在几乎所有的新盘中，销售团队都会热衷指出那些“优质”堆号（stack），其朝向/景观更好（价格显然也更高）。作为自住者，你或许能切身感受到差异（大多数人都不希望窗外正对着邻居的厨房）；但对投资者而言，考量点就不同了。租户是否愿意为更好的景观多付显著租金，本就未必确定；那么你的转售增值如何呢？我们选取了两个公寓项目，看看更优的朝向是否会影响转售价格：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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A look at High Park Residences
High Park Residences 是一个 99 年地契的大型开发（1,390 个单位），位于 Fernvale Road。项目较高楼层可俯瞰 Sengkang Riverside Park，既有绿意也有滨水景观；这主要体现在 Stack 11。
我们将其与 Stack 10 的价格进行对比，后者为内向景观。
以下为首发期间，具备优质朝向的 Stack 11 的成交价格：
| 日期 | 地址 | 交易类型 | 面积 | $PSF | 价格 |
| 17-Jul-15 | 27 FERNVALE ROAD #09-26 | 新售 | 1,152 | 867 | $998,000 |
| 17-Jul-15 | 23 FERNVALE ROAD #09-10 | 新售 | 1,152 | 865 | $996,000 |
| 17-Jul-15 | 23 FERNVALE ROAD #09-11 | 新售 | 1,152 | 909 | $1,047,000 |
拥有无遮挡景观的单位成交时出现了 5.02 per cent 的溢价（约多 $50,000）。随后我们再看转售价，观察这是否影响收益。我们选取时间最接近的交易，以尽量减少市场因素造成的偏差。
| 详情 | 单元 | 价格 | 差额 |
| 假设购入 | #10-11 | $ 1,054,000 | $506,000 |
| 售出 | #10-11 | $ 1,560,000 |
以首发价为基准，具备优质朝向的 Stack 11 在转售时约上涨 48 per cent。面向内侧的 Stack 10 则上涨约 55.14 per cent；总体而言，更好朝向的堆号在转售时并未体现出优势。
注：按首发价，Stack 10 相差三层的价差为 $13,000，而 Stack 11 相差一层的价差为 $7,000。我们假设这些已体现在最终成交价中。
Next, let’s look at the Panorama
The Panorama 是位于 Ang Mo Kio Avenue 2 的一座中型（698 个单位）、99 年地契公寓。我们查看了首发价格，可见部分堆号带有溢价。以下示例中，面向道路的 Stack 1 比如同为内向景的 Stack 7 更便宜。
| 日期 | 地址 | 交易类型 | 区域 | 面积 | 价格 |
| 10-Feb-14 | 8 ANG MO KIO AVENUE 2 #06-01 | 新售 | 700 | 1,259 | 880,760 |
| 10-Feb-14 | 10 ANG MO KIO AVENUE 2 #06-07 | 新售 | 700 | 1,345 | 940,910 |
可以看出，Stack 7 因更佳朝向而出现约 6.83 per cent 的明显溢价。
随后，我们查看转售价：
| 日期 | 地址 | 交易类型 | 区域 | 面积 | 价格 |
| 18-Aug-23 | 12 ANG MO KIO AVENUE 2 #11-13 | 转售 | 700 | 1,887 | 1,320,000 |
| 14-Aug-23 | 18 ANG MO KIO AVENUE 2 #16-31 | 转售 | 700 | 1,958 | 1,370,000 |
| 19-Jul-23 | 8 ANG MO KIO AVENUE 2 #19-01 | 转售 | 700 | 1,948 | 1,363,000 |
此处，#16-31 所在的堆号比 #19-01 更为“优质”。同时需注意，#16-31 还低了三层。两者 $1,958 psf（#16-31）与 $1,948 psf（#19-01）之间的差距约为 0.5 per cent。与首发时 6.83 per cent 的差距相比，这个差异可以说微不足道。
That said, we can't apply these learnings to all developments
诚然，这并非完美的对比，也永远不可能完美，因为价格差还会受户型、维护状况、买卖双方的个别情况等因素影响。然而，总体上我们可以看到，为更佳朝向在首发时所支付的溢价，并未在转售时转化为同等强度的涨幅。
这或许意味着，对于更好的景观，溢价有时更多是由自住需求所正当化：如果你打算与家人长期居住，并且景观对你有特别意义，那么这笔开销也许值得。但对更偏投资取向的买家而言，更佳景观是否会带来更强的转售增值是存疑的（对租金回报同样如此，因为很难预测租户是否会为更好的景观多付租金）。
或者换个角度看：如果你是纯自住买家，而且平时常拉着窗帘，那么选择一套朝向“较差”的单位，可能就是一笔没有实际劣势的折价。如果你并不会整天欣赏窗外风景，那么买一套便宜 $60,000 的单位（如上文 The Panorama 的例子）或许足以把装修费都省出来。
以上也凸显了开发商为新盘公寓定价时的诸多微妙取舍。若优质朝向的溢价定得过高，转到二手市场时价格未必买单；反之，若价差并不显著，你或许就能把握其中的价差套利机会。与往常一样，这终究取决于具体项目，无法将此结论一概应用于市场上的每一个项目。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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