本案例研究源自 Stacked 合作经纪兼置业顾问 Norman（R015193B）近期的一次咨询。本文将梳理其中的关键决策、取舍与市场考量，并为买卖双方提供具有参考价值的见解。
项目案例研究：Zyon Grand
客户背景
- 60出头的新加坡永久居民，已退休
- 第二次置业
- 长期独居海外，计划回新加坡退休
- 价格敏感，担心以偏高估值入市
购房需求
在海外工作多年后，这位买家开始为回新加坡养老做准备。她希望购入一套地段核心、公共交通便捷的两卧室单位。
她对转售盘与新盘都持开放态度，希望以更为稳健保守的方式，寻找最契合自身需求的房产。
面临的挑战
- 她起初担心新加坡房价过高，可能超出自身的承受范围与预算。
- 近几年不在新加坡，对最新的市场趋势与价格走向并不熟悉。
- 其备选项目 Zyon Grand 已开售，价格持续走高。
这位买家首次联系 Stacked 咨询团队时，仍在新加坡与香港之间频繁往返，工作基地在香港。同时，她也在物色一套未来可在新加坡安顿养老的住所，预计数年后正式退休。
在海外工作多年后，她盼望永久回到新加坡，与家人相处更多时间。她刚刚卖出位于 District 10（第10区）的永久地契公寓，计划以售房款在 River Valley 购入一套更小的房产。
她认为，该市中心地带位于核心中央区（CCR），私宅价格在其预算与未来需求范围内相对可承受。整体而言，River Valley 一带的公寓为希望在 CCR 自住的买家提供了较为友好的入场门槛。
她于2025年下半年开始看房，恰逢多宗新盘令 CCR 市场备受关注。政府此前批出多幅核心地段地块，催生了如 River Green 与 Promenade Peak 等项目。
不过她并不急躁，决定先出售现有房产，再物色替代物业。
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Understanding the Market
最初与 Stacked 合作经纪兼顾问 Norman Koh 接触时，买家并未给出明确预算，而是提出了她对退休居所的一份愿望清单。
“在卖掉她位于 District 10 的永久地契公寓后，她手头资金充裕，但觉得该区房价过高，难以买到同等面积的单位。”Koh 表示。
他首先为她梳理了当时的大市概况，重点分享了对其选房有帮助的信息，例如私宅市场的整体走势与当下价格趋势。
“在提供建议前，我也需要厘清她此时买房的目的、风险承受力与目标，才能判断哪些选项真正适合她的生活阶段。”他说，同时也希望她更深入理解可比价格，以便作出更有根据的判断。
当时，一手市场的买盘焦点多在 CCR，数个已推与待推项目备受关注。
2025年上半年，中央区以外地区（OCR）新盘去化异常强劲。因此，许多寻求新房的买家将目光转向 CCR 新盘；同时，由于置换成本高，不少卖家惜售，转售盘源也相对有限。
直到下半年，这位客户才觉得时机成熟，开始安排看房。彼时，在 CCR 市场掀起热度的新盘格局更为清晰，且几乎都集中在 River Valley 区。
由于当时她在新加坡并无持续性收入来源，加之对本地房市有些生疏，面对当时的项目与价格，自然也产生了顾虑与犹豫。
“那段时间，她觉得市面上的现有选择不在她的预算之内，而即将推出的新盘也并非她能想象长期居住的地点。因此，我们花了一些时间才把选项收敛到合适的范围。”Koh 说。
当时的新盘之一是 Zyon Grand，这是 City Developments Ltd（CDL）在 Kim Seng Road 打造的综合体项目。其独特之处在于，它是首个引入名为 Service Apartments II（SA2）的长期居住式公寓的私宅新盘，这是政府于2023年推出的举措。Zyon Grand 共三座塔楼：两栋62层住宅塔，以及一栋36层的 SA2 长住公寓专属大楼。
考虑到周边即将落地的多项发展与基础设施提升，Koh 认为 River Valley 一带的私宅价值有望进一步受益并抬升。他补充道：“在价格进一步上行之前入场，是个不错的时机。”
他将上述研究与判断系统性地与客户沟通，帮助她理解 River Valley 市场的背景与未来走向，从而以“中期持有”的思路优化其看房与决策路径。
Comparing the options
这位买家在 District 10（第10区）长大，因此希望入住同样核心的地段，便于通达 Orchard Road 及市区其他区域。
在优先考虑公共交通便捷性与长期自住灵活性的同时，她也希望保留未来出租的可能性。
到了2025年10月，Koh 为她筛选出几个项目进行实地参观，包括 Promenade Peak、Zyon Grand、River Green，以及 Robertson Opus。
在 Promenade Peak，她看了两卧单位，感受有些喜忧参半：虽喜欢配备欧洲高端品牌的厨房，但认为书房与入户玄关占用了过多实用面积。
接着是 River Green，她也考虑了两卧户型，但最终觉得面积偏小，且总价相对较高，不太符合预期。
最终她来到 Zyon Grand。该盘是当时唯一的新推综合体，并在 River Green 与 Promenade Peak 之后入市。项目一经开售反响热烈，首个周末即成交706户中的590户（84%）。多数市场观察者将强劲去化归因于买家对地段的信心与开发商一贯口碑。
项目与 Thomson-East Coast Line 的 Havelock MRT 站直接相连，完全契合她对公共交通便捷性的偏好。她也看重临近 Great World City 与 Zion Food Centre 等生活配套。
在 Zyon Grand 提供的三种两卧类型中，她选择了面积为721 平方英尺的 2卧室进阶型 + 书房（Type BP2s）单位。其“哑铃式”布局被多数买家认为更为高效。
| 2卧室 | 2卧室 进阶型 | 2卧室 进阶型 + 书房 | |
| 面积 | 528 平方英尺 | 646 平方英尺 | 721 平方英尺 |
| 布局类型 | 哑铃式 | 传统走廊式 | 哑铃式 |
| 带阳台？ | 否 | 是 | 是 |
| 浴室数量 | 1 | 2 | 2 |
上表展示了 Zyon Grand 三种两卧单位及其主要特征。
实地参观时，她喜欢一进门即可望见阳台景观的动线；也青睐客餐厅使用的大规格瓷砖，认为更不易积灰；卧室的乙烯基地板亦便于打理。
因打算独居，厨区的紧凑尺度也符合她“以轻度烹饪为主”的预期。相较封闭式厨房，她更喜欢与餐区相连的 L 形开放式厨房，空间感更强。
Final Outcome
在权衡核心 River Valley 区新盘与有限转售盘的取舍及成本后，她最终选择了 Zyon Grand 的该套单位。
10月首次看房后，她于次月再飞返新加坡复看，并最终决定购买一套两卧室加书房单位。之所以能在相对短时间内定案，离不开此前多次与 Koh 的 Zoom 咨询，其间他就市场趋势、户型对比与估值等提供了专业意见。
Koh 协助她进行的一些对比包括：River Green 的 657 平方英尺两卧单位，相较于价格相近的 Zyon Grand 721 平方英尺 2卧室进阶型 + 书房单位，面积明显更小。她也细看了 Promenade Peak 的两卧选项，但最终认为其户型并非所好。
尽管早先也讨论过以其投资组合向银行申请贷款，但她最终决定以现金全款购买 Zyon Grand 的心仪单位，从而免去每月供贷压力。
回顾此单，Koh 表示，买家之所以犹豫，往往源于对市场基本面的认识不足。“基于她的考量，我带她梳理了本地房市的实际进展与走势，并帮助她更好地理解可比价格。”他说。
这样的指导让她更有底气，明确了自己真正需要、且在财务上舒适可负担的退休居所，并据此作出理性决策。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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