| 项目： | High Park Residences |
|---|---|
| 地区： | 28 |
| 地址： | Fernvale Road |
| 产权： | 99年地契 |
| 单位数量： | 1390 |
| 占地面积： | 366,168 sqft |
| 开发商： | Fernvale Development Pte. Ltd. |
| 落成年份： | 2019 |
早在 2015 年 7 月推出时，High Park Residences 是自D'Leedon以来新加坡规模最大的公寓项目，共计 1,390 个住宅单位。
让我快速回顾一下它令人印象深刻的开盘数据：
首月售出 1,169 套（共 1,390 套中的 84%）。
开盘当天示范单位到访者达 4,000 人。
开盘平均价格为 $970 PSF。
起价为 $380,000。
看着这些数据，High Park Residences 在转售市场上的表现如此亮眼，真的有人会感到惊讶吗？
当然，事后看来总是 20/20，但从一开始就很明显，High Park Residences 备受欢迎——尽管它是在楼市情绪疲弱的时期推出。
截至目前共有165宗盈利交易——不少单位在入市短短 5 年内，涨幅已超过 20%。
快进到现在，我们看到这里的平均单价为 $1,207psf，比 5 年前的新盘平均 $990 psf 上涨了 $217（或21.9%）。
事实上，不止于此。
在这里的 165 宗盈利交易中，最赚钱的是一套 $1.75 million 的 5 房单位，于去年 8 月售出，最初在 2015 年 7 月以 $1.3 million 购入。
没错，短短 4 年里惊人的 $451,000（或34.6%）利润！
因此，尽管目前数字听起来都很“高分”，我们还是进行一场内部参观，看看居住体验是否同样出色。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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High Park Residences 内部参观
| 儿童健身区 | 室外健身区 | 50m 标准泳池 |
| 日光甲板 | 水上休闲区 | 拳击擂台 |
| 健身房 | 娱乐休闲区 | 水力健身池 |
| 儿童泳池 | 水上滑梯 | 步行小径 |
| 滑索 | 花园 | 40m 标准泳池 |
| 骑行道 | 慢跑道 | 网球场 |
| 按摩池 | 瑜伽平台 | 无边泳池 |
| 休闲吧 | 花园 | 吊床 |
| BBQ 炉 | 铁板烧烧烤台 | 草坪 |
| 蒸汽室 | 健身更衣室 | 乐队练习室 |
| 迷你影院 | 托儿中心 | F&B 零售 |
| 多功能球场 |
在一个由HDB 组屋主导的城镇区域里，要在高楼林立中脱颖而出并不难。别忘了，High Park Residences 占据了 Sengkang 这一侧最大的住宅地块，由两个地段合并而成，总占地 366,168 平方英尺，容纳 1,390 个单位。
需要注意的是，这并不是开发案唯一的出入口，路的前方还有一个（通常供送货卡车使用）。不过都在同一条 Fernvale Road 上，因此回家都是走同一条路。
话虽如此，入口区域确实为整个项目定下基调。多层次的迎宾廊相当气派——利落的线条、简洁的玻璃围栏与休闲座椅，都带来极佳的第一印象。
这里的空间绝对充裕，但我认为突出的雨棚略显短小。遇到刮风下雨天，居民上下车时难免会被雨水溅湿。
你可以选择走台阶或乘电梯前往主设施平台。
我不敢说这里会是一个热门的休憩点，但它所传递的闲适氛围确实无可挑剔。
走上楼梯，你会对 High Park Residences 名称的来由有些体会。虽然这只是我的推测，但主设施区位于抬高的平台之上确有好处。首先，私密性更佳——路人无法从外面窥视。再者，由于 LRT 轨道与项目平行，乘客也不至于看进公共区域。
或许听起来有些奇怪，一上楼（或电梯）首先见到的是迷你超市。顾名思义，它确实很“mini”，但若你突然嘴馋或临时需要日用品，绝对派得上用场。
其实，Seletar Mall 步行也不算远（那里有 NTUC Finest），但在家门口有这样一个选择显然更便利。
如果你是第一次来，肯定需要目录的帮助来辨认方向。虽然不是我见过最大的开发案，但 366,168 平方英尺的体量依然相当可观。
事实上，我想有些人甚至会被这规模“震慑”。这是好事吗？这取决于你偏好小型或大型项目。可以肯定的是，在 High Park Residences 你绝不会缺少可做的事。
到达主平台后首先映入眼帘的是走廊休憩区。这是一片相当宽敞的开放式平台，适合举办聚会，但在我看来，High Park Residences 内还有不少更佳的选择。
尽管空间通透开阔，但它也存在隐私性与遮蔽不足的问题。
再往上走，会来到“灯笼休憩区”。这里包括“大灯笼”，以及围绕其周围的小灯笼——Bliss、Joy、Wealth 和 Harmony。
撇开市场话术，本质上就是一个灯笼造型的结构，配有弧形长凳座位。
周边的小“灯笼”也是同理。它们设置在水面之上，营造出漂浮于水面的视觉效果。实用层面上，恐怕很少有人会真正使用这些座位，但它的确提供了更隆重的迎宾效果。
值得一提的是，似乎没有不湿脚就能到达其他灯笼座舱的方式？若真如此，这就是“好看优先于实用”的典型案例了。
从灯笼休憩区继续前行，会来到日式用餐亭。还记得我之前提到过更宜聚会的用餐与活动空间吗？这就是其中之一。
以项目规模而言，你很难获得真正完全私密的空间。但茂密厚实的绿植在四周形成了一道“屏障”，起到了不错的遮掩作用。
虽然没有完全遮雨的顶棚，但攀援植物覆盖在屋架上，也能提供一定的遮阴。即便在炎热天气，这里仍相对清凉，你会有置身花园的感觉。
如果你在想这里哪里“日式”，答案就在这——铁板烧烤台配吧台台面。
此外，这里一侧就是“懒人喷射池”（连接所有滑梯的溪流式泳池，稍后会看到）。因此，这里非常适合家庭小聚——年幼的孩子会玩得不亦乐乎。
你也可以从这里看出，用餐亭其实相当宽敞，适合大型聚会。
日式用餐亭旁边就是水力健身池。
我一直认为水力健身池对我来说并非“必需”设施——维护起来费时费力，得不偿失。当然，也许我并不是它的目标用户。
真正的健身房就在水力健身池后面。先说优点——配有自由重量、心肺与力量器械，且几乎全玻璃设计，空间更开阔，视野更好。
但以 1,390 个单位的体量而言，我会说在高峰时段它实在太小了。诚然，如果你喜欢户外运动，这里也有很多选择，但这点确实不够理想。
这其实有点奇怪，因为 High Park Residences 并不缺土地资源。
健身房正对着一面“流水墙”（水从主泳池处倾泻而下）。水景延伸到碎石景观水池，围合出下沉式休息区。
健身房的正上方还有一整层的娱乐设施（可乘电梯直达）。
这里就是拳击擂台与沙袋。我本人还是第一次在公寓里见到，挺契合年轻一代的生活方式。
其余平台设有台球桌和空气曲棍球桌..
..以及桌上足球和可远眺主泳道的休息区。这里唯一缺的，大概就是一块飞镖靶了！
虽说这些设施更适合放在室内（以减少磨损），但我还是很喜欢它们的设置。年纪大些的孩子会很乐见这样的空间，说实话，部分成人也会喜欢。
紧邻娱乐平台的是 50m 游泳池。
泳池一侧与池首摆放着排排躺椅，爱“晒”的住户看到一定心情愉悦。
我也挺喜欢泳池的设计。不同于全程等深，泳池四周设有凸起的台阶式浅滩。这样你可以沿边缘半浸泡水中，而孩子也能更平滑地过渡到大泳池里。
以这体量而言，50m 标准泳池只是最基本的期待。好在它也够宽，适合想每周游泳锻炼的人士。
不过即便项目内有多个泳池，你也能看到这个泳池在工作日仍相对热闹。
穿过主泳道，前方就是儿童水上乐园，以及位于 23 座前方的无边泳池。除了有地别墅单位外，只有这里的单位可以算是“开门见池”。
部分位置略窄，充其量可以算作“泡池”。
从儿童水上乐园连通的是盘旋的“漩涡”滑梯。如我在Parc Komo评测中所提，奇怪的是，明明对孩子极具吸引力，却很少有项目配置滑梯。
虽然我没就此做过系统比较，但在我评测过的公寓中，这无疑是目前最“能打”的滑梯。更棒的是，这还不是 High Park Residences 唯一的水上滑梯！
如你所见，儿童游乐场就紧邻泳池。理论上这是为了无缝衔接玩乐，但除非孩子一直穿着泳衣，否则在游乐场奔跑时难免有误入浅池的风险。倒也不算严重，池水很浅——只是略添麻烦。
再往上是意式用餐与酒吧亭。不同于日式用餐亭，这里整体更“干净利落”，显然少了满架的绿植攀爬。
不过，这里比日式用餐亭的优势在于有顶棚遮蔽。由于位于小区边缘（俯瞰第二个出入口），私密性也更胜一筹。与其他设施一样，这里同样是抬高设计，因此不会有外人探头张望。
从意式用餐区往下一层是“日出吧”。空间不大，配有红酒冷柜与水槽——但它相当隐蔽，我怀疑很多人甚至会忘了这里的存在。
这一处的方位需要结合总平面图来看更清晰。简单说，这里有 9 个 F&B 商铺，甚至还有一个托儿中心。
它实际上位于 Fernvale Road 主路边（为保障居民隐私并方便公众使用），因此你会经常看到外卖骑手从第二个入口驶入来这里取餐。
以项目规模而言，这些设置对居民肯定是利好。可惜在撰稿时，尚未全部招满租户——能否吸引到合适的商家并形成繁荣的街区，仍待观察。
回到主泳池，右转即至 Milifiora Piazza——一个环形广场，通往侧门或通向有地住家的长步道。
本质上，这里是由手工玻璃花朵组成的艺术装置，周边点缀着不同的座位区。
如上所述，这里是侧门，可通往 Jalan Kayu 一带众多店屋与餐饮。远处还可见 Parc Botannia 正在施工中。
从 Milifiora Piazza 右转，会看到一系列区域，分别名为“冥想步道”“瑜伽平台”和“拉伸训练平台”。
一如既往，这些都是开放平台，适合清晨练习瑜伽或太极。
转念一想，这整段其实都可算作“健身带”，因为再往下就是健身园地。规模不小，共分为 3 个区块。
让我困惑的是它的选址——把儿童健身园设在这样偏私密的角落似乎并非上策。难道不应该与其他儿童活动设施集中布置在更开阔的区域，好让家长更易照看吗？这个清幽的位置更适合作为用餐亭。
沿着步道前行，你会更直观地感受到 High Park Residences 的景观有多么葱郁。这是我认为的亮点之一——几乎地面所及之处都被绿化覆盖。虽然后续维护如何仍有待观察，但目前看来开局良好。
接下来是“康养亭”和“水疗别墅”。
通往“山顶/森林”水疗别墅的小径，会让你仿佛置身植物园——时不时还需要低头避开树叶。
这或许是 High Park Residences 最私密的一隅，短短一段小径，便可抵达“山顶”与“森林”水疗别墅。
两者在大小与配置上相同——只是取了些“创意”名字。不得不说，这里多少会让人联想到巴厘岛乌布的别墅。唯一让我介意的是每个别墅没有门——如果你在这里泡池，突然有人走进来找空位，多少会有些不安。
回到主路径将前往“感官步道”。再一次，撇开营销语言——这就是沿后侧绕行的一条长步道，会带你经过一整排有地住家。
从这里也能看出，朝外侧的单位更私密——尤其是底层带露台的单位。当然也并非完美，若有人日常在此散步，除非你始终拉下百叶，否则仍可能一眼望进客厅。
如果你愿意，几乎可以沿着项目外缘走上一整圈。环境足够宜人，不过 Sengkang Riverside Park 仅一站 LRT 之遥，那里的风景或许更胜一筹。
别墅单位面向 Lor Tanggam 一侧的有地住宅，行道树又进一步提升了私密性——这一带明显更为清幽。
顺带一提，共有 10 套 Strata 双拼别墅与 4 套 Strata 独栋别墅。双拼面积介于 2,314 至 2,443 sq ft，独栋为 2,734 sq ft。它们均为 3 层，但首层主要用于 2 个私人车位与杂物区。
沿着步道走至另一角，俯瞰 Sengkang West Way。这里散落着一些其他设施，如“茶园”..
..以及一组巨型国际象棋。创意十足，但是否会被用于其“本意”则存疑。若你在想它是否是一副完整棋子——是的，黑白各 16 枚。我不是象棋专家，但看起来没问题。
这一角的设施以“中式茶亭”收尾。再次强调，名字听起来很“雅”，但其实就是一座面向 Sengkang West Way 的有顶凉亭。
看到这里你可能已经有点迷失方向了，这也无可厚非——High Park Residences 的设施确实“太能打”。再加上不同设施分布在不同标高，仅凭总平面图并不足以给予你完整视角。若你考虑把这里作为下一个家，实地探访绝对必要。
这里是“跳泉池”，与 40m 蜿蜒泳池以及“趣味池”相连。从这个意义上说，你可以从主 50m 泳道一路通过一系列相连的水池与滑梯抵达这里——不得不承认，这相当独特。
与主泳池一样，这个泻湖式泳池也沿四周采用了台阶式浅滩设计，方便下水。
这也体现了 High Park Residences 打造“家庭友好型”项目的雄心。这里的设施规模，确实令人赞叹。
与 40m 泳池相伴的是一座“小岛”。
小岛上有一座颇为宽敞的用餐亭。
几乎四面环水，除了上岛的小径，让你有在“私岛用餐”的感觉。在目前为止的所有用餐点中，这里大概是我最喜欢的。
穿过这座桥，又会来到一个孩子们必定喜欢的设施。
如果你猜到是“飞索”（flying fox），那就完全正确。虽然它并非那种让人肾上腺素飙升的类型，但对小朋友来说已足够刺激，也无需全程“贴身”看护。
桥下的小溪也会把你带回主泳池。正如上文所述，你可以通过 4 道滑梯从主 50m 泳道一路滑至趣味区。当然，你无法“逆滑”回去——得沿后方步道返回。
途中你大概会经过“吊床天地”，几张吊床悬挂在树间。不得不说，到目前为止几乎所有设施都很到位——除了这里。很奇怪的是，其他区域绿植都很繁茂，这里却显得有些杂乱，与整体不太协调。
趣味池附近是圆形会所。相比其他颇为“张扬”的设施，会所的观感略显平实。
外侧设有两处 BBQ 炉，旁边还有草坪区，可容纳更多人。
会所内有两间尺寸合适的功能室，外加三间室内剧场与一个乐队练习室。
最后带你看看最终的用餐区——花园、山顶与派对 BBQ 区。
你现在应该已经熟悉“套路”了——名字不同，本质相同，都是 BBQ 亭。它们的面积都很可观，唯一略显“奇怪”的设计是屋顶的椭圆形开口。我理解这是为了引入采光，但遇到下雨就略显尴尬了。
BBQ 亭面向篮球场——面积其实不小，但仅设一个篮框就有些令人费解。这里还配有看台座位，万一真有“观众”愿意围观的话。
最后但同样重要的是，大型项目配备网球场几乎是“标配”，这里有两座。即便如此，周末想订到心仪时段仍可能不太容易——毕竟共有 1,390 个单位。
每座楼的门厅都是半露天设计——大众化项目里很常见。进入各栋楼需刷门禁卡。
如你所料，车库也相当庞大。初次来访可能会觉得路线有点复杂，因为这里分不同楼层与区段。
总体而言，车库光线充足、空间宽敞——行车与泊车都很顺手。
只有 5 房豪华单位配备私家电梯，并以独立的私家电梯厅作为区隔。
High Park Residences 区位评测
High Park Residences 坐落于 28 区一块 3.4 公顷（366,168 sq ft）的（原森林）用地上。
尽管URA Master Plan 2019几乎没有关于此处的开发规划消息，28 区（Seletar/Yio Chu Kang）的整体升值表现却颇为亮眼——平均 psf 从 2015 年 1 月的 $981 升至 2019 年 12 月的 $1,270（29.46% 的涨幅，用了不到半个十年）！
聚焦 High Park Residences 的周边，小区位于高层住宅区的北缘，数分钟即可到达 Jalan Kayu 一带的低层店屋与 F&B 带（随后接驳 TPE）。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 与公寓距离（及预估步行时间） |
| ’Thanggam Stn’ | 374 | 15m，步行 <1 分钟 |
| ’After Lor Tanggam’ | 85, 85A, 102 | 15m，步行 <1 分钟 |
| ’Bef Jln Kayu’ | 85, 102 | 25m，步行 <1 分钟 |
| ’Aft Abundant Grace Church’ | 85, 85A, 86, 102, 103 | 140m，步行 2 分钟 |
最近的 MRT：Thanggam LRT Station - 25m，步行 <1 分钟
考虑到 High Park Residences 的位置，我不会期待前往中央区或 CBD 的公共交通行程会很快。
不过，周边的 LRT 线大大增强了近距离的联通性。
对于经常使用 MRT 的居民而言，LRT 也是不可或缺的接驳选择（4 站至 Sengkang MRT，约 5 分钟）。
搭乘公共交通前往 CBD（Raffles Place MRT）的全程路线为：自 Thanggam LRT Station 出发，于 Sengkang MRT 转乘，再于 Dhoby Ghaut MRT 转乘。
全程车程为 30 分钟，共 16 站。
有意思的是，Yio Chu Kang 的巴士转换站也很方便抵达（搭乘 86 路经高速，约 12 分钟）。
私家车
| 主要目的地 | 与公寓距离（及预估高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 20.0km，车程 24 分钟 |
| Orchard Road | 18.1km，车程 22 分钟 |
| Suntec City | 19.8km，车程 24 分钟 |
| Changi Airport | 18.0km，车程 23 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 45.2km，车程 50 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 11.1km，车程 15 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 22.9km，车程 30 分钟 |
| Mapletree Business City | 29.1km，车程 34 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 38.6km，车程 40 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 19.0km，车程 22 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 27.5km，车程 31 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 15.9km，车程 20 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 21.6km，车程 28 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 4.0km，车程 8 分钟 |
*注：车程为高峰期测算
临近出入口：Fernvale Road 上的 2 个出入口
总结：对一个拥有 1,390 个单位的项目而言，2 个出入口会很有帮助，但需注意高峰期出入口的拥堵——Fernvale Road 出口仅双车道。好消息是，TPE 距离不到 1 公里。另一方面，鉴于周边有大量开发案（包括 HDB 与公寓），且身处 OCR，预计高峰期道路车流会非常可观。
杂货
| 超市名称 | 与公寓距离（及预估步行时间） |
| Fairprice Finest - Seletar Mall | 580m，步行 7 分钟 或 1.9km，车程 5 分钟 |
| FairPrice Xpress - Sengkang West Way | 670m，步行 9 分钟 或 2.8km，车程 6 分钟 |
| Fairprice - Jalan Kayu | 710m，步行 9 分钟 或 2.0km，车程 6 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 3 |
| 小学（车程 3km） | 6 |
| 中学（车程 3km） | 1 |
| 国际学校（车程 3km） | 0 |
| 初级学院（车程 5km） | 0 |
| 大学（车程 5km） | 0 |
| 理工学院（车程 10km） | 1 |
更多要点
- 设施与服务
如今的公寓提供独特设施并不稀奇，例如 Westwood Residences 的 BMX 越野车道，或 Van Holland 的少儿攀岩墙。
High Park Residences 则更进一步，为其庞大的目标客群提供了 118 项设施，它们（好吧，大多数）各具特色。
除了常见的健身房、50 米泳道与 BBQ 炉，High Park Residence 还配有 3 米高的“旋转激浪”水滑梯、滑索与拳击擂台——非常适合爱探险的孩子与青少年！
喜欢静态休闲的住户，则可以在遍布小区的园林与绿意间，与家人漫步——尤其在下班之后。
此外，小区内的 9 个商用单位也涵盖零售与餐饮，让你无需出门即可觅食（与Sengkang Grand Residences类似）。
可以说，这种“冒险乐园+便民商铺”的组合，让 High Park Residences 的住户物超所值。
不过，小区外的配套又如何呢？
我们继续看看周边能为居民带来什么。
- 丰富的周边配套
High Park Residences 居民几乎四面八方都能便捷获取配套。
如前所述，Thanggam LRT Station 就在 High Park Residences 旁边。虽非 MRT，但它能快速接驳至 Sengkang MRT 与 Sengkang Central 的各类设施。
向西稍许，Jalan Kayu 的有地住宅区中，分布着一整排店屋。
众所周知，这些店屋囊括了众多餐饮（读作：prata）选择、汽修服务，甚至还有瑜伽馆。
沿着 Fernvale Road（与 High Park Residences 相邻）向下走，就是较新的 Seletar Mall，涵盖 6 层购物、餐饮与娱乐。
若你和我一样喜欢亲近自然，附近的 Sengkang Riverside Park 与 Upper/Lower Seletar Reservoir 区域也有广阔绿地与静谧去处——此外，Seletar Country Club 也提供丰富的休闲选择。
至于学校，尽管周边学前与小学资源充足，但高等教育院校则明显匮乏。
因此，住在 High Park Residences 的青少年，通学时间可能会更长。
除此之外，尽管 28 区目前看起来仍相对“未完全开发”，但它为 High Park Residences 的住户提供的配套，已相当可观。
High Park Residences 开发与总平面评测
High Park Residences 由 6 座各异的 25 层高楼、10 套双拼与 4 套独栋组成——多种居住类型搭配，满足不同自住/投资客群。
具体到楼栋，北侧或东侧较高楼层的住户，将可获得 Johor 海峡/Lower Seletar Reservoir 的开阔景致。
让我颇为认可的一点，是开发商在楼栋排布上的用心——在楼与楼之间保持了相当的距离，为大多数 1,390 个单位提供了不错的私密性。
在“活力”层面，High Park Residences 以蓝与绿为主调，得益于别出心裁的水体设计与大面积绿化铺陈。
这种“居家、亲自然”的氛围，使其对大多数买家颇具吸引力，尤其是有孩子的年轻家庭。
噪音方面，我们已提到 Sengkang West Way 与 Fernvale Road 的高峰车流量——两条道路都沿着 High Park Residences 的边界。
较高楼层相对安全，低楼层的住户则可能更频繁地感受到来自道路的噪音干扰。
最后，沿 Fernvale Road 上方的 LRT 轨道，因其特定的设计与结构，不应成为显著的噪音来源。
最佳楼叠
户型配比
| 户型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| Studio Unit | 72 | 388 - 398 sqft |
| 1-Bedroom + Study | 153 | 441 - 474 sqft |
| 2-Bedroom Classic | 208 | 560 - 592 sqft |
| 2-Bedroom Deluxe | 300 | 635 - 678 sqft |
| 2-Bedroom + Study | 87 | 700 - 732 sqft |
| 3-Bedroom Classic | 188 | 872 - 904 sqft |
| 3-Bedroom Deluxe | 117 | 947 - 1,001 sqft |
| 4-Bedroom Classic | 68 | 1,141 - 1,151 sqft |
| 4-Bedroom Deluxe | 68 | 1,216 - 1,281 sqft |
| 4-Bedroom Dual Key | 23 | 1,367 sqft |
| 5-Bedroom | 92 | 1,389 - 1,485 sqft |
| Semi-Detached Houses | 10 | 2,164 - 2,809 sqft |
| Bungalow Houses | 4 | 2,379 - 2,799 sqft |
| Shops | 9 | 320 - 361 sqft |
如你所见，丰富的户型组合旨在覆盖广泛的购房群体。
数量最多的是 2 房与 3 房——主要面向年轻家庭与多代同堂家庭。
自然，更宽敞的当属双拼与独栋别墅，这在当下公寓项目中已相当稀缺。
另一个小贴士：若你有幸居住在朝西、临 Jalan Kayu 的高楼层单位，应该能享有相当“风景线”。
这一方向多为低层有地住家，因此你可以期待较长距离的开阔视野。
最佳楼叠
High Park Residences 价格评测
| 项目名称 | 产权 | TOP | 当前平均价格（PSF） |
| High Park Residences | 99-year Leasehold | 2019 | $1,207psf |
| Seletar Springs Condominium | 99-year Leasehold | 2001 | $710psf |
| H2O Residences | 99-year Leasehold | 2015 | $1,066psf |
| Riverbank at Fernvale | 99-year Leasehold | 2017 | $1,140psf |
| Rivertrees Residences | 99-year Leasehold | 2018 | $1,169psf |
以上为 High Park Residences 周边转售项目的价格列表——我们未纳入Parc Botannia 与Rivercove Residences（EC），以确保公平对比，因为两者均在 2020 年 TOP。
有趣的是，High Park Residences 除了上述两座较新的项目与表格中的 3 个对手外，几乎没有同级别的“直接竞争者”。
我们先看表中“最实惠”的项目。
与其高层邻居不同，Seletar Springs 是一座较老的低层公寓，位于一大片有地住宅的边缘。
与其他 3 个项目相比，它距离最近的 LRT（Layar MRT Station）也最远——步行需 11 分钟，这很可能进一步压低了 Seletar Springs 的入场价。
至于 H2O Residences、Riverbank at Fernvale 与 Rivertrees Residences，三者相邻河岸，同时距离 Layar LRT Station 与静谧的 Sengkang Riverside Park 都仅咫尺之遥。
Riverbank at Fernvale 与 Rivertrees Residences 因较新而价高并不意外；值得注意的是，三座公寓均被完善的道路网络包围，便于通达 TPE 与 CTE。
不过，总的来说，在便利性方面的明显赢家是 High Park Residences。
除了紧邻 Thanggam LRT Station，小区地理位置还可轻松通达 TPE、CTE 与 SLE，周边配套也相当丰富——更不用说其内部设施与总平面布局。
最后可以说，Parc Botannia 的推出，也为 2015 年入手 High Park Residences 的买家带来了更可观的退出增值。当时 Parc Botannia 的平均售价已达 $1,270 psf。
以下为撰稿时 Parc Botannia 的最新成交价。
| Date | Address | Sale | Size | PSF | Price |
| 26 AUG 2020 | 10 FERNVALE STREET #21-05 | NEW SALE | 667 | 1,457 | $972,180 |
| 29 JUN 2020 | 12 FERNVALE STREET #10-11 | NEW SALE | 786 | 1,355 | $1,065,000 |
| 31 MAR 2020 | 10 FERNVALE STREET #19-02 | NEW SALE | 786 | 1,384 | $1,087,800 |
随着 Parc Botannia 最新成交达到 $1,457 psf，不难理解为何 High Park Residences 的首批买家在退出时拥有良好的“价格保护”。
也别忘了，Rivertrees Residences 与 Riverbank @ Fernvale 都早一年推出——High Park Residences 在价格上仍胜一筹。
升值分析
总体而言，这一片区仍被视为具备成长潜力。
首先，High Park Residences（蓝色标记）周边配套齐全——从公园（绿色区域）与学校（“E”区域），到 Jalan Kayu 店屋与 Seletar Mall 等商业（深蓝色区域）。
众所周知，除高速可达性等因素外，配套的存在与丰度，往往是推动项目多年资本增值的重要力量。
根据 Land Transport Master Plan（LTMP 2040），该区未来或将新增一条地铁线，以支持北部与东北部地区的交通网络，惠及 Woodlands、Sembawang、Sengkang、Serangoon North、Whampoa、Kallang 与 Greater Southern Waterfront 等地。
更重要的是，预计 2023 年附近Punggol Digital District 的崛起，将为本区注入更多关注度——无疑将进一步推动该区/分区的升值。
对于关注租赁需求的投资者，值得注意的还有：潜在租户客群之一，可能来自邻近 Seletar Aerospace Park 的从业者。
此外，Sengkang West 西侧（洋红色区域）的土地被划为未来开发用地。据部分信息判断，未来这里或将形成物流与产业枢纽——这也会进一步提升本区单位的可租性。
我们的观点
很难不对 High Park Residences 印象深刻。尽管明显缺少就近的 MRT，这似乎丝毫未影响它的表现。
没错，你可以说它上市时机（事后看）极为有利。毕竟那时市场在低位、定价低于更早的竞争者，而且后来的竞品价位更高。
但人们常常忽略一个关键点：项目的实际现场体验。确实，不是所有人都喜欢“巨无霸”项目，但我认为这里把“大盘”的优势发挥得很好。也有人认为规模太大会牺牲隐私。
在某种程度上，这确实有道理。你在园区里漫步，会感到这里确实很“有人气”；但空间足够宽绰，丝毫不觉局促。
同时也很清楚，他们瞄准的是家庭客群。大量面向孩子的设施极具吸引力：多个泳池、滑梯，甚至滑索。这份设施清单，几乎像是某家 Club Med 的目录。
有年幼孩子的家庭会完全明白：手边有这么多“能让孩子自娱自乐”的设施，几乎是“神助攻”——你也能因此多些独处时间。
它完美吗？当然不是。如上所述，没有 MRT 且地段较偏，对在中心区工作的上班族来说会是减分项。
但如果你的优先级是家庭，且对该区熟悉——High Park Residences 的确是个很具吸引力的选择。
开发商备注：
CEL Development Pte Ltd 虽未进入我们的十大开发商榜单，但仍值得一提。
它是 Chip Eng Seng Corporation Ltd（自 1999 年起在新交所主板上市）的全资子公司，作为母公司的房地产开发臂膀运作。
尽管它已为新加坡天际线贡献了不少有趣的高层住宅（包括 Kopar at Newton），但 CEL 更突出的，是其在海外市场的扩展，项目遍及澳大利亚与越南。
CEL 的愿景清晰透明——“致力成为多元领域的领先地产开发公司，以打造优质、具卓越建筑品质与投资价值的住宅著称，从而为股东与客户创造可持续价值，成为有社会责任感的企业组织。”
凭借青年与资深成员的强强联合，CEL 以扎实的道德与质量标准为基石，朝着愿景不断迈进。
从其住宅项目贡献来看，毫无疑问，CEL 在提供优质居所的道路上，未来仍有更高的成就可期。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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