| Project | The Levelz | District | 10 |
| Address | Farrer Road | Tenure | Freehold |
| Site Area | 77,360 sqft | No. of Units | 126 |
| Developer | CapitaLand Residential | TOP | 2004 |
大多数德士司机都把它称为“那个健身房凸出来的公寓啦”——其实这也是我更愿意给它起的名字。
如果你习惯凭名字来判断一个公寓，The Levelz 的第一印象恐怕不算太好。
尽管这个名字听起来像是一个过分追求酷感的中年人取的，但它实际上在并不算大的 77,360 平方英尺地块上，塞进了令人惊喜的丰富配套。
最妙的是？
大多数人以为它比实际楼龄新得多。它的确看起来不像它的年龄——对于年长项目而言，这是相当高的赞美。
周边还有许多更老的公寓作对比，而它位于 Farrer Road 的位置也可谓相当核心。
下面就进入我们对 The Levelz 的完整评测！
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The Levelz 实地探访
| Swimming Pool | Gym | Function Room |
| Tennis Court | Spa Pool | Outdoor Fitness Station |
| Barbeque Pit |
鉴于这个名字如今显得有些过时，人们很容易以为 The Levelz 比实际更老。但对于 2004 年建成的公寓来说，它的外观确实比楼龄更显现代。
The Levelz 最为人熟知的，是那间从建筑体量中“伸”出来的健身房——同时也兼作有盖落客区。经常走 Farrer Road 的人，想必一眼就能认出。
入口是一段陡但不长的坡道。对于底盘加低的改装车车主来说，可能需要多加留意。
鉴于地势在小山坡上，这里的车库共有 3 层地下停车位。虽然从照片不太看得出，但停车位相当充足。很大一部分原因在于这里大多数单位为 1 至 2 卧室——租赁比例高，对车位需求较少。
在许多新项目开始减少车位配比的当下，拥有这么多空间，对于爱车人士而言堪称梦想。
这里只有 3 个电梯大堂，配置都比较基础——没有空调，也无需门卡即可通往单位。以新加坡的治安，问题不大；但若你非常注重私密性，或许应考虑其他选择。
从业以来我看过不少公寓泳池，但仍然对这里的“慷慨”印象深刻。对于仅 126 户的项目，配备 3 种不同类型的泳池，的确颇具诚意。
虽然没有像Trilight 等新项目那般华丽时髦，但我敢说多数人都会对 The Levelz 的泳池配置感到满意。
主泳池之上是儿童池，溢流形成通往主池的瀑布景观。还配有喷泉水柱，不过当天并未开启。
从这里可以欣赏到高耸的 D’Leedon，摩天建筑确实会让人瞬间渺小起来。
这里也摆放了多张躺椅，方便你尽情“晒太阳”。若有年幼孩子在池中玩耍，这个位置也便于照看。
可以看到部分瓷砖已有些许污渍，但考虑到当时已有 16 年楼龄，我认为整体维护令人惊喜——看起来完全不像“老项目”。
若能有些池畔凉亭就更好了，不过鱼与熊掌不可兼得。
接着看看 The Levelz 的会所。
健身房面积不小，器械与自由重量配置齐全。但从这里也能看到一些岁月痕迹：设备略显生锈、陈旧。
正如从外观即可一眼看出，悬挑式健身房是 The Levelz 最独特的设计之一。它可俯瞰 Farrer Road，锻炼时视线焦点鲜明。
健身房旁就是多功能室。面积适合举办各类活动与聚会。不要期望太多，就是摆放桌椅的简单长方形空间。
多功能室外还有更多座位，可扩充你的接待空间。
回到最后一个泳池！前面提过，这里共有 3 种不同类型的泳池。主泳池（更偏向休闲）、儿童池，以及最后的这条泳道池。
虽然长度不是最夸张的，但以项目规模而论已经非常不错。这里的无边际泳道池至今仍相当现代，我喜欢池端朝向 Farrer Road 的外挑设计，可俯瞰下方川流不息的车流。
不太理想的是道路噪音。尽管照片看上去仿佛一片静谧绿洲，Farrer Road 全天都相当繁忙——这是你必须面对的现实。
这里也有额外的池畔座位，方便使用；不过除了金属格栅能稍作遮阳外，整体并非全遮蔽。
座位区后方就是烧烤炉，共有两处，且比主层低一层——一定程度上更具私密性，因为与主层有遮挡。同样地，这里也没有任何遮蔽——务必准备好雨天预案。
令人惊喜的是，这里甚至还有网球场。以我对“精品型”公寓的定义，The Levelz 基本具备大多数人对公寓设施的核心期待。
同时也能看出球场的维护就项目年龄而言相当到位——这为管理质量加分不少。
再简单谈谈 The Levelz 的设计。考虑到楼龄，它仍然显得格外现代：落地窗、利落的线条，以及冷灰色极简外立面，让整体始终保持年轻清爽。
园区后方设有水疗区与观景平台。位置较为隐蔽——若你需要更多私密性，这会是理想之处。
追求宁静的住户，可以考虑背向道路的栈号，堪称隐藏的静居。由于 Sutton Place 位于 The Levelz 背后的高地，你的视线主要是高墙——这里确实相当安静。
The Levelz 位置评析
The Levelz 位于 Farrer Road，一体两面，怎么评看在于你的侧重点。
Farrer Road 连接 PIE 与 AYE，通达性毋庸置疑。
但代价是车流量巨大，高峰时段尤甚。尤其是早上从 PIE 往 Queensway 的方向，及傍晚从 Queensway 回 PIE。
Public Transport
| Bus Station | Buses Serviced | Distance From Condo (& Est. Walking Time) |
| ‘Opposite Tulip Garden’ | 174, 186, 93, 153, 165, 855, 961, 961C, 5N, 48 | 10m, 1-min walk |
| ‘Tulip Garden’ | 48, 165, 93, 174, 186, 153, 961, 961C, 855 | 200m, 3-min walk |
Closest MRT: Farrer Road MRT station – 550m, 8-min walk
尽管位置居中，The Levelz 的一个主要短板在于与 MRT 的距离。
老实说，步行距离并不算远——但从 MRT 回家一路上坡，还是挺“考腿力”的。
此外，沿途遮蔽不多，新加坡天气多变，出门最好随身带伞。
步行体验也谈不上安全：沿线有多处公寓出入口，车辆/德士经常快速转入。考虑到 Farrer Road 的繁忙特性，若有小孩同走，须格外留神。
最后，若你在 CBD 上班，Circle Line 并非最便捷。事实上，在 Buona Vista 换乘 East West line 会更快——全程直走反而更慢。
好的一面是，The Levelz 门口就是巴士站，线路选择丰富。
Private Transport
| Key Destinations | Distance From Condo (& Est. Peak Hour Drive Time) |
| CBD (Raffles Place) | 11.6km, 20-min drive |
| Orchard Road | 4.5km, 15-min drive |
| Suntec City | 6.8km, 20-min drive |
| Changi Airport | 24km, 35-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 34.2km, 45-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 14.4km, 20-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.7km, 10-min drive |
| Mapletree Business City | 5.1km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint | 23.2km, 30-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 18.3km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.4km, 18-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.7km, 24-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.1km, 19-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.9km, 24-min drive |
*Note that Drive Times are calculated during Peak Hours
Immediate Road Exit(s): 1 exit onto Farrer Road
Summary: 对于驾车者而言，得益于 Farrer Road 与高速公路的连通性，The Levelz 对核心区域的可达性极佳。非高峰时段，自驾前往多数中心地带都相当迅速。最大的问题在于高峰期车流——周一早晨与周五傍晚尤其拥堵。随着周边新项目（Wilshire Residences、Leedon Green 与 One Holland Village Residences）落成，车流只会更密，期望相关部门能有所改善。
Groceries
| Name of Grocery Shop | Distance From Condo (& Est. Drive Time) |
| Cold Storage – Holland Village | 1.13km, 3-min drive |
| NTUC Fairprice – Coronation Plaza | 2.7km, 5-min drive |
| Cold Storage – Cluny Court | 3.7km, 5-min drive |
| FairPrice – Holland Drive | 2.2km, 5-min drive |
Schools
| Educational Institute | Distance |
| Nanyang Primary School | 0.87km |
| St Margaret’s Secondary School | 0.91km |
| Anglo-Chinese School (International) | 0.96km |
| Hwa Chong Institution | 1.29km |
| Hwa Chong International School | 1.45km |
| Queensway Secondary School | 1.51km |
| New Town Primary School | 1.64km |
| Raffles Girls’ Primary School | 1.77km |
| National Junior College | 1.87km |
Additional Pointers
- Proximity to Schools
由于位于 Farrer Road 的中心位置，The Levelz 同时靠近著名的 Bukit Timah 学校带与 Kent Ridge 一带。更不用说周边就有 Nanyang Primary School 与 St Margaret’s Secondary School 等热门学校。但前提是你最好开车接送——步行路线的安全性一般。
- Holland Village
许多人喜欢 Holland 一带，一个重要原因是 Holland Village 独特的氛围。它在新加坡几乎找不到相同的替代品。不过，现实是过去这里已相当拥挤，再加上周边新项目林立，很容易不堪重负。
这也是为何即将到来的 One Holland Village 更新令人期待且必要。它把保留的传统店屋与综合体带来的空间与商家扩展很好地结合在一起。
- Potential Redevelopments in the Area
受到 2017-18 年 en bloc 热潮影响，眼下区域内施工频繁。隔壁就是 Wilshire Residences——白天的主要施工噪音来源；而对面还有 Leedon Green。未来几年白天多少会受影响（视具体栈号而定）。
同时也要留意，The Levelz 周边有不少更老的项目，例如前方的 Spanish Village、背后的 Sutton Place，以及 Sommerville Park。下一轮周期里，至少会有一两个进入重建进程——施工将会是一个相对长期的常态。
The Levelz 项目与场地评析
The Levelz 建于 77,360 平方英尺的紧凑坡地上。空间利用得当——从能“塞下”3 个泳池与一座网球场即可见一斑。当然，缺点是公共步行空间不多，偶尔会觉得略显局促。
如前所述，位于 Farrer Road 既有优点也有缺点。
其一，驾驶信心不足的车主，可能会觉得这里的进出稍具挑战。从 Farrer Road 上来没有特别显眼的标识，容易错过——一旦错过，就得绕一大圈回家。
其二，由于 Farrer Road 车流快，驶出小区在某些时候也不太轻松。
最后一个“痛点”也和 Farrer Road 的方位有关：若从 Queensway 回来，可以在 Empress 掉头抄近路。但这又取决于时段，有两个问题。
第一，午餐与高峰时段在 Empress 掉头会很困难，因为该处经常拥堵。
第二，早晚高峰时段 Empress 的右转会封闭。你只能一路开到 Serene 再掉头。
Best Stacks
内部贴士
“Stacks 9 和 12 目前需要应对来自 Wilshire Residences 的施工噪音。若未来 Spanish Village 进入 en bloc，Stacks 2 和 3 也可能受到影响。”
Ryan Ong, 房地产专家我们在 The Levelz 的优选为 Stacks 4 与 8，因为它们远离 Farrer Road，不用太受道路噪音困扰。
若楼层足够高，视野也相当不错，周边大多为低矮地带。
Unit Mix
| Unit Type | No. Of Units | Size of Units (sqft) |
| 1-Bedroom | 42 | 743 – 784 sqft |
| 2-Bedroom | 76 | 980 – 1,335 sqft |
| Penthouse | 8 | 2,400 sqft |
从中不难看出项目的目标客群。将近 94% 的单位为 1 或 2 卧，The Levelz 更适合单身或小两口——除非能买到顶层公寓，否则并非大家庭的最佳选择。
这也解释了为何车位充裕——不少单位大概率处于出租状态。
话说回来，这里的 1 与 2 卧面积都相当可观。若你在此置业或租房，与 D’Leedon 相比，这里更为私密、单位更大，设施也不遑多让。
Prices for The Levelz
Price Breakdown (1st Property)
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | Penthouse | |
| Price | $1,230,408 | $1,655,220 | $2,924,271 |
| 25% Down Payment | $307,602 | $413,805 | $731,068 |
| Additional Costs | |||
| Buyer Stamp Duty | $33,816 | $50,809 | $101,571 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $1,267,524 | $1,709,329 | $3,029,142 |
| Initial Investment Amount | $344,718 | $467,914 | $835,939 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $3,373 | $3,430 | $5,130 |
| Rental Yield | 3.19% | 2.41% | 2.03% |
Price (2nd Property)
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | Penthouse | |
| Cost Without ABSD | $1,267,524 | $1,709,329 | $3,029,142 |
| Plus: ABSD (12%) | $147,649 | $198,626 | $350,913 |
| Total Price After ABSD | $1,415,173 | $1,907,955 | $3,380,054 |
| Initial Investment Amount | $492,367 | $666,540 | $1,186,851 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $3,373 | $3,430 | $5,130 |
| Rental Yield | 2.86% | 2.16% | 1.82% |
The Levelz 价格评析
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| The Levelz | Freehold | 2004 | $1,674 | |
| Sutton Place | Freehold | 1989 | $1,178 | Immediate Proximity |
| Spanish Village | Freehold | 1987 | $1,649 | Immediate Proximity |
| Gallop Gables | Freehold | 1997 | $1,721 | Immediate Proximity |
| Gallop Green | Freehold | 2002 | $1,814 | Immediate Proximity |
| Leedon Residence | Freehold | 2015 | $2,256 | Immediate Proximity |
| Pollen & Bleu | 99 years | 2016 | $1,928 | Immediate Proximity |
| Sommerville Park | Freehold | 1985 | $1,682 | Immediate Proximity |
| Wilshire Residences | Freehold | 2023 | $2,453 | Immediate Proximity |
| D’Leedon | 99 years | 2014 | $1,575 | Immediate Proximity |
| Waterfall Gardens | Freehold | 2010 | $1,776 | Immediate Proximity/Similar Age |
若只看周边公寓，既有非常老的项目，也有相对新、甚至全新推出的项目，类型多样。
从楼龄看，The Levelz 处于中间地带：称不上“旧到有 en bloc 预期”，也难以吸引只追求全新项目的买家。
但若比较 PSF，The Levelz 的定价其实相当合理——它的紧邻项目 Spanish Village 更老，价格却相差无几。
事实上，像 Gallop Gables、Gallop Green 与 Sommerville Park 等更老的项目，PSF 也更高。当然，这些项目占地更大，未来 en bloc 潜力相对更高。但若你打算在该区域自住、持有周期较短，这里的价格颇为合理。尤其是单位面积较小，总价更易接受。
升值分析
自 2001 年推出以来，The Levelz 的 PSF 从 $829 上升至目前的平均 $1,674。
不过，这主要得益于整体经济与楼市的发展。Holland 区属于成熟地带——近年的最大变化是 Circle Line 的开通，以及即将落成的 One Holland Village。
但由于项目自发布起更偏投资属性而非纯自住，你需要考虑不同的动态。
许多早期买家已经将单位出租，并持续收取租金。因此对这些投资者而言，以当前甚至略低于市价出售更为容易——因为大部分成本早已收回。
相比之下，更偏自住导向的项目，业主往往会等待更理想的价格再换房或升级。
当然，待周边新盘（Wilshire Residences、Leedon Green）在几年内全面落成，周围价格势必被带动。而且如前所述，周边老旧项目众多，未来仍有持续重建的潜力。
我们的看法
The Levelz 的吸引力很直接：若你想要齐备的设施与 D10 地址的便捷，同时价格合理，这是值得考虑的公寓。
它的现代外立面与良好的园区维护，足以打动职场单身与年轻小两口。
但并非适合所有人——大家庭以及有年幼孩子的住户可能并不合适。尽管配有儿童池，但公共活动空间有限，加之沿 Farrer Road 步行的安全性考虑，都是寻找其他项目的充分理由。
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