你好！关于我目前的情况有一些问题，希望你能提供一些指点！

  • 我：43 岁 / 税前 15k/月 / 航空公司飞行员。
  • 她：37 岁 / 税前 5.5k/月 / 教师。
  • 我们：3个女儿，7/5/1 岁。

房子：Punggol 4卧室 EC，1,442 平方英尺 / 购买价 1.16mil / 目前估值约 2Mil。

尚欠贷款 545k。

已完成脱钩，目前我持有 100% 产权。我的 CPF+ 累积约 150k。 

每月现金还款 2.4k。

我们的大女儿已获 PLMGS 取录，因此在关注 The Minton。

选项：

  1. 由于我们已完成脱钩：以她的名义购买一套约 ~2mil 的房子，并把现有房子出租。
  2. 在 The Minton 租一套房，同时把我们目前的 EC 出租。等看中合适的，再带租约出售。
  3. 购买 The Minton，或购买 Lorong Ah Soo 的 EM/EA。

我们在这些选项之间挺犹豫。是为一套更宽敞的 The Minton 向政府缴付 60k+ 的 BSD，还是继续留在 Punggol，由校车接送她们。

希望得到你的建议。谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信。

目前房产仅在你名下，若以你太太名义购买第二套作投资，可避免触发 Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD），为你们提供了更大的灵活性。但任何购房仍需缴付 Buyer’s Stamp Duty（BSD），如你所述，若房价较高，BSD 也相当可观，因此仍是必须重点考量的成本。

因此，我们将从以下方面展开：

  • 你的可负担额度
  • 你们考虑的各类房产的表现
  • 各种可能路径的成本
  • 我们的建议

先来评估你太太的可负担额度。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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没有任何义务，只是让你更清晰。

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负担能力

以她 37 岁、月入 $5,500、利率 4.8% 计，购买私人房产、贷款年限 28 年时，估算可贷上限约为 $558,490。 

项目金额
购房价$2,000,000
BSD$69,600
最高贷款额$558,490
现金与 CPF 需补足的差额$1,441,510
所需现金与 CPF 合计（含 BSD）$1,511,110

若仅以她名义购买一套 $2M 的房子，所需现金与 CPF 合计约 $1.5M，金额不小。以下我们将假设你们具备相应资金。

由于你们目前所居住的项目未披露，我们将以第19区（D19）超过 1,400 平方英尺的 EC 为例，观察其表现。

D19 超过 1,400 平方英尺的 EC 表现 

image3
年份D19 EC >1,400 平方英尺（转售）同比全岛 EC >1,400 平方英尺（转售）同比
2013$807-$741-
2014$751-6.94%$7430.27%
2015$725-3.46%$703-5.38%
2016$697-3.86%$7111.14%
2017$686-1.58%$633-10.97%
2018$80817.78%$73716.43%
2019$794-1.73%$717-2.71%
2020$8507.05%$7393.07%
2021$9188.00%$85315.43%
2022$1,10820.70%$1,00818.17%
2023$1,1624.87%$1,0877.84%
平均-4.08%-4.33%

将 D19 的 EC 与全岛 EC 对比，过去 10 年的平均涨幅相当可比。 

image1
年份D19 EC >1,400 平方英尺（转售）同比D19 公寓 >1,400 平方英尺（转售）同比
2013$807-$1,044-
2014$751-6.94%$903-13.51%
2015$725-3.46%$884-2.10%
2016$697-3.86%$791-10.52%
2017$686-1.58%$91215.30%
2018$80817.78%$9332.30%
2019$794-1.73%$9885.89%
2020$8507.05%$1,0021.42%
2021$9188.00%$1,0302.79%
2022$1,10820.70%$1,16913.50%
2023$1,1624.87%$1,30511.63%
平均-4.08%-2.67%

然而，将 EC 与第19区的私人公寓/Apartment 对比，EC 的平均涨幅更胜一筹。表格也显示，过去四年 EC 与公寓之间的价差正在收窄。到 2023 年为止，第19区公寓与 Apartment 的每平方英尺均价（PSF）仅比 EC 高出 12%。 

接下来看看你们考虑的两类房产：The Minton，以及位于 Lorong Ah Soo 的 Executive HDB。

The Minton 的表现

image2
年份The Minton（转售）同比D19 非有地私宅（转售）同比全岛非有地私宅（转售）同比
2015$1,127-$950-$1,191-
2016$998-11.45%$935-1.58%$1,2484.79%
2017$995-0.30%$9845.24%$1,2923.53%
2018$1,0525.73%$1,0567.32%$1,3252.55%
2019$1,0560.38%$1,047-0.85%$1,3441.43%
2020$1,050-0.57%$1,0540.67%$1,294-3.72%
2021$1,1125.90%$1,1317.31%$1,3453.94%
2022$1,27014.21%$1,27612.82%$1,4558.18%
2023$1,41611.50%$1,3858.54%$1,5627.35%
平均-3.18%-4.93%-3.51%

由于 The Minton 的首宗转售交易仅在 2015 年出现，我们仅有约 8 年的数据可供参考。

尽管 The Minton 的涨幅低于第19区与全岛其他非有地项目，但其价格总体呈稳步上升走势。此外，周边并无体量相近的同类项目；且其位于热门学校 Paya Lebar Methodist Girls’ School 1 公里范围内，这也可能支撑项目的需求。

以下是 The Minton 部分近期开出的 4 卧室成交：

日期面积（sq ft）PSF价格楼层
Dec 20231,658$1,460$2,420,000#03
Oct 20231,658$1,465$2,428,000#03
Jul 20231,755$1,470$2,580,000#03

Executive HDB 的表现

image4
年份Hougang Executive HDB同比全岛 Executive HDB同比
2013$448-$426-
2014$434-3.13%$413-3.05%
2015$427-1.61%$401-2.91%
2016$426-0.23%$4020.25%
2017$421-1.17%$4050.75%
2018$4373.80%$4060.25%
2019$4390.46%$397-2.22%
2020$429-2.28%$4031.51%
2021$47310.26%$45312.41%
2022$52210.36%$49910.15%
2023$5576.70%$5296.01%
平均-2.32%-2.32%

虽然 Hougang 的 Executive 户型在过去 10 年的平均涨幅与全岛 Executive 持平，但逐年表现却有所不同。疫情前，Hougang 的 Executive 价格相对停滞，多数年份为负增长。尽管这是 HDB 中面积最大的常见户型，且已停建，但 Lorong Ah Soo 一带的单位楼龄已达 39 至 40 年，未来买家或会更关注租约递减的问题。此外，随着 HDB 市场回稳，未来三年难以复制过去三年的涨势。

以下是 Lorong Ah Soo 一带部分近期 Executive 成交：

日期座号楼层面积（sqm）与户型价格
May 202414401 to 03148Maisonette$835,000
Mar 202412807 to 09142Apartment$915,000
Feb 202414401 to 03148Maisonette$835,000
Jan 202412810 to 12149Maisonette$935,000

现在来看看你们各个选项的路径与成本。 

潜在路径

选项 1。以你太太名义购买一套 $2M 房产，并把现有房产出租

如前所算，若仅以你太太收入购房，需要相当可观的 CPF 与现金。由于不清楚你们当前所住项目，难以就“是否应保留现有房产”给出针对性意见。不过，从第19区超过 1,400 平方英尺的 EC 整体走势看，其表现优于当地其他非有地类别。

接下来看看成本。为便于计算，我们假设你们具备完成购置所需的现金与 CPF。

购房价$2,000,000
BSD$69,600
最高贷款额$558,490
现金与 CPF 需求$1,511,110

假设持有期 10 年；你们现有房产的租金回报率为 3%。

$2M 房产的持有成本

项目金额
利息支出（假设 28 年期、利率 4%）$198,760
BSD$69,600
物业税$36,800
管理费（假设 $400/月）$48,000
总成本$353,160

现有房产的持有成本

项目金额
利息支出（假设尚欠贷款 $545K，22 年期，利率 4%）$182,825
物业税$108,000
管理费（假设 $400/月）$48,000
租金收入$600,000
中介费（每 2 年支付一次）$27,250
总收益$233,925

若选择此路径的总成本：$353,160 - $233,925 = $119,235

选项 2。在 The Minton 租住，同时出租现有房产；仅在遇到合适标的时再出售

这可能是可行方案：不必仓促买房，又能贴近女儿学校；同时，现有房产的租金可抵销部分开支。但仍需用数据验证其可行性。

鉴于时间表未定，也不确定下一套房将落在你、你太太或联名名下，我们在测算中假设先租住 2 年，然后以你个人名义购买下一套房。

你的可负担额度

出售现有房产

成交价$2,000,000
预计 2 年后未偿贷款$512,803
2 年内使用的 CPF 本金与累积利息（将退回 OA）$157,594
现金净得$1,329,603

按 45 岁、固定月入 $15,000、利率 4.8% 计算的最高贷款额$1,271,270
CPF$157,594
现金$1,329,603
贷款 + CPF + 现金合计$2,758,467
按 $2,800,842 计算的 BSD$109,642
估算可负担额度$2,648,825

*上述假设为：你仅拥有目前这套房产中的 CPF 资金

参考 The Minton 4 卧室在近 3 个月（Feb - Apr 2024）的租赁成交，平均租金为 $6,633，我们将以此作为租金假设。同前，假设你们现有房产的租金回报率为 3%。

在 The Minton 租住、并将现有房产出租 2 年的成本

项目金额
租金支出$159,192
租金收入$120,000
利息支出（针对当前 $545K 未偿贷款，假设剩余 22 年期、利率 4%）$42,383
物业税（现有房产）$21,600
管理费（现有房产，假设 $400/月）$9,600
中介费$5,450
总成本$118,225

鉴于除 The Minton 外你们未明确其他偏好项目，我们假设 2 年后在该项目购入一套单位。 

以 4 卧室平均价 $2,476,000 作为购入价格。

购房价$2,476,000
BSD$93,400
CPF + 现金$1,487,197
所需贷款$1,082,203

持有 8 年的成本

项目金额
利息支出（假设 20 年期、利率 4%）$296,385
BSD$93,400
物业税$47,488
管理费（假设 $400/月）$38,400
总成本$475,673

若选择此路径的总成本：$118,225 + $475,673 = $593,898

选项 3。在 The Minton 买一套，或在 Lorong Ah Soo 购买一套 Executive HDB

在本情景下，如要购买 HDB，你们需先出售现有房产并遵守 15 个月等待期。作为已婚夫妇，HDB 必须两人同户口，即便可指定一人为业主、另一人为居住者，但居住者不可已持有私人房产；只有在该 HDB 完成 MOP 后，方可再购买私人房产。因此，若计划保留现有房产并以你太太名义购买 HDB，此路不通。

如前所示，单以你太太名义购入 $2M 房产，对现金与 CPF 要求很高；而 The Minton 4 卧室的平均价格更高，需要的资金只多不少。若目标是持有两套房，更可取的作法或许是：先卖掉现有房产，以你名义购买 The Minton，再以你太太名义购入一套更可负担的投资单位。这样能更高效地配置你们的资源与时间，也使你太太无须等待即可购入投资房。

为完整起见，我们将分别测算两种情景的成本。

先买 HDB，待 MOP 后由居住者再购私人房产

假设在 15 个月等待期内先租住 The Minton，并以你太太名义购买 HDB。

以 38 岁、月入 $5,500、利率 4.8% 计（25 年期），你太太购买 HDB 的最高贷款额约为：$287,960。

以 Lorong Ah Soo 一带 Executive HDB 平均价 $880,000 作为购入价格。 

购房价$880,000
BSD$21,000
最高贷款额$287,960
现金 + CPF 需求$613,040

持有 HDB 9 年 + 15 个月租房的成本

项目金额
利息支出（假设 25 年期、利率 4%）$91,488
BSD$21,000
物业税$6,624
市镇理事会服务与保养费（假设 $102/月）$11,016
租房成本$99,495
总成本$229,623

假设 MOP 后购入一套 $1.5M 的投资房，并以 3% 租金回报率出租。

持有该投资房 4 年的成本

购房价$1,500,000
BSD$44,600
按 49 岁、固定月入 $15,000、利率 4.8% 计算的最高贷款额$1,104,157
现金与 CPF 需求$440,443

考虑到出售现有房产后的净得与 6 年的存款时间，你们或可在不贷款的情况下完成该笔投资购置。以下假设全款支付。 

项目金额
BSD$44,600
物业税$26,400
管理费（假设 $250/月）$12,000
租金收入$180,000
中介费（每 2 年支付一次）$8,176
总收益$88,824

若选择此路径的总成本：$229,623 - $88,824 = $140,799

以你名义购买 The Minton，并以你太太名义购买一套投资房

在此测算中，我们假设 The Minton 4 卧室平均价 $2,476,000；投资房为 $1.5M。两者持有期均为 10 年，投资房按 3% 租金回报率出租。 

The Minton 

购房价$2,476,000
BSD$93,400
CPF + 现金$1,487,197
所需贷款$1,082,203

项目金额
利息支出（假设 22 年期、利率 4%）$363,035
BSD$93,400
物业税$47,488
管理费（假设 $400/月）$48,000
总成本$551,923

$1.5M 投资房（同样假设你们有足够现金与 CPF 弥补贷款差额）

购房价$1,500,000
BSD$44,600
按 37 岁、固定月入 $5,500、利率 4.8% 计算的最高贷款额$558,490
现金与 CPF 需求$986,110

项目金额
利息支出（假设 28 年期、利率 4%）$198,760
BSD$44,600
物业税$66,000
管理费（假设 $250/月）$30,000
租金收入$450,000
中介费（每 2 年支付一次）$20,440
总收益$90,200

若选择此路径的总成本：$551,923 - $90,200 = $461,723

你该怎么做

鉴于各方案对应的购房价差异较大，横向比较并非完全公平——价格越高，通常对应的持有成本也越高。同时，持有方式不同亦会影响成本，因为你与太太各自可获得的贷款额度不同。下面简要汇总不同选项的 10 年成本。

潜在路径持有房产数量房产价值为弥补贷款差额所需/已用的现金与 CPF10 年内产生的成本
选项 1。以你太太名义购买一套 $2M 房产，并把现有房产出租2$2M + $2M = $4M$1,511,110$119,235
选项 2。在 The Minton 租住，同时出租现有房产；仅在遇到合适标的时再出售1$2.476M$1,487,197$593,898
选项 3a。先买 HDB，待 MOP 后由居住者再购私人房产2$880K + $1.5M = $2.38M$2,157,640$140,799
选项 3b。以你名义购买 The Minton，并以你太太名义购买一套投资房2$2.476M + $1.5M = $3.976M$2,473,307$461,723

若能持有两套房并将其中一套出租，租金可部分抵销支出。从投资角度看，持有两套私人房产或优于“一套 HDB + 一套私人房”，考虑到两者的长期涨幅差异。不过，这仍取决于能否选到合适的物业。过去十年，非有地私人房产的平均涨幅为 2.9%，高于 HDB 的 2.3%。 

由于不清楚你们现有房产的具体位置，我们无法就其表现、以及应否出售或持有，给出针对性建议。

在选项 1 中，成本最低的原因在于你太太可贷额度相对较低，若以她单独名义购入 $2M 房产，需要投入大量现金与 CPF。若你们想在女儿学校附近寻求更新、更大体量的小区、且为 4 卧室，成交价大概率超过 $2M。若不强调必须靠近学校，留在现有房产，并以你太太名义购买一套更小、更可负担的投资单位，也许更稳妥。

选项 2 能争取时间在学校附近慢慢找，但时间线不确定。除非在租期内出租现有房产的租金能覆盖大部分甚至全部对外支出，否则这段期间的租房成本会稀释你们出售房产的利润。

选项 3 可通过 HDB 获得舒适且更可负担的居住空间，但涉及 15 个月等待期与 5 年 MOP。若投资房全款支付，成本较低；若需贷款，成本势必上升。考虑机会成本，这是相对不优的方案。

选项 4 能在心仪小区居住的同时，再购入第二套投资房。但由于两套房的贷款规模上升，且需缴付可观的 Buyer’s Stamp Duty（BSD），整体成本较高，同时也需投入大量现金与 CPF。

取决于你们现有房产的实际表现，选项 1 可能最为有利。相较于直接购入 The Minton，持有两套私人房产且整体贷款余额更低，有助于降低成本。月供差异也相当明显：目前你们每月还款 $2,400；若为购买 The Minton 而贷款 $1,082,203（22 年期、利率 4%），月供将升至 $6,171，这或将影响你们既有的生活方式。以你太太名义购入更可负担的投资单位，也能减少现金与 CPF 的占用。

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