这些地段优越的新加坡公寓涨幅平平——为何仍然跑输大市

在新加坡房地产市场中，亏钱并不常见，但这并不意味着每一笔房产投资都必然稳赢。跑输大盘同样是个问题；对投资者而言，当发现同一区其他项目的涨幅远超自己时，感受尤为刺痛。本文筛选出过去十年表现最弱的公寓项目，并进一步探讨各自背后的原因：

正如这份名单所示，即便在强势市场中，仍有项目难以跟上节奏——许多读者往往在买入后才意识到这一点。若您希望评估心仪单位在未来更可能跑赢还是跑输，请告诉我们您的筛选标准，我们会为您对接值得信赖的合作经纪，拆解需要关注的关键指标。您可在这里与我们联系。

说明：本文将聚焦于 2014 年及之后购入、并于 2025 年转售的单位。 

请注意：本次分析于 2025 年 Q3 末完成，10 月与 11 月部分成交尚未反映在数据中。 

OCR 表现欠佳的项目

为识别最弱的项目，我们聚焦该区域倒数 10 名。接着，我们剔除今年仅出现一两笔成交、可能扭曲数据的项目；仅纳入 2025 年至少录得 5 笔成交的项目。 

上述项目的平均涨幅大致在 10% 至 15% 之间，显著低于 OCR 平均 37%。 

不过，细看单笔成交，每一宗仍是盈利出售；并非亏损，只是涨速不及同区多数项目。

再看 RCR 

同样，我们查看倒数 10 名，并筛除今年成交少于 5 笔的项目。 

*我们注意到 CanningHill Piers（如下）在 2025 年出现了较多重复单位的成交；但这些被归类为新售交易，已从我们的计算中剔除。

以 2025 年内完成的所有交易计，RCR 的平均涨幅约为 28%。这明显高于上表这些项目，它们的涨幅相对温和——多处于个位数的低至中段。 

只有一个项目，Corals at Keppel Bay，实际录得负回报。 

进一步拆解这些项目的成交：

The Crest 似乎面临最多挑战：8 笔盈利、8 笔亏损、1 笔保本——亏损占比达 47%，为本表之最。

CanningHill Piers 或许也出乎意料，作为曾经的 Liang Court，它大概是同批次中最受瞩目的综合体项目之一。其 6 笔成交中有 1 笔亏损，约 17%。 

Reflections at Keppel Bay 的负面结果亦不罕见，29 笔成交中有 10 笔亏损，约 34%。不过，Reflections 向来波动性较高，既见创纪录的高额盈利，也出现过亏损。我们对 Reflections 表现欠佳的成因有更详尽的梳理，见这里。 

One Pearl Bank 和 Rivière 虽谈不上亮眼，但与这些更高端的公寓相比仍相对稳健；其亏损交易分别仅占 13% 与 11%。

也有多个项目完全没有出现亏损。Mayfair Modern、Uptown at Farrer、Sky Everton 和 The Verandah Residences 虽然跑输所属区域，但它们在 2025 年的成交全部为盈利。 

从这些表现中可观察到的一些趋势

可见即便在倒数 10 名的“弱势组”里，亏损仍相对罕见。多数成交为盈利；而部分落后者，如 Mayfair Modern 与 Sky Everton，至今仍保持零亏损纪录。 

不过，来自一线的经纪反馈指出，这在很大程度上与入场时点相关。在我们 2014 至 2025 的时间轴内，有两项因素在一定程度上缓解了这些落后项目的压力： 

其一，2013 年是上一轮楼市高点，并引发了一连串降温措施。价格因此回落，市场约在 2016/17 见底后再度上扬——在此期间入市的买家，可能以较低点买入，并受益于随后复苏。 

其二，新冠疫情后的直接阶段，尤其 2022 与 2023 年，因供应紧张私宅价格大幅上升。在这段时期持有物业者——即便是落后项目——很可能都看到不错的升值。因此，时机或许托住了这些跑输大市的项目。 

名单中高端项目偏多的一个原因，是高起步价留给涨幅的空间更小 

绝对价格（总价，quantum）的上升，可能换算为更低的百分比回报，仅仅因为初始价更高。这也是为何名单上一些位置更核心或更高端的项目，在纸面上显得偏弱，即便业主拿到的绝对利润并不差。

不过，也能看出有些项目的定价本就偏高，因此更难取得显著利润。以 Sky Everton 为例。2019 年入市时，Sky Everton 的三房单位价格约为 $2.55 million；足以令不少买家却步。到了 2025 年，它确实仍升至约 $2.82 million。但由于起点已高，换算的百分比涨幅仅为 1.68%。您可在Stacked Pro 的详细解析查看 Sky Everton 的完整表现。

[编者按：上述段落早前版本误写为 Sky Everton 的两房单位售价为 $2.55 mil。现已更正为该公寓三房单位的平均价格]

最后，这些公寓中个别投资者的实际体验也可能因时点而异。例如，更早在销售阶段（价格更低）入场的买家，回报可能优于后来在转售市场入手者；因此，一些第一手体验未必与汇总数据完全一致。

鉴于变量众多，务必针对具体项目深入评估。未来几周我们将在 Stacked Pro 上逐一拆解，包括前述的 Sky Everton 以及 One Pearl Bank 等热门项目；欢迎关注我们以获取更详细的更新。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。