那么在新加坡买房的真正最佳时机是什么时候？历史数据告诉了我们什么

“什么时候是买房的最佳时机？”几乎是房地产领域最经久不衰的问题之一，同样常见的还有“什么时候是卖房的最佳时机？”本周我们不再搬出“买房的最佳时机永远是五年前”这类模糊箴言，而是回顾历史数据，看看它能告诉我们什么。

先承认这些耳熟能详的说法吧。它们在房产世界里确实概括了一个普遍真理，但难以转化为可操作的洞见。追问“最佳买入时机”时，常常得到的答案是“没有水晶球”。不过，我们这周采用了不同的方法。

我们深入梳理了过去数十年的房地产市场走势，着重找出从历史上看为买家带来最高收益的阶段。我们的发现？或许会让你意想不到。

按购入年份计算的获利：

Year	Breakeven	Gain	Loss	Grand Total	Proportion Gained (%)
1995	22	3,763	2,884	6669	56.4%
1996	55	4,270	5,475	9800	43.6%
1997	25	3,089	3,026	6,140	50.3%
1998	20	4,547	1,735	6,302	72.2%
1999	32	7,639	2,826	10,497	72.8%
2000	9	3,625	1,462	5,096	71.1%
2001	9	4,482	1,124	5,615	79.8%
2002	23	7,687	1,252	8,962	85.8%
2003	10	4,598	297	4,905	93.7%
2004	2	5,175	144	5,321	97.3%
2005	1	8,068	71	8,140	99.1%
2006	3	11,600	214	11,817	98.2%
2007	41	18,782	2,324	21,147	88.8%
2008	10	6,338	325	6,673	95.0%
2009	5	14,606	238	14,849	98.4%
2010	40	14,440	1,016	15,496	93.2%
2011	62	9,974	1,817	11,853	84.1%
2012	80	9,493	2,247	11,820	80.3%
2013	34	5,350	1,548	6,932	77.2%
2014	23	2,536	476	3,035	83.6%
2015	16	3,146	246	3,408	92.3%
2016	20	3,110	172	3,302	94.2%
2017	8	3,689	157	3,854	95.7%
2018	7	2,218	142	2,367	93.7%
2019		1,589	34	1,623	97.9%
2020	1	656	8	665	98.6%
2021		134	7	141	95.0%
2022		9	1	10	90.0%
2023	3	2	1	6	33.3%

1. 最短的持有期（自 2020 年起）出现了最低

这很可能来自于卖家希望尽快锁定收益，进行转售（sub-sale）交易。如果你在开盘时拿到了早鸟折扣，如今价格走高，你可能会考虑在 TOP 之前就转手。例如：

如果你在 2020 年 12 月开盘时买入 Ki Residences，当时成交价大约是 $1,766 psf。到 2022 年 9 月，中位数价格已升至 $2,133 psf，而到 2023 年 10 月约为 $2,251 psf。 

如果你是最早一批买家，你可能在 ‘22 或 ‘23 年间，甚至在公寓完工之前就已锁定收益。虽说这类收益可能不如持有 10 至 15 年的人那么可观，但胜在回报更快。 

这似乎验证了“持有期越短，收益往往越小”的说法；但同时，我们也看到这并非完全不好。更早实现收益，可能意味着你可以立即升级置换。

2. 市场很快适应了 TDSR

Total Debt Servicing Ratio（TDSR）于 2013 年推出，将每月房贷还款加上其他未清债务合计，限制在每月收入的 60 per cent（截至 2023 年，这一比例已降至 55 per cent）。 

可以看到，TDSR 初上路时确实带来了明显影响：获利比例降至 77.2 per cent，低于前几年约 80 至 84 per cent 的水平。贷款约束迫使卖家下调价格，以便买家获得足够融资。 

不过，我们也看到影响很快消退，第二年起卖家又开始录得更强的收益。

3. 最严厉的降温措施其实出现在 1996

你认为最“猛”的降温措施是 2011 年的 ABSD 吗？并不是。与 1996 年相比就显得黯然失色了，当年一系列降温措施同时出台。 

回看上面的数据，1996 年出现了 5,475 笔亏损交易，相比之下只有 4,270 笔获利。在新加坡楼市的历史中，这是少数几个购房者随后转售时“亏多于赚”的年份之一。紧接着 1997 年亚洲金融危机爆发，进一步抑制了复苏（当年基本持平，3,089 笔获利对 3,026 笔亏损）。 

既然这段时期迄今是买房最不理想的阶段之一，不妨更细看数据：

Holding Period (Years)
Year Bought	Breakeven	Gain	Loss
1995	6.4	10.5	7.6
1996	6.2	13.7	7.2
1997	9.0	15.2	7.4

对 1995 至 1997 年间买入者而言，实现保本所需时间短于实现获利或亏损的时间。毫不意外，平均需持有超过 10 年才能实现获利。

鉴于持有期对最终盈亏影响如此之大，我们再往下看：

Year Bought	Held > 3 Years	Held < 3 Years	Grand Total	% Held < 3 Years & Lost Money
1995	5,145	1,477	6,622
Breakeven	16	3	19
Gain	2,484	1,264	3,748
Loss	2,645	210	2,855	14.2%
1996	7,984	1,635	9,619
Breakeven	28	15	43
Gain	3,501	753	4,254
Loss	4,455	867	5,322	53.0%
1997	5,451	628	6,079
Breakeven	17	6	23
Gain	2,922	158	3,080
Loss	2,512	464	2,976	73.9%

从数据看，若你在 1995 年买入并在 3 年或更短时间内卖出，有 14.2% 会亏钱；若在 1996 年买入并在 3 年或更短时间内卖出，高达 53% 会亏钱。最糟的是 1997 年，若 3 年或更短时间内卖出，多数人都会亏钱（74%）。这与当时的房产周期一致：1998 年触底，市场直至 2006/07 才真正复苏。

Quantum Gains/Loss
Year Bought	Gain	Loss
1995	$312,385	-$197,079
1996	$333,801	-$265,001
1997	$303,910	-$237,176

尽管如此，平均获利最终仍高于平均亏损（也因为平均持有期超过 10 年本身就很长）。

自那以后，卖家再未经历过如此艰难的时期。但这提醒我们，此类情况确实可能并且曾经发生过。即便你打算长持，仍存在运气不佳、在严厉降温措施出台或更广泛市场下行后被迫出售的风险。希望这不要恰好发生在你为退休而降档之际！

4. 大多数卖家都是赢家，无论何时交易 

新加坡的房产投资者相当幸运，我们的市场相对安全。总体而言，除去如 ‘96、‘97 这类特殊年份，你在任何一年更可能获利而非亏损。 

因此，与其担心市场，不如更关注源自自身财务状况的风险。

不过，未来几年我们很可能会看到更长的持有期 

不少房地产经纪抱怨手上房源不足，且新加坡人越来越不愿意卖房。几乎所有我们访谈的经纪都指向同一个问题：替代住房的成本。 

普遍看法是，后疫情时期在严重住房短缺的推动下，房价上涨过快。有一位经纪提醒我们，2019 年一些专家对市场作出了“错误解读”，警告供应过剩风险，而现实却完全相反。 

一位经纪指出，如今新盘三居室公寓价格已跨过 $2 million，连转售市场的同类产品也越过 $1.8 million。她说：“如果你现在卖掉 $600,000 的房子，在你的预算内还能买到什么，同时又能让全家住得舒服？买家已经得出结论：不够。但卖家仍受过去几年的行情影响，预期不切实际。”

无论如何，购买力或买方兴趣的不足都不太可能压低价格。像收紧 TDSR 这样的举措，确保了大多数自住房屋持有者资本充足，没有被迫出手的紧迫感。 

此外，政府还对刚卖出私人房产、想购买转售组屋的买家设定了 15 个月的等待期。与此同时，Prime Location Housing (PLH) 模式也引入了新规则，MOP 将由当前的 5 年延长至 10 年。再叠加卖方高企的心理价位，转售交易可能会减少，持有期也会更长。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文