| 项目 | The Levelz | 地区 | 10 |
| 地址 | Farrer Road | 产权 | Freehold |
| 占地面积 | 77,360 sqft | 单位数 | 126 |
| 发展商 | CapitaLand Residential | TOP | 2004 |
多数德士司机都把它称为“那个健身房凸出来的公寓啦”——这其实也是我更愿意给它的名字。
如果你是那种会凭名字来判断公寓的人，The Levelz 的开局恐怕不会太好。
尽管这个名字听起来像是中年大叔为了耍酷而起的，但它其实在仅有 77,360 平方英尺并不算大的地块上，做出了令人惊喜、功能满满的规划。
最好的一点？
大多数人会以为它比实际楼龄要新得多。它的确看不出年龄——对于一个较旧的项目来说，这可谓最高的赞美之一。
周边多为更老的公寓项目也帮了它一把，而它位于 Farrer Road 的位置已经相当中心。
让我们直接进入 The Levelz 的完整评测吧！
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The Levelz 内部参观
| Swimming Pool | Gym | Function Room |
| Tennis Court | Spa Pool | Outdoor Fitness Station |
| Barbeque Pit |
鉴于这个名字如今显得有些过时，你很容易会以为 The Levelz 比实际要老。但对于 2004 年建成的公寓来说，它的外观确实比楼龄更现代。
The Levelz 最出名的是那间从建筑挑出的健身房——同时也兼作有顶接送点。对于经常走 Farrer Road 的人，你肯定很容易就注意到了它。
入口本身是一段较陡但很短的上坡。对于底盘很低的改装车车主，可能会有点担心。
鉴于项目坐落于小山坡上，这里的车库其实一路向下至 3 层地下停车。虽然照片中不明显，但这里的车位非常充足。很可能是因为这里大多数为 1 至 2 房单位——因此会有不少出租单位，并不需要车位。
在许多新项目开始减少车位配比的当下，拥有这么多空间对任何车迷而言都是一场美梦。
这里只有 3 处电梯大堂，都很常规——没有空调，也不需要门卡进入住户楼层。新加坡整体治安足够好，这不应是太大问题。若你对私密性要求极高，可能需要另觅他处。
在我的工作中，我看过的公寓泳池不计其数，但这并不妨碍我欣赏这里“慷慨”的泳池配置。对于仅有 126 个单位的项目，能拥有 3 种不同类型的泳池，确实相当有吸引力。
虽说它没有像 Trilight 等新公寓泳池的华丽与精致，但我敢说，大多数人对 The Levelz 现有的配置已绰绰有余。
主池之上是儿童池，从溢出的水形成了通往主池的瀑布景观。其实还配有喷泉水柱，但不巧那天没有开启。
在这里，你还能看到高耸的 D'Leedon，直入云霄的建筑总能让人顿感自身渺小。
这里也摆放了多张躺椅，方便你尽情沐浴阳光。如果你有年幼的孩子，也能就近看护他们在池中玩耍。
你会注意到瓷砖已有明显水渍，但考虑到当时已 16 年楼龄，我会说项目整体的维护相当不错——确实看不出年龄。
也许有人会希望这里有池畔凉亭，但世事难两全，不是吗？
接着看看 The Levelz 的会所。
健身房面积不小，器械与自由重量配置也算齐全。不过，从这里你也能看出岁月的痕迹——器材略显生锈和老旧。
正如外部所见，这个悬挑的健身房是 The Levelz 最独特的特色之一。它能俯瞰 Farrer Road，成为你锻炼时颇有趣的视觉焦点。
紧邻健身房的是多功能室。无论举办活动或聚会，面积都够用。别期望太多，就是简洁的长方形空间加上桌椅而已。
多功能室外还有更多座位，可扩大你所接待的宾客规模。
回到最后一个泳池！如前所述，这里有 3 种不同的泳池。我已介绍了主池（用于休闲）、儿童池，最后这个是泳道池。
这并不是你能见到最长的泳道池，但就项目规模而言依然很不错。这里的无边际泳道池看起来依旧很现代、很“当下”——我喜欢尽头朝向 Farrer Road 的外挑设计，让你可以欣赏下方川流不息的车流。
不过不太好的地方在于路噪。尽管照片看起来颇似静谧绿洲，但 Farrer Road 全天都很繁忙——这是你无可避免要面对的问题。
这里额外的池畔座位也很方便，但除了金属格栅提供些许遮阴外，并非完全有盖。
座位区后方是烧烤炉。有两个炉位，并被设置在下一层——这样能获得一定的私密性，因为它与主层相对“隔离”。同样地，这里完全没有遮蔽——所以雨天预案必不可少。
令人惊讶的是，这里甚至还有网球场。以我看来属于“精品型”体量的公寓，The Levelz 实际上已经具备大多数人对公寓所期望的所有核心设施。
你也能从这里看出，球场以其楼龄而言维护得相当好——这充分体现了管理方的水准。
简单谈谈 The Levelz 的设计。再次考虑到其楼龄，它看起来依然相当现代。落地窗、利落的线条与灰色的极简外立面，都让它保持着相对年轻且清爽的观感。
园区后部设有水疗区与观景平台。这些区域相对隐蔽——如果你需要更多私密性，这里最为合适。
对于追求安静与宁谧的人，背向的那些 Stack 可谓“隐秘的栖居”。由于后方的 Sutton Place 位于高处，你的视线其实更多对着一面很高的墙——这里确实相当安静。
The Levelz 位置点评
The Levelz 位于 Farrer Road 上——这究竟是优点还是缺点，取决于你的视角。
Farrer Road 是连接 PIE 与 AYE 的主要道路，因此这里的通达性毋庸置疑。
但代价就是交通。在高峰时段，这里的车流会非常拥挤。尤其是早上从 PIE 往 Queensway 的方向，以及傍晚从 Queensway 返回 PIE 的方向。
公共交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距离公寓（及预估步行时间） |
| ‘Opposite Tulip Garden’ | 174, 186, 93, 153, 165, 855, 961, 961C, 5N, 48 | 10m, 步行 1 分钟 |
| ‘Tulip Garden’ | 48, 165, 93, 174, 186, 153, 961, 961C, 855 | 200m, 步行 3 分钟 |
最近的 MRT：Farrer Road MRT station - 550m, 步行 8 分钟
尽管 The Levelz 所在位置中心，但其中一个较大的不足是与 MRT 的距离。
老实说，走路其实并不算远——但从 MRT 走回家一路上坡，会有些累。
而且沿途基本没有遮蔽，鉴于新加坡多变的天气，记得随身带伞。
这段步行路程的安全性也一般，因为沿路有多处公寓出入口——经常有车辆/德士突然转入，车速也偏快。考虑到 Farrer Road 的繁忙，这可以理解，但对孩子的安全可能是个隐患。
最后，若你在 CBD 上班，Circle Line 并非最便捷的线路。事实上，在 Buona Vista 换乘 East West Line 会更快——全程乘坐 Circle Line 反而更绕。
好的一面是，公寓门口就有巴士站，班线众多。
私人交通
| 主要目的地 | 距离公寓（及预估高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 11.6km, 车程 20 分钟 |
| Orchard Road | 4.5km, 车程 15 分钟 |
| Suntec City | 6.8km, 车程 20 分钟 |
| Changi Airport | 24km, 车程 35 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 34.2km, 车程 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 14.4km, 车程 20 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.7km, 车程 10 分钟 |
| Mapletree Business City | 5.1km, 车程 15 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 23.2km, 车程 30 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 18.3km, 车程 30 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.4km, 车程 18 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.7km, 车程 24 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.1km, 车程 19 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.9km, 车程 24 分钟 |
*车程以高峰时段预估
就近出入口：1 个出入口直接连至 Farrer Road
总结：对于开车族而言，The Levelz 通过 Farrer Road 以及快速公路与市中心区域连接性极佳。在非高峰时段，你可以很快驾车抵达多数中心地带。最大的问题在于高峰时段的拥堵——尤其是周一早晨与周五傍晚。考虑到周边即将落成的新项目（Wilshire Residences、Leedon Green 与 One Holland Village Residences），车流只会更大，希望相关部门能有所改善。
日常采买
| 超市名称 | 距离公寓（及预估车程） |
| Cold Storage - Holland Village | 1.13km, 车程 3 分钟 |
| NTUC Fairprice - Coronation Plaza | 2.7km, 车程 5 分钟 |
| Cold Storage - Cluny Court | 3.7km, 车程 5 分钟 |
| FairPrice - Holland Drive | 2.2km, 车程 5 分钟 |
学校
| 教育机构 | 距离 |
| Nanyang Primary School | 0.87km |
| St Margaret's Secondary School | 0.91km |
| Anglo-Chinese School (International) | 0.96km |
| Hwa Chong Institution | 1.29km |
| Hwa Chong International School | 1.45km |
| Queensway Secondary School | 1.51km |
| New Town Primary School | 1.64km |
| Raffles Girls' Primary School | 1.77km |
| National Junior College | 1.87km |
补充要点
- 靠近学校
由于位于 Farrer Road 的中心地带，The Levelz 靠近著名的 Bukit Timah 学校带与 Kent Ridge 区域。不仅如此，周边还有 Nanyang Primary School 与 St Margaret’s Secondary School 等热门学校。但需要注意的是——最好有车代步，因为步行路线的安全性并非最佳。
- Holland Village
许多人喜爱 Holland 一带，一个很大原因就是 Holland Village 的独特氛围。它在新加坡可谓独一无二。不过事实是，这里已日益拥挤，面对周边源源不断的新项目，很快就会被人潮“挤爆”。
这也是即将到来的 One Holland Village 翻新计划既令人期待又十分必要的原因。它将老牌保留店屋与综合体带来的空间与商店扩展很好地融合在一起。
- 区域潜在重建
由于 2017-18 年的集体出售热潮，目前区域内有不少工地。紧邻的 Wilshire Residences 是白天施工噪音的主要来源，对面还有 Leedon Green。因此接下来几年白天可能都会有一定干扰（取决于你所处的 Stack）。
同时也要留意，The Levelz 周围还有不少更老的项目。例如前方的 Spanish Village、后方的 Sutton Place 以及 Sommerville Park。你可以预期下一个周期中至少会有其中一个进入集售——这意味着相当一段时间内，施工将持续不断。
The Levelz 总体规划与园区点评
The Levelz 建于 77,360 平方英尺的紧凑坡地上。每一寸用地都被高效利用——毕竟他们塞下了 3 个泳池，甚至还有网球场。当然，缺点是公共步行空间不多——有时会稍显局促。
如前所述，位于 Farrer Road 既有优势也有劣势。
首先，对驾驶信心不足的人来说，这里的出入可能略有挑战。从 Farrer Road 上来没有明显的指示牌，很容易错过——一旦错过就得绕很大一圈才能回家。
再者，由于 Farrer Road 车速较快，从项目转出有时也不太方便。
最后，一个较大的不便来自它在 Farrer Road 上的位置。如果你从 Queensway 回来，可以在 Empress 掉头抄近路。但这也有两个问题——且都与时间有关。
其一——午餐与高峰时段在 Empress 掉头会很困难，因为那里车流拥堵。
其二——早晚高峰时段 Empress 的右转会被封闭。你只能一路到 Serene 才能掉头。
最佳 Stack
内幕贴士
"Stacks 9 and 12 当前需要面对来自 Wilshire Residences 的施工噪音。若未来 Spanish Village 集体出售，预计 Stacks 2 和 3 也会受到影响。"
Ryan Ong, 房地产专家我们对 The Levelz 的首选为 Stacks 4 和 8，因为它们远离 Farrer Road——无需承受道路噪音。
若楼层足够高，视野也相当不错，因为周边大多地势较低。
户型分布
| 户型 | 单位数量 | 单位面积 (sqft) |
| 1-Bedroom | 42 | 743 - 784 sqft |
| 2-Bedroom | 76 | 980 - 1,335 sqft |
| Penthouse | 8 | 2,400 sqft |
从这里很容易看出其定位。将近 94% 的单位为 1 或 2 房，The Levelz 更适合单身或小两口——除非你能拿到顶层公寓，否则并不算是大型家庭的理想之选。
这也解释了为何车位充足，因为这里许多单位很可能在出租。
话虽如此，这里的 1 房与 2 房单位面积其实相当可观。若你打算在此购置或租赁，与 D'Leedon 相比，这里更具吸引力：私密性更高、单位更大，而设施方面差距并不大。
Prices for The Levelz
价格拆解（第 1 套物业）
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | Penthouse | |
| Price | $1,230,408 | $1,655,220 | $2,924,271 |
| 25% Down Payment | $307,602 | $413,805 | $731,068 |
| Additional Costs | |||
| Buyer Stamp Duty | $33,816 | $50,809 | $101,571 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $1,267,524 | $1,709,329 | $3,029,142 |
| Initial Investment Amount | $344,718 | $467,914 | $835,939 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $3,373 | $3,430 | $5,130 |
| Rental Yield | 3.19% | 2.41% | 2.03% |
价格（第 2 套物业）
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | Penthouse | |
| Cost Without ABSD | $1,267,524 | $1,709,329 | $3,029,142 |
| Plus: ABSD (12%) | $147,649 | $198,626 | $350,913 |
| Total Price After ABSD | $1,415,173 | $1,907,955 | $3,380,054 |
| Initial Investment Amount | $492,367 | $666,540 | $1,186,851 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $3,373 | $3,430 | $5,130 |
| Rental Yield | 2.86% | 2.16% | 1.82% |
The Levelz 价格点评
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 对比要点 |
| The Levelz | Freehold | 2004 | $1,674 | |
| Sutton Place | Freehold | 1989 | $1,178 | 紧邻 |
| Spanish Village | Freehold | 1987 | $1,649 | 紧邻 |
| Gallop Gables | Freehold | 1997 | $1,721 | 紧邻 |
| Gallop Green | Freehold | 2002 | $1,814 | 紧邻 |
| Leedon Residence | Freehold | 2015 | $2,256 | 紧邻 |
| Pollen & Bleu | 99 years | 2016 | $1,928 | 紧邻 |
| Sommerville Park | Freehold | 1985 | $1,682 | 紧邻 |
| Wilshire Residences | Freehold | 2023 | $2,453 | 紧邻 |
| D'Leedon | 99 years | 2014 | $1,575 | 紧邻 |
| Waterfall Gardens | Freehold | 2010 | $1,776 | 紧邻/相近楼龄 |
若你观察周边公寓，会发现这里新老、新近与全新项目并存，类型多样。
从楼龄上看，The Levelz 介于中间地带。它不够老，短期内难以被视为集售对象；也不够新，无法吸引一心追求新项目的人。
但若从 PSF 比较，The Levelz 的价位其实相当合理，尤其是它的近邻 Spanish Village 楼龄更久，却要价相差无几。
事实上，较老的项目如 Gallop Gables、Gallop Green 与 Sommerville Park 的 PSF 成交价都更高。当然，你也要考虑到它们坐拥更大的地块——集售潜力更高。但如果你只是想在这一带自住，且持有期较短，这里的价格相当合理。尤其单位面积更小，总价更易接受。
升值分析
自 2001 年推出以来，The Levelz 从 $829 PSF 升至目前平均 $1,674 PSF。
但这更多是顺应了经济与楼市整体增长。Holland 一带属于成熟社区——过去几年最重要的增量在于 Circle Line 的开通以及即将到来的 One Holland Village 项目。
不过，由于项目自推出之初更偏向投资型而非自住型——这会带来不同的市场动态。
早年多数买家都将单位出租，并自此持续收取租金收入。正因如此，这些投资者在当前甚至略低于市价出手也较为容易——因为他们大多已赚回不少。
这与以自住为主的项目形成对比，后者业主更倾向于持有等待更好的价格以便升级或换房。
当然必须指出的是，待周边新项目（Wilshire Residences、Leedon Green）在数年后落成，周边价格势必被带动上扬。而且如前所述，附近有众多老旧项目，未来仍存在进一步重建的潜力。
我们的看法
The Levelz 的吸引力相当直接——如果你想以合理价位享有完善设施与 D10 地址的便利，它是很值得考虑的公寓。
其现代的外立面与整体维护状况，都是对职场单身或年轻夫妻极具吸引力的加分项。
但它并非适合所有人——大家庭或有年幼孩子的住户或许应当避开。尽管设有儿童池，但公共活动空间有限，加之沿 Farrer Road 步行的安全性问题，都是考虑另择他处的充分理由。
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