早在2012年，新加坡出现了首宗百万HDB组屋成交：位于Queenstown 149 Mei Ling Street 的一套罕见单位。当时这是一则吸睛的异数：有人震惊，有人莞尔，但更多人将其视为一次性的离群值。即便在一线，声称“总有一天会很常见”的分析师与中介也多把时间点预测在“50年后”之类的遥远未来。
谁也没料到，仅仅12年后的2024年，百万不再是个“异乎寻常”的价位；在某些社区，它很快甚至可能成为基准。本周我们梳理了那些对较大或地段更佳单位而言，百万已成“默认价位层级”的HDB市镇。顺带一提，仅2024年，这样的成交就在3个市镇累计达到400宗：
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百万组屋的早期崛起，直到今天
率先引领这一趋势的3个市镇是大巴窑（Toa Payoh）、加冷/黄埔（Kallang/Whampoa）与红山（Bukit Merah）：
| 年份 | 加冷/黄埔 | 大巴窑 | 红山 |
| 2017 | 3 | 6 | 0 |
| 2018 | 8 | 9 | 7 |
| 2019 | 5 | 8 | 5 |
| 2020 | 3 | 7 | 13 |
| 2021 | 19 | 31 | 24 |
| 2022 | 26 | 45 | 45 |
| 2023 | 54 | 56 | 62 |
| 2024 | 156 | 144 | 135 |
| 2025 | 71 | 148 | 109 |
| 自2017年起的%增幅 | 5200% | 2400% | 1929% |
这正是同样的3个市镇最早浮现百万组屋现象。2014至2016年间，没有任何一个HDB市镇录得百万转售成交。
一年后，即2017年，大巴窑与加冷/黄埔率先出现百万组屋，分别有6宗与3宗转售成交。
在大巴窑，首宗百万转售单位位于The Peak @ Toa Payoh，这是一项Design, Build, and Sell Scheme（DBSS）项目。DBSS如今已停办，最初定位为“夹心阶层”住房：由私人发展商设计与建造，但仍属HDB项目。
（这与Executive Condominiums，或ECs，并不相同；DBSS项目没有完整的公寓式设施；且与EC不同，它们从不私有化。）
自那以后，The Peak几乎主导了该镇的百万成交。例如在2022年上半年，The Peak就有逾10个单位以$1 million以上成交；而在2024年8月，Block 138B的一套5-room单位以$1.5 million成交。
在加冷/黄埔，我们并没有最早3套迈上百万的具体单位信息，尽管在更宏观的HDB转售数据中已能清晰看到其踪迹。
到下一年（2018年），红山成为第3个加入的市镇，录得首7宗达到$1 million+的成交。自那以后，红山稳步攀升，很大程度上得益于Tiong Bahru View，这一SERS重置项目拥有全新的99年租期与核心地段吸引力。
Tiong Bahru View在2018年7月打下名号，当时一套高楼层4-room以略高于$1 million成交。更近的一例是在2024年4月，Tiong Bahru View的Block 9B一套5-room以$1.588 million成交，当时为转售组屋史上最高价。
在2017年的首批案例之后——尤其在COVID（2020年）之后——百万成交开始加速攀升。
疫情年代成为转售组屋市场的关键转折点。随着BTO建设延误、封锁重塑了人们对居家的诉求，成熟市镇中的大面积单位忽然大受追捧。5年前我们就在这篇文章中记录了这股上升势头。
买家——尤其是家庭与曾拥有私人住宅者——比以往更看重宽敞的格局、较长的租期以及拎包可入住的单位。
这种偏好的转变，加上较低利率、新组屋供应的锐减与私人住宅价格上行，把需求导向了转售板块。在地段优越的成熟市镇，这股需求很快把价格推过百万线。
于是，最初寥寥数宗的离群成交，已经演化为一项可辨识的趋势。
到2021年，这3个市镇——大巴窑、加冷/黄埔与红山——每年均录得逾20宗此类成交。到2024年，各自都跨过130宗大关，合计超过400宗；与7年前的个位数相比，可谓跃升惊人。
当下哪些3个区域的百万成交占比最高？
| 年份 | 武吉知马 | 中央区 | 碧山 |
| 2017 | 3.51% | 5.49% | 3.81% |
| 2018 | 4.92% | 10.17% | 2.96% |
| 2019 | 4.23% | 11.76% | 2.64% |
| 2020 | 0.00% | 12.94% | 3.13% |
| 2021 | 15.85% | 28.74% | 6.49% |
| 2022 | 16.13% | 23.47% | 10.75% |
| 2023 | 30.43% | 24.62% | 11.84% |
| 2024 | 38.71% | 26.11% | 20.42% |
| 2025 | 38.46% | 29.55% | 23.68% |
在武吉知马，2024年超过三分之一（38.71 per cent）的转售组屋跨过$1 million门槛，也就是几乎每10套里将近有4套。在中央区（包括像Pinnacle@Duxton与丹戎巴葛一带的街区），每4套就有超过1套是百万成交。而在碧山，旧式的大面积单位与DBSS并存且需求强劲，超过每5套就有1套似乎以7位数成交。
这表明在这些区域，百万组屋已不再遥不可及；其占比正不断扩大，并在重塑过去所谓的“可负担公共住房”。这也意味着，若你打算在这3处购买转售组屋，或许得更积极储蓄——价格很可能远高于实际HDB估价，你需要支付不菲的估价以外现金（COV）。
我们也快速看看哪些单位类型更常越过$1 million门槛。
我们将观察3个热点，以及3个催化者：
| 单位类型 | 碧山 | 红山 | 武吉知马 | 中央区 | 加冷/黄埔 | 大巴窑 |
| 3房 | 4 | |||||
| 4房 | 3 | 55 | 30 | 106 | 73 | |
| 5房 | 38 | 80 | 12 | 17 | 39 | 56 |
| 行政 | 37 | 12 | 7 | 15 |
*我们可以忽略3房，因为它们严格来说并非组屋，而是排屋。这些为已解散的新加坡改良信托局（SIT）所建的有地住宅，后来由HDB接手与取代。
如预期，5房与行政单位构成百万成交的主体，根源在于买家对更大空间的偏好。更令人意外的是，突破$1 million的4房数量之多，尤其在加冷/黄埔，仅2024年就有逾100套4房成交高于该水平。
不少此类单位往往具备高楼层、或属DBSS等“加分项”；但买家愿意为此支付的金额之高，仍令人侧目。就目前而言，百万组屋仍属离群值，正如当局不断提醒我们的那样。但考虑到不到1个十年里成交量增长之快，也许用不了多久，我们就会开始抱怨$2 million 组屋了。
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