卖掉我们在 Holland Village 的 HDB 去购买 Marine Parade 的永久地契公寓——我们该等吗？

Hi Stacked，

我和丈夫有两个年幼的孩子，以及一位同住的帮佣。大约一年半前，我们在 Marine Parade 租了一套四卧室公寓，以便更接近那里的小学。我们在 Holland Close 拥有一套四房式 HDB 组屋并对外出租，其租金收入覆盖了我们自租的大部分租金。

但情况已经改变。我们的房客不会续租，因为他们家庭的一部分要回国，剩余的租客也未能找到接手的人。这使我们处在十字路口。

我们正考虑卖掉 HDB，并将所得用于在 Marine Parade 购买一套永久地契公寓，预算不超过 $2.3 million。我们希望把 Marine Parade 作为长期居所。不过，目前还没有在合适的价位找到合适的单位，我们也不确定是应该先卖 HDB 并在此期间继续租住，还是等到找到合适的单位后再出售。

我们的考量包括这套 HDB 的租期在缩短，以及楼上噪音会传到我们单位。房客已经反映过这个问题，我们也知道这将是一个无法控制、会反复出现的问题，可能影响未来的可售性。但这套组屋一直是稳定的租金来源。我们也预计我先生的收入将在 5 年后下降约 30%，因此需要确保我们承担的任何房贷在那之后仍然可控。

谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，感谢来信！

你的问题在于，继续把位于 Holland Close 的 HDB 作为出租资产持有是否仍值得，抑或是时候套现，把资金转投你们一直在寻找的 Marine Parade 自住房。租客的情况让这件事更为迫切，但这是你们迟早都要面对的课题。

我们先从数据入手，先评估这套 HDB 是否真的值得持有，然后再看在 $2.3 million 的预算下，你们在 Marine Parade 能买到哪些值得更换的公寓。

你们真正需要在什么之间做决策？

表面上看，这像是一个“持有或出售”的简单选择。但这里有几项因素彼此牵制，值得在看数据前先梳理清楚。

位于 Holland Close 的 HDB 一直为你们家庭带来实在的租金收益，覆盖了你们在 Marine Parade 公寓的大部分租金，也让你们能以自己的节奏慢慢找房。

卖掉这套组屋意味着放弃这项缓冲、承担更大且更长期的财务支出，而且此时 30% 的收入下调已在前方不远处。

另一方面，这套 HDB 的整体可租性与退出条件并非静止不变。租期在缩短、买家池在收窄，而你们提到的噪音问题属于结构性、不会随时间改善的问题。持有时间越长，这些因素就越可能叠加。

预期中的收入下降也在两个方向上带来压力：它既是不要在房贷上过度拉伸的理由，也是要在财务余地进一步收紧前完成转换的理由。

基于此，我们分别来看两端。

在谈 Marine Parade 公寓之前，先评估这套 HDB 是否值得长期持有

这套 HDB 迄今最大的卖点是其强劲的租金收入。根据 Holland Close 同龄四房式单位的近期交易，2026 年平均月租约为 $3,883。以同组楼栋约 $645,250 的平均成交价计算，租金回报率约为 7.2%。

租金回报是否真有看起来那么强？

对于公共住房而言，约 7.2% 的估算租金回报非常健康。就你们的情况而言，这笔收入覆盖了你们在 Marine Parade 公寓的大部分租金，成为在找房期间保持整体居住成本可控的缓冲。

但随着现有房客离开、又找不到接手者，这道缓冲已不复存在。因此，从我们的角度来看，继续持有这套 HDB 的理由不再像几个月前那样直截了当。

当然有可能找到新的房客，但你们描述的噪音问题（结构性、反复出现、且不受你们控制）并非小事。在竞争激烈的租赁市场中，租客有选择，他们在看房时也会发问。如果这在当前租期内已经引发反馈，合理预期未来也会再次出现。

这很可能影响你们以当下市场租金留住租客的能力，而且在你们居住于 Marine Parade 的情况下，这也会成为需要远程管理的又一个变量。

租期缩短将如何影响潜在买家的范围？

以 Holland Close 楼栋的粗略估算来看，你们这套组屋的租约可能始于 1974 年，剩余租期约 47 年。这对未来退出计划影响更大。

一般而言，随着租期缩短，能在常规融资条件下购房的买家范围会变窄。这是因为有一项CPF 规定，要求剩余租期需覆盖买家至 95 岁，买家方可在购房时全额动用 CPF 储蓄、获得全额住房补助、并以最高额度申请银行房贷。

具体来说：一位今天 48 岁的买家刚好达标（48 + 47 = 95）。一位 47 岁的买家则不达标（47 + 47 = 94，低于 95），其 CPF 使用会被按比例减少。更年轻的买家差距更大。例如 35 岁的买家只能覆盖到 82 岁（35 + 47），意味着其 CPF 可用额度将大幅受限，进而降低其借贷能力。

这点很重要，因为受这一规则影响最大的，正是通常会长期持有住房的年轻买家。因此，你们更可能依赖的买家群体会是 40 岁后段至 50 多岁的人群。这个群体更窄，且往往更敏感于价格、决策也更审慎。他们通常在市场上打滚已久，知道自己要什么，也不太会被紧迫感所左右。

买方池缩小的迹象是否已反映在该区转售成交中？

是的，而且这种模式值得仔细观察。

Holland Close 存在两个截然不同的楼栋群：一组于 1973 与 1974 年完工（你们的单位即属此组），另一组于 1997 与 1998 年完工。这两组的价格多年持续分化，且价差明显扩大。

价差扩大部分源于面积差异。较新的楼栋单位面积通常更大，大约 1,130 至 1,140 平方英尺，而较旧楼栋单位约为 926 至 947 平方英尺。

但这不足以解释价差从 2015 年约 $100,000 扩大到 2025 年接近 $390,000。更合理的解读是，Holland Close 的买家越来越把这两组 HDB 楼栋视为同一区内的两种不同产品。一旦有选择，更多人愿意为更新的存量支付更高溢价。

这并非 Holland Close 独有。观察全国四房式 HDB 转售价与租约年限的关系，也呈现出一致的模式。

“2015 及以后”这一批在 2015 与 2016 年没有数据，因为这些组屋尚未满 5 年最低居住期（MOP）。

与你们单位同范围的“1974 年及更早”批次，过去 10 年录得 15.6% 的价格上涨，由 2015 年的 $475,427 上升至 2025 年的 $549,526。

相较之下，租约始于 1985 至 2004 年的中生代组屋，其转售价格在同期增长了 30% 与 50%。$549,000 的涨幅从绝对值看并非小数目，但其升值幅度却是拥有完整十年可比数据的各批次中最弱的一组。

疫情后房地产价格的上扬一度压缩了这些价差。2020 与 2021 年更灵活的办公安排（包括在家办公）推高了各类组屋的价格，包括老旧存量。但这一效应已淡化，批次间的分化重新出现。

成交量告诉了我们什么？

Holland Close 是一个小型聚落，两组楼栋的成交量也反映了这一点。

有时，低成交量对卖方有利：供给有限、同类挂牌竞争少。但结合与区内较新组屋之间不断扩大的价差，更准确的解读是：对旧存量的需求是“挑选型”，而非“稀缺型”。

想在这一带买房的买家，若有选择，似乎越来越倾向较新的楼栋。挂牌的稀少并未为卖方带来强定价权，它反映的是对“剩余 47 年租期”组屋既有资格又有兴趣的买家池在缩小。

通常，老旧 HDB 观看次数更少、买家决策更慢、议价过程更为细致。持有此类单位的时间越长，最终越可能需要依赖有利的市场条件来完成出售。

在 Marine Parade，用 $2.3M 实际能买到什么？

Marine Parade 属于 District 15 的一部分，该区还包括 Katong、Joo Chiat、Tanjong Rhu 与 East Coast 走廊。该区的私宅多为永久地契与 999 年地契，尤其在 Meyer Road 与 Amber Road 一带，因殖民时代长期的永久地契授予，许多老项目持有永久或 999 年地契。

这使 District 15 成为新加坡较易在核心区之外找到永久地契公寓的地段之一，这也是吸引像你们这样的家庭来到此区公寓的原因之一。

在 $2.3 million 的预算下，下表显示 2025 年 District 15 内永久与 999 年地契的非有地私宅成交情况。

现实可及的户型有哪些？

根据我们对 District 15 交易数据的整理，$2.3 million 的预算低于三卧室转售的平均价格，但明显高于该区两卧室的平均转售价。

换言之，你们会更接近一个特定的细分：较紧凑、较新的三卧单位，或在较老项目中面积更宽裕的三卧单位。

考虑到你们的家庭构成为两位成人、两名年幼子女与一位同住帮佣，这意味着老项目中更宽敞的单位，可能在日常居住上更适合你们，即便整个项目更显陈旧。

若考虑过去十余年私宅市场的价格增长，如今 $2.3 million 并不足以在新近落成的项目中买到“全尺寸、全新装修”的三卧单位。但有此预期将有助于你们在看房时管理预期，避免挫败感。

在 District 15，永久地契物业真的优于 99 年地契公寓吗？

这值得直接讨论，因为数据看起来出奇接近，而这背后有一个特定原因，可能不熟悉 District 15 住宅结构的读者未必察觉。

乍看之下，District 15 内永久地契与 99 年地契物业的年化增长差距不到 1 个百分点，这可能让永久地契看起来仅比多数 99 年地契物业略胜一筹。

但单看 $psf 增长并非对你们决策最有用的视角。更重要的是绝对价格差，以及它如何随时间扩大。若聚焦与你们相关的三卧单位，图景更清晰。

三卧永久地契单位的价格溢价，从 2015 年不足 $25,000，扩大至 2025 年接近 $385,000。即便 $psf 的整体涨幅看似相近，永久地契公寓在总价层面的溢价正在扩大。

不过，我们认为永久地契对你们家庭的吸引力，与其说是追逐溢价，不如说是消除了不确定性：永久地契意味着没有“租约递减”的倒计时、无需在屋龄进入麻烦的转售窗口前被迫择时退出，也更便于未来代际传承，而不受 99 年租约缩短的掣肘。

这些都是实实在在的好处，但入场价也更高。

以 $2.3 million 的当前预算，你们会在 District 15 永久地契三卧的平均价位“附近或以下”寻找，这意味着要更有耐心，并且更明确所选项目。

并非 Marine Parade 的每个永久地契公寓都一样：户型尺寸、平面布局、交易史、与配套距离，在跨越四十余年开发周期的库存中差异很大。

在收入下调后，你们能负担这笔房贷吗？

由于我们没有你们的详细财务资料，下面的表格基于 $2.3 million 的购买价、30 年贷款期限与 4% 利率，覆盖一系列贷款方案。

4% 是新加坡金融管理局（MAS）设定的中期利率压力测试基准，银行会据此检验你的借款能力。这并非对未来利率的预测，而是用于评估在利率上升时贷款是否仍可偿付的基线。

若先卖出 HDB，并把预期所得用于降杠杆，你们应可将贷款成数降至低于最高 75%。但即便在 50% LTV 下，每月还款仍超过 $5,000。

你们需要自问的，不是“当下看起来舒适”的月供是多少，而是：在收入减少 30% 之后，哪一个月供仍然轻松可控。请基于你们的“未来家庭收入”来测算，而不是当前收入。

如果在预期 LTV 下、月供在打了 30% 折扣后仍然舒适，说明缓冲充足；若不然，要么购房总价需要下调，要么需考虑以更多 CPF 或现金来进一步降低贷款额度。

建议在出价前而非出价后，与按揭经纪把这些细节推演清楚。

先卖，还是在找房期间继续持有 HDB？

无论哪种方案，你们都会继续在 Marine Parade 租住，这点不变。问题在于，是在认真找房前先卖 HDB，还是边持有边寻找，待合适时机再卖。

选项 1：先卖出 HDB，再开始找房

现在挂牌并在对任何公寓出价前完成出售，有两个好处：其一，你们能清楚掌握可用资金的准确数额；其二，干净利落地进入私宅市场，不会有Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) 的风险敞口。

第二点比看起来更重要。作为仍持有 HDB 的新加坡公民，在未先卖掉组屋的情况下购买私宅，等同于购买第二套住宅，将触发 ABSD。当前公民购买第二套房的 ABSD 为 20%。以 $2.3 million 的购房额计算，需先行缴付 $460,000。

先卖出则可完全免除此项成本。你们将以更清晰的财务确定性进行找房，不用为这项附加成本腾挪预算。代价是，你们需要全额承担租金，且若寻找合适的 Marine Parade 单位耗时较长，这一成本会累积。

选项 2：在找房期间继续持有 HDB，择机出售

继续持有的理由在于，它让你们的找房过程更灵活：不受他人时间表影响，可以在无压力下等待合适的单位，而不用被“待售中的房子”所驱动。

在理想情境下，时间配合得当：你们找到合适的公寓，HDB 也在同一时间前后或稍早成交，顺利完成过渡。这是可能的；若你们价位的永久地契选择在 Marine Parade 有限，这条路径所带来的耐心与空间，确实可能影响最终选到的房子。

风险在于时机不匹配。若遇到心仪单位而 HDB 尚未售出，你们必须二选一：要么放弃该单位，要么继续购买并触发 ABSD。$460,000 的代价并不小。而且若继续购买，你们需要在 6 个月内卖出 HDB，赶在退税期限之前。

在这种压力下出售，叠加老楼龄与较窄的买家池，最容易在价格上作出让步。感知到你们急于成交的买家会更强势议价，原本也许能以 $640,000、在你们条件下成交的单位，可能在对方条件下以 $610,000 甚至更低的价格成交。

那么，你们该怎么做？

你们这套 HDB 所体现的约 7.2% 租金回报看起来很强，但买家池的收窄、与 Holland Close 较新组屋间不断扩大的价差、结构性噪音问题，以及针对老租约的 CPF 限制，指向同一个方向：干净、并以理想价格退出的窗口尚未关闭，但在缩小。

你们锁定 Marine Parade 的永久地契公寓，契合家庭所需。若希望拥有一个“长期不用再重新决策”的住所，永久地契是合理的选择。

不过，以 $2.3 million 的预算，你们将在 District 15 永久地契三卧市场的较低端找房，这意味着要“更挑剔”，而非“更灵活”。花时间筛选两三个项目：有清晰交易史、单位面积能满足你们家庭需求、且价格在你们“收入下调后”的预算内游刃有余。

综合你们分享的一切：即将到来的收入下调、两端买卖都必须把价格拿准，以及我们上述关于 HDB 买家池的挑战，先卖出是更直接的路径。这样可避免 ABSD 风险，也意味着一旦找到心仪的 Marine Parade 公寓，你们能不受额外复杂因素干扰而顺利推进。中间的租房成本是真实存在的，但这是为了“按你们的节奏前进”，而不是“被市场节奏牵着走”，所需要付出的代价。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。