乎所有斜角处转化为阳台——分别连接在主卧、第五卧室与次主卧的浴室处。
整体走完一圈，我会给 RT + Q 与 Tong Eng 的评价是：他们在最大化可用室内面积方面做得很出色。卧室的尺度普遍阔绰——尤其是 52 Greenbank Park——而各层与各空间之间的动线顺畅、布局周全。
54 Greenbank Park - 8,342 平方英尺，独立洋房
这栋独立洋房给我留下的第一印象，是那条约 20 米长的车道。它隐身于两栋半独立式之后，乍看之下甚至不易察觉这里还有一栋洋房。
与面宽更大、出入更直接的半独立式不同，这栋独立洋房需应对不规则且地势抬升的地块条件。还得一提，它与右侧半独立式都更靠近 PIE。
站在半独立式前，几乎听不见高速公路的声音；但独立洋房与高速路面几乎同高，距离也更近。所幸通过优质门窗与合理的平面设计，已在很大程度上化解了噪音困扰。
从车棚进入，一层为家庭厅与家庭防护室。楼梯下方也被有效利用为独立储物/鞋柜区——将原本可能闲置的区域物尽其用。
本层还设有杂物室与带独立卫浴的佣人房。杂物室内安放洗衣机与烘干机。家庭厅也配有卫浴，灵活性很高；车棚旁还设有一间带卫浴的小房，可作为“司机房”使用。
整体来看，一层功能多元，与“高净值家庭”的生活方式颇为契合——例如配备专职司机与一名或多名住家帮佣。
登上二层，社交空间的“心脏”便映入眼帘。无论乘家用电梯还是走楼梯，抵达的都是尺度可观的独立餐厅，旁侧即为干厨房。
为体现尺度，开发商在此摆放了一张 10 人餐桌。独立洋房的干厨房另配 V-Zug 电磁炉与 Blanco 水槽、Hansgrohe 龙头。
相连的湿厨房较半独立式更为紧凑，主要因为少了杂物室与储物空间。湿厨房旁有一处较小的后院，但不及半独立式宽敞。
在我看来，本屋的“王牌”是客厅与三面环绕的水疗池（Spa Pool）。客厅与水面的布局，充分借景北、东、西三侧的绿意。
据介绍，建筑师希望此处营造“漂浮亭”的意境——一个建筑与自然边界模糊的社交场域。
此处也必须正视一个现实考量：房屋与 PIE 的距离，以及车流带来的环境噪音。周边的高密度植被对噪音起到了不错的削减作用，但在泳池及其周边，仍能感受到噪音。
当客厅的移门关闭时，隔音出色，几乎听不到高速公路的声音。但既然这个空间被设计为与露台及池畔无缝衔接，若长期封闭使用，多少有些可惜。
这并非“致命”问题，我想不少屋主会找到合适方式予以应对，例如多在傍晚等相对安静的时段使用户外空间。同样也不应忽略这样一个事实：RT + Q 已尽其所能，最大化利用了这块地块角隅的可用面积。
这栋屋子的亮点不止客厅。建筑师更进一步，打造了我近年来所见最具“宫殿感”的主卧套房之一。
三层面积为 1,668 平方英尺，而主卧几乎占据其中的三分之二：包含带起居休憩区的卧室本体、两间步入式衣帽间，以及设有双人洗手台与浴缸区的主卫。
虽然在许多新建有地住宅里我们早已见惯“大卧室”，但这里套房的配置与尺度之大，仍令人屏息。初见时，它让我想起圣淘沙名胜湾高层公寓里那些铺排开阔的顶层单位。
主卧还配有私享阳台，可眺望周边绿景。开启移门时会听到来自高速公路的噪音，但考虑到室内空间足够宽敞，我想多数住户日常会保持关闭状态。
阁楼并未布置家具，以原貌示人。最顶层设有次主卧与另外两间带卫浴的卧室。
与半独立式相似，斜角空间被巧妙地利用为阳台，可见于次主卧、卧室 6，以及三层的另一间卧室处。
整体而言，这栋独立洋房是我今年迄今所见最令人印象深刻的新建有地住宅之一。行走其间，不时可察觉诸多建筑巧思——例如在楼梯井加入小窗以引入日光、扶手的造型比例等——都让我感受到项目在细节上的用心。
Tong Eng 长年深耕新加坡有地住宅开发，战绩斐然。此前 Stacked 亦曾探访位于实里达、由其打造的永久地契分层有地住区 Belgravia Ace。
Belgravia Ace 是 Tong Eng 在实里达山这一带开发的第三个、也是最后一个分层有地项目；同区的另两项为 Belgravia Villas 与 Belgravia Green。
若这两栋半独立式分别以至少 $9.5 million、甚至 $10 million 售出，它们将跻身小小的 Greenbank Park 内的高价半独立式之列。URA 成交备忘录显示，该区转售最高价为 2A Greenbank Park，于 2021 年 9 月以 $13.1 million 成交；不过，2A Greenbank Park 的地块面积也是邻里中最大者，达 18,748 平方英尺。
第二高的交易为 29 Greenbank Park，这栋占地 3,981 平方英尺的半独立式于 2024 年 4 月以 $10.18 million 易手。
至于最近一宗交易则是 28 Greenbank Park，该屋占地 4,048 平方英尺，于今年 3 月 3 日以 $6.55 million 成交。在 2024 年 4 月 29 Greenbank Park 的成交与今年 3 月这宗交易之间，期间并无其他转售记录。
不过，Villas @ Greenbank Park——由两栋新近完工的半独立式与一栋独立洋房组成——让有地住宅买家得以省去逾两年的建造周期。
今年以来，Stacked 报道了多宗新上市的有地住宅项目：从 Bukit Sembawang 的 Pollen Collection II（99 年地契有地住宅），到由精品开发商 Brand New Land 推出的 NEOCO 独立洋房全数售罄，再到近期推出、位于 Luxus Hills 的999 年地契有地住宅。
在我们对有地市场的持续追踪中，开发商与业界观察人士普遍指出，越来越多的有地住宅买家愿意为现房支付溢价、接受更高的平均单价，尤其是对那些装潢、设备与用料上乘的项目。
这也反映出，多数有地屋主并不愿亲自面对自地起建所伴随的复杂流程、冗长工期与不断上涨的成本。Tong Eng 表示，$15 million 的独立洋房已有意向买家，预计两栋半独立式也将很快找到主人。
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