自2月28日美以与伊朗的冲突爆发以来，全球经济市场经历了一系列动荡。尽管目前对新加坡房地产市场尚无直接影响，但已有迹象显示，宏观经济因素最终可能会逐步传导。
能源价格、成本通胀与利率调整等多种因素需要时间在全球市场中传导，之后我们才会在本地房地产市场感受到更为真实的影响。
不过，我们可以回顾业界与消费者持续提出的关切点，而在冲突爆发一个多月后，一些压力点已开始显现。参考以往冲突对新加坡房地产市场造成的负面影响，这些迹象值得留意。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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整体影响仍较为泛化：房价可能上行，但会与其他价格一同上涨。
这一点已从新加坡金融管理局（MAS，国家央行）预先收紧货币政策立场、以在油价飙升背景下允许更强势货币的举措中体现出来。
燃料成本上升几乎影响到所有工业领域，房地产也不例外。其影响会逐步体现在施工与相关物流环节，例如建材运输，以及PVC管道、窗框等与石油相关产品的成本。
这属于全市场范围的效应，并非仅限于房地产领域。我们也可预期其他行业将面临类似的价格压力，从餐饮（F&B）到电子产品皆然。因此，不幸的是，理性解读这些信号意味着整体环境看起来将更昂贵。
总体来看，自Covid-19疫情结束以来，建造与开发成本持续攀升，几乎侵蚀了价值链上所有开发商与承包商的利润空间。
在建筑环境领域，更高的柴油与沥青价格正变得更为关键，因为它们会影响承包商利润、施工物流与整体开发成本。SRI的市场分析指出，尽管这些压力未必会直接令项目脱轨，但若持续存在，将使成本规划更为复杂，并可能压缩开发时间表与投标策略。
近年来新加坡房价上行，主要由其他因素驱动，例如更高的地价、强劲的新盘供应管线，以及转售市场的活跃度。
我们仍需观察这场冲突会持续多久，以及市场与供应链能多快恢复常态。
相比之下，冲突对金融市场与利率政策取向的影响更为直接且显著。
迄今，这已令少数买家暂缓成交，直至影响利率与借贷成本的波动趋稳。总体而言，冲突与房贷利率之间的关联，归根结底在于更高的成本通胀。
成本通胀上行的风险，可能令越来越多潜在买家延后入市，随后发现自己被房市价格排挤在外，尤其当房价涨幅快于薪资增幅时更是如此。
这并非新加坡独有的情况，因此多国央行都在采取各自的应对措施。
美国联邦储备局（美联储，the Fed）决定美国的利率走向。若美联储维持高利率，将推强美元，并抬升全球融资成本。在新加坡，我们采用Singapore Overnight Rate Average（SORA）基准。SORA基于新加坡银行间的隔夜借贷成本，反映银行在全球市场之间的借贷利率水平。
大多数其他国家并不会与美国利率完全同步——它们或上或下的幅度不同，但倾向于同向移动。
Redbrick Mortgage Advisory副总监Clive Chng表示，随着冲突拖延，问题并非利率是否会移动；相反，它限制了央行下调利率的空间。
“在这场冲突之前，市场普遍预计美联储会在2026年降息1至2次。如今这些预期已悄然搁置。”他说，并补充更高的油价与大宗商品供应链压力，已迅速恶化通胀前景。
“随着更高的能源成本在体系内传导，市场如今将3月数据的定价更接近于3.2–3.4%。”Chng说。美联储如今处境艰难——过早降息，通胀可能再加速；维持过久，又有削弱本已脆弱的全球增长前景之虞。
美国利率的方向与立场，过去曾对新加坡房地产市场产生连锁影响，尤以2008/9全球金融危机（GFC）期间为著。
当时尚无SORA，但有类似的Singapore Interbank Offered Rate（SIBOR）与Swap Offer Rate（SOR）。在GFC之后，美联储实施了零利率政策（Zero Interest Rate Policy，ZIRP）。
这导致房贷利率大幅下行，且在某个时点，SOR利率甚至转为负数*。在一段时间内，房贷利率低至约1%；不到HDB Concessionary Loan 2.6%的一半。
*不，银行并不会开始付钱给借款人，因为条款中设有最低还款额，但借款人几乎肯定从中获得了更好的回报！
这推动新加坡房地产市场在2009年中GFC结束后强势反弹，直至约2013年。房价涨势过快，政府其后多次推出房地产降温措施。
2026年的房地产市场不同于GFC后的市场，诸如Total Debt Servicing Ratio（TDSR）与Loan To Value（LTV）上限等措施，预计会抑制最极端与出人意料的价格飙升。
对买家而言，按揭利率是美伊战争更为直观可见的副作用。
对购房者来说，相较于施工成本与开发商利润这些更遥远且抽象的问题，每月房贷还款更具现实意义。利率会影响每月还款、是否采用HDB或银行贷款（若购买公屋）、最终净收益，以及CPF结余的维持。
利率同样关乎房东：若租金未同步上升，更高的借贷成本将压缩净租金回报。需注意，房贷中的利息部分可享受税前抵扣。若利率进一步上行，不排除部分房东会寻求提高租金。
这也是业界观察者开始转向更审慎立场的原因所在。
“对借款人的要点：在新加坡，与SORA挂钩的利率深受美国利率预期影响。随着美联储暂停并将降息预期进一步后移，SORA在短期内回落、从而令浮动房贷利率下降的可能性，已低于年初时的判断。”Chng说。
因此，期待短期房贷降息的借款人可能需要降低乐观预期。在不确定的利率环境中，与其只盯着票面利率本身，不如更关注贷款结构设计。
Chng补充称，若你的财务状况、TDSR、贷款结构与物业选择都稳健，那么数千公里之外的冲突不应成为你决策的关键变量。“围绕地缘冲突来择时市场，是买卖房产最不可靠的策略之一。”他说。
买家现在能做什么？
在当前环境下，不应仅凭表面利率就盲目锁定长期固定利率期限；与你的按揭配套绑定的灵活性，较6个月前更为重要。
业主与买家需要认真自问的一些问题包括：锁定期（lock-in period）的条款是什么？第1年或第2年会发生什么？有哪些再融资/重定价选项？
总体而言，新加坡房地产市场的基本面不太可能因当前波动而被压缩，尽管这已开始削弱部分投资信心。
若未来6个月房市略有走软，从以往冲突的结果看，往往是“持有力”与“按计划坚持”的能力更容易成为正确选择。
这也引出关于美伊冲突与对更低房价期待的另一层思考。
你是否该观望，等待战争导致房价下跌？
在2025年5月，我们曾就此话题撰文讨论，尽管当时并未预料到新的冲突会爆发。文中指出，房价确实倾向于在危机后即时下跌；但我们也展示了其此后往往快速回升的轨迹。
例如，在亚洲金融风暴（1997至1998年）期间，下行仅持续约10个季度，随后迎来强劲复苏。其后在2000至2004年，又接连出现由科网泡沫破裂、“9/11”以及亚洲地区SARS所引发的几次衰退。
即便历经多重危机，新加坡房价下跌了16个季度后，仍在2008年反弹至更高峰。GFC的回调期更短：2008至2009年间价格约下跌5个季度，随后在2009至2013年强势上行。平均而言，价格上涨逾50%，再创新高。
最近一次“黑天鹅”事件是Covid-19疫情，2020年仅出现相对短暂的回落，2021年至2025年新加坡平均房价持续上行。
在上述各次情形中，价格真正走低的窗口都相对短暂，且每次复苏的峰值都高于前一次。这凸显了试图“择时”房地产市场的真实风险。
你不知道回调何时出现；即便出现，可操作的时间窗口也很窄；而等待过久又可能被价格排挤在外。还有一个常被忽略的心理门槛：价格下跌常发生在不确定性最高的时候，此时就业与收入稳定性、信心都可能处于低位；在这样的环境下做出大额购买，需要逆向且少见的心态。
美伊冲突很可能通过更高成本与可能偏高的利率，为房地产市场带来短期不确定性。
尽管冲突令谨慎情绪渗入房地产市场部分领域，但审慎并不等同于停摆，SRI研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran表示。
“在新加坡，住房需求主要仍由真实自住需求、稳定的家庭形成与透明的监管框架所支撑，”他说，并补充市场不太可能像更具投机性的市场那样反应。
Sandrasegeran指出，近期新盘市场的销售表现也显示，需求并未减弱，而是更趋校准。尽管在1Q2026推出了更高体量的新供应，新项目仍在稳步被市场吸纳。
现行价格走势同样指向更为均衡而非过热的市场环境。最新1Q2026私人住宅市场预估显示，私人住宅价格在1Q2026环比（q-o-q）上涨约0.3%，较上一季度0.6%环比增幅有所放缓。
“这表明需求仍在，但价格升幅更趋温和，受益于供应能见度的改善，”Sandrasegeran说，并补充GLS供给管线的持续加码正有助于锚定供应、缓和过度价格波动并支撑成交动能。
若冲突持续，这对新加坡经济与房地产市场意味着什么？
但若参考以往周期，观望策略未必奏效。价格走弱的阶段历来较短，而其后的复苏往往迅速且有力。
多数市场分析认为，若冲突持续，直接影响将是新加坡通胀更高、经济增速更慢，因为更高的能源与原材料成本将压制经济活动。
Sandrasegeran表示，成本压力也将更直接地传导至家庭与企业，可能削弱情绪，并推迟部分消费与投资决策。
Chng指出，历史告诉我们，在此前每一次危机中，支撑新加坡房地产市场的结构性因素——如土地稀缺、稳定的法治环境与更强的家庭资产负债表——往往会在1至2年内重新占据主导。
俄乌冲突是最近一个可资比较的案例。那场战争在2022年初爆发时，油价飙升，全球通胀急剧上行，而美联储开启了数十年来最为激进的加息周期。
Chng指出，SORA大幅攀升，而新加坡房价——尽管许多人预期会下跌——总体仍保持坚挺，部分细分市场在2022年大部分时间里继续上行，随后才趋于温和。
不同之处在于，新加坡如今在LNG供应上对卡塔尔存在直接依赖，而卡塔尔正处于受影响区域之内。“这比我们在2022年面对的能源脆弱性更为尖锐。”Chng说。
他说，可能重演的是成交活动短期转冷，因为买家采取“观望”姿态，尤其是在高端细分市场，买家具备时间优势，可以更从容等待。
在房地产市场层面，GLS计划的持续加码仍是重要的稳定因素，Sandrasegeran表示。“更可见且分布更均衡的供应管线，有助于在长期内降低过度加速上涨的风险，即便短期建造成本仍维持坚挺。”
目前更务实的做法，是回归基本面：看清你的贷款结构，并确保该物业可以长期自住——以防需要比预期更长的持有期。更广泛的宏观事件会撼动市场，但对自律且理性的购房者而言，它们很少构成真正的紧急状况。
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