10 个独特公寓：多数原始业主自第 1 天起从未出售

大多数公寓每年都会出现至少几宗转售；但也有一些项目背离这一趋势。极少数项目多年、甚至几十年几乎没有转售；这对部分买家而言颇具参考价值。它可能意味着项目具备难以替代的特质，令业主不愿搬离；也可能恰恰相反（例如位置或维护状况欠佳，以致放盘无人问津）。无论如何，以下是我们留意到的一些“异类”：

多年来转售最少的公寓

项目	最近成交	单位数	记录到的独立一手销售	记录到的独立转售	% 已转售（以单位计）	竣工年份
CLIVEDEN AT GRANGE	14/11/23	110	85	8	7%	2011
LE MARICAN	9/7/21	12	10	1	8%	2011
KJ MANSION	26/3/18	10	9	1	10%	2003
THE VERV @ RV	10/9/21	26	8	3	12%	2011
THE FERNHILL	27/6/18	25	25	3	12%	2009
REIGNWOOD HAMILTON SCOTTS	28/2/23	56	24	8	14%	2012
THE BLISS	3/5/16	7	2	1	14%	2013
VIVA	12/10/23	235	205	35	15%	2012
SUNFLOWER GRANDEUR	10/11/23	32	12	5	16%	2004
ESTA RUBY	28/9/23	72	69	12	17%	2012

1. Grange 70

这座 20 单位的精品公寓或许是 Far East Organization 最不为人知的项目之一，因为这家开发商多倾向打造体量更大的公寓。Grange 70 建于 1999，就在 MOE 总部对面。

它被乌节区域许多更华丽、更大型的项目所掩盖；但这依然是个位置极佳的项目，步行即可到达 Orchard Road。从 Wheelock 一路到 Ngee Ann City 的这一段与公寓距离最近；而 River Valley Primary 也在可入学范围内。

不过，与大多数精品公寓一样，配套设施较为精简；且有人可能不喜欢 Grange 70 紧贴 Grange Road 的布局。这一段道路转向 Paterson、Scotts 与 Orchard Road，车流量不小，因此选择较高楼层会更有意义。

鉴于地段，这里的单位出租性很强；但投资者可能不喜欢环绕 Grange 70 出现的大量更大更新的豪宅项目。另一项解释成交稀少的因素，或在于外籍与公司持有比例较高——据 Square Foot Research 查询显示，该项目一半由外籍人士持有，另一半由某实体持有（推测即 Far East 本身）。

这很可能被作为租赁资产持有；若如此，未来我们也不预期会有太多交易，因为开发商完全有能力长期持有该物业。

从这里步行至 Cliveden 仅需几分钟（见下文）。

2. Cliveden at Grange 

从位置而言，Cliveden at Grange 与 Grange 70（见上文）有着相似的优劣势。与 Grange 70 一样，它也受到周边大量竞品项目的挤压；整条 Grange Road 林立着豪宅项目，如 Colonnade、Spring Grove、Paterson Residence 等。

该项目是 2007 年推出的众多豪宅之一，当时均价约为 $3,600 psf，最高达 $4,313 psf。受高价影响，这里的常规单位成交介于 $7 million 至超过 $10 million——多数被外籍买家迅速扫货。其后价格回落，这或许也是你至今不常见其交易的原因之一（持有者普遍抗压能力强，或仍在期望价格回到当年水平）。

不过，短期内恐怕难以重现，尤其从最近一宗交易可见。一套 2,842 sq. ft. 的单位仅以 $1,777 psf 售出，与 2007 年动辄 $3 至 $4,000+ psf 的价格相去甚远（原始业主录得约 $7 million 的惊人亏损）。

虽然室内宽敞，但需留意 Cliveden 的平面为弧形布局，从外立面即可看出。圆形设计曾在新加坡流行一时，但你会知道这并非总是好事：它带来空间规划挑战，往往需要更多定制化装潢；不过，一些买家会喜欢它所提供的全景视野。

不过，这里的全景并非面向绿意或水岸，而是乌节区域的天际线与部分有地住宅；因此可能更适合偏好都市景观的买家。据悉部分单位还可远眺 Marina Bay Sands 一带。

以 110 个单位而论，按行业标准它仍属小型项目；但相较周边不少精品项目，它的体量更可观，地块也足以容纳更多绿化与更大的泳池。老实说，以这个楼龄看起来仍相当现代，很多人可能会惊讶它其实在 2007 年就已推出。

3. Le Marican

若你向往有地社区的生活氛围，这个仅 12 户的精品公寓或许正对你的味。Le Marican 紧邻社区的公园空间（Jalan Daud Park），孩子们也有一片绿地可奔跑玩耍。

Le Marican 显然受益于 Eunos 邻区 Paya Lebar 的发展。Paya Lebar Quarter（PLQ）集购物中心、餐饮与 Grade A 办公于一体，亦是 Eunos 与 Geylang 居民的重要配套；从本项目驱车不到 10 分钟即可抵达。

交易寥寥；但在 2022 年 4 月，我们留意到一套 571 sq. ft. 的单位仅以 $650,000 成交；这几乎相当于当下一些 HDB 公寓的价格。以低密度区域的受欢迎程度来看，这笔交易颇具性价比。

不过，与大多数有地社区的物业一样，住在这里基本需要自驾。四周尽是住屋，步行可达的公共交通并不多。对钟爱有地社区的人而言，这反倒是“特性而非缺点”。

4. KJ Mansion

Rosyth Road 以有地住宅为主，但沿线上也常见如 KJ Mansion 这类精品公寓。仅 10 个单位，位处社区较静的一角，项目旨在营造有地居住的感受。

KJ Mansion 的主要优势之一，是靠近 Serangoon Garden——即便车流较多，开车大概 6 或 7 分钟即可到。由此可轻松到达 MyVillage（设有 Cold Storage 的小型商场），以及 Chomp Chomp 等知名食肆。距 NEX Megamall 的距离也大致相当，后者是 Serangoon 区域的主要零售中心。

尽管多数有地社区的公共交通较弱，KJ Mansion 是个例外；Yio Chu Kang Road 路边的巴士站提供多条线路，包括直达 NEX 的 43 号巴士。

由于 Serangoon MRT（CCL，NEL）与 NEX 相连，居民只需坐几站巴士即可换乘地铁。虽然不在步行可达的 MRT 范围内，但以有地社区而言已属不错。

考虑到靠近 Serangoon Garden 的有地住宅价格高企，Serangoon 与 Woodleigh（邻近 MRT 站）本身亦然，我们推测持有 KJ 单位的业主，可能不愿为在同一片区换房而支付高昂成本。此外，项目为 999 年地契，老化问题相对不显著。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文