Midwood 评测：小而高效的户型，环抱自然

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项目：	Midwood
地区：	23
地址：	8, 10 Hillview Rise
地契：	99 years commencing 1 Oct 2018
单位数量：	564
占地面积：	153,882 sqft
开发商：	Hong Leong Group
TOP：	1Q 2023

过去几个月，新盘在首日销售上可谓火热——One-North Eden 售出 85%，Irwell Hill Residences 超过 50%，以及 Reef at King’s Dock 达到 65%——这些都仅是在开盘周末内完成。

对于刚踏入置业旅程的人来说，似乎新盘项目怎么都不会出错。

然而，对 Midwood 而言，情况并非如此乐观。熟悉房地产市场的人会知道，Midwood 并非最新的新盘。事实上，它在 2019 年 10 月底推出，并在首个周末仅售出 24 套，约 4%。所幸随后随着大市回暖，项目销量也有所提升，目前约 ~30% 已售。

简单背景介绍一下，Midwood 是一块 GLS（Government Land Sale）地块，也是第二块采取“双信封”投标程序的地块。如果你对这个术语感到陌生，也并不意外。

用更易懂的话来说——开发商首先要提交概念方案，阐述其拟议的设计、品质以及开发履历。随后，只有通过初步标准的开发商才会被邀请进入第二阶段——届时地块将授予出价最高者。

从某种意义上说，这样做能在一定程度上确保最终成品具备一定的质量与设计思考，而不只是单纯比拼价格。

闲话少叙，直接看看 Midwood 提供了哪些设施吧！

Midwood 公寓深度探访

与最初的模样相比，2021 年的 Hillview 社区已大不相同。直到 1980s，这里还是许多跨国公司的工业区，包括 Cycle & Carriage、Castrol Oil，以及 Old Ford Factory（如今也是 Hillview 看似遥远过往中仅存的建筑）。

Midwood 是该区的又一新成员，周边多为早年间的大型公寓，如 Hillview Green、The Dairy Farm 和 Glendale Park。它紧邻本区较新的公寓 The Hillier 与 Kingsford Hillview Peak，分别于 2016 与 2017 TOP。Midwood 位于尚未完全开发的边缘地带，其 Hillview Rise 门牌也需要延伸现有道路以服务该项目。

首先来说说设计。

你首先会注意到其大量使用“隐私屏”，会根据你购买的朝向，从 13^th 或 25^th 层起限制住户的视野。这是因为 Bukit Gombak 的 MINDEF HQ 的敏感属性，买家在作出购买决定前应充分了解这一点。

接着让我惊讶的是两栋楼之间的距离相当大。准确来说是 120m，着实令人印象深刻。作个对比，The Florence Residences 的楼栋最近仅相距 6m，其余楼栋平均也只有 17m 至 23m。当然，公平起见，那里的总户数几乎是这里的三倍——或许并非完全对等的比较。

Midwood 还达成了如今愈发罕见的 80% 设施、20% 住宅的比例，这一比例通常多见于较高端的项目，如 Goodwood Residence 与 Leedon Residence。比例模型确实会给人以开阔、场地广袤的印象，但别忘了，这仍是一处密度不低的开发。

在 153,883 平方英尺的土地上规划 564 套单位，相比（体量相近、非价格）项目如 Irwell Hill Residences 稍胜一筹。无论如何，这仍是本项目最令人印象深刻的一点。

至于 Midwood 的主题，亲近自然/绿意盎然的取向无疑正当其时——在我评测过的新盘中，马上就能想到 Midtown Modern 与 Forett at Bukit Timah。公允地说，我确实喜欢这种主题，尤其当它能与周边环境相得益彰——Midwood 正是如此。因此你会看到项目遍布绿化景观，并大量使用种植槽来遮蔽中部 6 层停车楼的体量。

如前所述，将建设一条从 Hillview Rise 延伸而来的新道路。尽管主要使用者大概会是 Midwood 的住户（Kingsford Hillview Peak 也可使用），但别忘了，四周还有 5 块未来的住宅用地。

现在，我们来到项目的 Arrival Court（到达广场）。仅有 564 套、且其中不少为小户型的情况下，设置单一出入口是完全可以接受的。门卫岗亭位于入口左侧，可在一定程度上缓冲潜在的车流拥堵。德士或 GrabCar 将在有顶的上下客点停靠，这里也设有充足的长椅供住户等候。到达广场的精心植栽也营造出愉悦、平静的氛围。

你还会注意到一些露天停车位，主要供位于一楼的托儿中心接送家长临停使用。该托儿中心也对公众开放，空间看起来相当可观！

这并非区域内唯一的托儿中心，但对家长而言无疑是加分项——尤其 Hillview 一带整体更偏向自住导向。

从这个角度更能体会到其“自然绿意”的主题，我认为他们在弱化通常不那么讨喜的多层停车楼外观方面做得不错。与 Hillview 地区郁郁葱葱的森林气息非常契合。

住户的公共设施分布在 1^st 与 7^th 层，其中后者位于多层停车楼之上。好的一面是，车位与单位比例为 1:1——即便小户型占比较高，车位供应也应绰绰有余。

另一方面，这里也暴露出 Midwood 的一个较为棘手的问题。尽管没有地下车库尚可接受，但对于一个新公寓来说，缺少从车库直达住户楼栋的专属通道，我认为并不理想。这意味着住户需先从车库乘电梯下到地面层，再沿有顶走道步行至各自的楼栋。

直白地说，HDB 升级族可能会纳闷：这与他们当下的生活方式有何不同？若家中有行动不便者，这段更长、更折腾的回家动线也会更为不便。或许大量使用 PPVC 的结果影响了布局，给住户带来了一些不必要的不便。

最后并非故作矫饰——但多层停车楼传统上往往被视为不如地下车库“高端”。当然，这绝非致命缺点，但对部分买家而言吸引力会打些折扣。

继续看看 7^th 层的设施——这里设有气势不俗的 50m 无边际泳池。面向远处大面积绿意，楼书效果图也把这座泳池演绎得十分迷人。当然，常见的躺椅也会在此一字排开。

此处也要提醒一点：项目竣工时，你大概率会面对当前环绕 Hillview Camp 的一片绿海，但未来仍可能发生变化——泳池正对的那块地块已被划为住宅用途。

无边际泳池旁是健身房，就目前而言，既可眺望远方的自然景致，也可俯瞰位于 1^st 层的第二个练泳池，可谓两全其美。

不过空间看起来略显紧凑。好在你家门口几乎就是 Bukit Timah Nature Reserve，我想对多数人来说，这里会是不错的运动去处。

至于孩子们的设施——不出所料，7^th 层也设有儿童池与游乐场。

说到这里，你或许会问：既然做了“空中花园”，怎么能少了用餐空间？为此，这里还设置了 2 座独立的烧烤亭，与儿童池和游乐场位于同一层。父母在举办家庭聚会时，也能随时照看孩子。

回到 1^st 层，你还能找到另一座练泳池。为 564 套单位配备 2 座尺寸不小的练泳池应当绰绰有余——为开发商点赞，在如今寸土寸金的环境下仍实现了这一点。我一直喜欢泳池在不同高度的布局，根据心情有更多选择。

除了额外的练泳池外，这里还有水疗池与带按摩浴缸的 Spa 套间，尽管我有时会想，这类附属水域设施究竟有多少人会真正使用。

在新项目日益“零网球场”（或配比很差）的当下，得知 Midwood 仍配有一座网球场让我颇为欣慰。有趣的是，若从卫星视角看整个 Hillview 社区，你会发现几乎每个公寓都有 2–3 座网球场，且住户数量更少——时代变了的一个缩影。以 564 套而言，这个配置并不差。

正如之前提到的，80% 的土地用于景观与设施。设施区主要分布在两栋楼之间 120m 的空地上。除了为运动爱好者准备的常见设施外，还有会所，内含 2 间多功能室与一间阅读休闲室。

你还会在园区内看到多处草坪，在配套清单上都有不同的命名——瑜伽草坪、社区草坪、栀子庭院等。对于这些华丽的命名与冗长的设施列表，你不妨把它们当成营销话术，更重要的是筛选出对你真正有用的部分。

设施介绍到此，让我们前往示范单位！

Midwood 1卧室+书房 户型 (1+1)a (549 sqft) 评测

本次展示的户型是 Midwood 中面积最大的 1 卧室，其他多数不带书房的户型为 484 sq ft。鉴于所有户型定价均低于 $1mil，且布局高效，我认为这个 1 卧室+书房相当适合作为单身男女的理想小窝。

所有单位层高为 2.8m，属于市场常见水准。地面材料方面，公共区域为瓷砖，卧室为复合木地板，这与我对 Midwood 这类大众化项目的预期一致。 

踏入室内的第一感受是这套房子相当宽敞。或许我看多了 500sqft 以下的袖珍户型，这里的玄关明显比一般更宽。进门便是开放式厨房，几乎没有浪费空间。其实，这种方正的常规布局，是我见过较为出色的之一。

如预期，厨房配备的是电磁炉而非燃气炉，后者一般保留给更大户型。微波炉、冰箱、洗烘一体机以及电磁炉灶由 Electrolux 提供。你也会获得标准的内置厨房橱柜，采用浅木纹饰面，搭配实体台面。 

或许是因为餐区与客厅合并放置，反而令这里的厨房显得开阔，所提供的操作空间堪称出色。

往前看，这里摆放了一套 2 人餐桌椅，稍微朝客厅方向倾斜。很明显这位室内设计师爱看 TV，并以此来设想这个空间。纯属个人喜好；若你偏好更传统的餐桌摆放方式，鉴于这套户型进深较宽，最多也能容纳 4 人的餐桌椅。 

就我个人而言，我会把餐桌放在厨房一侧，因为目前的摆法几乎没有给客厅留下太多空间。

不出所料，起居空间颇为紧凑。如果你坚持在这里再放一张餐桌，沙发尺寸将受很大限制。即便如上图所示可坐 2 人，对我来说也并不太舒适。话虽如此，这毕竟是 1 卧室加书房的户型——总要在某处作出取舍。

你也会注意到，他们避免使用电视柜，以免让原本不大的空间显得更小。供参考，客厅、餐区与厨房合计约 23 sqm 的面积。 

不过，5 sqm 的阳台确实能在一定程度上缓解局促感。空间足够摆放高脚凳和吧台桌，或几张懒人沙发，供傍晚小憩。不过也要注意，空调机位就在阳台旁边，开启时可能会有些噪音。 

你还会注意到，这里安装了遮屏，只能‘直视前方’。这是因为附近有 MINDEF HQ，为满足隐私管制而设。从 13^th 层起的朝北单位，以及从 25^th 层起的朝南单位都会受影响。

回到入口处，就是书房。面积为 6 sqm，虽不及常规卧室那么大，但绝对足够舒适，适合办公！在新加坡寸土寸金的背景下，这 6 sqm 已能放下一张单人床，因此也可兼作给留宿客人的 2^nd 卧室。如果你格外看重租金回报，甚至可以将其当作卧室出租！ 

更令人满意的是，这里设有‘双入口（Jack-and-Jill）’通道，连通本户唯一的浴室，这意味着访客无需经过你的主卧即可使用卫生间。（但需要权衡的是，若你未来把这里作为小卧室出租，与你主卧之间的私密性会有所降低。）我尤其欣赏这种双入口浴室，因为它为主要居住者提供了更多私密性，如今理应成为标配。

主浴室面积中规中矩，墙面铺设了较深色调的瓷砖。正如其他示范单位所示，公共浴室会采用更浅色的瓷砖。壁挂式坐厕与洗手盆来自 Roca，雨淋花洒来自 Hansgrohe。这些品牌在新加坡家喻户晓，广泛应用于各类住宅。

与多数 1 卧室户型一样，浴室并无窗户进行自然通风。 

最后来到主卧，面积为 10 sqm。这比平均值更小；总体而言，Midwood 的卧室面积普遍偏小。

尽管如此，这里仍配有标准的内置衣柜，并可摆放一张 Queen 尺寸床与床头柜。当然，你需要接受半高窗的设计，以便为外侧的空调机位让位。 

总体而言，我喜欢这套 1 卧室+书房的布局。我认为它在可行范围内做到了极致高效，尤其欣赏尺寸合适、并与浴室‘相连’的书房。若作比较，我觉得这个布局远胜于我在 Irwell Hill Residences 看到的。当然，这套 Midwood 的单位面积更大（且更便宜），但若仅从布局角度出发，这里更值得考虑。

Midwood 2 卧室 Type 2P(b) (689 平方英尺) 评测

Midwood 的 2 卧室户型对一处 Outside Central Region (OCR) 项目来说偏小，面积介于 635 至 700 平方英尺。此处示范单位为较大的格局之一，面积为 689 平方英尺，并采用我偏好的哑铃式布局，两个卧室分列单位两侧。你也可以选择带中间走廊的 2 卧室布局，并在 1 间浴室与加设书房之间作选配。可以说，Midwood 的 2 卧室整体都偏紧凑。

所有单位层高为 2.8m，公共区域为瓷砖地面，卧室为复合木地板。在这个价位不要期望太高端的规格，整体与市场标准相符。 

尽管本单位仅有 689 平方英尺，但第一印象（与 1 卧室单位类似）给我的感觉比实际面积更大。

进入单位后，几乎没有浪费空间，左侧立即就是一个 L 形开放式厨房。这个厨房布局也提供了机会，日后可加装有机玻璃隔板将其半封闭；但需留意，这里没有窗户可供通风。

如你所见，以 2 卧室单位而言，台面操作空间也算不错；所有电器——热风烤箱、电磁炉灶与抽油烟机、冰箱以及洗烘一体机——均由 Electrolux 提供。厨柜为浅木色层压饰面，配有人造石台面。按此面积段的常规预期，并不设生活阳台或杂物间。 

来到与厨房相邻的餐区，这里放置了一张圆桌，在长凳座的帮助下可容纳 4 人。我认为以 689 平方英尺的单位来说，容纳度算是不错。相信屋主也会理性看待：这个面积并不适合举办大型晚宴。好在如今大多数新盘都有会所与烧烤区等设施，正是用来招待宾客的！ 

需要注意的是，虽然这里可坐 4 人，但要吃得从容舒适又是另一回事。如果你习惯一人一盘的简餐，这样的桌面尚可；但若像我一样偏好传统的多人分菜共享，就肯定需要一张更大的餐桌。

起居区与餐区连成一体，摆放了一张 3 人位沙发和一张小茶几，比我原先想象的要不那么局促。

不过要留意，由于主卧室门口的位置，会限制沙发的长度。正如其他示范单位所见，这样纤细的沙发若你更重实用性，可能并非最佳选择。观感尚可，但要真正舒适地坐下 3 人，还是有些勉强。

我认为本单位在横向尺度的处理上做得不错，整体观感比实际面积更显宽敞——这正是哑铃式布局的妙处。 

阳台面积为 5 平方米，与 1 卧室 + 书房户型的阳台大小相同。实用性尚可，现场摆放了 2 张高脚凳与一张小桌，也可作为 1 卧室单位的参考布置。清晨在此边喝咖啡边浏览新加坡的最新动态，想来颇为惬意。

不过在憧憬之余也要注意：朝北单位自 13 层起、朝南单位自 25 层起会安装私隐屏风，这会在一定程度上限制你获得整片园区的“全景”视野。 

普通卧室面积为 9 平方米，放在市场中属中规中矩。摆下一张 Queen 尺寸的床就差不多了，能留给其他家具的空间并不多。示范单位这里布置成儿童房——单人上下铺，下方设有一些搁架。身为“kiasu”新加坡人，你仍可在此放一张小书桌，确保孩子学业步步紧跟。按标准配置，附带 2 扇移门的内置衣柜。 

由于空调机位设置在外侧，这里的窗户为半高窗——这样的设计在视觉上算是较好地遮掩了这一点。

我欣赏普通卧室与公共浴室之间采用“Jack-and-Jill”双向连通的做法，等于让两间房都能像套房般直达卫浴。这样无论访客还是房间住户，使用都更为便捷。

这里配备了多家不错的品牌：墙挂式座厕与面盆为 Roca，龙头与淋浴为 Hansgrohe，另有 Geberit。该浴室依赖机械通风，且未配备顶喷花洒。你也会注意到，相较主浴偏深色的基调，公共浴室采用了更为浅色的主题。 

最后看看主卧。至今为止，Midwood 的卧室普遍都比市场平均更小；这里也一样，本间为 10 平方米，只是比普通卧室略大一些。放下一张 Queen 尺寸的床后，要再摆床头柜已不宽裕，更遑论梳妆台。另一个细节是，这里的窗户窗框分格比一般更多。我不确定其设计初衷，但在我看来多少有些“节省成本”的意味，同时也会在一定程度上影响观景开阔度。 

收纳方面，提供标准的 2 扇衣柜，并在其上方预留了一些额外空间。

主浴的卫浴品牌与公共浴室相同：墙挂式座厕与面盆为 Roca，龙头与淋浴为 Hansgrohe，水箱为 Geberit。唯一的差别在于这里配有顶喷花洒，但依然没有窗户进行自然通风。

总的来说，我认可这 689 平方英尺在本单位内被高效利用。对于注重预算的买家而言，因其面积较小，2 卧室的总价也相对更亲民。不过若从自住角度出发，我会更偏好面积再大一些，并能提供一个杂物间的选项。 

Midwood 3卧室 Type 3Y(a) (990 sqft) 评测

这间样板房单位是本项目中最大的3卧室布局，面积为 990 sqft。其他3卧室类型从 893 sqft 起。主要差异在于本户型包含家务阳台与杂物/工人房，使其更适合家庭居住。 

所有单位的层高为 2.8m，公共区域铺设瓷砖地面，卧室采用复合木地板——毕竟这是一个大众型项目，如此配置也在意料之中。

相比我们早前评测的另外2个更小户型几乎没有入户走道，这里会看到有一些被浪费的空间。对于较大的户型来说这未必是坏事，因为它能让你增设搁架或鞋柜，并提供一定的私密缓冲。但你仍需确保这里的通道足够宽，否则空间观感会显得有些局促。

尤其如果像这里一样选择一套6座位的餐桌椅，侧边再加上柜体会让过道变得相当狭窄。

同样需要注意的是，尽管餐区看起来可容纳6人，现实使用中未必如此。除非一家人身形都较为纤细，否则6人同坐肯定会有些拥挤。

餐桌本身也是如此——是否能吃得从容，仍取决于你的生活方式，你可能会觉得它并不算足够大。

继续来到客厅区域，相比1和2卧室单位，这里的横向开间略显更宽。不过就座区域与前者相差不大，大致只够放下一张3座位沙发（客观说，这张沙发本身也不短）。对于小户型而言尚可，但3卧室若能有更大的客厅会更受欢迎。平时可考虑准备一些可收纳的凳子，朋友来访时就能应对。

或者，你也可以利用阳台空间，其面积为 10 sqm，是小户型的两倍。它从客厅一直延伸到其中1间公用卧室，因此实际招待客人的“可用”面积可能并不会多出太多。

如上所述，较高楼层的单位也必须配备隐私屏风，由于 Bukit Gombak 的 MINDEF 设施而对视野造成遮挡。我不禁觉得，延伸至公用卧室的这部分阳台，若改为室内面积或许会更为实用。

毕竟它的形状并不规则，但我也理解有些人喜欢卧室外有一方阳台。如果精心布置些绿植等，卧室外的景致也会更赏心悦目。

回到封闭式厨房，常见的是狭长的长方形布局，而这里则更接近方形。虽然这意味着可同时容纳更多人在厨房里，但由于可用台面有限，多一双手也帮不上太多忙。某种意义上，如果细想的话，方形反而不如长条形高效。

这里配备了3个燃气炉灶，非常适合此类以家庭为导向的户型，尤其符合亚洲家庭热衷烹饪的习惯。除燃气炉外，烤箱、冰箱和洗烘一体机均由 Electrolux 提供。双水槽也值得称道，因为我在其他项目里见过的一些更大户型通常都不提供。它在真实使用中非常实用，因此我不明白为何它不被视为大户型的标配。

厨房还通向家务阳台，实际是带平台的开放空间。通风与晾晒衣物自然很方便，只是其 2 sqm 的面积不如理想中那样实用。需注意的是，尽管设有家务阳台，洗烘一体机仍放在厨房——也进一步说明了这里的空间偏紧。

除开放式家务阳台外，另一侧还有一间杂物/工人房和一个额外的卫生间。这对有帮佣的家庭很有帮助，可作为她的独立空间，尤其是该杂物房还配有窗户。或者也可作为家庭的额外储物空间。 

总体而言，Midwood 的卧室面积普遍偏小，这里的公用卧室2也不例外，面积为 8 sqm。它还与从客厅延伸而来的阳台相连，这在一定程度上有助于让房间更为通透。 

这里看起来摆放了一张单人床与两个床头柜，另有标准的双开门内置衣柜。

公用卧室3与卧室2几乎是镜像，只是没有阳台。面积同样为 8 sqm，你仍可以像这里所示放下一张 Queen 尺寸床，但不难看出整个空间有多拥挤。对孩子而言，更实用的卧室至少应能放下一张书桌，因此你大概需要退而求其次选择单人床。虽有取舍，但新盘买家如今大多已经习以为常。 

储物方面并无意外，依旧是常见的双开门衣柜。上方也留出了一点额外空间，与此前所见的做法一致。

公用浴室就位于卧室3的对面，面积为 4 sqm，较平均水准略小。正如前文所述，这里采用的是许多新加坡公寓常见的体面品牌，包括壁挂式坐厕和台盆来自 Roca，龙头与花洒来自 Hansgrohe，以及 Geberit。此户型的一大优点是设有用于自然通风的窗户（而且尺寸得当）。

最后来到主卧室，面积为 11 sqm。虽然谈不上宽敞，但与公用卧室相比确实舒适得多。放下一张 Queen 尺寸床绰绰有余，或许还能容纳一张小型梳妆台。

这里的内置衣柜侧边还配有用于收纳饰品的额外储物空间，仅主卧才提供这一配置。

另外，虽然与前述其他单位一样配有落地窗，但一个小小的槽点是窗格过多。就我个人而言，这并不合理，只会进一步阻挡你的视线。若这是设计取向，那无疑属于重形式轻功能的案例。

至于主卧浴室，相比公用浴室采用了更深的配色。无论你偏好深色还是浅色方案，请注意这些均无法更改。

除了 Roca、Hansgrohe 与 Geberit 的标准洁具与配件外，主卧浴室还配备了雨淋式花洒。也同样设有一扇窗户（虽然不大）以实现自然通风，与公用卧室一样。这项配置常被低估，却非常重要！ 

总体而言，我认为这套3卧室对家庭来说有着相当舒适的尺寸。作为参照，它与拥有相同卧室数量的 4-Room BTO 组屋一样大。另有家务阳台（尽管不大）与杂物/工人房，实用性也不错，随着家庭成员与年岁增长，这些空间将愈发必要。 

Midwood 4 Bedroom Type 4a (1,249 sqft) Review

Midwood 的 4 卧室这里只设有 2 组单位（总共仅 58 套）。两者的布局相似，仅相差 10 平方英尺，这里展示的是略小的一款。就面积而言，确实属于市场上 4 卧室产品的偏小一端——但这也意味着对于需要更多卧室的家庭来说，总价会更可负担。

Midwood 的所有单位都没有配备私家电梯，即便是 4 卧室单位也是如此。我个人认为，来看 Midwood 的潜在买家并不会特别在意这一点，因为 Midwood 并非定位为高端产品。这里的单位层高为 2.8m，公共区域为瓷砖地面，卧室为工程木地板。

与 3 卧室单位相同，这里也有一段较长的入户玄关空间。大户型通常更强调私密性，且整体空间更充裕，因此在某种程度上更能“承受”这类空间的非功能性占用。这里的过道较为狭窄，侧边其实也放不下太多东西。 

4 卧室单位配有干、湿厨房。干厨房部分提供了额外的台面与柜体收纳空间，这对于较大的户型来说是必要的。部分其他项目的 4 卧室会配备酒柜，但这里不会提供。

不过话说回来，我也不会把这里称作“真正意义上的”干厨房（平面图上也没这么标注）。与其说是干厨房，不如说更像是外侧延伸出来的厨房操作区，而非带有水槽与灶具的完整干厨。

另一个让我不太满意的点是冰箱的尺寸偏小。作为唯一配备的冰箱，我本以为会提供更大的型号。此外，预留给冰箱的空间也有限，即便你自行购买更大的冰箱，也可能需要改动柜体才能放得下。

至于封闭式厨房，配置了有机玻璃隔断，可在视觉上扩大空间感，同时也方便照看客厅的动静。左右两侧都有不错的台面操作空间，并提供了充足的吊柜与地柜收纳锅具。与 3 卧室示范单位中较为方正的厨房不同，这里采用的是更常见的长方形布局。

烹饪设备与 3 卧室单位相同，为 3 眼燃气灶与双槽水槽——这一点非常实用。我也喜欢水槽上方设有窗户的设计。并且，这里不是合一式洗烘一体机，而是分别配置洗衣机与烘干机，更符合大家庭的使用负荷。家电由 Electrolux 提供，该品牌与多数大众型公寓项目所用品牌相近。 

厨房与后阳台、w/c 以及多功能房相连。后阳台为开放式区域，通风良好，便于自然晾晒衣物，但我也能预见其空间会是主要限制。如果你想把洗衣机/烘干机移到这里，空间也并不充裕。尽管如此，若家中有帮佣，这里仍是一个不错的自成一体的使用区域。 

别忘了，这可是 1,249 平方英尺的公寓，所以我认为哪怕只是拥有一个后阳台——尽管不大——也已经是加分项了。

对于会考虑 4 卧室的客群而言，多功能房通常会作为帮佣房使用——值得一提的是，这里配有窗户，可实现一定的自然通风。

回到主厅，客厅与餐厅为平行布局——这通常只出现在较大户型中。先谈客厅——空间确实偏紧。示范单位仅摆放了一张三人沙发，没有设置电视柜或电视，这对真正打算自住的买家来说并不现实。

在现有尺度下，要同时实现一套完整的客厅（含电视）与能容纳常规 4 卧室住户人数的大型餐桌，确实不容易。还是那句话，你需要留意单位的总体面积，并据此对起居空间与自己的生活方式保持现实预期。如果你的首要考虑是价格且想买新盘，那就必须有所取舍——在这里，牺牲的就是客餐厅面积。

至于餐厅，至少能摆下一套 6 人餐桌椅——但基本就只能在更大的客厅或更大的餐厅之间二选一了，无法两全。你仍需注意家具尺寸，较长的餐桌一定会侵占通往卧室的通道。我能想到的办法是使用可伸缩餐桌，只有在有更多朋友来访时再延展使用。 

由于客餐厅为平行排布，阳台也顺势贯穿其全长，有助于引入充足的采光与通风。其面积达 13 平方米，并延伸至卧室 3。相对可观的尺度也方便你摆放一些户外家具，既可接待更多朋友，也可自我享受放松。也许来块推杆练习区？ 

接着来看卧室 3，它与客厅共享阳台。其面积为 8 平方米，低于新盘的平均水平。不过由于有阳台的附属空间，视觉上会显得更大一些。

尽管放下一张 Queen 尺寸床是可行的，但为了提升实用性，最好还是选择单人床并搭配书桌。开发商在这里采用了较为简约的布置，只摆了一张躺椅床与梳妆台，因此你完全可以发挥想象力自行规划。  

我很喜欢这套 4 卧室的一个点——每个房间基本都可视为“套房式”。就卧室 3 而言，它与卧室 2 通过 Jack-and-Jill 式双入口共享公共浴室 2。该公共浴室带有窗户，更有助于减少潮气。

此外，配件为市场常见配置，采用家喻户晓的品牌：Roca 的壁挂式坐便器与面盆、Hansgrohe 龙头与花洒，以及 Geberit 冲水系统。 

如前所述，卧室 2 也与公共浴室 2 相连，实质上同样是“套房式”。此外，这里配有落地窗，因为该侧单位的AC ledge 被设置在阳台外侧。其面积同样为 8 平方米，而我在 Midwood 的总体感受是：卧室与单位的面积都略偏小。还是那句老话，如果你还想配置梳妆台或书桌，最好选择单人床。 

无论如何，你也能看到，在摆放一张 Queen 床的情况下，室内可供活动的空间非常有限。收纳方面为常见的双开门衣柜，但我喜欢他们把顶部空间也做了利用，提供了额外的储物格。

卧室 4 的面积也与其他公共卧室相同，为 8 平方米。虽然这个面积可以放下 Queen 床，但会占据房间的大部分空间（如前所示）。如果是给孩子使用，或许选择单人床会让房间的使用更灵活。

这个卧室同样可视为套房式，因为它通过 Jack-and-Jill 入口连接浴室 3，而后者也对公共走道开放，即客人的主要浴室。 

这里的收纳与前面几个卧室相仿。这个卧室的一大不同在于主窗户：由于 AC ledge 的位置，一端的窗扇会被“截半”。有趣的是，床头上方还有一扇“额外”的小窗——它朝向主浴外侧的 AC ledge。

浴室 3 的卫浴与配件与其他公共浴室相同，包括 Roca 的壁挂式坐便器与面盆、Hansgrohe 龙头与花洒，以及 Geberit 冲水系统。没有配备雨淋花洒，但带有窗户提供自然通风，这一点始终很实用（哪怕窗户不大）。事实上，本户型在自然通风方面表现出色——所有浴室甚至多功能房都设有窗户。

最后是主卧，面积为 11 平方米，与我先前在 3 卧室单位中评测的主卧相似。

以 4 卧室主卧而言并不算大（我常见到 14-15 平方米的），但放下一张 Queen 床并留出一定的走动空间，还是没问题的。

衣柜仍为双开门设计，对多数业主而言可能略显不足，不过侧边提供了聪明的收纳，可放置配饰等小物。

当然，也别忘了 Midwood 这里那“夸张”的窗格数量。通常你可能会见到 2 到 3 扇大窗格，但这里多达 5 扇。就我个人而言，这不太合理，只会进一步阻碍视野。我不确定这是出于成本考量，还是因为 Midwood 面向的 MINDEF 设施所带来的限制。

至于主浴，说实话相当一般。你不会见到诸如浴缸等花哨配置。事实上，它与其中一间公共浴室的面积相同。

不过，它配有雨淋花洒与壁挂式坐便器，但这些在市场上也已很常见——就连像 Parc Central Residences 这类的行政公寓也都配备。卫浴品牌同样为 Roca 的壁挂式坐便器与面盆、Hansgrohe 龙头与花洒，以及 Geberit 冲水系统。 

另外，你或许也注意到，相较于公共浴室，这里采用了更深色的主题——在一定程度上确实能营造出更显性感的氛围，看起来也更具质感。

总体而言，我最喜欢的一点，是几乎每个卧室都可被视为套房式设计，这一点相当贴心。我确实觉得卧室整体偏小，但更小的总体面积也意味着，这会是市面上较为亲民的新推 4 卧室之一。 

Midwood Location Review

如果地段不合你意，那么再华丽的配套或再高效的户型也毫无意义。简单来说，Hillview 这个地段并非适合所有人。要考虑 Midwood，你最好是真心喜欢西部与亲近自然。 

MRT 连接性不错，步行 5 分钟即可到达 Hillview MRT，接驳 Downtown Line。尽管它在路线图上是倒数第 3^rd 站，但你可在 10 分钟到达 Botanic Gardens、16 分钟到达 Orchard、26 分钟到达 Downtown。

不过，高峰时段驾车确实令人头疼，若你每天开车通勤，需要把较长的车程纳入考量。看起来去 Woodlands Checkpoint 比去新加坡大部分地区都要快得多。 

配套设施

杂货/超市

杂货店/超市	距公寓距离（及 预计步行时间）
Market Place	100m，步行 1 分钟

Market Place 也许不是附近最便宜的杂货店，但近距离的便利性无疑是非常值得拥有的选择。

学校

学校	距公寓距离（及 预计步行时间）
CHIJ Our Lady Queen Of Peace	950m，13 分钟
St Francis Methodist School	450m，6 分钟
Assumption English School	950m，12 分钟
German European International Sch	1.4km，19 分钟

就小学而言，情况并不理想，只有 CHIJ Our Lady Queen of Peace 位于备受青睐的 1km 半径内。当然，在 2 km 范围内你仍有若干选择；若孩子年纪更大，得益于 Downtown line，前往 Bukit Timah 一带也相当便捷。

公共交通

巴士站	服务线路	距公寓距离（及 预计步行时间）
Opp Hillview Hts	173, 176, 177, 963, 963e, 963R, 970	230m，3 分钟
Hillview Hts	173	260m，4 分钟

最近的 MRT: Hillview MRT（400m，步行 5 分钟）

私人交通 

主要目的地	距公寓距离（及 预计 高峰时段 [0830] 驾车时间）
CBD (Raffles Place)	19.1 km, 45 mins
Orchard Road	12.4 km, 29 mins
Suntec City	18.9 km, 34 mins
Changi Airport	27.9 km, 39 mins
Tuas Port (By 2040)	31.5 km, 45 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	17.5 km, 33 mins
Mediapolis (and surroundings)	10.0 km, 31 mins
Mapletree Business City	13.5 km, 34 mins
Tuas Checkpoint	21.4 km, 31 mins
Woodlands Checkpoint	10.8 km, 16 mins
Jurong Cluster (JCube)	5.7 km, 22 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	11.3 km, 21 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	16.4 km, 39 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	25.5 km, 35 mins

临近道路出入口：1 – Hillview Rise，短途车程即可接驳 BKE、PIE 等主要高速公路

开发团队

开发商

Hong Leong Holdings 成立于 1968 年，作为集团的私人持有型房地产投资与控股载体。它与 City Developments Limited（新加坡规模最大的房地产开发商之一）关系密切。自创立以来，Hong Leong 已开发近 100 个住宅项目，早期代表作包括 King’s Mansion 与 Orchid Apartments，近期项目则有 The Avenir、Penrose 与 The Jovell。

建筑设计

DP Architects 是新加坡最具识别度的建筑事务所之一。自 1967 年成立以来，曾以粗野主义风格参与新加坡城市发展，如 People’s Park Complex 与 Golden Mile Complex。近年亦参与 8 St Thomas、Frasers Tower 与 Woodleigh Residences 等项目的设计。

楼座分析

项目总平面图

Midwood 坐落于规则的长方形地块，面积 153,883 平方英尺。多层停车场的背面目前朝向 The Hillier/Hillv2，而泳池一侧在完工后将望向周边绿意。如前所述，请留意 Hillview Rise 前方地块目前被划为住宅用途，未来视野可能会受到影响。

Midwood 的一大卖点是两栋塔楼之间相距 120m，就私密性而言确实更有优势。

户型分布

户型	面积	单位数量	预计管理费
1BR	484 – 495 平方英尺	116	$261.50
1BR + Study	549 平方英尺	56	$313.80
2BR	635 – 700 平方英尺	170	$313.80
2BR + Study	775 – 786 平方英尺	54	$313.80
3BR	893 – 990 平方英尺	110	$313.80
4BR	1,249 – 1,259 平方英尺	58	$366.10

就我个人感受，Hillview 更偏向自住型社区。这里是私宅聚集区，与早年的工业面貌大相径庭。因此，这个项目中 1 Bedroom 单位占比较高让我颇感意外；同时整体户型面积也偏紧凑，其中 2 Bedroom 与 4 Bedroom 相较一般 OCR 物业更为小巧。其结果是，只要能接受更紧凑的面积，买家的总价门槛会更低。

管理费方面基本符合预期，唯独 1 bedroom plus study 与 2 与 3 bedroom 相同的管理费水平相比，似乎就不那么“good deal”。话虽如此，较大的户型会觉得管理费相对合理——尤其在当下语境下，564 个单位并不算大型项目。

最佳楼座

Midwood 的所有单位均为北向或南向。这通常是新加坡人最偏好的朝向，既避开晨晒也避开晚晒。不过，Midwood 并非朝向完全“完美”的公寓：对于高楼层单位（北向自 13^th 起、南向自 25^th 起），会安装隐私屏，以避免俯瞰 Bukit Gombak 一带 MINDEF HQ 的全景绿意。至于朝内的楼座，由于两栋相距 120m，相较新加坡其他新项目，私密性更佳。

10 座的北向单位面向 Kingsford Hillview Peak，该项目约 15 层高，并设有屋顶网球场。若选择更高楼层并超过其高度，视野将无遮挡，一直延伸至 Bukit Panjang。

8 座的南向单位也将享有毗邻 Elizabeth Drive 有地住宅区的开阔景观，同样是不错的选择。

由于朝向并非问题，选择将更多取决于你偏好的具体户型。对于 1 Bedroom，我个人更喜欢 1+S 的布局，多出的 Study 在有朋友来访或在必要时出租时更具灵活性。至于 2 Bedroom，你可选择 2 Bed + 1 Bath、2 Bed + 2 Bath 或 2 Bed + Study。理想情况下，若预算允许，我更偏好 2 Bed + 2 Bath 的哑铃型布局，空间利用最为高效。单位所处的楼座选择亦能提供帮助，可在一定程度上弥补户内欠缺的家政/储物空间功能。

3 Bedroom 可选择带服务阳台或不带服务阳台的版本；而 4 Bedroom 的两种楼座布局则较为相似。

下午西晒分析

由于这里的单位均为南北朝向，下午西晒并不成问题。不过，南向单位略带西南朝向，在年末/年初时段会承受更多的间接下午日照。

下午西晒最少的楼座

鉴于南向因朝向关系多少会受到更多下午日照影响，所有北向单位的下午西晒则最少。

价格评析

最终，这个 Hillview Rise 地块由 Hong Leong Group 以 $1,067 psf 或总价 $460m 夺标。其中标方案因大量采用预制预装修整体式建造（PPVC）而获赞，该方式可让项目的许多部件在场外预制完成。

根据这些 数据，我们估算保本价约为 $1,561 psf。

在当下语境中，它采用的 PPVC 施工法也是一大卖点。其目标完工时间为 2022 年底，在这个因疫情导致施工延误的时期，对买家或许是加分项。

如果你在考虑 Midwood，自然会拿它与周边项目作比较。以下是它与邻居的对位表现！

项目	单位数	Psf	TOP	地契年限
Midwood	564	$1,598	4Q 2022	99 年，自 2018 起
The Hillier	528	$1,380	2016	99 年，自 2011 起
Kingsford Hillview Peak	512	$1,316	2017	99 年，自 2012 起
Glendale Park	448	$1,275	2000	永久地契
Hillview Park	184	$1,172	1995	永久地契
Hillview Heights	360	$1,232	1996	永久地契

在 Hillview 的众多 公寓 中，只有少数步行即可到达 MRT 站，上表已做了汇总。Midwood 属于 Hillview 新一代公寓，采用 99 年地契；相较之下，旧一代项目多为永久地契。

正如前文所述，我们估算 Midwood 的保本价为 $1,561 psf，也有估算高至 $1,635 psf。因此，即便只从土地成本角度看，Midwood 的定价已接近甚至低于保本价。这要么意味着 Midwood 很划算，要么是开发商的失手；考虑到 Hong Leong 在房地产方面的丰富履历，后者可能性较低。 

与附近可比项目相比，它较 The Hillier 和 Kingsford Hillview Peak（两者是其距离最近的 2 个竞争对手）分别贵 19% 与 27%。差距并不大，毕竟这 2 个项目也相对较新。因此，如何取舍更多取决于你的个人看法。The Hillier 因为是综合体，楼下就是 Hillv2 购物商场，因此较 Kingsford 有略微溢价，也使其与 Midwood 形成差异。我认为，Midwood 80/20 的单位/设施占比，以及两栋楼之间 120m 的间距，都是不错的卖点，足以让部分买家接受这 19% 的溢价。

至于更早期的项目，就看你的侧重点了。Midwood 是 99 年项目，若你打算自住超过 20 年，势必会面临地契年限递减的问题。不过在当下，连续在同一套房（或同一家公司）住满 20 年并不常见。相应地，Midwood 能给你的，是更新的设施，以及通常由开发商“分阶段”抬升的价格。然而，若楼龄对你不是问题，而你更看重永久地契，那么这些年长的永久地契项目相较 Midwood 的确更显合理。 

不过我们不妨从总价层面进一步比较。

公寓	地契年限	竣工年份	平均成交价	平均单价 $PSF	面积范围（平方英尺）	户型
Midwood	99 年，自 2018 起	4Q 2022	$  1,014,583	$   1,598	635	2卧1卫
Hillview Park	永久地契	1995	$  1,060,000	$   1,172	904	常规
Kingsford Hillview Peak	99 年，自 2012 起	2017	$  1,080,000	$   1,316	786 – 850	常规
The Hillier	99 年，自 2011 起	2016	$  1,128,286	$   1,380	807 – 840	阁楼 + 书房
Midwood	99 年，自 2018 起	4Q 2022	$  1,157,507	$   1,680	689	2卧2卫
Hillvista	永久地契	2010	$  1,195,000	$   1,284	915 – 947	常规
Hillview Heights	永久地契	1996	$  1,209,500	$   1,232	980 – 990	常规
Hillington Green	999 年，自 1883 起	2002	$  1,235,750	$   1,248	990	常规
Glendale Park	永久地契	2000	$  1,317,000	$   1,275	1033	书房
Summerhill	永久地契	2002	$  1,317,500	$   1,391	947	书房

Midwood 价格系依据目前的实际成交计算。以下是价格的可视化展示：

本次价格概览我将聚焦 2 卧室单位，因为这是 Midwood 中最常见的户型。

Midwood 面临的主要问题之一是周边竞争激烈。其附近不止有 8 个邻居——其中 5 个为永久地契，另有 1 个为 999 年地契项目。

与这一时期的新盘类似，Midwood 的 2 卧面积为该区最小；而就截至本文撰写时 2021 年的平均价格而言，其 2 卧 1 卫反倒是本区最实惠的 2 卧选择。 

但这也使得 Midwood 的 $PSF 达到全区最高。

因此，Midwood 的买家自然要问自己：在一个遍布永久地契项目的区域里，为 2 卧支付数一数二的 $PSF 是否值得。

从表中可见，Hillview Park 的一套永久地契单位以 $1.06M 成交，总价更低、空间却远大于 Midwood 的 2 卧 2 卫。

尽管这是过去 12 个月里同类中的唯一成交（Hillview Park 大面积单位占比更高），它仍然指向一种可能性：未来 Midwood 的潜在买家，可能会难以接受在 Hillview Park 与其价格相当（甚至更低）时，为 Midwood 支付同价或更高价。

当然，Hillview Park 的设施较为陈旧，但其配有 2 个网球场与泳池，亦属配套完整的项目。不介意这些属性的自住买家，或会偏好在相同价格下获得更大的空间——同时对其长期定价也更有把握。

若将 Midwood 的 2 卧 2 卫（$1,157,507）与该区最新的永久地契项目 Hillvista（$1,195,000，2010 年落成）相比，你会发现差距仅 4%。

Hillvista 步行至 Hillview MRT 约 8 分钟，虽比 Midwood 远，但也不算太远。以当前价位来看，我认为未来买家在价格相当接近之际，未必愿意支付高于今日成交的价格。毕竟他们只需再加 4%。就首付款而言，这其实仅是其中的 25%——也就是多 1%。

那么它与有限年期的竞争对手 Kingsford Hillview Peak 和 The Hillier 相比表现如何？

从表格可以看到，这两者的总价均低于 Midwood 的 2 卧 2 卫。

考虑到其楼龄更大（若以地契年限计算，约大 6 与 7 年），这在预期之内。

但在融资规则日趋严格的时代，新盘理应把户型做得更为高效，以在总价上较竞争对手更具吸引力。

值得肯定的是，你会看到 Midwood 的 2 卧 2 卫在空间效率上优于 Kingsford Hillview Peak 的 2 卧。尽管不像 Kingsford Hillview Peak 那样拥有封闭式厨房，但其哑铃型布局使其更为高效。

主卧也没有多余的入户走道（虽然有些人或许偏好那种“专属”的感觉，但在空间已十分宝贵的 2 卧单位上，我认为这并不重要）。

尽管如此，Kingsford Hillview Peak 的总价仍便宜约 7%。也就是说，即便面积更小，Midwood 的 2 卧 2 卫价格仍高于这位在地契上并未老太多的同类，且其配套并不明显逊色（Kingsford Hillview Peak 配有屋顶网球场与地面泳池）。

Kingsford Hillview Peak 距 Hillview MRT 比 Midwood 稍远，但在我看来差距并不至于引发担忧。

因此，仅基于这组比较，我会认为 Midwood 的定价相当“吃紧”。考虑到这一有限年期的替代选择，关注 Midwood 的买家所付出的价格，未来在转售时或许难以被后来者轻易超越。

接下来是 The Hillier。

The Hillier 的户型略显特殊。它是阁楼 + 书房的配置，因此尽管面积更大，实际体感未必明显更大。

如今阁楼型单位并不受欢迎，尤其当层高不足以呈现阁楼应有的生活质感时更是如此。

但如果不看阁楼这一要素，本质上你得到的是一套 2 卧 + 书房、层高更高的单位——其价格仍与 Midwood 的 2 卧 2 卫相差无几。此外，The Hillier 底层带有商业配套，前往商店与餐饮更为便利，且距离 Hillview MRT 也更近。

这也强化了先前的观点：若定价更低，未来买家可能并不介意选择面积更大、带独立书房/层高更高/更便利（如 The Hillier）的、但楼龄略长的有限年期项目；这意味着，Midwood 的 2 卧 2 卫在短期内的资本增值可能性并不高。

那么我们得出怎样的结论？

Midwood 的定价已逼近面积更大的永久地契替代方案，同时又较其有限年期竞争对手略高。

据此判断，我认为转售市场未必会在短期内给予当下买家更高的价格回报。永久地契的转售替代并不遥远，势必成为未来 Midwood 买家的心理门槛。

升值分析

Beauty World 一体化 交通枢纽

我已不记得在多少次升值分析中提到过 Beauty World 交通枢纽的改造。它是否能如宣传般“兑现”，仍有待观察。对 Midwood 而言，它距离实际改造点只有 1 站。总体来看，在 2019 年 URA 总体规划中，Beauty World 被规划为一体化交通枢纽，其中将包含社区俱乐部、小贩中心、体育馆以及可容纳逾 800 个单位的公寓。这也带动了 Beauty World 一带项目的强劲需求，例如 The Linq @ Beauty World。尽管与 D21 的其他项目（如 Verdale 或 Forett at Bukit Timah）相比，Midwood 并非该改造的最大受益者，但当交通枢纽落成时，预计仍会带来一定的关注度。 

Tengah 总体规划

Tengah 总体规划覆盖 700 公顷，几乎与 Bishan 相当，预计于 2036 年全面发展完成。其愿景是在镇中心打造新加坡首个无车区，并兴建超过 42,000 套新居。Midwood 距 Tengah 当然还有一段距离，且整个分区完全成熟亦需时日。其逻辑在于：未来来自周边（包括 Tengah）的 HDB 升级族，或会将对私宅的需求外溢至周边区域。

未来住宅地块

简单查看总体规划图可见，未来可能推出的住宅地块约有 6 块。总体而言，这通常利好区域后续价格，因为地价竞争往往推高定价。也有人会指出该区可能出现住宅供应过量——这在这一带是常见的看法。

我们的看法

我先来说说我喜欢 Midwood 的地方。我非常欣赏 2 座塔楼之间 120m 的楼距所带来的私密性与空间感，以及将 80% 的用地用于配套与景观。临近绿意与自然公园，对我而言同样是一大优点，能让人从喧嚣的城市生活中抽离。 

尽管在一些人看来，该地段传统上被视为有些偏远，但新增的 市区线 以及隔壁商场所提供的配套，确实在很大程度上提升了该区的宜居性。

不过，我也留意到，Hillview 区的公寓项目或许已有些过多，彼此之间缺乏明显差异。虽然 Midwood 靠近 MRT，但不久的将来还会有更多 GLS 地块推出，这加剧了供应过剩的忧虑。此外，我认为 Hillview 目前缺少明确而有力的增长故事（至少眼下如此），因为西部的关注点似乎更多落在 Beauty World、Jurong 和 Tengah 等地区。 

市场对 Midwood 的定价反应也不算理想，开盘时的反响充其量只是一般。近几周才有所起色，但这也可能是因为其他地区的大多数新盘较佳户型已售罄——对更可负担定价的需求正逐步外溢到位置更偏的新盘。

总体而言，Midwood 更偏向自住型产品。对于在西部长大的人来说，Hillview 是一个静谧而私密、贴近自然的住宅区。其相对较小的户型面积也使整体总价更易被更广泛的买家接受。若您能够忽略本评测中提到的部分问题，Midwood 或许仍值得您考虑。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。