女皇镇 5 房式 HDB 阁楼成交价 $1.658 Million，创历史新高

新加坡最昂贵的 HDB 组屋又有了新的纪录保持者。2025 年 6 月，位于 Block 92 Dawson Road 的一套 122 sqm（1,313 sq ft）阁楼单位以 $1,658,888 易手。这也正式成为全国最昂贵的 5 房式单位。

这是一套 Premium Apartment Loft，楼层介于第 22 至 24 层之间，尚余 89 年 10 个月租期。尽管此前曾有 Margaret Drive 传出 $1,725,888 的非官方成交，但由于这宗 Dawson Road 的销售确实出现在 HDB 的数据库中，因此它摘得官方桂冠。

当有人为一套 HDB 组屋支付逾 $1 million 时，他们在想什么？以下这些因素很可能起了作用：

1. HDB 阁楼户型稀缺

这可不是一般的 5 房式单位。这是一套 Premium Apartment Loft，是新加坡 HDB 存量中的“独角兽”，极难寻得。全岛只有少数项目设有阁楼单位；即便在榜鹅，类似单位如今也已触及 $1.2 million。要在女皇镇核心找到一套？可谓凤毛麟角。

双层挑高的天花与阁楼设计，让它与典型的 5 房式单位截然不同。

2. Dawson 片区十分便利

Block 92 正位于一个已相当完善整合的社区核心：

• 步行 8 分钟可达 Queenstown MRT（如需，可走有遮蔽通道）
• five 分钟内有 Two 家 24 小时超市：Dawson Place 的 NTUC 与 SkyVille 的 ShengSiong
• 直通 Alexandra Park Connector 与 Rail Corridor
• 多家食阁与零售店分布于 Dawson Place 与 SkyVille@Dawson
• 托儿中心几乎就在隔壁

这是那种日常采买几乎不必走远的生活配置。IKEA Alexandra、Anchorpoint 与 Delta Sports complex（设有公共泳池与儿童池）也只需搭乘几站巴士即可到达。

3. 面积看起来很大——主要来自挑高

按 122 sqm 计算，这套单位听起来颇为宽敞。但关键在于：扣除双层挑高的空量与空调搁板后，实际可用室内面积约为 103 sqm。

你能获得的：

• 主层为常规 5 房式平面
• 带有戏剧性挑高的阁楼空间
• 实用的工作阳台（不少私人公寓也未必配备）
• 朝向有地住宅或城市天际线的景观

4. 周边组屋并不具可比性

与多数此价位的百万组屋一样，买家很可能并未把它与其他转售组屋作比较，而是在思考同一片区内，$1.658 million 还能买到什么。

近期女皇镇的大额成交大致如下：

• Margaret Drive 第 45 层：$1.73 million（虽为非官方）
• Dover Crescent 改良型单位：$1.55 million
• Mei Ling Street 行政复式单位：$1.51 million

此次成交与上述走势相当吻合。

5. 私人公寓的价格仍更高

若把目光投向女皇镇的私人替代品，数字会更有意思。整体而言，鉴于地段因素，这里的公寓价格普遍高于 $2 million。

项目	产权	落成	平均单位价格（$ PSF）	平均成交总价（$）	平均面积（SQFT）
Alex Residences	99 年，自 18/03/2013 起	2017	$2,242	$2,147,378	956
Ascentia Sky	99 年，自 26/03/2008 起	2013	$1,953	$2,880,000	1,475
Casa Jervois	永久产权	-	$2,009	$3,200,000	1,593
Commonwealth Towers	99 年，自 07/05/2013 起	2017	$2,346	$2,334,629	997
Echelon	99 年，自 06/03/2012 起	2016	$2,094	$2,342,625	1,117
Jervois Grove	永久产权	1986	$1,853	$2,593,000	1,399
Jervois Meadows	永久产权	1999	$1,531	$3,000,000	1,959
Jervois Prive	永久产权	2023	$3,040	$3,370,000	1,109
Queens	99 年，自 16/02/1998 起	2002	$1,677	$2,046,667	1,224
Queens Peak	99 年，自 28/09/2015 起	2020	$2,190	$1,998,125	912
Tanglin Park	永久产权	1989	$2,469	$3,653,333	1,478
Tanglin Regency	99 年，自 01/05/1994 起	1998	$1,731	$2,125,000	1,227
Tanglin View	99 年，自 17/05/1997 起	2001	$1,795	$2,112,500	1,176
The Anchorage	永久产权	1997	$1,939	$3,178,833	1,647
The Crest	99 年，自 21/12/2012 起	2017	$2,018	$2,610,750	1,289
The Metropolitan Condominium	99 年，自 17/02/2006 起	2009	$1,858	$2,620,000	1,410

• Alex Residences：约 $2.15 million，面积仅 956 sq ft
• Commonwealth Towers：$2.33 million，997 sq ft
• Echelon：$2.34 million，1,117 sq ft
• Ascentia Sky：$2.88 million，1,475 sq ft

若细看单笔成交，Queens Peak 的紧凑型 3 房型起步约 $1.75 million。但问题在于：这类单位面积更小，通常不设规范的工作阳台；相比普遍配有工作阳台的 HDB 户型，实用性稍逊。

对于愿意再加一点预算转向私宅的人来说，确有选择。但当你把这套阁楼单位所提供的要素——面向绿景、独特的阁楼特征与实用的平面——统筹考量，若设施并非优先考量，HDB 反而可能是更合适的选择。

这套阁楼单位也有“相对新”（2016）的优势，租期仍余 89 年。

同座楼里另一套阁楼单位在 2022 年以 $1.418 million 成交，且楼层更高（第 37 至 39 层）。如今升至 $1.658 million，既反映了整体市场走势，也说明此类单位存量极为稀缺。

HDB 已不再推出阁楼单位，而现存的仅分布于少数项目。这里自然适用基本供需经济学。

6. 关于该片区的其他要点

关于这宗交易，还有几点值得注意：

学校因素基本不相关。附近仅有一所小学，也并非大多数家长的首选。显然，这位买家考虑的是完全不同的优先项。

户型很重要。当稀有的单位形态与中心地段、实用的平面组合在一起时，一些买家愿意为这种组合支付不小的溢价。

7. 这意味着什么？

在这个价位上，传统的 HDB 度量标准已不再适用。诸如楼龄、学校距离，甚至到 MRT 的精确距离，都会让位于“独特性”与整体生活方式组合。

归根结底，$1.658 million 对任何 HDB 单位而言都是一笔不小的支出。但对于想在中心便利地段获得真正独特生活空间、且并不特别在意公寓设施或“身份”的买家而言，这套阁楼提供了别处几乎找不到的东西。

至于这是否值 $1.658 million，当然完全取决于买家本身。可以肯定的是，新加坡房地产市场已发展到某些 HDB 单位与传统公共住房处在完全不同的赛道上。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文