美伊战争可能如何影响新加坡房价与按揭利率
April 17, 2026
自2月28日美以与伊朗的冲突爆发以来,全球经济市场经历了一系列动荡。尽管目前对新加坡房地产市场尚无直接影响,但已有迹象显示,宏观经济因素最终可能会逐步传导。
能源价格、成本通胀与利率调整等多种因素需要时间在全球市场中传导,之后我们才会在本地房地产市场感受到更为真实的影响。
不过,我们可以回顾业界与消费者持续提出的关切点,而在冲突爆发一个多月后,一些压力点已开始显现。参考以往冲突对新加坡房地产市场造成的负面影响,这些迹象值得留意。
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整体影响仍较为泛化:房价可能上行,但会与其他价格一同上涨。
这一点已从新加坡金融管理局(MAS,国家央行)预先收紧货币政策立场、以在油价飙升背景下允许更强势货币的举措中体现出来。
燃料成本上升几乎影响到所有工业领域,房地产也不例外。其影响会逐步体现在施工与相关物流环节,例如建材运输,以及PVC管道、窗框等与石油相关产品的成本。
这属于全市场范围的效应,并非仅限于房地产领域。我们也可预期其他行业将面临类似的价格压力,从餐饮(F&B)到电子产品皆然。因此,不幸的是,理性解读这些信号意味着整体环境看起来将更昂贵。
总体来看,自Covid-19疫情结束以来,建造与开发成本持续攀升,几乎侵蚀了价值链上所有开发商与承包商的利润空间。
在建筑环境领域,更高的柴油与沥青价格正变得更为关键,因为它们会影响承包商利润、施工物流与整体开发成本。SRI的市场分析指出,尽管这些压力未必会直接令项目脱轨,但若持续存在,将使成本规划更为复杂,并可能压缩开发时间表与投标策略。
近年来新加坡房价上行,主要由其他因素驱动,例如更高的地价、强劲的新盘供应管线,以及转售市场的活跃度。
我们仍需观察这场冲突会持续多久,以及市场与供应链能多快恢复常态。
相比之下,冲突对金融市场与利率政策取向的影响更为直接且显著。
迄今,这已令少数买家暂缓成交,直至影响利率与借贷成本的波动趋稳。总体而言,冲突与房贷利率之间的关联,归根结底在于更高的成本通胀。
成本通胀上行的风险,可能令越来越多潜在买家延后入市,随后发现自己被房市价格排挤在外,尤其当房价涨幅快于薪资增幅时更是如此。
这并非新加坡独有的情况,因此多国央行都在采取各自的应对措施。
美国联邦储备局(美联储,the Fed)决定美国的利率走向。若美联储维持高利率,将推强美元,并抬升全球融资成本。在新加坡,我们采用Singapore Overnight Rate Average(SORA)基准。SORA基于新加坡银行间的隔夜借贷成本,反映银行在全球市场之间的借贷利率水平。
大多数其他国家并不会与美国利率完全同步——它们或上或下的幅度不同,但倾向于同向移动。
Redbrick Mortgage Advisory副总监Clive Chng表示,随着冲突拖延,问题并非利率是否会移动;相反,它限制了央行下调利率的空间。
“在这场冲突之前,市场普遍预计美联储会在2026年降息1至2次。如今这些预期已悄然搁置。”他说,并补充更高的油价与大宗商品供应链压力,已迅速恶化通胀前景。
“随着更高的能源成本在体系内传导,市场如今将3月数据的定价更接近于3.2–3.4%。”Chng说。美联储如今处境艰难——过早降息,通胀可能再加速;维持过久,又有削弱本已脆弱的全球增长前景之虞。
美国利率的方向与立场,过去曾对新加坡房地产市场产生连锁影响,尤以2008/9全球金融危机(GFC)期间为著。
当时尚无SORA,但有类似的Singapore Interbank Offered Rate(SIBOR)与Swap Offer Rate(SOR)。在GFC之后,美联储实施了零利率政策(Zero Interest Rate Policy,ZIRP)。
这导致房贷利率大幅下行,且在某个时点,SOR利率甚至转为负数*。在一段时间内,房贷利率低至约1%;不到HDB Concessionary Loan 2.6%的一半。
*不,银行并不会开始付钱给借款人,因为条款中设有最低还款额,但借款人几乎肯定从中获得了更好的回报!
这推动新加坡房地产市场在2009年中GFC结束后强势反弹,直至约2013年。房价涨势过快,政府其后多次推出房地产降温措施。
2026年的房地产市场不同于GFC后的市场,诸如Total Debt Servicing Ratio(TDSR)与Loan To Value(LTV)上限等措施,预计会抑制最极端与出人意料的价格飙升。
对买家而言,按揭利率是美伊战争更为直观可见的副作用。
对购房者来说,相较于施工成本与开发商利润这些更遥远且抽象的问题,每月房贷还款更具现实意义。利率会影响每月还款、是否采用HDB或银行贷款(若购买公屋)、最终净收益,以及CPF结余的维持。
利率同样关乎房东:若租金未同步上升,更高的借贷成本将压缩净租金回报。需注意,房贷中的利息部分可享受税前抵扣。若利率进一步上行,不排除部分房东会寻求提高租金。
这也是业界观察者开始转向更审慎立场的原因所在。
“对借款人的要点:在新加坡,与SORA挂钩的利率深受美国利率预期影响。随着美联储暂停并将降息预期进一步后移,SORA在短期内回落、从而令浮动房贷利率下降的可能性,已低于年初时的判断。”Chng说。
因此,期待短期房贷降息的借款人可能需要降低乐观预期。在不确定的利率环境中,与其只盯着票面利率本身,不如更关注贷款结构设计。
Chng补充称,若你的财务状况、TDSR、贷款结构与物业选择都稳健,那么数千公里之外的冲突不应成为你决策的关键变量。“围绕地缘冲突来择时市场,是买卖房产最不可靠的策略之一。”他说。
买家现在能做什么?
在当前环境下,不应仅凭表面利率就盲目锁定长期固定利率期限;与你的按揭配套绑定的灵活性,较6个月前更为重要。
业主与买家需要认真自问的一些问题包括:锁定期(lock-in period)的条款是什么?第1年或第2年会发生什么?有哪些再融资/重定价选项?
总体而言,新加坡房地产市场的基本面不太可能因当前波动而被压缩,尽管这已开始削弱部分投资信心。
若未来6个月房市略有走软,从以往冲突的结果看,往往是“持有力”与“按计划坚持”的能力更容易成为正确选择。
这也引出关于美伊冲突与对更低房价期待的另一层思考。
你是否该观望,等待战争导致房价下跌?
在2025年5月,我们曾就此话题撰文讨论,尽管当时并未预料到新的冲突会爆发。文中指出,房价确实倾向于在危机后即时下跌;但我们也展示了其此后往往快速回升的轨迹。
例如,在亚洲金融风暴(1997至1998年)期间,下行仅持续约10个季度,随后迎来强劲复苏。其后在2000至2004年,又接连出现由科网泡沫破裂、“9/11”以及亚洲地区SARS所引发的几次衰退。
即便历经多重危机,新加坡房价下跌了16个季度后,仍在2008年反弹至更高峰。GFC的回调期更短:2008至2009年间价格约下跌5个季度,随后在2009至2013年强势上行。平均而言,价格上涨逾50%,再创新高。
最近一次“黑天鹅”事件是Covid-19疫情,2020年仅出现相对短暂的回落,2021年至2025年新加坡平均房价持续上行。
在上述各次情形中,价格真正走低的窗口都相对短暂,且每次复苏的峰值都高于前一次。这凸显了试图“择时”房地产市场的真实风险。
你不知道回调何时出现;即便出现,可操作的时间窗口也很窄;而等待过久又可能被价格排挤在外。还有一个常被忽略的心理门槛:价格下跌常发生在不确定性最高的时候,此时就业与收入稳定性、信心都可能处于低位;在这样的环境下做出大额购买,需要逆向且少见的心态。
美伊冲突很可能通过更高成本与可能偏高的利率,为房地产市场带来短期不确定性。
尽管冲突令谨慎情绪渗入房地产市场部分领域,但审慎并不等同于停摆,SRI研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran表示。
“在新加坡,住房需求主要仍由真实自住需求、稳定的家庭形成与透明的监管框架所支撑,”他说,并补充市场不太可能像更具投机性的市场那样反应。
Sandrasegeran指出,近期新盘市场的销售表现也显示,需求并未减弱,而是更趋校准。尽管在1Q2026推出了更高体量的新供应,新项目仍在稳步被市场吸纳。
现行价格走势同样指向更为均衡而非过热的市场环境。最新1Q2026私人住宅市场预估显示,私人住宅价格在1Q2026环比(q-o-q)上涨约0.3%,较上一季度0.6%环比增幅有所放缓。
“这表明需求仍在,但价格升幅更趋温和,受益于供应能见度的改善,”Sandrasegeran说,并补充GLS供给管线的持续加码正有助于锚定供应、缓和过度价格波动并支撑成交动能。
若冲突持续,这对新加坡经济与房地产市场意味着什么?
但若参考以往周期,观望策略未必奏效。价格走弱的阶段历来较短,而其后的复苏往往迅速且有力。
多数市场分析认为,若冲突持续,直接影响将是新加坡通胀更高、经济增速更慢,因为更高的能源与原材料成本将压制经济活动。
Sandrasegeran表示,成本压力也将更直接地传导至家庭与企业,可能削弱情绪,并推迟部分消费与投资决策。
Chng指出,历史告诉我们,在此前每一次危机中,支撑新加坡房地产市场的结构性因素——如土地稀缺、稳定的法治环境与更强的家庭资产负债表——往往会在1至2年内重新占据主导。
俄乌冲突是最近一个可资比较的案例。那场战争在2022年初爆发时,油价飙升,全球通胀急剧上行,而美联储开启了数十年来最为激进的加息周期。
Chng指出,SORA大幅攀升,而新加坡房价——尽管许多人预期会下跌——总体仍保持坚挺,部分细分市场在2022年大部分时间里继续上行,随后才趋于温和。
不同之处在于,新加坡如今在LNG供应上对卡塔尔存在直接依赖,而卡塔尔正处于受影响区域之内。“这比我们在2022年面对的能源脆弱性更为尖锐。”Chng说。
他说,可能重演的是成交活动短期转冷,因为买家采取“观望”姿态,尤其是在高端细分市场,买家具备时间优势,可以更从容等待。
在房地产市场层面,GLS计划的持续加码仍是重要的稳定因素,Sandrasegeran表示。“更可见且分布更均衡的供应管线,有助于在长期内降低过度加速上涨的风险,即便短期建造成本仍维持坚挺。”
目前更务实的做法,是回归基本面:看清你的贷款结构,并确保该物业可以长期自住——以防需要比预期更长的持有期。更广泛的宏观事件会撼动市场,但对自律且理性的购房者而言,它们很少构成真正的紧急状况。
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