您好！我对目前的情况有一些疑问，希望您能提供一些指点！
- 我：43 岁/ 税前收入 15k/月/ 航空公司飞行员。
- 她：37 岁/ 税前收入 5.5k/月/ 教师。
- 我们：3 个女儿，分别为 7/5/1 岁。
房屋：Punggol 4 房 EC，1,442 平方英尺/ 购入价 1.16mil/ 目前估值约 2Mil。
尚欠贷款 545k。
已分拆产权。现由我 100% 持有。我的 CPF 及累计利息约 150k。
每月以现金偿还 2.4k。
我们大女儿已被 PLMGS 录取，因此在关注 The Minton。
选项：
- 既然已分拆产权：以她的名义购买一套约 2mil 的房子，并把目前的单位出租。
- 在 The Minton 租房，同时把我们现有的 EC 出租。等遇到合适的再连租约出售。
- 购买 The Minton，或在 Lorong Ah Soo 购买 EM/EA。
我们在这些选项之间难以抉择。为了一套更宽敞的 The Minton 还要向政府缴纳 60k+ 的 BSD，还是继续住在 Punggol 并让孩子搭校车。
希望您能给予建议。谢谢。
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
您好，
感谢来信。
目前房产仅在您名下，使您可在不触发额外买方印花税（ABSD）的情况下，以您太太名义购置第二套用于投资的房产。但任何购房仍需缴纳买方印花税（BSD），正如您所提，若房价较高，BSD 金额也相当可观，因此仍是必须纳入考量的重要因素。
因此，我们将讨论：
- 您的可负担能力
- 您所考虑各类房型/物业的表现
- 各条潜在路径的成本
- 我们对您应如何选择的建议
先评估您太太的可负担能力。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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没有任何义务，只是让你更清晰。
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可负担能力
按她 37 岁、每月收入 $5,500、利率 4.8% 计算，购买私人住宅时最高可贷额约为 $558,490，贷款年限 28 年。
| 项目 | 金额 |
| Purchase price | $2,000,000 |
| BSD | $69,600 |
| Maximum loan | $558,490 |
| Cash and CPF required for shortfall | $1,441,510 |
| Total cash and CPF required (including BSD) | $1,511,110 |
若仅以她名义购买一套 $2M 的房产，您需要合计约 $1.5M 的现金与 CPF 资金，这是一笔相当可观的数目。以下计算假设您具备所需资金。
由于您未透露当前所居项目，我们将以第 19 区（D19）1,400 平方英尺以上的 EC 为样本，检视其表现。
D19 面积 >1,400 平方英尺的 EC 表现
| 年份 | D19 EC >1,400 平方英尺（转售） | 同比 | 全岛 EC >1,400 平方英尺（转售） | 同比 |
| 2013 | $807 | – | $741 | – |
| 2014 | $751 | -6.94% | $743 | 0.27% |
| 2015 | $725 | -3.46% | $703 | -5.38% |
| 2016 | $697 | -3.86% | $711 | 1.14% |
| 2017 | $686 | -1.58% | $633 | -10.97% |
| 2018 | $808 | 17.78% | $737 | 16.43% |
| 2019 | $794 | -1.73% | $717 | -2.71% |
| 2020 | $850 | 7.05% | $739 | 3.07% |
| 2021 | $918 | 8.00% | $853 | 15.43% |
| 2022 | $1,108 | 20.70% | $1,008 | 18.17% |
| 2023 | $1,162 | 4.87% | $1,087 | 7.84% |
| Average | – | 4.08% | – | 4.33% |
对比 D19 的 EC 与全岛 EC，可见过去 10 年的平均涨幅大致相当。
| 年份 | D19 EC >1,400 平方英尺（转售） | 同比 | D19 私宅公寓 >1,400 平方英尺（转售） | 同比 |
| 2013 | $807 | – | $1,044 | – |
| 2014 | $751 | -6.94% | $903 | -13.51% |
| 2015 | $725 | -3.46% | $884 | -2.10% |
| 2016 | $697 | -3.86% | $791 | -10.52% |
| 2017 | $686 | -1.58% | $912 | 15.30% |
| 2018 | $808 | 17.78% | $933 | 2.30% |
| 2019 | $794 | -1.73% | $988 | 5.89% |
| 2020 | $850 | 7.05% | $1,002 | 1.42% |
| 2021 | $918 | 8.00% | $1,030 | 2.79% |
| 2022 | $1,108 | 20.70% | $1,169 | 13.50% |
| 2023 | $1,162 | 4.87% | $1,305 | 11.63% |
| Average | – | 4.08% | – | 2.67% |
然而，将 EC 与第 19 区的私人公寓/公寓式住宅的平均涨幅相比，EC 的表现更胜一筹。表格显示，过去四年 EC 与公寓的价差在收窄。到 2023 年，D19 公寓/公寓式住宅的平均每平方英尺价格（PSF）仅比 EC 高 12%。
接下来看看您在考虑的两类物业：The Minton，以及 Lorong Ah Soo 的 Executive HDB。
The Minton 的表现
| 年份 | The Minton（转售） | 同比 | D19 非有地私宅（转售） | 同比 | 全岛非有地私宅（转售） | 同比 |
| 2015 | $1,127 | – | $950 | – | $1,191 | – |
| 2016 | $998 | -11.45% | $935 | -1.58% | $1,248 | 4.79% |
| 2017 | $995 | -0.30% | $984 | 5.24% | $1,292 | 3.53% |
| 2018 | $1,052 | 5.73% | $1,056 | 7.32% | $1,325 | 2.55% |
| 2019 | $1,056 | 0.38% | $1,047 | -0.85% | $1,344 | 1.43% |
| 2020 | $1,050 | -0.57% | $1,054 | 0.67% | $1,294 | -3.72% |
| 2021 | $1,112 | 5.90% | $1,131 | 7.31% | $1,345 | 3.94% |
| 2022 | $1,270 | 14.21% | $1,276 | 12.82% | $1,455 | 8.18% |
| 2023 | $1,416 | 11.50% | $1,385 | 8.54% | $1,562 | 7.35% |
| Average | – | 3.18% | – | 4.93% | – | 3.51% |
由于 The Minton 的首宗转售交易仅在 2015 年出现，我们仅有八年的数据可供参考。
尽管 The Minton 的涨幅低于 D19 与全岛其他非有地私宅，其价格仍在稳步上升。此外，周边没有体量相近的项目；同时，其位于受欢迎的 Paya Lebar Methodist Girls’ School 1 公里范围内，这也可能支撑项目的需求。
以下为 The Minton 近期部分 4 房型成交：
| 日期 | 面积（sq ft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Dec 2023 | 1,658 | $1,460 | $2,420,000 | #03 |
| Oct 2023 | 1,658 | $1,465 | $2,428,000 | #03 |
| Jul 2023 | 1,755 | $1,470 | $2,580,000 | #03 |
Executive HDB 的表现
| 年份 | Hougang Executive HDB | 同比 | All Executive HDB | 同比 |
| 2013 | $448 | – | $426 | – |
| 2014 | $434 | -3.13% | $413 | -3.05% |
| 2015 | $427 | -1.61% | $401 | -2.91% |
| 2016 | $426 | -0.23% | $402 | 0.25% |
| 2017 | $421 | -1.17% | $405 | 0.75% |
| 2018 | $437 | 3.80% | $406 | 0.25% |
| 2019 | $439 | 0.46% | $397 | -2.22% |
| 2020 | $429 | -2.28% | $403 | 1.51% |
| 2021 | $473 | 10.26% | $453 | 12.41% |
| 2022 | $522 | 10.36% | $499 | 10.15% |
| 2023 | $557 | 6.70% | $529 | 6.01% |
| Average | – | 2.32% | – | 2.32% |
尽管 Hougang 的 Executive 公寓型单位在过去 10 年的平均涨幅与全岛平均一致，但逐年涨幅呈现出不同面貌。疫情前，Hougang 的 Executive 单位价格相对停滞，多数年份为负增长。尽管这类户型是 HDB 中面积最大的类型，且已停止新建，但 Lorong Ah Soo 一带的单位屋龄已达 39 至 40 年，这可能令未来买家对租约折损（lease decay）有所顾虑。再者，随着 HDB 市场复苏，未来很难再现过去三年的同等涨幅。
以下为 Lorong Ah Soo 近期部分 Executive 成交：
| 日期 | 座号 | 楼层 | 面积（sqm）与户型 | 价格 |
| May 2024 | 144 | 01 to 03 | 148Maisonette | $835,000 |
| Mar 2024 | 128 | 07 to 09 | 142Apartment | $915,000 |
| Feb 2024 | 144 | 01 to 03 | 148Maisonette | $835,000 |
| Jan 2024 | 128 | 10 to 12 | 149Maisonette | $935,000 |
现在来看您正在考虑的路径。
潜在路径
选项 1：以您太太名义购买 $2M 的房产，并把现有房产出租
如前所述，仅凭您太太的收入购房，需要投入相当可观的 CPF 与现金。在未知您当前所住项目的前提下，我们难以就是否应保留现有房产给出确切建议。不过，从 D19 中大面积（>1,400 平方英尺）EC 的整体表现看，其涨幅优于该区其他非有地物业类型。
接下来看看涉及的成本。为便于计算，假设您具备足额现金与 CPF。
| Purchase price | $2,000,000 |
| BSD | $69,600 |
| Maximum loan | $558,490 |
| Cash and CPF required | $1,511,110 |
我们假设持有期为 10 年，且您现有房产的租金回报率为 3%。
持有该 $2M 房产的成本
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设 28 年期、利率 4%） | $198,760 |
| BSD | $69,600 |
| 房产税 | $36,800 |
| 维护费（假设 $400/月） | $48,000 |
| 总成本 | $353,160 |
持有您现有房产的成本
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设尚欠贷款 $545K、22 年期、利率 4%） | $182,825 |
| 房产税 | $108,000 |
| 维护费（假设 $400/月） | $48,000 |
| 租金收入 | $600,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $27,250 |
| 总收益 | $233,925 |
若采取此路径的总成本：$353,160 – $233,925 = $119,235
选项 2：在 The Minton 租房，同时出租现有房产；待看中合适项目后再出售
这可能是可行方案，能避免仓促买入，同时靠近女儿学校。现有房产的租金收入也可抵消部分开支。但我们仍需核算是否划算。
鉴于时间表不确定，且未知下一套房会以您或您太太，或双方名义购买，为便于计算，我们假设您先租 2 年，然后以您个人名义购买下一套房。
您的可负担能力
出售现有房产
| Selling price | $2,000,000 |
| 2 年后预计尚欠贷款 | $512,803 |
| 2 年内动用的 CPF 及其累计利息（需退回 OA） | $157,594 |
| 现金净回款 | $1,329,603 |
| 按 45 岁、固定月薪 $15,000、利率 4.8% 计算的最高可贷额 | $1,271,270 |
| CPF | $157,594 |
| 现金 | $1,329,603 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $2,758,467 |
| 基于 $2,800,842 的 BSD | $109,642 |
| 预计可负担总价 | $2,648,825 |
*上述假设您仅拥有目前房产中的 CPF 资金
根据 The Minton 近 3 个月（Feb – Apr 2024）4 房型的租赁成交，平均租金为 $6,633，我们将据此作为租金假设。同样，假设您现有房产的租金回报率为 3%。
在 The Minton 租住并将现有房产出租 2 年的成本
| 项目 | 金额 |
| 租房支出 | $159,192 |
| 租金收入 | $120,000 |
| 利息支出（基于当前尚欠贷款 $545K，假设剩余 22 年、利率 4%） | $42,383 |
| 房产税（现有房产） | $21,600 |
| 维护费（现有房产，假设 $400/月） | $9,600 |
| 中介费 | $5,450 |
| 总成本 | $118,225 |
鉴于除 The Minton 外您未提到其他偏好项目，我们假设 2 年后您购入该处单位。
我们以 4 房型平均价 $2,476,000 作为购入价。
| Purchase price | $2,476,000 |
| BSD | $93,400 |
| CPF + 现金 | $1,487,197 |
| 所需贷款 | $1,082,203 |
持有该房产 8 年的成本
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设 20 年期、利率 4%） | $296,385 |
| BSD | $93,400 |
| 房产税 | $47,488 |
| 维护费（假设 $400/月） | $38,400 |
| 总成本 | $475,673 |
若采取此路径的总成本：$118,225 + $475,673 = $593,898
选项 3：购买 The Minton，或购买 Lorong Ah Soo 的 Executive HDB
在此情境下，如欲购买 HDB，您需先出售现有房产并遵守 15 个月等待期。鉴于你们为已婚夫妇，HDB 必须以夫妻名义登记。即便可指定一人为业主、另一人为同住人，但同住人不可已拥有私人住宅；且仅能在 HDB 完成 Minimum Occupation Period（MOP）后再购私人住宅。因此，若计划保留现有房产并以您太太名义购买 HDB，是不可行的。
如前述计算，仅以您太太名义购入 $2M 房产所需现金与 CPF 金额庞大。考虑到 The Minton 4 房型的平均价格，实际所需资金将更多。若打算持有两套房，更稳妥的做法或许是：出售现有房产，以您名义购买 The Minton，再以您太太名义购买一套更实惠的投资房。这能更好地优化资源与时间，因为您太太可无等待期直接购买投资房。
为完整起见，我们将分别核算两种情境的成本。
先购入 HDB，待满 MOP 后由同住人再购买私人住宅
设想您在 15 个月等待期内于 The Minton 租住，并以您太太名义购买 HDB。
按您太太 38 岁、固定月薪 $5,500、利率 4.8% 计算：$287,960（25 年期）为其购买 HDB 的最高可贷额。
我们以 Lorong Ah Soo 一带 Executive HDB 的平均价 $880,000 作为购入价。
| Purchase price | $880,000 |
| BSD | $21,000 |
| Maximum loan | $287,960 |
| 所需现金 + CPF | $613,040 |
持有 HDB 9 年 + 租住 15 个月的成本
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设 25 年期、利率 4%） | $91,488 |
| BSD | $21,000 |
| 房产税 | $6,624 |
| 镇理会服务与保养费（假设 $102/月） | $11,016 |
| 租房成本 | $99,495 |
| 总成本 | $229,623 |
假设 MOP 后您再购买一套 $1.5M 的投资房，并以 3% 租金回报率出租。
持有该投资房 4 年的成本
| Purchase price | $1,500,000 |
| BSD | $44,600 |
| 按 49 岁、固定月薪 $15,000、利率 4.8% 计算的最高可贷额 | $1,104,157 |
| 所需现金与 CPF | $440,443 |
凭借出售现有房产所得与未来 6 年的储蓄，您或可在不贷款的情况下购入该投资房。我们假设您全款支付。
| 项目 | 金额 |
| BSD | $44,600 |
| 房产税 | $26,400 |
| 维护费（假设 $250/月） | $12,000 |
| 租金收入 | $180,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $8,176 |
| 总收益 | $88,824 |
若采取此路径的总成本：$229,623 – $88,824 = $140,799
以您名义购买 The Minton，并以您太太名义购买一套投资房
在此计算中，我们假设 The Minton 4 房型购入价为 $2,476,000，投资房为 $1.5M。二者的持有期均为 10 年，投资房按 3% 租金回报率出租。
The Minton
| Purchase price | $2,476,000 |
| BSD | $93,400 |
| CPF + 现金 | $1,487,197 |
| 所需贷款 | $1,082,203 |
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设 22 年期、利率 4%） | $363,035 |
| BSD | $93,400 |
| 房产税 | $47,488 |
| 维护费（假设 $400/月） | $48,000 |
| 总成本 | $551,923 |
$1.5M 投资房（同样假设您有足够资金填补贷款缺口）
| Purchase price | $1,500,000 |
| BSD | $44,600 |
| 按 37 岁、固定月薪 $5,500、利率 4.8% 计算的最高可贷额 | $558,490 |
| 所需现金与 CPF | $986,110 |
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设 28 年期、利率 4%） | $198,760 |
| BSD | $44,600 |
| 房产税 | $66,000 |
| 维护费（假设 $250/月） | $30,000 |
| 租金收入 | $450,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $20,440 |
| 总收益 | $90,200 |
若采取此路径的总成本：$551,923 – $90,200 = $461,723
您该如何选择？
鉴于不同方案对应的购房总价不一，这并非完全“可比”的横向评估——价格越高，通常成本越高。此外，持有结构也会影响成本，因为您与您太太可获得的贷款额度不同。下面快速汇总各方案的成本。
| 潜在路径 | 持有物业数量 | 物业价值 | 为弥补贷款缺口所需/动用的现金与 CPF | 10 年内发生的成本 |
| Option 1. 以您太太名义购买 $2M 的房产，并把现有房产出租 | 2 | $2M + $2M = $4M | $1,511,110 | $119,235 |
| Option 2. 在 The Minton 租房，同时出租现有房产；待看中合适项目后再出售 | 1 | $2.476M | $1,487,197 | $593,898 |
| Option 3a. 先购入 HDB，待同住人于 MOP 后购买私人住宅 | 2 | $880K + $1.5M = $2.38M | $2,157,640 | $140,799 |
| Option 3b. 以您名义购入 The Minton，并以您太太名义购入投资房 | 2 | $2.476M + $1.5M = $3.976M | $2,473,307 | $461,723 |
若持有两套房并出租其中一套，租金可帮助抵消部分开支。从投资角度看，相较“1 套 HDB + 1 套私宅”，持有“2 套私宅”可能更有利，考虑到其历史涨幅表现。然而，前提仍是挑到合适的物业。过去十年，非有地私宅的涨幅为 2.9%，高于 HDB 的 2.3%。
由于不了解您现有房产的具体位置，我们无法就其表现或是否应卖出/保留提出针对性意见。
就选项 1 而言，其名义上的成本最低，原因在于您太太的可贷额较低，故若仅以她名义购买 $2M 房产，需要投入大量现金与 CPF。若您希望在女儿学校附近寻找较新、体量较大的 4 房型，价格很可能超过 $2M。继续居住在您现有房产，并以您太太名义购入一套更小、更实惠、但位置不必紧邻学校的投资房，或许更稳妥。
选项 2 能为您争取时间在学校附近慢慢挑选，但时间线不确定。除非出租收入能在租期内覆盖大部分甚至全部支出，否则这段期间的租房成本会侵蚀您未来出售的利润。
选项 3 提供以 HDB 实现舒适且可负担的居住，但需经历 15 个月等待期与 5 年 MOP。在假设投资房能全款支付的情况下，成本较低；若需贷款，成本势必上升。考虑机会成本，这是相对不优先的方案。
选项 4 既可居住在心仪项目，同时再购入第二套作投资。但由于两套房的贷款规模更高，且需缴付可观的买方印花税（BSD），整体成本亦较高，并且需要动用大量现金与 CPF。
综合来看，若您现有房产表现稳健，选项 1 或最为可取。以较低的未偿贷款持有两套私宅，相较直接购入 The Minton，可显著降低整体成本。月供差异亦十分明显：目前您每月还款 $2,400；若为 The Minton 贷款 $1,082,203，年限 22 年、利率 4%，月供将升至 $6,171，这可能影响您现有的生活方式。以您太太名义购入更实惠的投资房，也能减少现金与 CPF 的占用。
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