如果你在关注“百万组屋”成交，这里又有一笔可加入清单：一套位于 Bukit Timah 的 HDB 行政复式单位在 2025 年 5 月以令人咋舌的 $1,501,555 易手。
没错，这不是笔误。
这套位于 Toh Yi Gardens、154 sqm（1,658 sq. ft.）的单位刚刚摘得“全新加坡最贵 HDB 行政单位”的头衔，略微超过 Bishan 的那套 $1.5m HDB 行政单位。
但在你为“天价 HDB”担忧之前，这笔交易与一般的百万组屋新闻有所不同，原因如下。
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目录
数据解析：拆解新加坡最新纪录 HDB 成交
先看看 $1.5 million 实际买到什么：
- 地址：3 Toh Yi Drive (Toh Yi Gardens)
- 户型：行政复式（Maisonette）
- 面积：154 sqm（1,658 sq. ft.）
- 楼层范围：7 至 9 层
- 租约起始：1988
- 剩余租期：62 年 4 个月
这套破纪录的单位位于 Block 3 的 7 至 9 层之间，兼具当下新加坡愈发稀缺的两种要素——面积与楼层高度。1,658 平方英尺的体量，几乎是当今标准 4-room BTO 单位（通常约 90 sqm 或 970 sqft）面积的近两倍。
作参照，该小区此前的最高成交同样为行政单位，于同月以 $1.29 million 成交，但楼层在 1 至 3 层之间。另有一套位于 Block 2 的行政单位在 2025 年 2 月以 $1.46 million 成交。
过往破纪录价格
若你感兴趣，以下为迄今成交价最高的 10 套 Executive 单位。
| Period | Estate | Address | Price | Floor | Size (Sqm) | Flat Type | Lease Started |
| 2025-05 | BUKIT TIMAH | 3 TOH YI DR | $1,501,555 | 07 TO 09 | 154 | Maisonette | 1988 |
| 2024-05 | BISHAN | 286 BISHAN ST 24 | $1,500,000 | 22 TO 24 | 172 | Maisonette | 1992 |
| 2025-03 | BISHAN | 135 BISHAN ST 12 | $1,500,000 | 22 TO 24 | 163 | Maisonette | 1987 |
| 2024-02 | BISHAN | 286 BISHAN ST 24 | $1,480,000 | 22 TO 24 | 172 | Maisonette | 1992 |
| 2024-06 | BISHAN | 447 BRIGHT HILL DR | $1,480,000 | 22 TO 24 | 174 | Maisonette | 1990 |
| 2025-02 | BUKIT TIMAH | 2 TOH YI DR | $1,460,000 | 10 TO 12 | 146 | Maisonette | 1988 |
| 2023-09 | BISHAN | 278 BISHAN ST 24 | $1,450,000 | 19 TO 21 | 172 | Maisonette | 1992 |
| 2024-05 | BISHAN | 241 BISHAN ST 22 | $1,448,000 | 07 TO 09 | 141 | Apartment | 1992 |
| 2025-04 | BUKIT TIMAH | 6 TOH YI DR | $1,418,000 | 07 TO 09 | 150 | Maisonette | 1989 |
| 2024-10 | BISHAN | 103 BISHAN ST 12 | $1,410,000 | 22 TO 24 | 163 | Maisonette | 1986 |
稀缺性因素
Bukit Timah 出现 HDB 已属“物以稀为贵”。整个 Toh Yi Gardens 小区仅由 20 栋住宅楼组成，总计 1,713 个单位。进一步拆分如下：
| Block | 2 Room Flats | 3 Room Flats | 4 Room Flats | 5 Room Flats | Executive Flats | Studio Apartments |
| 1 | 0 | 0 | 72 | 60 | 0 | 0 |
| 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 78 | 0 |
| 3 | 0 | 0 | 0 | 0 | 64 | 0 |
| 4 | 0 | 0 | 72 | 60 | 0 | 0 |
| 5 | 0 | 0 | 72 | 60 | 0 | 0 |
| 6 | 0 | 0 | 0 | 0 | 78 | 0 |
| 7 | 0 | 0 | 0 | 0 | 76 | 0 |
| 8 | 0 | 0 | 0 | 0 | 32 | 0 |
| 9 | 0 | 0 | 54 | 42 | 0 | 0 |
| 10 | 0 | 0 | 0 | 0 | 36 | 0 |
| 11 | 0 | 0 | 69 | 46 | 0 | 0 |
| 12 | 0 | 0 | 48 | 40 | 0 | 0 |
| 13 | 0 | 0 | 81 | 57 | 0 | 0 |
| 14 | 0 | 0 | 54 | 42 | 0 | 0 |
| 15 | 0 | 0 | 0 | 0 | 16 | 0 |
| 16 | 0 | 0 | 54 | 42 | 0 | 0 |
| 17 | 0 | 0 | 75 | 63 | 0 | 0 |
| 18 | 0 | 13 | 9 | 0 | 0 | 0 |
| 19 | 0 | 8 | 8 | 0 | 0 | 0 |
| 21 | 57 | 0 | 0 | 0 | 0 | 75 |
| Total | 57 | 21 | 668 | 512 | 380 | 75 |
- 行政单位合计：380 套（占全部单位的 22%）
- 此处多数单位面积为 146 sqm
- HDB 已不再兴建 Maisonette 户型，供应被固定
当 Bukit Timah 的 HDB 稀缺供给与早已停建的复式户型叠加时，你面对的正是经济学所称的“人为稀缺”——一种无法被扩增的有限供给。
让该单位脱颖而出的区位要素
这套单位具备数个值得注意的特点：
- 学区优势：紧邻 Pei Hwa Presbyterian Primary（人气排名 #3），且位于 Methodist Girls' Primary（排名 #25）1km 范围内。
- 交通便捷：步行约 5 分钟可达 Beauty World MRT，距 King Albert Park 仅一站，后者未来将成为与 Cross Island Line 的换乘站。
- 商业配套：Bukit Timah Plaza、Beauty World Plaza、Bukit Timah Shopping Centre、Beauty World Centre 与 KAP Mall 均可步行到达。
- 亲近自然：骑行不久即可抵达 Rail Corridor。
- 景观因素：位于 7 至 9 层，或可远眺 Holland 有地住宅区，惟一侧朝向高速公路。
价格与价值：一笔复杂的算式
尽管一套剩余 62 年租期的 HDB 要价 $1.5 million 自然会引发“价格与价值”的疑问，但与周边私宅替代品相较，却呈现出耐人寻味的悖论。
附近同等面积段私宅近期成交如下：
| Project | Price | Size | Bedrooms | $PSF | Date Transacted |
| FLORIDIAN | $3,880,000 | 1,679 | 3 | 2311 | 25 Jul 2024 |
| FLORIDIAN | $3,880,000 | 1,679 | 3 | 2311 | 26 Aug 2024 |
| FLORIDIAN | $4,048,000 | 1,668 | 3 | 2426 | 17 Mar 2025 |
| THE CREEK @ BUKIT | $2,513,000 | 1,668 | 4 | 1506 | 25 Nov 2024 |
| LA SUISSE | $2,630,000 | 1,657 | 3 | 1587 | 7 Jan 2025 |
| LA SUISSE | $2,780,000 | 1,657 | 3 | 1677 | 14 Jan 2025 |
| LA SUISSE | $2,500,000 | 1,657 | 3 | 1508 | 17 Jan 2025 |
| BUKIT REGENCY | $2,568,000 | 1,646 | 4 | 1559 | 10 Dec 2024 |
| HIGHGATE | $2,588,000 | 1,636 | 4 | 1582 | 22 Aug 2024 |
| HUME PARK I | $2,578,000 | 1,582 | 3 | 1629 | 9 Jan 2025 |
| HUME PARK I | $2,700,000 | 1,582 | 3 | 1706 | 23 Jan 2025 |
| THE RAINTREE | $2,260,000 | 1,582 | 4 | 1428 | 13 Jun 2024 |
| THE HILLSIDE | $2,358,000 | 1,571 | 3 | 1500 | 21 Apr 2025 |
| SHERWOOD TOWER | $1,525,000 | 1,560 | 3 | 977 | 25 Feb 2025 |
| FORETT@BUKIT TIMAH | $3,300,000 | 1,560 | 4 | 2114 | 4 Sept 2024 |
- The Floridian：$3.88-$4.04 million（约 $2,300-2,400 psf）
- La Suisse：$2.5-$2.78 million（约 $1,500-1,700 psf）
- The Creek @ Bukit：$2.51 million（$1,506 psf）
- Bukit Regency：$2.56 million（$1,559 psf）
尤其值得玩味的是与 Sherwood Tower 的对比：其 1,560 sq. ft. 单位在 2025 年 2 月以 $1.52 million 成交。考虑到该项目具备公寓配套与“公寓”身份，其定价几乎与这套 HDB 单位持平。
这引出一个合理问题：为何买家会在同一片区内，以几乎相同的价格，选择一套 HDB，而非同等面积的租赁地契公寓？HDB 通常的优势（更低总价、无公寓管理费）在这个价位似乎并不明显。
答案或许不止于“看得见”的因素——也许是该特定单位的平面、朝向，或其他主观偏好，使它相较私宅替代品更具吸引力。
这笔成交对市场意味着什么？
这起交易是一个有趣的案例：当“极致稀缺”叠加“高度偏好”，传统定价模型会如何失灵。
以 $1.5 million 计，该单位折合每平方英尺约 $906。虽显著低于新私宅的单价，但对于剩余 62 年租期的 HDB 而言，已属高位。
这一价格信号或许显示：在 HDB 供给极度有限的地段，部分买家的“公私住房”价值观正出现边界模糊。
未来影响
这宗纪录成交恰逢 Bukit Timah 区在相隔 40 年后有望推出新的 HDB 项目。Beauty World 的整体转型正逐步推进，URA 的更新举措也可能为存量资产进一步赋能。
这也自然引发了对部分老旧楼栋是否可能纳入 SERS（Selective En bloc Redevelopment Scheme）的猜想，但目前仍停留在揣测层面。
更大的图景
尽管 $1.5 million 的数字足以抢占头条，但更应将其视作 HDB 市场“高位样本”的离群值。
对绝大多数 HDB 买卖双方而言，如此成交对其决策影响有限。毕竟，鲜有单位能同时具备这宗交易所呈现的独特组合要素。
尽管如此，它确实折射出一个趋势：当 HDB 资产具备某些独特禀赋时，市场对其的定价方式，正越来越接近对私宅的定价思维。
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