在转售组屋市场，2025 年的优势正转向卖方一边。今年达到 5 年 MOP 的组屋数量相当少；与 Covid 时期（2020 和 2021）大量组屋到达 MOP 的盛况相比，这是一次急转弯。近期一套 3 房组屋以 $900,000 成交，多少起到了风向标的作用，提醒买家将要面对的价格水平。以下为将在转售市场出现的组屋项目，以及 2024 年刚达 MOP 的项目概览：
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于 2025 年达到 MOP 的组屋 / 于 2024 年已达 MOP 的组屋
| 项目 | 落成年份 | 预计 MOP | 单间 | 2房 | 3房 | 4房 | 5房 | 总单位数 |
| Alkaff CourtView | 2020 | 2025 | 0 | 192 | 369 | 697 | 0 | 1258 |
| Alkaff Lakeview | 2019 | 2024 | 0 | 0 | 198 | 333 | 0 | 531 |
| Alkaff Vista | 2019 | 2024 | 0 | 0 | 0 | 199 | 151 | 350 |
| Anchorvale Plains | 2019 | 2024 | 0 | 448 | 96 | 260 | 117 | 921 |
| Ang Mo Kio Court | 2020 | 2025 | 0 | 156 | 0 | 234 | 200 | 590 |
| Bedok North Vale | 2020 | 2025 | 0 | 121 | 94 | 0 | 0 | 215 |
| Bedok North Woods | 2019 | 2024 | 0 | 0 | 110 | 247 | 0 | 357 |
| Buangkok Woods | 2019 | 2024 | 0 | 364 | 97 | 250 | 0 | 711 |
| Clementi Crest | 2020 | 2025 | 0 | 0 | 0 | 229 | 156 | 385 |
| Dawson Vista | 2019 | 2024 | 0 | 0 | 95 | 110 | 37 | 242 |
| Eastcreek @ Canberra | 2019 | 2024 | 0 | 610 | 116 | 350 | 176 | 1252 |
| Eastdelta @ Canberra | 2019 | 2024 | 0 | 0 | 0 | 304 | 266 | 570 |
| Eastlink I @ Canberra | 2019 | 2024 | 0 | 229 | 139 | 232 | 0 | 600 |
| Eastlink II @ Canberra | 2019 | 2024 | 0 | 146 | 96 | 115 | 0 | 357 |
| Fernvale Woods | 2019 | 2024 | 0 | 607 | 135 | 226 | 192 | 1160 |
| Fengshan GreenVille | 2018 | 2024 | 79 | 119 | 182 | 570 | 108 | 1058 |
| Forfar Heights | 2019 | 2024 | 0 | 42 | 123 | 82 | 0 | 247 |
| Jurong East Vista | 2019 | 2024 | 0 | 0 | 63 | 0 | 0 | 63 |
| Macpherson Spring | 2019 | 2024 | 105 | 63 | 204 | 378 | 0 | 750 |
| Northshore Residences I | 2020 | 2025 | 0 | 207 | 64 | 227 | 89 | 587 |
| Northshore Residences II | 2020 | 2025 | 0 | 338 | 48 | 292 | 136 | 814 |
| Northshore Straitsview | 2020 | 2025 | 0 | 162 | 50 | 86 | 95 | 393 |
| Saint George's Towers | 2019 | 2024 | 54 | 39 | 62 | 132 | 0 | 287 |
| SkyParc @ Dawson | 2020 | 2025 | 0 | 104 | 410 | 222 | 74 | 810 |
| Tampines GreenBloom | 2020 | 2025 | 0 | 0 | 0 | 112 | 111 | 223 |
| Tampines GreenFlora | 2020 | 2025 | 0 | 0 | 0 | 138 | 166 | 304 |
| Tampines Greenview | 2019 | 2024 | 0 | 0 | 112 | 395 | 207 | 714 |
| Tampines Greenweave | 2019 | 2024 | 106 | 118 | 80 | 465 | 447 | 1216 |
| Teck Whye Vista | 2020 | 2025 | 0 | 126 | 0 | 0 | 0 | 126 |
| Valley Spring @ Yishun | 2019 | 2024 | 0 | 416 | 100 | 308 | 0 | 824 |
| West Plains @ Bukit Batok | 2019 | 2024 | 0 | 486 | 153 | 410 | 384 | 1433 |
| West Quarry @ Bukit Batok | 2019 | 2024 | 0 | 337 | 79 | 220 | 0 | 636 |
| 总单位数 | 344 | 5430 | 3275 | 7823 | 3112 | 19984 |
今年达到 MOP 的许多组屋是在 2019 和 2020 年落成的。因此，我们也纳入了 2024 年末开始有转售成交的项目。
Alkaff 项目（CourtView、LakeView 和 Vista）势必最受关注，因为刷新纪录的那套 $900,000 的 3 房组屋就出自该片区。这里的组屋紧邻 Woodleigh 区，靠近 Woodleigh Mall 以及相连的 MRT 车站（NEL）。Woodleigh 距离 Serangoon 与 NEX Megamall 也仅一站之隔，因此极具吸引力。
Clementi Crest 也必将获得高度关注。该 HDB 项目是距离 Clementi MRT 站（EWL、CRL）最近的项目之一。这里亦是 Clementi 的核心枢纽，Clementi Mall 坐落于此；若今日在此地新建组屋，几乎可以肯定至少会被归类为 Plus 类别。
SkyParc @ Dawson 和 Dawson Vista 对于寻求 Queenstown 区位的买家也颇具吸引力。两者均在步行可达的 Queenstown MRT（EWL）范围内。Dawson Road 一带的 HDB 社区开发成熟，餐饮、便利店及其他核心民生配套一应俱全。
在同样成熟的 Kallang/Whampoa 地区，我们会关注 St. George's Towers。该项目步行可达 Boon Keng MRT 站（NEL）。这里是重要的社区枢纽，设有 Bendemeer Market 与 HDB 运营的 Bendemeer Shopping Mall。鉴于 Boon Keng 距离 Dhoby Ghaut 仅 3 站，我们预计它将吸引偏好中心地段的买家。
上述项目均建于我们有 Plus 与 Prime 分类之前，这使得业主非常 幸运。未来类似选址很可能会被施加 10 年 MOP 以及相当幅度的补贴回收。
价格大致会是多少？
其中部分项目已出现成交：
| 项目 | 2房 | 3房 | 4房 | 5房 |
| Alkaff Lakeview | $825,000 | |||
| Alkaff Vista | $1,075,331 | $1,245,486 | ||
| Anchorvale Plains | $380,200 | $542,398 | $679,722 | |
| Dawson Vista | $766,000 | $1,125,000 | ||
| Eastcreek @ Canberra | $360,000 | $512,859 | $626,674 | $768,376 |
| Eastdelta @ Canberra | $695,000 | |||
| Eastlink I @ Canberra | $385,000 | $555,100 | $760,268 | |
| Eastlink II @ Canberra | $387,833 | $521,741 | $724,212 | |
| Fengshan GreenVille | $578,600 | $809,415 | $980,361 | |
| Fernvale Woods | $383,640 | $502,571 | $644,644 | $783,500 |
| Forfar Heights | $800,000 | |||
| Jurong East Vista | $533,091 | |||
| Macpherson Spring | $734,804 | $980,123 | ||
| Saint George's Towers | $806,490 | $1,058,749 | ||
| Tampines Greenview | $596,667 | $777,492 | $882,800 | |
| Tampines Greenweave | $595,189 | $751,357 | $896,533 | |
| West Quarry @ Bukit Batok | $358,950 | $468,333 | $634,095 |
上述重点项目（Dawson、Alkaff、St. George's Towers）已经亮出百万价位的旗帜，其走势不难预期。耐人寻味的是，尽管 Tampines Greenview 与 Greenweave 并不位于 Tampines 的热门核心地带，4 房价格已突破 $750,000，5 房亦正逼近 $900,000。
目前记录到的 4 房最低成交仍在 $630,000 之上，而较便宜的 5 房似乎也会维持在约 $770,000 水平。我们认为这些价格对首次置业者而言相当吃力，尤其是在 LTV 上限已调整的情况下。
在上一轮降温措施中，HDB 贷款的 LTV 被降至 75 per cent，与私人银行贷款看齐。这意味着即便是一套 $630,000 的转售组屋，最低首付款也需 $157,500；且尚未计入诸如估值以上现金（COV）等不受贷款覆盖的成本。因此，首次购屋者若选择退而求其次，购买更小的 3 房（亦因此推高该类别价格），或干脆放弃转而寻找更老的房源，也在情理之中。
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