Emerald of Katong (EOK) 目前是第 15 区的畅销盘，主要吸引力之一在于定价：简单来说，买家原以为总价会更高，因为第 15 区属高价板块；尤其是外籍人士聚集的生活据点 Katong/East Coast Road 一带。无论如何，鉴于项目已接近 100 per cent 售罄，以下是周边若干二手替代盘及其价格对比：

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EOK 价格快速概览（用于比较）

部分较具竞争力的定价，来自周边新盘的竞争。EOK 的定价可视为开发商为与同区内更早推出的 3 个项目竞争所作的策略：Tembusu Grand、Grand Dunman 与 The Continuum 早已在争夺买家，而 Emerald of Katong 属于后来者。

不过，EOK 能达到 99 per cent 的去化率，部分原因在于其若干户型明显压过竞争对手。比如：EOK 的一房 + 书房售价为 $1.2 million，同类户型在 The Continuum 需 $1.46 million，在 Grand Dunman 为 $1.338 million。Tembusu Grand 较为接近，但仍更贵，为 $1.248 million。（请注意，这些均为各项目在不同时间点的最低开盘价）。

Tembusu Grand Emerald of Katong

更具性价比的仍是较大户型。以四房为例，EOK 约 $2.7 million，而另外 3 个新盘则介于 $3 million 至 $3.3 million。 

事实上，我们的调研与价格比较显示，EOK 在所有户型类别上均比这 3 个竞品新盘更便宜（可在这里查看）。不过，需要注意的是，这些仅依据指引价（indicative prices），并非所有单位都更便宜。另请留意，由于 EOK 属于后统一化项目，其面积并不计入空调板；因此较低的价格点并不必然意味着室内实用面积被牺牲。 

既然我们已与新盘做过对比，接下来看看同区域内的一些二手替代选择。

为避免混淆，我们将比较 Emerald of Katong 各房型的平均价格，与对应二手公寓的平均价格。

Emerald of Katong Resale Competitors

1. Emerald of Katong vs. Amber Park

卧室数Emerald of KatongAmber Park差额
1$1,329,240$1,318,200$11,040
2$1,779,056$2,069,815-$290,758
3$2,507,644$2,915,000-$407,356
4$3,180,392$4,602,500-$1,422,108
5$3,860,743$6,500,000-$2,639,257

尽管为二手公寓， Amber Park（2023 年落成）的价格仍显著高于 EOK。唯一的例外是一房型，但差距很小，可忽略不计。 

更重要的是，Amber Park 较高的价格对应的是永久产权。这不仅仅是没有租约折旧这么简单：第 15 区内永久产权公寓林立，而 Emerald of Katong 为有期限的租赁产权。按惯例，被永久产权项目包围的租赁产权项目被视为一个显著劣势。若持有期较长（如 20+ 年），Amber Park 的价差是可以被合理化的。

其次，Amber Park 更靠近 Tanjong Katong MRT 站（TEL）。这对外籍租户的意义往往大于本地买家（外籍租客更可能没有车）。这与 EOK 与 Amber Park 的一房几乎同价这一事实不谋而合；因此，若以长期持有为前提，房东可考虑选择永久产权的 Amber Park。仅就一房而言如此；其他户型则是 EOK 更便宜。 

2. Emerald of Katong vs. Haig Court

卧室数Emerald of KatongHaig Court差额
2$1,779,056$1,850,000-$70,944
3$2,507,644$2,894,963-$387,319
4$3,180,392$3,116,667$63,725

Haig Court 与 EOK 比邻而立。这里同样能看到永久产权溢价的影响。两房与四房的价差或许看起来不大；但要考虑到，Haig Court 已有 20 年楼龄。 

至于三房的价差，主要是因为 Haig Court 的三房面积更大（1,399 至 1,459 sq.ft.），而 EOK 为 883 至 969 sq. ft.。 

买家在这里可重点考虑三点：

其一，若把 Haig Court 更大的户型面积纳入考量，您获得的建筑面积确实更多。我们承认，如今要公平比较更难，因为 Haig Court 的面积会计入空调板等低效面积，且平面布局也更旧、更低效。但即便如此，体量差距仍然意味着更宽敞的室内空间。

其二是永久产权；其三是总户数更少（360 户）。这确实使其较 EOK 的 846 户更具私密性与独享感。 

3. Emerald of Katong vs. One Amber

卧室数Emerald of KatongOne Amber差额
1$1,329,240$1,250,000$79,240
2$1,779,056$2,176,333-$397,277
3$2,507,644$3,053,000-$545,356
4$3,180,392$3,377,500-$197,108

One Amber 与 Amber Park 相邻，为永久产权、共 562 户的公寓。相较 Haig Court，它的楼龄差距更小，2010 年落成。

三房价差的原因在于 One Amber 的三房户型众多，且面积普遍远大于 EOK（从 1,259 sq. ft. 到 1,442 sq.ft.）。

  • One Amber 3 bedroom floor plan 2
  • One Amber 3 bedroom floor plan 1
  • One Amber 3 bedroom floor plan 9
  • One Amber 3 bedroom floor plan 8
  • One Amber 3 bedroom floor plan 7
  • One Amber 3 bedroom floor plan 6
  • One Amber 3 bedroom floor plan 5
  • One Amber 3 bedroom floor plan 4
  • One Amber 3 bedroom floor plan 3

四房也值得留意：虽然平均价差约 $200,000，但面积差距巨大——One Amber 的四房为 1,615 sq. ft. 至 1,701 sq.ft.，更不用说面积更大的顶层复式。 

  • One Amber 4 bedroom floor plan 3
  • One Amber 4 bedroom floor plan 2
  • One Amber 4 bedroom floor plan 1

相较之下，EOK 的四房为 1,152 至 1,313 sq. ft.。即便是最大型的尊贵四房，面积也小于 One Amber 部分三房。

鉴于此，若买家聚焦四房，且已准备承担 $3 million+ 的总价，或会更倾向选择 One Amber 而非 EOK。在此基础上再叠加永久产权属性，也能在一定程度上抵消 14 年的楼龄差距。

4. Emerald of Katong vs. The Esta

卧室数Emerald of KatongThe Esta差额
2$1,779,056$2,250,000-$470,944
3$2,507,644$3,109,500-$601,856
4$3,180,392$3,636,000-$455,608

The Esta 为 400 户的永久产权项目，2008 年落成。它与 One Amber、Amber Park 相邻。此处对比较为困难，因为 The Esta 具有老公寓的大面积特征。 

此处仅看卧室数量会有误导：The Esta 的两房起步就有 1,001 sq.ft.，最高达 1,173 sq. ft.。以当下标准看，这已接近三房的体量。

  • The Esta 2 Bedroom Floor Plan 4
  • The Esta 2 Bedroom Floor Plan 3
  • The Esta 2 Bedroom Floor Plan 2
  • The Esta 2 Bedroom Floor Plan 1

The Esta 的四房总价也很高，因为其面积最高可达 2,368 sq .ft. 

  • The Esta 4 Bedroom Floor Plan 2
  • The Esta 4 Bedroom Floor Plan 1

不过，单纯回到 psf 比较并无助益。这种做法过于简化，因为面积不只包含空调板等，还包含诸如走道较长等效率问题。因此，这属于纸面价格难以反映真实感受的情况，建议实地看房。 

我们的总体判断是：价格与楼龄的差距都相当显著，买家更可能把 Amber Park 或 One Amber 视为更可行的替代选择。

但需注意，The Esta 比 EOK 更靠近 Tanjong Katong MRT 站（TEL）。 

5. Emerald of Katong vs. The Sea View

卧室数Emerald of KatongThe Sea View差额
1$1,329,240$1,390,000-$60,760
3$2,507,644$3,410,500-$902,856
4$3,180,392$4,035,944-$855,552

The Sea View 为永久产权、共 546 户的公寓，落成年份为 2008。其一房与 EOK 的价格非常接近。尽管楼龄更久，但其为永久产权，且更靠近 Parkway Parade 购物中心。

Screenshot

这对房东来说是关键考量（我们假设一房更可能用作出租资产）。步行可至该区最大的商场，同时穿过商场即达 Marine Parade MRT（TEL），对部分租客更具吸引力。该项目在便捷性上与 EOK 相当，并具备永久产权与更少户数（租客竞争更低）。这或许值得为之支付 $60,760 的小幅差价。

  • Screenshot
    The Sea View 3 房户型平面图
  • Screenshot
    The Sea View 3 房户型平面图
  • Screenshot
    The Sea View 4 房户型平面图
  • Screenshot
    The Sea View 4 房户型平面图

不过三房与四房的价差过大，我们认为未必会更偏向 EOK。愿意为二手四房支付 $4 million+ 的买家，或许更应比较如 Meyer Blue 等项目，或 Meyer Road 更高端地段的其他选择。 

6. Emerald of Katong vs. The Shore Residences

卧室数Emerald of KatongThe Shore Residences差额
1$1,329,240$1,122,500$206,740
2$1,779,056$1,781,270-$2,213
3$2,507,644$2,615,000-$107,356
4$3,180,392$3,070,000$110,392

The Shore Residences 的价格更接近 EOK，因其为租赁产权（103 年）。它是 2014 年建成的 408 户公寓。 

最直观的亮点在于小户型（一房、两房）的价格差。

  • The Shore Residences 2 Bedroom Floor Plan 2
  • The Shore Residences 2 Bedroom Floor Plan 1
  • The Shore Residences 1 Bedroom Floor Plan 2
  • The Shore Residences 1 Bedroom Floor Plan 1

The Shore 与 Katong Shopping Centre* 一街之隔，步行即可到达 Katong / Joo Chiat 生活轴心。与 Marine Parade 或 Tanjong Katong MRT 站的距离不算很近，但我们仍认为可步行到达。 

若追求更高租金回报的房东，考虑到 The Shore 的出租能力，或会忽略与 EOK 之间 10 年的楼龄差。

至于大户型，就 EOK 的楼龄优势而言，价格差异基本符合预期。撇开这一点，我们认为 EOK 通往 Haig Road 美食带稍更便捷，而 The Shore 则更靠近 Katong 一带（同时距离 Parkway Parade 也更近）。 

*注：其名气更多来自鸡饭与女佣中介，而非真正的购物；真正的亮点在更靠近 i12 Katong 的路段。

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