我为何以现金在法国买房

本文为投稿文章，是居住在欧洲的新加坡自由撰稿人Melody Koh的来稿删节版。以下观点基于她的置业经历。你可以在这里阅读她关于购买海外房产的文章，另见这里。

当我首次撰文谈到在法国买房时，大家最常问的问题之一是：我如何为此筹措资金？我的答案很简单：我没有。

我把积蓄都用来购买这套海外房产。这并不是说我没有尝试融资——我想没人会在这样的大额消费上理性地把银行账户清空，尤其是在当时还未正式获得永久居留权的外籍人士。

一旦你开始和银行探讨贷款选项，现实就会变得格外清晰。为海外房产融资并非只是比在新加坡买房“稍微难一点”，而是完全不同的一套挑战。问题更具侵入性，所需文件清单翻倍，银行对不确定性的容忍度几乎降到零。

即便你的信用记录良好、财务状况稳定，只要把“海外房产”或“我是外国人”放进考量，游戏规则就会改变，有时甚至让人感觉目标几乎消失不见。

这不是针对个人。银行只是厌恶不确定性，因为不确定性意味着糟糕的生意。他们需要易于评估的抵押品、深度理解的市场，以及资产可追溯、具流动性的借款人。

这也是我认为许多海外买家——即便财务背景强劲——最终往往以现金购房的原因。并非因为这很体面，而是因为通往融资的那扇门，比大多数人想象的更狭窄。

在某些情况下，那扇门几乎是锁死的。因为手头没有现金等流动性而错失机会，几乎没有什么比这更糟的了。

为什么我说：现金就是力量

不少平时主要投资股票和交易型开放式指数基金（ETF），并稳步构建退休投资组合的同龄人，对我“持有现金”的理念颇为惊讶。

但我认为持有现金并不是保守或错过投资增长，而是为了获得它所带来的灵活性。

事实是，当你打算在海外购房时，现金流动性是你最强的工具之一。你在交易所的投资组合往往不能作为银行贷款的抵押品。

在放贷问题上，银行很僵化，跨境按揭十分有限；监管可能一夜生变。手握现金意味着一旦出现好机会，你可以迅速行动，而无需依赖审批、汇率或海外放贷的种种特殊规则。

我的体会是，全款购买往往能争取到更好的价格、立即覆盖装修费用，并避免被各种融资条件所限制，例如房产的类型、位置或面积。

这种资金安排也让你可以为了长期价值而持有，而不必为了覆盖每月还款而被迫短期倒卖。

简而言之，现金流动性不仅保护你的投资组合——还放大你的选择，让你能够主动布局，而非被动应对。

我为法国房产融资的经历

当我开始为在法国买房寻找可行的融资选项时，很快就意识到新加坡银行帮不上太多忙。大多数本地银行不提供欧洲房产贷款，少数提供的也设有很高的最低额度。

此外，我当时并未在新加坡生活或工作，使问题更复杂——任何融资很可能都需要我找一位担保人。

接着我找了法国的银行和贷款公司。一些机构愿意与我一起探讨方案，尤其有一家对我的个案相当重视。对外国人而言，法国金融机构的常见要求是支付 30–40% 的首付，以及提供永久性工作合同。本地居民和永久居民通常只需 20% 的首付。

起初，当我把账算了一遍时，觉得并不划算。我将要支付的利息与该地区房价的通胀幅度并不匹配，而在 40% 首付的情况下，银行几乎从这笔贷款上赚不到什么钱。

所以并不意外的是，当分行经理拿到我的档案时，贷款被拒绝了。

这套房是我找了近一年、梦寐以求的“起步之家”，我决定不再错失良机，选择全款买下——如果我把资金一直放在股票和投资组合里，这是不可能做到的。

话虽如此，这仍是一个让人紧张的决定。我从“财务上较为宽裕”的状态，一夜之间几乎变成身无分文。

但好处很快显现。现金支付让我争取到了更好的价格、更快完成交易，更重要的是，免除了每月还贷的压力。

现金可以成为年轻买家的策略

许多年轻的新加坡人可能认为凡事用现金支付很冒险。但我对风险的看法不同：你要么承担即时流动性的风险，要么在整个按揭期间承担现金流的风险。

如果能够获得按揭，当然有许多好处。然而在海外房产领域，外国买家往往难以获得按揭，它反倒成为一种负担，而不是可以依赖的体系。

年轻的新加坡人可以用不同方式运用现金支付——把它当作战略工具，以更快锁定购房机会；而如果走银行等金融机构的流程，这些机会可能要更久才能实现。

1. 现金提升你的谈判力

全款支付的隐性好处是拥有更强的谈判权。由于融资往往流程冗长，手握现金意味着你无需等待银行批贷，这会让你在部分卖家眼中更具吸引力。遇到急于出手的屋主时，你也会有更多议价空间。

2. 用已全款房产撬动银行贷款

大多数本地银行只关心其本土的抵押物。这时在某些方面“动点脑筋”会有价值。拥有一套已全款付清的房产，意味着你在与银行洽谈未来贷款时可把它作为抵押；而该房产产生的任何收入都会增加你的净资产，因此在银行审视你的整体状况时会形成双重利好。

一些精明的投资者会用这一招去撬动海外按揭，从而提高对多套海外房产的杠杆能力。

3. 持有期内实现完整现金流

当你以现金购买海外房产时，每一块租金收入或不再付房租而产生的节省（税后）都直接回到你手里。没有月供侵蚀预算、没有利息成本，也无需承压确保房子能自我覆盖按揭。这为现金买家带来巨大优势：现金流的完全灵活性。

你可以选择把盈余再投资、为下一套房储蓄，或简单地充实你的紧急备用金，而无需为身处海外的房产去满足固定的每月义务而焦虑。

而且如果房子需要维修、翻新，或有几个月空置，你也不会在“按揭时钟”的倒计时下运作。

在哪些情况下现金为王

尽管全款买房有诸多好处，但也伴随需要留意的前提条件。要实施这一策略并不容易，因为许多国家对外国买家设有最低购买门槛，这会让大多数中等收入的海外投资者难以入场。

一些国家对外国人设定最低购房价，且往往远高于本地人的水平。这可能抵消全款支付的优势，因为你被迫进入更高的价位区间，而该区间的租赁需求可能更弱，或增值更难预测。

像越南或日本这样的市场，外国人可以按本地市场价购买，更让现金投资具备可行性。

现金能发挥的作用也受税负所限。征收高额印花税、非居民附加费或强制性法律费用的国家，会很快侵蚀你的资本收益。

某些市场即使全款交易，外国人购买住宅也需要冗长且官僚的审批流程。如果审批拖上数月，你就丧失了全款的最大优势：速度。

最后，现金让你在入场时很自由，但在退场时同样需要灵活性。苛刻的资本利得税、转售限制或买家群体狭小，都会把看似聪明的现金交易变成被困的资产。对现金最友好的市场，是那些你能顺畅进出、摩擦最小的地方。

Conclusion

​​对新加坡人来说，融资无疑是海外置业的最大障碍；鉴于全球多数政府对外国人持有房产的政策导向，这件事只会越来越难，而非更容易。

介于按年龄设定的贷款限制、对外国买家的要求、缩短的贷款年限，以及跨境审批的不可预测性，依赖按揭有时会让整盘投资计划功亏一篑。

另一方面，现金并不仅仅是备选方案。若能策略性使用，它就是一件工具——带来谈判筹码、加速时间进度，并释放更优的长期现金流。无论你是在为退休安家，还是为海外投资组合播下第一颗种子，原则都是相同的：流动性就是杠杆，而在海外市场，它往往是让交易首先得以达成的致胜优势。

所以，如果你认真考虑拥有第一套海外房产，请深入研究目标市场，并核算你需要多少现金。与其四处奔走求贷，全款之路往往顺畅得多。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。