2026 年新加坡零售市场：关店增加，但优质零售需求依然强劲

在地缘政治紧张与经济不确定性的大背景下，新加坡零售市场呈现分化状态。1Q2026，中央区零售空间的平均价格环比上涨 2.2%，相比 4Q2025 的 1.7% 季度涨幅。

相反，1Q2026 零售租金环比下跌 0.6%，扭转了 4Q2025 环比上涨 0.6% 的走势。但这一回落并不平均：中央区租金环比下降 0.2%，而城市边缘地带的租金季度降幅为 1.5%。

按年计，上季度零售租金上涨 1.8%，几乎与 4Q2025 记录的 1.9% 同比增幅相匹配。据 Knight Frank 称，这与优质零售空间中相对乐观的消费者情绪大体一致。

Knight Frank 研究主管 Leonard Tay 表示，上季度的租金下滑可能意味着部分业主正在重新校准预期，并更加关注租户的运营压力。

Tay 称，通过与租户直接沟通，并探索如何通过商场内的营销举措提供更好支持，业主可着力于营造有利于维持稳定出租的条件，而不是出现提前解约和空置。

当业主在租金增长、入住率与人流量之间权衡时，零售商则面临运营成本上升、人手短缺以及电商竞争等挑战。  

深入观察近期租金走势，CBRE 汇编的研究显示，1Q2026 优质租金环比上涨 0.5%，与 4Q2025 的增幅一致。CBRE 新加坡及东南亚研究主管 Tricia Song 表示，优质零售租金的正向变化，反映了对优质楼层的强劲需求，而对其他楼层的兴趣较为低迷。

鉴于未来三年新增零售供应将低于历史均值，CBRE 预测 2026 年优质零售租金或将增长 1 – 2%。

中东冲突或将加剧逆风

尽管近月有数起零售关店登上头条，整体租赁动能在 Q12026 仍保持强劲。URA 于 4 月 24 日发布的最新房地产数据显示，1Q2026 全岛零售市场录得约 86,000 平方英尺的正净吸纳量，延续 4Q2025 约 366,000 平方英尺的正净吸纳。

本期的空间吸纳主要由食品与饮料（F&B）运营商（如 Tutto、Jumboree 与 Molly Te）、时尚品牌及其他生活方式概念带动。CBRE 表示，尽管租赁活动保持稳定，但终止营业的急剧增加再次凸显零售业环境仍具挑战。

总体而言，在零售贸易与 F&B 服务领域，关店速度均超过新入场。1Q2026，零售贸易新进企业同比上升 26.9%，而关停按年增加 29.2%。同样，F&B 服务的新进增加 7.7%，而停业则飙升 42.8%。

Newmark 董事兼研究主管 Wong Shanting 指出，尽管新入场的零售企业有所增多，零售业仍面临结构性压力，包括招聘困难、偏高的零售租金以及高企的运营成本。

她表示，“随着持续的中东冲突推高能源成本并扰乱全球供应链，这些压力将在未来几个季度进一步加剧，使本已充满挑战的经营环境更趋艰难。”她补充道，近几个月一波商场所有权变更可能在短期内推高零售租金，零售商恐难见显著纾解。

2026 年零售市场前景喜忧参半

总的来看，郊区较核心购物区表现略好。郊区市场（亦称 Outside Central Region，OCR）上季度整体零售空置率为 4.1%，而 4Q2025 为 4.4%。这归因于该区域零售供应的增加，例如今年早些时候开业的 Lentor Modern 等新商场落成。

与此同时，乌节路这一核心购物带的空置率在 1Q2026 升至 7.1%，较 4Q2025 的 6.6% 更为严峻。另一方面，市中心核心区（Downtown Core）上季度的空置率由 4Q025 的 6.0% 升至 6.3%。

Wong 指出，尽管 2025 年旅游业显著复苏，持续的中东冲突带来了新的逆风，或将影响 2026 年的游客到访与消费。

在此背景下，乌节路核心地段的零售扩张可能更趋谨慎，国际零售商的新店推进或将延迟，相应的租赁决策周期也会拉长，消费者将收紧可自由支配开支。

另一方面，鉴于通常经海湾枢纽中转的航班出现旅行中断，Knight Frank 的 Tay 认为，新加坡具备良好条件，吸引希望探索本地及东南亚其他地区的中国与日本游客。

这或将为乌节路带来更为乐观的前景。根据新加坡旅游局对 2026 年的预测，游客人数为 17 to 18 million，旅游支出为 $31 至 $32.5 billion。因此，Knight Frank 预计 2026 年优质零售租金将以 2% 至 4% 的速度增长。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。