任何公寓出现大幅降价都会引起广泛关注，Cuscaden Reserve 近日 20 per cent 的降价亦不例外。人们都爱“捡便宜”，而所谓的锚定效应在促销时尤为明显。

但大家最常问的还是：“现在算不算一笔好买卖？”

为解答这个问题，我们回顾了过去一些在大幅降价后最终卖清的公寓项目。以下是 Urban Vista 与 The Enclave.Holland 的案例与后续表现：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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Urban Vista 简要概览

Urban Vista 为 99 年租赁权公寓，2016 年落成。项目体量中等，共 582 户，位于 Tanah Merah Kechil Link，对面即是 Tanah Merah MRT 站（EWL）。值得一提的是，该站是前往樟宜机场的换乘点。

关于其过往表现不佳的原因，可在此处查看更多细节，下面的数据同样能说明问题。

以下是目前的价格情况：

按户型划分的价格

新售转售
卧室类型20132014201520172018201920202021202220232024
1BR$1,558$1,432$1,459$1,426$1,404$1,454$1,523$1,644$1,692
1BR PES$1,310$1,384$1,254
1BR PH$1,289$1,024$1,450$1,155$1,667
2BR$1,522$1,509$1,341$1,380$1,393$1,479$1,599
2BR DK$1,505$1,452$1,415$1,548$1,631
2BR DK PES$1,344
2BR DK PH$1,134$1,045$1,041$1,187
2BR PES$1,364$1,327$1,165$1,301
2BR PH$1,199$1,014$1,230
3BR$1,452$1,274$1,361$1,441$1,247$1,327$1,396$1,483
3BR DK$1,475$1,327$1,377$1,298$1,404$1,360$1,386
3BR DK PH$1,228
3BR PES$1,304$1,166$1,366
3BR PH$1,287$1,104$1,210
4BR$1,485$1,268$1,245$1,270$1,327$1,322$1,374
4BR + Study PH$1,297$1,139
4BR DK$1,434$1,261$1,275$1,343$1,530
4BR DK PES$1,304
4BR PES$1,297$1,221
5BR DK PH$1,225

开盘后的第一个年份亏损最为严重。这是因为 2013 年是上一轮楼市高点，因此该年入场的买家亏损最大。一个旁证是：与 2013 年相比，2014 年入场的买家整体回报更好：

卧室类型201320142015
1BR-2.2%
1BR PES4.5%
1BR PH-15.2%36.7%
2BR-0.6%
2BR DK-1.0%13.0%
2BR DK PH4.6%-0.6%
2BR PES-3.3%
2BR PH14.4%
3BR-3.0%6.8%
3BR DK-6.4%
3BR PES-4.3%
3BR PH-3.9%
4BR-12.1%4.1%
4BR DK-1.8%2.0%
总计-2.2%8.6%13.0%

（当然，相较前一年，2014 年买入并转售的人数要少得多。）

2013 年的首发定价并非不合理偏高

我们并不想给人一种错觉，认为 2013 年的买家是以离谱价格入场。尽管当年处于高点，但与附近 2009 年落成的 Casa Merah 相比，当时 Urban Vista 的定价并不算过高：

项目名称成交价 ($)面积 (SQFT)卧室单位价格 ($ PSF)交易日期
CASA MERAH$1,190,0009472125622 Jan 2013
CASA MERAH$1,230,000947212992 Aug 2013
CASA MERAH$1,227,00012273100016 Jan 2013
CASA MERAH$1,370,00012273111621 Jan 2013
CASA MERAH$1,455,00012273118623 Jan 2013
CASA MERAH$1,480,00012273120631 Oct 2013
CASA MERAH$1,500,00012383121218 Jan 2013
CASA MERAH$1,560,00012383126019 Jun 2013
CASA MERAH$1,500,00012493120114 Jan 2013
CASA MERAH$1,500,00012593119118 Oct 2013
CASA MERAH$1,458,00012703114812 Mar 2013
CASA MERAH$1,530,0001281311947 Jan 2013
CASA MERAH$1,650,0001302312678 Oct 2013
CASA MERAH$1,610,0001346311979 Oct 2013
CASA MERAH$1,680,0001378312198 Mar 2013
CASA MERAH$1,653,60013783120018 Mar 2013

在 2013 年，邻近 Casa Merah 的转售 3 卧单位大约以 $1,186 psf 成交，而 Urban Vista 的 3 卧约为 $1,452 psf。当时 Urban Vista 溢价约 22.4 per cent，对于一个新近 7 年的公寓而言，这样的价差并不罕见。

近几年发生了什么？

过去几年 Urban Vista 的价格有所回升；但直到 2022/23 年，一些早期买家才可能回本或获利。这很可能更多是整体市场环境所致（例如疫情后住房供应紧缩），对所有公寓都有影响，而非 Urban Vista 的项目个别因素。

以下是目前的价格：

按 Stack 的价格变动

urban vista psf by stack 1

点击在此查看完整图片here。

Stack 23 的降价较为明显。留意 10 至 13 层的 3 卧单位 psf 价格下探至分别 $1,341 psf 与 $1,370 psf，甚至比更低楼层更便宜——这有些反常，因为高楼层通常更受欢迎（价差也可能来自其他因素，如单位状况或装修程度，此处未纳入）。

紧邻的 Stack 24 亦出现降价——同样可见 13、12 楼的单位（$1,270 psf）比大多数低楼层更便宜。

需注意，Stack 23 与 24 为朝内、泳池景的 Stack。若为朝外的高楼层或许更具吸引力；但坦率说，Tanah Merah 这一带可看的景观并不多（除非你偏好看到地铁站或其他公寓）。

盈利与亏损交易对比

亏损交易仍多于盈利交易。共有 83 笔亏损交易，对比 70 笔盈利交易：

urban vista unprofitable transactions
来源：Squarefoot Research

如今的平均盈利表现如何？

卧室类型201320142015
1BR-$17,158
1BR PES$29,362
1BR PH-$114,389$318,000
2BR-$5,395
2BR DK-$11,288$130,000
2BR DK PH$61,216-$8,000
2BR PES-$30,652
2BR PH$180,000
3BR-$38,248$72,831
3BR DK-$87,210
3BR PES-$60,087
3BR PH-$71,936
4BR-$186,392$49,750
4BR DK-$26,248$28,500

整体而言，Urban Vista 似乎正在从“踩点不佳”的影响中复原；项目本身并无任何缺陷或短板，称不上劣质。

此外，即将登场的 Sceneca Residence 将为该片区补充急需的商业配套。鉴于 Sceneca Residence 定价更高，但像 Urban Vista、Optima、Casa Merah 等拥有同等地段优势（且可共享同一商业体） 的公寓，或许会因而更受偏好更高性价比的二手买家青睐。

The Enclave.Holland 简要概览

(Ps. 句号并非笔误，它就是项目名称的一部分)

The Enclave 为位于 Holland Road 的小型精品永久产权项目，仅 26 户；若你有关注我们的文章，便会知道这本身就可能隐含风险。但该项目的地段确实很出色，步行数分钟可达 Holland Village MRT（CCL）。

该地铁站也是 Holland V（荷兰村）的核心区，聚集了众多餐饮、商店与娱乐设施，因此项目生活便利。项目亦相当新，2019 年落成。

问题出在哪里？

The Enclave 于 2013 年 3 月开售，而彼时同样处于价格高点。说销售缓慢都嫌轻描淡写：到 2018 年仅售出 26 户中的 10 户。其余 16 户在 2019–2020 年、项目完工后才售出。

逐年价格走势如下：

新售转售
2018201920202023
$2,622$2,475$1,848$2,501
$2,450$2,467$2,081$2,366
$1,844
$1,922

其中 1 卧的价格几乎下跌了 30 per cent，从 2018 年的 $2,622 psf 跌至 $1,848 psf。降价或许帮助开发商卖出了最后几户，但对早期买家（前 10 户）而言，这是沉重打击，因为后续成交会重设价格锚点。

这可能与当时 Holland V 一带公寓供应过剩有关，我们已在这篇文章中讨论过。另一原因是周边永久产权项目众多（事实上，永久产权在 Holland V 并非优势，而是“常态”）。

若只从价格看，The Enclave 与竞争对手并无明显差距：

项目名称成交价 ($)面积 (SQFT)单位价格 ($ PSF)交易日期
HOLLAND RESIDENCES$1,220,000603$2,02423/2/18
HOLLAND RESIDENCES$1,760,000969$1,81720/4/18
HOLLAND RESIDENCES$1,680,000980$1,71519/11/18
HOLLAND RESIDENCES$2,900,0001884$1,54012/4/18
HOLLAND RESIDENCES$2,965,0001916$1,5481/2/18
HOLLAND RESIDENCES$3,750,0002185$1,7164/7/18
LOFT@HOLLAND$800,000323$2,4772/2/18
LOFT@HOLLAND$823,000323$2,5493/9/18
LOFT@HOLLAND$890,000431$2,06730/7/18
LOFT@HOLLAND$900,000431$2,0906/9/18
LOFT@HOLLAND$1,600,000980$1,63310/7/18
THE CORNWALL$1,150,000614$1,87422/6/18
THE CORNWALL$1,200,000635$1,8909/3/18
THE CORNWALL$1,241,730657$1,89129/6/18
THE CORNWALL$1,230,000657$1,87312/7/18
THE CORNWALL$1,260,000667$1,88826/6/18
THE CORNWALL$1,340,000764$1,75310/10/18
THE CORNWALL$2,400,8001464$1,64019/11/18

项目名称建成年份1BR2BR3BR4BR
HOLLAND RESIDENCES2012$2,024$1,766$1,544$1,716
LOFT@HOLLAND2014$2,296$1,633
THE CORNWALL2005$1,862$1,640

以 $2,622 psf 而论，The Enclave 仅较现有竞争者高约 15 per cent，对更新的公寓来说并非很大的价差。不同之处在于，部分竞争对手体量更大、可提供更多设施。此外，Holland V 一带更吸引有实力的家庭客，他们更倾向于较大的户型，而非仅 1 或 2 卧；因此 The Enclave 的受众更为小众，更可能吸引房东型买家。

（顺带一提，新投资者一般不会先从这类价格更高、风险更大的 Holland V 精品公寓入手。）

但如今价格是否已经回升？

以下为按楼层的价格变化：

楼层1234567
1$1,850$2,554$2,361$1,849
2$2,670$1,850$1,850$2,591$2,284$2,166$2,671
3$2,682$1,844$1,891$2,502$2,467$2,578$2,683
4$2,475$2,563$2,439$1,848
5$1,851$2,094$2,208$1,850

2023 年整体公寓价格普遍上涨，The Enclave 的表现有所改善并不意外。然而需注意，最早一批买家即便如此也未必回本；若谈盈利，更可能是 2020 年入场的买家见到收益。

全盘 26 户中，以 1 卧最畅销，且最先售罄。由于多集中在 Stack 1、4 与 7，这几组 Stack 也大多呈现“转绿”。

较大的户型（3 与 4 卧）多分布在 Stack 2 与 3，因此这两组 Stack 表现偏弱；而 Stack 6 则以 2 卧为主。

就转售而言，2019 年以来仅有两宗成交；这种低成交量在精品公寓中相当常见：

虽然通常不会仅凭两宗成交下结论，但这两宗与我们上文判断一致：2020 年买入的卖家实现盈利，而 2018 年买入的卖家出现亏损。

与多数精品公寓一样，户数少与成交量低，导致转售价更为波动。很难判断价格何时、或是否会回升到足以让最早买家解套；也许他们更适合将其视为自住而非博取收益。

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