这套 Bidadari 组屋刚净赚近 $800k..

Bidadari，百万级 HDB 组屋的聚集地

在我写下这些文字之际，Bidadari 一套 4 房式组屋在完成 MOP 后刚以 $1,258,888 成交。这已成为 Toa Payoh 史上最昂贵的 4 房式组屋成交纪录。就在这之后，同一城镇在去年还出现了一套 $900,000 的 3 房式组屋。看起来，只要你在 Bidadari 组屋的抽签中中签，市场现在就会——不，简直是向你发起猛攻——用成堆的现金来劝你搬走。 

我怀疑我们仍在看到 Plus 和 Prime 组屋的短期影响：鉴于像 Bidadari 这样的项目早于此类分类，它们兼具 Plus 和 Prime 单位的所有优势，却没有相关的限制。对 Bidadari 而言，这些组屋甚至并不旧：它们才刚过 MOP。 

我敢说，这里的卖家会对固定佣金经纪的需求大增：除了可观的节省，这里的组屋反正也几乎是“自带卖相”。 

这听起来违反直觉，但为一套较旧的顶楼单位借到更高额度，反而可能更容易。 

你也许会认为，像顶楼这种总价高的单位，银行会更加谨慎。但在现实中，有时为顶楼借到超过 $5 million 的贷款，比为一套普通公寓借 $1.25 million 更容易。原因要追溯到银行估值这个带点“暮光地带”的神秘世界。

过去几年，顶楼单位有时会比其他常规单位有更高的价格 psf。这与通常的规律相悖：单位越大，价格 psf 应该越低。比如，Park Nova 的一套顶楼曾以约 $6,593 psf 售出，创下了有记录以来最高的 PSF 之一。

但在较老的转售顶楼单位中，情况并非如此。在 2000 年代及更早时期，顶楼的价格 psf 往往更低。部分原因在于当时的顶楼常包含大量户外空间（例如露天屋顶区），买家并不太看重。最著名的例子大概是 1976 年建成的 One Chatsworth。那里的顶楼拥有极佳的全景视野，但其中很大一部分是 $PSF 偏低的露天屋顶空间。

不过，银行往往无视这些老顶楼单位较低的 $PSF

有地产经纪告诉我们，有些老顶楼单位原本预计可拿到约 $4.5 million 的估值，结果却被直接估到 $5 million；更大偏差的案例也存在。 

也许部分原因只是商业考量：为顶楼等高端物业放贷，利润可观。再叠加这类买家的财务状况，银行在顶楼估值上会更宽松；相比之下，他们对大众型公寓估值的审核就挑剔得多。

更合逻辑的解释是，这些老项目里的普通单位如今已能取得更高的 psf。于是，如果等价的顶楼单位许久无人成交，估值便直接参考其他单位，而没有把这些顶楼单位拥有大量露天面积这一点折价考虑进去。 

对于尚未真正接触过融资的买家而言，能否被接受的估值会成为一大头痛。有些买家被迫到处对比多家银行，最后只能选择利率更高的那一家，只因为那家银行给出的估值最高。 

因此，尽管为顶楼物业借更大的额度听上去违反直觉（风险更高，尤其是老单位），融资往往反而没那么受限。另外，也许我有点愤世嫉俗，但这确实让我质疑物业估值的本质：估值本来就带有主观性；若进一步考虑到——很可能——它已成了推销更大额度贷款的工具，那就更令人不安了。 

不过在 CCR 中这或许不太成问题，因为在边缘地带，顶楼单位似乎正逐渐消失。

曾经，即便在城市边缘，每个项目里也常会配置一两套超级高端的顶楼单位。至少，最高层的单位都会配备某些溢价特色，比如挑高双层等。 

但近几年，非 CCR 的项目如 Parktown Residence、ELTA 等，已不再这样做。顶层单位的优势……说到底，就是在顶层。如今，非 CCR 项目似乎已取消了屋顶亭阁、顶层复式，或曾经流行的带浸泡池的单位。 

这或许反映了当下的市场现实：买家即便在 OCR，要负担起标准三卧房单位都很吃力（如今约 1,000 平方英尺的单位价格已触及 $2 million，甚至更高）。开发商很可能认为，只有 CCR 的买家还具备为顶楼这类“奢侈品”买单的能力；照这个趋势发展下去，我们不禁要问，OCR 的顶楼单位会不会终将成为过去式。 

虽然可以理解，但对此我仍难免有些惋惜——这又是促使当今公寓趋于“千篇一律”的一大因素；由于成本所迫，开发商被激励去尽量稳妥，我们也因此在户型多样性上不断流失。

与此同时，其他房地产新闻…

• 新婚夫妇面临的首要挑战之一就是买房。好消息是，大多数问题都可预见，所以不妨先按这份清单逐项检查。 
• Bayshore 片区正迎来复兴，将有大型 HDB 社区进驻。Lucky View 与其距离足够近，可享配套便利；又足够远，能保有私密氛围。看看这个片区。 
• Lentor Central Residences 和 Aurelle 本周几乎包揽了新盘头条；尽管是 2025 年的定价，这里是大家仍在入手的原因。 
• HDB maisonettes 和 executive flats 的高溢价是否值得？这里有数据一览，我们认为会让你惊讶。

每周销售回顾 (03 March - 09 March)

新盘成交价格前 5（按项目）

PROJECT NAME	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
THE AVENIR	$9,016,000	2411	$3,739	FH
AUREA	$6,091,865	1798	$3,389	99 years
PINETREE HILL	$4,554,000	1733	$2,628	99 yrs (2022)
THE CONTINUUM	$3,828,000	1270	$3,014	FH
19 NASSIM	$3,813,000	1109	$3,439	99 yrs (2019)

新盘成交价格最低前 5（按项目）

PROJECT NAME	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
LENTOR CENTRAL RESIDENCES	$978,000	463	$2,113	99 years
PARKTOWN RESIDENCE	$1,256,000	506	$2,483	99 years
NORTH GAIA	$1,298,000	980	$1,325	99 yrs (2021)
NOVO PLACE	$1,414,000	872	$1,622	99 yrs (2023)
ELTA	$1,418,000	506	$2,803	99 yrs (2024)

转售成交价格前 5

PROJECT NAME	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
ARDMORE PARK	$11,800,000	2885	$4,090	FH
THE DRAYCOTT	$6,420,000	2637	$2,434	FH
DRAYCOTT EIGHT	$6,100,000	2863	$2,130	99 yrs (1997)
LEONIE PARC VIEW	$5,838,000	2250	$2,595	FH
BELLE VUE RESIDENCES	$5,250,000	2347	$2,237	FH

转售成交价格最低前 5

PROJECT NAME	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
PARC ROSEWOOD	$668,000	506	$1,320	99 yrs (2011)
VIBES @ EAST COAST	$710,000	398	$1,783	FH
PARC BOTANNIA	$715,000	431	$1,661	99 yrs (2016)
THE OCTET	$720,000	506	$1,423	FH
JOOL SUITES	$735,000	409	$1,797	FH

收益最高前 5

PROJECT NAME	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
ARDMORE PARK	$11,800,000	2885	$4,090	$3,800,000	5 Years
PEBBLE BAY	$3,740,000	1894	$1,974	$2,110,000	25 Years
THE SEAFRONT ON MEYER	$4,796,000	2110	$2,273	$1,696,000	13 Years
THE ESTA	$2,770,000	1173	$2,361	$1,685,000	16 Years
VARSITY PARK CONDOMINIUM	$2,320,000	1464	$1,585	$1,638,749	20 Years

亏损最大前 5

PROJECT NAME	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
DRAYCOTT EIGHT	$6,100,000	2863	$2,130	-$600,000	15 Years
SUI GENERIS	$5,080,000	2121	$2,396	-$396,512	17 Years
STEVENS SUITES	$3,020,000	1970	$1,533	-$260,000	11 Years
THE CREST	$3,700,000	1873	$1,976	-$188,000	5 Years
THE CREST	$3,300,000	1722	$1,916	-$144,000	7 Years

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文