Hi Stacked,
我和丈夫有两个年幼的孩子,以及一位同住的帮佣。大约一年半前,我们在 Marine Parade 租了一套四卧室公寓,以便更接近那里的小学。我们在 Holland Close 拥有一套四房式 HDB 组屋并对外出租,其租金收入覆盖了我们自租的大部分租金。
但情况已经改变。我们的房客不会续租,因为他们家庭的一部分要回国,剩余的租客也未能找到接手的人。这使我们处在十字路口。
我们正考虑卖掉 HDB,并将所得用于在 Marine Parade 购买一套永久地契公寓,预算不超过 $2.3 million。我们希望把 Marine Parade 作为长期居所。不过,目前还没有在合适的价位找到合适的单位,我们也不确定是应该先卖 HDB 并在此期间继续租住,还是等到找到合适的单位后再出售。
我们的考量包括这套 HDB 的租期在缩短,以及楼上噪音会传到我们单位。房客已经反映过这个问题,我们也知道这将是一个无法控制、会反复出现的问题,可能影响未来的可售性。但这套组屋一直是稳定的租金来源。我们也预计我先生的收入将在 5 年后下降约 30%,因此需要确保我们承担的任何房贷在那之后仍然可控。
谢谢。
(这是我们持续推出的一个系列,专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题,欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。)
你好,感谢来信!
你的问题在于,继续把位于 Holland Close 的 HDB 作为出租资产持有是否仍值得,抑或是时候套现,把资金转投你们一直在寻找的 Marine Parade 自住房。租客的情况让这件事更为迫切,但这是你们迟早都要面对的课题。
我们先从数据入手,先评估这套 HDB 是否真的值得持有,然后再看在 $2.3 million 的预算下,你们在 Marine Parade 能买到哪些值得更换的公寓。
很多读者来信,是因为不确定下一步该怎么做,也不知道该相信谁。
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你们真正需要在什么之间做决策?
表面上看,这像是一个“持有或出售”的简单选择。但这里有几项因素彼此牵制,值得在看数据前先梳理清楚。
位于 Holland Close 的 HDB 一直为你们家庭带来实在的租金收益,覆盖了你们在 Marine Parade 公寓的大部分租金,也让你们能以自己的节奏慢慢找房。
卖掉这套组屋意味着放弃这项缓冲、承担更大且更长期的财务支出,而且此时 30% 的收入下调已在前方不远处。
另一方面,这套 HDB 的整体可租性与退出条件并非静止不变。租期在缩短、买家池在收窄,而你们提到的噪音问题属于结构性、不会随时间改善的问题。持有时间越长,这些因素就越可能叠加。
预期中的收入下降也在两个方向上带来压力:它既是不要在房贷上过度拉伸的理由,也是要在财务余地进一步收紧前完成转换的理由。
基于此,我们分别来看两端。
在谈 Marine Parade 公寓之前,先评估这套 HDB 是否值得长期持有
这套 HDB 迄今最大的卖点是其强劲的租金收入。根据 Holland Close 同龄四房式单位的近期交易,2026 年平均月租约为 $3,883。以同组楼栋约 $645,250 的平均成交价计算,租金回报率约为 7.2%。
租金回报是否真有看起来那么强?
| Holland Close 2026 年四房式平均月租(与你家同龄楼栋) | $3,883 |
| Holland Close 过去12个月四房式平均成交价(与你家同龄楼栋) | $645,250 |
| 租金回报率 | 7.22% |
对于公共住房而言,约 7.2% 的估算租金回报非常健康。就你们的情况而言,这笔收入覆盖了你们在 Marine Parade 公寓的大部分租金,成为在找房期间保持整体居住成本可控的缓冲。
但随着现有房客离开、又找不到接手者,这道缓冲已不复存在。因此,从我们的角度来看,继续持有这套 HDB 的理由不再像几个月前那样直截了当。
当然有可能找到新的房客,但你们描述的噪音问题(结构性、反复出现、且不受你们控制)并非小事。在竞争激烈的租赁市场中,租客有选择,他们在看房时也会发问。如果这在当前租期内已经引发反馈,合理预期未来也会再次出现。
这很可能影响你们以当下市场租金留住租客的能力,而且在你们居住于 Marine Parade 的情况下,这也会成为需要远程管理的又一个变量。
租期缩短将如何影响潜在买家的范围?
以 Holland Close 楼栋的粗略估算来看,你们这套组屋的租约可能始于 1974 年,剩余租期约 47 年。这对未来退出计划影响更大。
一般而言,随着租期缩短,能在常规融资条件下购房的买家范围会变窄。这是因为有一项CPF 规定,要求剩余租期需覆盖买家至 95 岁,买家方可在购房时全额动用 CPF 储蓄、获得全额住房补助、并以最高额度申请银行房贷。
具体来说:一位今天 48 岁的买家刚好达标(48 + 47 = 95)。一位 47 岁的买家则不达标(47 + 47 = 94,低于 95),其 CPF 使用会被按比例减少。更年轻的买家差距更大。例如 35 岁的买家只能覆盖到 82 岁(35 + 47),意味着其 CPF 可用额度将大幅受限,进而降低其借贷能力。
这点很重要,因为受这一规则影响最大的,正是通常会长期持有住房的年轻买家。因此,你们更可能依赖的买家群体会是 40 岁后段至 50 多岁的人群。这个群体更窄,且往往更敏感于价格、决策也更审慎。他们通常在市场上打滚已久,知道自己要什么,也不太会被紧迫感所左右。
买方池缩小的迹象是否已反映在该区转售成交中?
是的,而且这种模式值得仔细观察。
Holland Close 存在两个截然不同的楼栋群:一组于 1973 与 1974 年完工(你们的单位即属此组),另一组于 1997 与 1998 年完工。这两组的价格多年持续分化,且价差明显扩大。
| Year | Blocks completed in 1973/1974 | Blocks completed in 1997/1998 | Price difference |
| 2015 | $589,000 | $692,698 | $103,698 |
| 2016 | $627,963 | $697,000 | $69,037 |
| 2017 | $562,963 | $683,200 | $120,237 |
| 2018 | $516,667 | $721,971 | $205,305 |
| 2019 | $513,750 | $746,333 | $232,583 |
| 2020 | $542,500 | $745,800 | $203,300 |
| 2021 | $561,333 | $745,167 | $183,833 |
| 2022 | $518,000 | $779,000 | $261,000 |
| 2023 | $587,000 | $857,000 | $270,000 |
| 2024 | $602,600 | $944,560 | $341,960 |
| 2025 | $643,667 | $1,033,633 | $389,967 |
| % change in price from 2015 to 2025 | 9.28% | 49.22% | 276.06% |
价差扩大部分源于面积差异。较新的楼栋单位面积通常更大,大约 1,130 至 1,140 平方英尺,而较旧楼栋单位约为 926 至 947 平方英尺。
但这不足以解释价差从 2015 年约 $100,000 扩大到 2025 年接近 $390,000。更合理的解读是,Holland Close 的买家越来越把这两组 HDB 楼栋视为同一区内的两种不同产品。一旦有选择,更多人愿意为更新的存量支付更高溢价。
这并非 Holland Close 独有。观察全国四房式 HDB 转售价与租约年限的关系,也呈现出一致的模式。
| Lease start year | Lease start 2015 and later | Lease start between 2005 and 2014 | Lease start between 1995 and 2004 | Lease start between 1985 and 1994 | Lease start between 1975 and 1984 | Lease start 1974 and earlier |
| Current age | Age 10 years and below | Age 11 to 20 years | Age 21 – 30 years | Age 31 to 40 years | Age 41 – 50 years | Age above 51 years |
| Sale year | Lease start year | |||||
| 2015 and later | 2005–2014 | 1995–2004 | 1985–1994 | 1975–1984 | 1974 and earlier | |
| 2015 | $563,851 | $411,463 | $399,635 | $438,810 | $475,427 | |
| 2016 | $527,748 | $408,560 | $400,017 | $438,442 | $486,764 | |
| 2017 | $774,600 | $519,150 | $405,775 | $399,076 | $435,096 | $446,858 |
| 2018 | $444,886 | $519,805 | $402,075 | $387,503 | $417,417 | $434,373 |
| 2019 | $445,523 | $540,815 | $405,279 | $382,137 | $400,871 | $422,212 |
| 2020 | $486,965 | $548,189 | $414,441 | $391,943 | $405,491 | $426,446 |
| 2021 | $545,196 | $602,246 | $469,580 | $445,420 | $444,522 | $455,762 |
| 2022 | $614,676 | $635,342 | $507,623 | $483,754 | $487,331 | $496,644 |
| 2023 | $646,202 | $688,143 | $537,494 | $517,375 | $514,088 | $516,153 |
| 2024 | $698,929 | $735,732 | $577,954 | $554,499 | $542,142 | $519,624 |
| 2025 | $751,865 | $796,272 | $617,326 | $591,567 | $572,643 | $549,526 |
“2015 及以后”这一批在 2015 与 2016 年没有数据,因为这些组屋尚未满 5 年最低居住期(MOP)。
与你们单位同范围的“1974 年及更早”批次,过去 10 年录得 15.6% 的价格上涨,由 2015 年的 $475,427 上升至 2025 年的 $549,526。
相较之下,租约始于 1985 至 2004 年的中生代组屋,其转售价格在同期增长了 30% 与 50%。$549,000 的涨幅从绝对值看并非小数目,但其升值幅度却是拥有完整十年可比数据的各批次中最弱的一组。
疫情后房地产价格的上扬一度压缩了这些价差。2020 与 2021 年更灵活的办公安排(包括在家办公)推高了各类组屋的价格,包括老旧存量。但这一效应已淡化,批次间的分化重新出现。
成交量告诉了我们什么?
Holland Close 是一个小型聚落,两组楼栋的成交量也反映了这一点。
| Year | Blocks completed in 1973/1974 | Blocks completed in 1997/1998 |
| 2015 | 2 | 7 |
| 2016 | 3 | 5 |
| 2017 | 3 | 5 |
| 2018 | 3 | 7 |
| 2019 | 4 | 6 |
| 2020 | 2 | 5 |
| 2021 | 6 | 6 |
| 2022 | 1 | 2 |
| 2023 | 4 | 4 |
| 2024 | 5 | 5 |
| 2025 | 3 | 6 |
有时,低成交量对卖方有利:供给有限、同类挂牌竞争少。但结合与区内较新组屋之间不断扩大的价差,更准确的解读是:对旧存量的需求是“挑选型”,而非“稀缺型”。
想在这一带买房的买家,若有选择,似乎越来越倾向较新的楼栋。挂牌的稀少并未为卖方带来强定价权,它反映的是对“剩余 47 年租期”组屋既有资格又有兴趣的买家池在缩小。
通常,老旧 HDB 观看次数更少、买家决策更慢、议价过程更为细致。持有此类单位的时间越长,最终越可能需要依赖有利的市场条件来完成出售。
在 Marine Parade,用 $2.3M 实际能买到什么?
Marine Parade 属于 District 15 的一部分,该区还包括 Katong、Joo Chiat、Tanjong Rhu 与 East Coast 走廊。该区的私宅多为永久地契与 999 年地契,尤其在 Meyer Road 与 Amber Road 一带,因殖民时代长期的永久地契授予,许多老项目持有永久或 999 年地契。
这使 District 15 成为新加坡较易在核心区之外找到永久地契公寓的地段之一,这也是吸引像你们这样的家庭来到此区公寓的原因之一。
在 $2.3 million 的预算下,下表显示 2025 年 District 15 内永久与 999 年地契的非有地私宅成交情况。
现实可及的户型有哪些?
| 户型 | 平均价格 | 平均面积(基于成交) | 成交量 |
| 两卧 | $1,750,566 | 912 | 198 |
| 三卧 | $2,675,227 | 1356 | 300 |
| 四卧 | $4,030,899 | 1988 | 67 |
根据我们对 District 15 交易数据的整理,$2.3 million 的预算低于三卧室转售的平均价格,但明显高于该区两卧室的平均转售价。
换言之,你们会更接近一个特定的细分:较紧凑、较新的三卧单位,或在较老项目中面积更宽裕的三卧单位。
考虑到你们的家庭构成为两位成人、两名年幼子女与一位同住帮佣,这意味着老项目中更宽敞的单位,可能在日常居住上更适合你们,即便整个项目更显陈旧。
若考虑过去十余年私宅市场的价格增长,如今 $2.3 million 并不足以在新近落成的项目中买到“全尺寸、全新装修”的三卧单位。但有此预期将有助于你们在看房时管理预期,避免挫败感。
在 District 15,永久地契物业真的优于 99 年地契公寓吗?
这值得直接讨论,因为数据看起来出奇接近,而这背后有一个特定原因,可能不熟悉 District 15 住宅结构的读者未必察觉。
| 999 年/永久地契非有地私宅(转售)平均 $PSF | 99 年地契非有地私宅(转售)平均 $PSF | $PSF 差距 | |
| 2015 | $1,248 | $1,127 | $121 |
| 2016 | $1,256 | $1,051 | $205 |
| 2017 | $1,385 | $1,062 | $323 |
| 2018 | $1,369 | $1,177 | $192 |
| 2019 | $1,364 | $1,168 | $196 |
| 2020 | $1,362 | $1,184 | $178 |
| 2021 | $1,478 | $1,381 | $97 |
| 2022 | $1,610 | $1,469 | $142 |
| 2023 | $1,773 | $1,534 | $239 |
| 2024 | $1,865 | $1,646 | $220 |
| 2025 | $1,938 | $1,677 | $261 |
| Annualised | 4.50% | 4.06% |
乍看之下,District 15 内永久地契与 99 年地契物业的年化增长差距不到 1 个百分点,这可能让永久地契看起来仅比多数 99 年地契物业略胜一筹。
但单看 $psf 增长并非对你们决策最有用的视角。更重要的是绝对价格差,以及它如何随时间扩大。若聚焦与你们相关的三卧单位,图景更清晰。
| 999 年/永久地契非有地私宅(转售)三卧平均总价 | 99 年地契非有地私宅(转售)三卧平均总价 | 价格差 | |
| 2015 | $1,681,493 | $1,657,677 | $23,816 |
| 2016 | $1,678,652 | $1,542,515 | $136,137 |
| 2017 | $1,805,209 | $1,600,285 | $204,924 |
| 2018 | $1,726,048 | $1,705,983 | $20,065 |
| 2019 | $1,858,236 | $1,738,854 | $119,383 |
| 2020 | $1,903,435 | $1,644,419 | $259,016 |
| 2021 | $2,089,338 | $1,883,502 | $205,836 |
| 2022 | $2,279,830 | $2,064,840 | $214,990 |
| 2023 | $2,419,728 | $2,096,172 | $323,556 |
| 2024 | $2,553,593 | $2,348,369 | $205,224 |
| 2025 | $2,675,227 | $2,291,488 | $383,740 |
三卧永久地契单位的价格溢价,从 2015 年不足 $25,000,扩大至 2025 年接近 $385,000。即便 $psf 的整体涨幅看似相近,永久地契公寓在总价层面的溢价正在扩大。
不过,我们认为永久地契对你们家庭的吸引力,与其说是追逐溢价,不如说是消除了不确定性:永久地契意味着没有“租约递减”的倒计时、无需在屋龄进入麻烦的转售窗口前被迫择时退出,也更便于未来代际传承,而不受 99 年租约缩短的掣肘。
这些都是实实在在的好处,但入场价也更高。
以 $2.3 million 的当前预算,你们会在 District 15 永久地契三卧的平均价位“附近或以下”寻找,这意味着要更有耐心,并且更明确所选项目。
并非 Marine Parade 的每个永久地契公寓都一样:户型尺寸、平面布局、交易史、与配套距离,在跨越四十余年开发周期的库存中差异很大。
在收入下调后,你们能负担这笔房贷吗?
由于我们没有你们的详细财务资料,下面的表格基于 $2.3 million 的购买价、30 年贷款期限与 4% 利率,覆盖一系列贷款方案。
4% 是新加坡金融管理局(MAS)设定的中期利率压力测试基准,银行会据此检验你的借款能力。这并非对未来利率的预测,而是用于评估在利率上升时贷款是否仍可偿付的基线。
| 贷款价值比 % | 贷款金额 | 每月还款 |
| 75% | $1,725,000 | $8,235 |
| 70% | $1,610,000 | $7,686 |
| 65% | $1,495,000 | $7,137 |
| 60% | $1,380,000 | $6,588 |
| 55% | $1,265,000 | $6,039 |
| 50% | $1,150,000 | $5,490 |
| 45% | $1,035,000 | $4,941 |
若先卖出 HDB,并把预期所得用于降杠杆,你们应可将贷款成数降至低于最高 75%。但即便在 50% LTV 下,每月还款仍超过 $5,000。
你们需要自问的,不是“当下看起来舒适”的月供是多少,而是:在收入减少 30% 之后,哪一个月供仍然轻松可控。请基于你们的“未来家庭收入”来测算,而不是当前收入。
如果在预期 LTV 下、月供在打了 30% 折扣后仍然舒适,说明缓冲充足;若不然,要么购房总价需要下调,要么需考虑以更多 CPF 或现金来进一步降低贷款额度。
建议在出价前而非出价后,与按揭经纪把这些细节推演清楚。
先卖,还是在找房期间继续持有 HDB?
无论哪种方案,你们都会继续在 Marine Parade 租住,这点不变。问题在于,是在认真找房前先卖 HDB,还是边持有边寻找,待合适时机再卖。
选项 1:先卖出 HDB,再开始找房
现在挂牌并在对任何公寓出价前完成出售,有两个好处:其一,你们能清楚掌握可用资金的准确数额;其二,干净利落地进入私宅市场,不会有Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) 的风险敞口。
第二点比看起来更重要。作为仍持有 HDB 的新加坡公民,在未先卖掉组屋的情况下购买私宅,等同于购买第二套住宅,将触发 ABSD。当前公民购买第二套房的 ABSD 为 20%。以 $2.3 million 的购房额计算,需先行缴付 $460,000。
先卖出则可完全免除此项成本。你们将以更清晰的财务确定性进行找房,不用为这项附加成本腾挪预算。代价是,你们需要全额承担租金,且若寻找合适的 Marine Parade 单位耗时较长,这一成本会累积。
选项 2:在找房期间继续持有 HDB,择机出售
继续持有的理由在于,它让你们的找房过程更灵活:不受他人时间表影响,可以在无压力下等待合适的单位,而不用被“待售中的房子”所驱动。
在理想情境下,时间配合得当:你们找到合适的公寓,HDB 也在同一时间前后或稍早成交,顺利完成过渡。这是可能的;若你们价位的永久地契选择在 Marine Parade 有限,这条路径所带来的耐心与空间,确实可能影响最终选到的房子。
风险在于时机不匹配。若遇到心仪单位而 HDB 尚未售出,你们必须二选一:要么放弃该单位,要么继续购买并触发 ABSD。$460,000 的代价并不小。而且若继续购买,你们需要在 6 个月内卖出 HDB,赶在退税期限之前。
在这种压力下出售,叠加老楼龄与较窄的买家池,最容易在价格上作出让步。感知到你们急于成交的买家会更强势议价,原本也许能以 $640,000、在你们条件下成交的单位,可能在对方条件下以 $610,000 甚至更低的价格成交。
那么,你们该怎么做?
你们这套 HDB 所体现的约 7.2% 租金回报看起来很强,但买家池的收窄、与 Holland Close 较新组屋间不断扩大的价差、结构性噪音问题,以及针对老租约的 CPF 限制,指向同一个方向:干净、并以理想价格退出的窗口尚未关闭,但在缩小。
你们锁定 Marine Parade 的永久地契公寓,契合家庭所需。若希望拥有一个“长期不用再重新决策”的住所,永久地契是合理的选择。
不过,以 $2.3 million 的预算,你们将在 District 15 永久地契三卧市场的较低端找房,这意味着要“更挑剔”,而非“更灵活”。花时间筛选两三个项目:有清晰交易史、单位面积能满足你们家庭需求、且价格在你们“收入下调后”的预算内游刃有余。
综合你们分享的一切:即将到来的收入下调、两端买卖都必须把价格拿准,以及我们上述关于 HDB 买家池的挑战,先卖出是更直接的路径。这样可避免 ABSD 风险,也意味着一旦找到心仪的 Marine Parade 公寓,你们能不受额外复杂因素干扰而顺利推进。中间的租房成本是真实存在的,但这是为了“按你们的节奏前进”,而不是“被市场节奏牵着走”,所需要付出的代价。
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