2024年哪里能找到最便宜的新盘公寓（起价 $1.15 Million）

“便宜”是一个相对概念，尤其在 2024 年；但即便当下连部分 HDB 升级族都可能感到吃力，我们至少还能在现有选择中寻找相对最便宜的。好消息是，随着供应紧缩似乎告一段落，加之来年将有 40+ 个新项目推出，价格或许难以再大幅攀升（但仍需祈祷）。以下是目前可找到的最便宜选项：

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最便宜的一居室单位

核心中央区（CCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Orchard Sophia	1,356,000	1,377,000	1,395,000	3	核心中央区
Hill House	1,382,000	1,453,500	1,557,000	29	核心中央区
10 Evelyn	1,406,590	1,619,650	1,826,680	11	核心中央区
Midtown Bay	1,545,000	1,774,000	2,101,000	39	核心中央区
One Bernam	1,548,000	1,610,000	1,714,000	16	核心中央区
Midtown Modern	1,611,000	1,638,000	1,668,000	3	核心中央区
Irwell Hill Residences	1,647,000	1,647,000	1,647,000	1	核心中央区
Pullman Residences Newton	1,676,000	1,676,000	1,676,000	1	核心中央区
Grange 1866	1,685,000	1,724,500	1,980,000	6	核心中央区
Leedon Green	1,692,000	1,704,000	1,715,000	4	核心中央区
Cuscaden Reserve	2,352,000	2,352,000	2,352,000	22	核心中央区

中央区其他地区（RCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Tembusu Grand	1,344,000	1,417,000	1,608,000	31	中央区其他地区
Pinetree Hill	1,369,000	1,415,500	1,437,000	8	中央区其他地区
Grand Dunman	1,390,000	1,513,000	1,706,000	72	中央区其他地区
Claydence	1,442,900	1,442,900	1,442,900	3	中央区其他地区
The Landmark	1,454,030	1,507,380	1,564,610	13	中央区其他地区
TMW Maxwell	1,482,000	1,546,000	1,798,000	265	中央区其他地区
The Continuum	1,486,000	1,601,000	1,703,000	63	中央区其他地区
Canninghill Piers	1,712,000	1,728,000	1,808,000	5	中央区其他地区

中央区以外（OCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
The LakeGarden Residences	1,153,300	1,212,000	1,331,800	9	中央区以外
The Myst	1,214,000	1,228,000	1,328,000	7	中央区以外
Lentor Hills Residences	1,329,000	1,390,500	1,416,000	8	中央区以外
Lentor Modern	1,358,000	1,358,000	1,358,000	1	中央区以外

对 2024 年的新晋投资者而言，形势并不乐观——这一类别的买家最为常见。共管公寓租金已开始趋于平稳，因此投资者可能难以接受当前价格——过去一居室公寓常见总价在 $1 million 左右或更低，但如今我们看到的最低价也在约 $1.2 million。

例如，在 OCR 区域，一套一居室月租约 $2,500；以 $1.2 million 的总价计算，毛租金回报率约为 2.5 per cent，而多数投资者对这类小一居的预期毛回报率大致在 four per cent 左右。

我们也注意到楼市中“卖一买二”策略的式微，而新盘袖珍户型的高价只会令情况更糟。采用此策略，通常目标是分别以夫妻不同名义购入一大一小两套（小户型往往是一居或两居）。但随着新盘价格纷纷越过 $1.2 million，要把一整笔独立房贷完全放到另一方名下将更为困难。

至于单纯自住买家，当一居室标价 $1.2 million+ 时，他们可能难以接受，毕竟也许用差不多的总价就能买到一套转售市场上的两居室。

话虽如此，LakeGarden Residences 在这里是个有意思的选择：它紧邻风景优美的 Jurong Lake Gardens（项目名亦由此而来），并有巴士接驳至 Jurong East MRT，该处是主要枢纽，周边有 IMM、JEM 以及即将登场的 J’den（这是一座具有强商业成分的公寓综合体）。这可能使其成为西部较具租赁吸引力的公寓之一，或对单身住户相当便利。

Orchard Sophia 也颇值得关注，因其步行可达 Dhoby Ghaut MRT，而 $1.37 million——尽管仅为 460+ 平方英尺的小户型——或许是想住在乌节一带的单身人士可以承受的总价。从租赁角度看也可能行得通。我们并不是说它“便宜”，而是就乌节一带的住宅而言，其总价已属相对可负担的水平。

最便宜的两居室公寓

核心中央区（CCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Orchard Sophia	1,643,000	1,869,000	2,021,000	39	核心中央区
Hill House	1,937,000	2,021,500	2,145,000	18	核心中央区
One Bernam	1,994,000	2,349,000	2,853,000	100	核心中央区
10 Evelyn	2,093,800	2,152,300	2,277,850	5	核心中央区
Grange 1866	2,241,000	2,591,000	3,024,000	19	核心中央区
Midtown Bay	2,468,000	3,163,000	4,108,000	41	核心中央区
Ikigai	2,560,740	2,566,770	2,572,800	2	核心中央区
One Draycott	2,640,000	2,685,000	3,639,000	37	核心中央区
Klimt Cairnhill	2,650,000	3,080,000	3,528,000	23	核心中央区
Perfect Ten	2,681,480	2,700,400	2,755,280	3	核心中央区
Cuscaden Reserve	2,774,000	3,379,000	3,420,000	134	核心中央区
Boulevard 88	4,785,000	5,202,600	5,385,300	14	核心中央区

中央区其他地区（RCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Atlassia	2,969,260	2,994,978	2,994,978	3	中央区其他地区
Bartley Vue	1,649,000	1,742,000	1,754,000	3	中央区其他地区
The Arcady	1,702,000	1,963,000	2,091,000	51	中央区其他地区
Claydence	1,847,100	2,049,200	2,303,000	12	中央区其他地区
Grand Dunman	1,819,000	2,047,000	2,251,000	39	中央区其他地区
Mori	1,705,000	1,705,000	1,705,000	1	中央区其他地区
Pinetree Hill	1,702,000	1,958,000	2,123,000	113	中央区其他地区
Tembusu Grand	1,930,000	1,975,000	2,161,000	27	中央区其他地区
Terra Hill	1,865,000	2,146,500	2,272,000	18	中央区其他地区
The Continuum	1,756,000	1,933,000	2,180,000	100	中央区其他地区
The Landmark	1,968,130	2,092,775	2,195,110	28	中央区其他地区
TMW Maxwell	2,404,000	2,638,000	2,685,000	49	中央区其他地区

中央区以外（OCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
The Arden	1,250,000	1,296,000	1,296,000	5	中央区以外
The LakeGarden Residences	1,326,800	1,563,700	1,904,800	51	中央区以外
Hillhaven	1,379,096	1,540,346	1,740,038	64	中央区以外
The Shorefront	1,450,000	1,488,000	1,545,000	8	中央区以外
The Myst	1,494,000	1,563,000	1,762,000	40	中央区以外
Lentor Hills Residences	1,622,000	1,666,000	1,804,000	11	中央区以外
The Botany at Dairy Farm	1,766,000	1,766,000	1,766,000	1	中央区以外

CCR 确实承受了近期降温政策的主要冲击，导致 RCR 与 CCR 的价差收窄（详见这篇文章）。这使得部分 RCR 两居室的定价已与 CCR 同类持平甚至更高。

例如，Atlassia 的价格就高于名单中不少 CCR 同类，而 Claydence、Grand Dunman 及 Terra Hill 的定价亦高于 Orchard Sophia 或 Hill House。鉴于两居室之间的面积差异未必显著（如 Grand Dunman 的 775 平方英尺两居对比 Orchard Sophia 的 710 平方英尺），买家或许需要认真权衡更中心位置与略多空间之间的取舍。

另一个值得留意的是，The Continuum 与 Tembusu Grand 的两居室定价（分别为 $1.933 million 与 $1.975 million）相较邻近竞品 Grand Dunman（$2.047 million）更低。这几处新盘彼此非常接近，而 Grand Dunman 虽然距 Dakota MRT 仅近几分钟，却定价更高。鉴于区位优势大体相近，价格点可能成为买家决策的关键分水岭。

最便宜的三居室公寓

核心中央区（CCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Orchard Sophia	2,166,000	2,323,000	2,367,000	3	核心中央区
Hill House	2,210,000	2,330,000	2,391,000	7	核心中央区
Enchante	2,743,900	2,965,350	3,274,000	6	核心中央区
10 Evelyn	3,363,175	3,404,883	3,446,590	2	核心中央区
Ikigai	3,465,280	3,635,800	4,429,600	3	核心中央区
One Bernam	3,632,000	3,992,000	7,538,000	19	核心中央区
Cuscaden Reserve	4,289,000	4,289,000	4,289,000	22	核心中央区
Midtown Bay	4,714,000	5,241,500	5,452,000	5	核心中央区
Perfect Ten	4,759,920	4,759,920	4,759,920	1	核心中央区
Klimt Cairnhill	4,880,000	5,360,000	5,766,000	21	核心中央区
The Giverny Residences	5,497,000	5,975,000	5,982,000	3	核心中央区

中央区其他地区（RCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Bartley Vue	2,046,000	2,073,000	2,418,000	9	中央区其他地区
Royal Hallmark	2,063,000	2,063,000	2,063,000	1	中央区其他地区
Mori	2,213,000	2,234,000	2,356,000	5	中央区其他地区
Tembusu Grand	2,324,000	2,792,000	3,126,000	106	中央区其他地区
The Continuum	2,341,000	3,042,000	4,228,000	222	中央区其他地区
Terra Hill	2,352,000	2,895,000	3,157,000	83	中央区其他地区
The Arcady	2,364,000	2,970,500	3,481,000	62	中央区其他地区
Pinetree Hill	2,401,000	3,008,500	3,291,000	112	中央区其他地区
Atlassia	2,402,424	2,506,516	2,610,608	2	中央区其他地区
Grand Dunman	2,409,000	2,893,000	4,080,000	113	中央区其他地区
Blossoms By The Park	2,410,000	2,441,000	2,843,000	12	中央区其他地区
Claydence	2,528,600	2,834,100	3,466,250	11	中央区其他地区
The Reef At King's Dock	2,822,312	2,951,112	3,902,392	6	中央区其他地区
The Landmark	2,937,160	3,143,285	3,391,120	13	中央区其他地区

中央区以外（OCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
North Gaia	1,183,000	1,292,000	1,505,000	180	中央区以外
Altura	1,389,000	1,389,000	1,389,000	1	中央区以外
The Shorefront	1,715,000	1,832,500	2,958,000	10	中央区以外
The Arden	1,812,000	1,933,000	2,134,000	22	中央区以外
The Myst	1,846,000	2,192,000	2,604,000	85	中央区以外
Hillhaven	1,852,612	2,001,908	2,158,084	44	中央区以外
Sceneca Residence	1,888,000	2,438,000	2,708,000	59	中央区以外
The Botany at Dairy Farm	1,898,000	2,157,000	2,582,000	104	中央区以外
The LakeGarden Residences	1,942,800	2,295,800	2,697,100	102	中央区以外
Lentor Hills Residences	1,958,000	2,287,000	2,979,000	63	中央区以外
Lentor Modern	2,211,000	2,462,000	2,701,000	11	中央区以外
Lentor Mansion	2,222,900	2,280,000	2,351,000	28	中央区以外
Sky Eden@Bedok	2,232,000	2,273,000	2,513,000	5	中央区以外
Ki Residences At Brookvale	2,320,000	2,320,000	2,320,000	1	中央区以外

这大概是对普通自住买家最重要的一类，因为多数 HDB 升级族是需要至少三居的家庭（面积大致相当于 4-room 组屋）。

可以看到，OCR 目前是唯一有低于 $2 million 新盘的区域：Altura 与 North Gaia 均为 Executive Condominiums (ECs)。这些位置并非大多数买家的首选：Altura 位于 Tengah，这是新加坡最新的城镇，尚需多年发展，在此之前项目的配套与便捷性当然难以与成熟社区相比。

同样地，North Gaia 距离 Yishun MRT 也偏远，难以突围，尽管一些人会认为它的位置比 Altura 更好（至少可步行到 Junction 9，且周边已有较为成熟的 HDB 聚落）。

The Shorefront 是一处精品（23 户）项目，位于 Jalan Loyang Besar 一带，位置相对不便，这也解释了其定价。若屋主看重高度私密性，且能使用私家交通，或许会喜欢这个项目；但其吸引力较为小众。

这使得许多自住者会在两处 EC（若符合资格）与 The Arden 之间选择，后者主要依赖 LRT 接驳至 Bukit Panjang 或 Choa Chu Kang MRT 站。好坏因人而异——有的买家不介意，有的买家则非常排斥还需多一道 LRT 转乘——但我们倾向认为其配套不差，毕竟可 LRT 抵达 Lot One/Hillion Mall，且附近 HDB 社区发展也相对完善。

至于其余选项，我们认为许多买家会被价格挡在门外。超过 $2 million 的总价对普通新加坡人来说确实吃力，除非你恰好在出售一套价值特别高的组屋。

最便宜的四居室公寓

核心中央区（CCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Enchante	3,608,300	3,610,950	3,613,600	2	核心中央区
Midtown Modern	6,327,000	6,654,000	6,894,000	9	核心中央区
Irwell Hill Residences	9,452,000	9,452,000	9,452,000	1	核心中央区
The Giverny Residences	9,566,000	9,920,000	9,979,000	3	核心中央区

中央区其他地区（RCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Mori	2,359,000	2,359,000	2,359,000	1	中央区其他地区
Grand Dunman	3,053,000	3,579,000	4,803,000	91	中央区其他地区
Pinetree Hill	3,270,000	3,552,000	3,874,000	73	中央区其他地区
The Continuum	3,273,000	3,695,500	5,733,000	82	中央区其他地区
Tembusu Grand	3,288,000	3,454,000	3,743,000	56	中央区其他地区
Blossoms By The Park	3,380,000	3,610,000	4,135,000	26	中央区其他地区
Terra Hill	3,451,000	4,638,000	5,585,000	48	中央区其他地区
The Arcady	3,588,000	3,672,000	7,587,000	10	中央区其他地区
Claydence	5,085,400	5,110,075	5,134,750	2	中央区其他地区
Canninghill Piers	5,544,000	5,544,000	5,544,000	1	中央区其他地区

中央区以外（OCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
North Gaia	1,643,000	1,693,500	1,916,000	30	中央区以外
Altura	1,702,000	1,728,000	1,746,000	7	中央区以外
The Arden	2,148,000	2,442,000	2,662,000	23	中央区以外
The Botany at Dairy Farm	2,462,000	2,650,000	2,946,000	29	中央区以外
Hillhaven	2,466,910	2,691,886	2,935,785	32	中央区以外
Lentor Hills Residences	2,596,000	2,825,000	2,979,000	53	中央区以外
Pasir Ris 8	2,596,000	2,596,000	2,596,000	3	中央区以外
Sky Eden@Bedok	2,647,000	2,655,500	2,664,000	2	中央区以外
Lentor Mansion	2,648,000	2,715,500	2,891,000	60	中央区以外
The Myst	2,746,000	3,065,000	3,395,000	47	中央区以外
The LakeGarden Residences	2,797,400	2,871,850	4,939,100	31	中央区以外
Sceneca Residence	3,048,000	3,168,000	5,931,000	15	中央区以外
AMO Residence	5,588,000	5,588,000	5,588,000	1	中央区以外

对此我们并无更多可补充的，除上述所言外，总价普遍超出许多新加坡人的承受范围。不过需要注意的是，如果你想要四居室，两处 EC（Altura 与 North Gaia）仍有约 $1.7 million 的四居选项；在本清单中，这一价位仅此两处。

看来很明显，对于典型的新加坡买家而言，需要四居室的人群更多已被引导至转售市场。

最便宜的五居室公寓

核心中央区（CCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Enchante	5,523,900	5,523,900	5,523,900	1	核心中央区
Irwell Hill Residences	11,080,000	11,080,000	11,080,000	1	核心中央区
One Bernam	17,149,000	17,149,000	17,149,000	1	核心中央区

中央区其他地区（RCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Grand Dunman	3,954,000	5,140,000	8,193,000	70	中央区其他地区
Tembusu Grand	4,028,000	4,136,000	4,244,000	37	中央区其他地区
Pinetree Hill	4,402,000	4,494,500	4,650,000	19	中央区其他地区
The Continuum	5,456,000	5,695,000	6,536,000	30	中央区其他地区
Terra Hill	5,483,000	5,522,000	5,580,000	9	中央区其他地区
Canninghill Piers	8,904,000	9,216,000	13,000,000	9	中央区其他地区

中央区以外（OCR）

项目名称	最低价 ($)	中位价 ($)	最高价 ($)	剩余单位	市场分区
Altura	2,210,000	2,234,000	2,295,000	20	中央区以外
The Botany at Dairy Farm	2,967,000	3,092,000	3,281,000	8	中央区以外
The Myst	3,180,000	3,404,000	3,784,000	22	中央区以外
Lentor Mansion	3,191,000	3,269,000	3,544,000	39	中央区以外
The LakeGarden Residences	3,208,800	3,362,100	3,596,900	15	中央区以外