2025年哪些公寓获利最大？有业主在短短5年内赚得$3.8M

随着2025年众多新盘涌现，人们很容易忽略同样活跃的转售市场。2014至2025年这一阶段尤为值得关注，既包括2013年后多轮降温措施导致的低迷期，也涵盖疫情后2022与2023年的快速反弹。在本次研究中，我们聚焦过去十年大起大落中，哪些转售项目受益最多：

方法说明：

本文梳理截至目前2025年的部分最大涨幅。
我们按户型（卧室数）与收益类型（绝对利润与ROI）分别呈现。

本文所涉成交均为2014年起购入并于2025年转售。为保证准确性，排除了Executive Condominiums (ECs)，因为如Sol Acres等由于推出时的补贴，可能会扭曲结果。

迄今最为盈利的公寓：

1卧室 最大绝对收益

项目	购买于	买入价	卖出价	面积 (Sq Ft)	收益 ($)	收益 (%)	产权年限	区域	持有期
BEDOK COURT	22/12/15	$808,000	$1,265,000	1,173	$457,000	56.6%	99年产权，自 10/04/1982	Bedok	9.6 年
MIRO	10/2/20	$1,330,000	$1,750,000	1,066	$420,000	31.6%	永久产权	Novena	5.3 年
MARINE BLUE	28/4/16	$1,134,900	$1,550,000	635	$415,100	36.6%	永久产权	Marine Parade	9 年
MARINE BLUE	2/8/15	$1,172,700	$1,550,000	635	$377,300	32.2%	永久产权	Marine Parade	9.5 年
MARINE BLUE	9/7/17	$1,286,600	$1,650,000	732	$363,400	28.2%	永久产权	Marine Parade	7.7 年

1卧室 最高ROI

项目	购买于	买入价	卖出价	面积 (Sq Ft)	收益 ($)	收益 (%)	产权年限	区域	持有期
STADIA	17/5/21	$500,000	$860,000	560	$360,000	72.0%	永久产权	Serangoon	4.1 年
HIGH PARK RESIDENCES	18/7/15	$441,000	$758,333	463	$317,333	72.0%	99年产权，自 05/11/2014	Sengkang	9.8 年
HIGH PARK RESIDENCES	18/7/15	$427,000	$734,000	452	$307,000	71.9%	99年产权，自 05/11/2014	Sengkang	9.8 年
HIGH PARK RESIDENCES	18/7/15	$443,000	$760,000	452	$317,000	71.6%	99年产权，自 05/11/2014	Sengkang	9.9 年
HIGH PARK RESIDENCES	18/7/15	$488,000	$790,000	441	$302,000	61.9%	99年产权，自 05/11/2014	Sengkang	9.9 年

2卧室 最大绝对收益

项目	购买于	买入价	卖出价	面积 (Sq Ft)	收益 ($)	收益 (%)	产权年限	区域	持有期
THE TRILLIUM	24/3/15	$2,660,000	$3,750,000	1,399	$1,090,000	41.0%	永久产权	Singapore River	10 年
VALLEY PARK	10/4/15	$1,680,000	$2,600,000	1,216	$920,000	54.8%	999年产权，自 21/06/1877	Tanglin	10.1 年
THE DAIRY FARM	23/10/15	$1,430,000	$2,330,000	1,518	$900,000	62.9%	永久产权	Bukit Panjang	9.8 年
VALLEY PARK	13/9/16	$1,650,000	$2,550,000	1,216	$900,000	54.5%	999年产权，自 21/06/1877	Tanglin	8.4 年
URBANA	1/8/16	$1,800,000	$2,700,000	1,012	$900,000	50.0%	永久产权	River Valley	8.6 年

2卧室 最高ROI

项目	购买于	买入价	卖出价	面积 (Sq Ft)	收益 ($)	收益 (%)	产权年限	区域	持有期
COCO PALMS	2/6/14	$814,720	$1,510,000	1,195	$695,280	85.3%	99年产权，自 07/01/2008	Pasir Ris	11 年
SYMPHONY HEIGHTS	26/9/14	$945,000	$1,750,000	969	$805,000	85.2%	永久产权	Bukit Batok	10.8 年
LAGUNA GREEN	19/5/16	$950,000	$1,700,000	1,152	$750,000	78.9%	99年产权，自 13/02/1995	Bedok	8.9 年
COCO PALMS	9/6/14	$742,500	$1,250,000	743	$507,500	68.4%	99年产权，自 07/01/2008	Pasir Ris	10.8 年
SIGNATURE PARK	29/3/16	$1,039,888	$1,740,000	1,044	$700,112	67.3%	永久产权	Bukit Timah	9.2 年

3卧室 最大绝对收益

项目	购买于	买入价	卖出价	面积 (Sq Ft)	收益 ($)	收益 (%)	产权年限	区域	持有期
REGENCY PARK	10/10/17	$5,070,000	$7,150,000	3,175	$2,080,000	41.0%	永久产权	Tanglin	7.6 年
GOLDHILL TOWERS	24/6/16	$2,000,000	$3,830,000	1,550	$1,830,000	91.5%	永久产权	Novena	9 年
ASTRID MEADOWS	22/5/17	$3,625,000	$5,455,000	2,433	$1,830,000	50.5%	永久产权	Bukit Timah	7.9 年
SOMMERVILLE PARK	3/3/15	$2,700,000	$4,430,000	1,948	$1,730,000	64.1%	永久产权	Tanglin	10 年
THE SEA VIEW	3/2/17	$2,220,000	$3,822,000	1,410	$1,602,000	72.2%	永久产权	Marine Parade	8.1 年

3卧室 最高ROI

项目	购买于	买入价	卖出价	面积 (Sq Ft)	收益 ($)	收益 (%)	产权年限	区域	持有期
PARC PALAIS	19/8/16	$1,030,000	$2,160,000	1,270	$1,130,000	109.7%	永久产权	Bukit Batok	8.9 年
ONE FORT	4/7/15	$1,000,000	$2,068,000	1,033	$1,068,000	106.8%	永久产权	Kallang	10 年
GOLDHILL TOWERS	24/6/16	$2,000,000	$3,830,000	1,550	$1,830,000	91.5%	永久产权	Novena	9 年
HIGH PARK RESIDENCES	23/8/15	$840,020	$1,580,000	980	$739,980	88.1%	99年产权，自 05/11/2014	Sengkang	10 年
BAYVILLE CONDOMINIUM	22/5/14	$1,000,000	$1,860,000	1,195	$860,000	86.0%	永久产权	Queenstown	10.9 年

4卧室 最大绝对收益

项目	购买于	买入价	卖出价	面积 (Sq Ft)	收益 ($)	收益 (%)	产权年限	区域	持有期
ARDMORE PARK	2/4/20	$8,000,000	$11,800,000	2,885	$3,800,000	47.5%	永久产权	Newton	4.9 年
THE RITZ-CARLTON RESIDENCES SINGAPORE CAIRNHILL	5/2/16	$10,600,000	$13,800,000	3,057	$3,200,000	30.2%	永久产权	Newton	9 年
BOULEVARD 88	30/6/19	$9,922,000	$13,000,000	2,777	$3,078,000	31.0%	永久产权	Orchard	6 年
BEVERLY HILL	16/10/19	$8,100,000	$10,080,000	3,778	$1,980,000	24.4%	永久产权	Tanglin	5.3 年
CARIBBEAN AT KEPPEL BAY	27/2/17	$3,800,000	$5,700,000	4,650	$1,900,000	50.0%	99年产权，自 16/08/1999	Bukit Merah	8.5 年

4卧室 最高ROI

项目	购买于	买入价	卖出价	面积 (Sq Ft)	收益 ($)	收益 (%)	产权年限	区域	持有期
HIGH PARK RESIDENCES	17/7/15	$993,000	$1,960,000	1,152	$967,000	97.4%	99年产权，自 05/11/2014	Sengkang	9.8 年
HIGH PARK RESIDENCES	22/7/15	$1,050,000	$2,038,000	1,227	$988,000	94.1%	99年产权，自 05/11/2014	Sengkang	10 年
HIGH PARK RESIDENCES	17/7/15	$1,023,000	$1,980,000	1,227	$957,000	93.5%	99年产权，自 05/11/2014	Sengkang	9.6 年
THE PETALS	13/8/20	$2,000,000	$3,690,000	3,584	$1,690,000	84.5%	永久产权	Bukit Batok	4.6 年
COCO PALMS	4/7/14	$1,298,080	$2,338,000	1,475	$1,039,920	80.1%	99年产权，自 07/01/2008	Pasir Ris	10.8 年

最盈利成交的显著趋势

• 8至10年的持有期是共同特征
• 占地与园林面积较大
• High Park Residences 以ROI计是本十年表现最佳的项目之一
• 豪宅集群在绝对利润方面依然突出
• Marine Parade 与 Tanglin 的老龄永久产权公寓表现亮眼

1. 8至10年的持有期是共同特征

从以上数据可见，获利最高的卖家多在约十年前（2010年代初）入场，并持有至大约2021–2023年。例如，2022/23年许多利润领先的个案，其购买时间大致在2011–2013年。他们耐心熬过了2013至2018年的市场低迷，并在疫情后（约2022至2023年）价格飙升时受益。

对于错过上一轮牛市（从2008/9全球金融危机低点至2013年高点）的人而言，他们的耐心在疫情后的这波行情中得到回报，当时紧张的住房供应推升了价格。

我们也看到少数持有期较短但仍获利的项目，如Stadia仅用四年就完成“翻身”；这在你于开盘阶段获得较大开发商折扣时可能出现。但总体而言，较长的持有期仍是更稳妥的策略。

2. 占地与园林空间较大

中介指出，上述不少项目在土地面积上都相当可观。例如，High Park Residences 总占地约 366,000 sq ft，Ardmore Park 超过 348,000 sq ft，Coco Palms 约 447,000 sq ft。与当下常见的地块规模相比都更大——例如 Grand Dunman 约 271,500 sq ft，而 Irwell Hill Residences 约 137,570 sq ft。

虽然公寓的占地规模（及园林品质）并非唯一关键因素，但确实分量十足。中介提到，宽阔的开放空间、栋距更为舒朗等视觉与体验上的心理效应，有助于弱化岁月带来的磨损感。

人们也常假定大地块与更宽敞的户型存在相关性（例如，认为大地块、少户数意味着更大的室内面积）。现实中这并非总是成立；但这种假设足够普遍。因此，哪怕只是相关性，仍可清楚看到这些“优等生”多倾向于更大的地块规模。

3. High Park Residences 以ROI计是本十年表现最好的项目之一

High Park Residences 是位于 Sengkang（OCR）的99年地契大型项目。我们此前在相关文章中也强调过其强劲表现。

主要原因在于其2015年推出时的低入场价。当时市场对“巨无霸”项目仍较为审慎，促使开发商以约 $900 psf 的谨慎定价——即便以当年的标准也偏低。当时买家对OCR新盘接受度大致在 $1,000 至 $1,200 psf。较低的入场成本为首批买家提供了便宜的成本基准，因此即便是温和的涨幅，也能转化为可观的百分比回报。

项目的体量与配套——我们在评测中已重点提及——也成为 Sengkang 区域的重要吸引力。直至今日，这仍是 Sengkang 配套最为齐全的公寓，而三卧单位转售价低于 $1.6 million 依然能吸引买盘。

4. 豪宅集群在绝对利润上依然突出

看到CCR公寓的百分比涨幅较低、但绝对利润更高，其实并不意外。原因很简单：底价本就很高，即便小幅的百分比涨幅，也能转化为以美元计的巨额绝对收益。

我们看到如 Ardmore Park、The Ritz-Carlton Residences、Boulevard 88 等标志性项目——单笔成交常见 $3 million 至 $5 million 的绝对利润，为纪录中的最高美元增益。然而若从投资回报率（ROI）看，这些高端交易往往只有约 25–50% 的涨幅，明显低于中大众市场公寓的ROI。

不过，我们或许正处于一个转折点；本十年内情况可能生变。我们看到开发商在诸如 River Green 或 Skye at Holland 等项目中，正以更合理的总价推出更小的单位。在更低入场价的前提下，未来10年这些项目的百分比涨幅，或有望与中大众市场相媲美。

（当然，这也取决于次级市场对这些小面积单位的接受度。）

5. Marine Parade 与 Tanglin 的老龄永久产权公寓更为出众

在老龄永久产权公寓中，Marine Parade 与 Tanglin 的涨幅最为稳定、且居前。你也能在我们对2022/23年最盈利公寓的早期观察中看到类似结果。

不过，这或许与公寓本身特性，或“永久产权”标签的关系并不大。

很大程度上，这是由数量决定的：在 Marine Parade 与 Tanglin，永久产权公寓的数量远多于有限年限地契项目。因此，表现最好的样本中更容易出现更多永久产权项目。

但结果确实显示，这些区域的老公寓仍能保持良好表现。Marine Blue 是个例外（2016年落成）——其余不少开发来自1990年代与2000年代，例如 The Sea View（2008年）、Cote D’Azur（2004年）、Aalto（2010年）。

在 Tanglin，Sommerville Park（1990年）、Regency Park（1990年）以及 Valley Park（1997年）都属于更早一代的项目。尽管楼龄不低，它们的表现仍优于其他永久产权邻居。

这些并非房地产市场中的新道理

相反，这些数据再次印证了我们多年来的观察。接近十年的较长持有期，往往能帮你穿越大多数市场波动与政策冲击。

我们也看到，比“择时”更重要（或与之相关）的，是入场价。High Park Residences 的强势表现，根本在于其推出时相较大多数新盘更便宜。这个低基准足以抵消多数问题，包括转售时所面对的更高竞争。

此外，这也提醒我们，不应将永久产权与更好表现简单划等号。如果某一区域的项目绝大多数都是永久产权，如 Marine Parade 与 Tanglin，那么“永久产权带来巨大优势”的结论就未必具有代表性。

未来十年内，我们或可从CCR近期有限年限新盘的表现中，看到更清晰的证据。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文