在全球不确定性加剧之际，新加坡办公楼租金为何仍走高

全球逆风与地缘政治、经济不确定性，并未撼动新加坡优质办公楼租金的上行态势；市场有望实现连续第6个季度上涨。根据CBRE的数据，中央商务区（CBD）A级办公楼在2Q2026环比上涨0.8%，至$12.50 psf per month (pm)，高于1Q2026的$11.36 psf pm。

这意味着今年前6个月，核心CBD的A级办公楼租金已累计上涨1.6%，主要受企业租户需求推动，以及在核心办公市场供应紧俏下的“以优换优”所带动。

JLL的另一份市场报告也指出，经剔除新增供应，2Q2026核心CBD A级办公楼空置率降至5.6%——为9个季度以来的最低水平。JLL表示，多数A级办公楼房东掌握显著定价权，这得益于新加坡作为全球与区域企业总部枢纽的结构性优势。

CBRE预计，在这些持续因素的支撑下，CBD的A级办公楼年内租金将实现约5%的同比增长。相较之下，JLL给出的租金预测更为温和，约为4%；并预计至2030年，累计5年租金涨幅约为15%。

CBRE Singapore新加坡及东南亚研究主管Tricia Song表示，CBD缺乏新的大型办公项目落成，可能导致A级办公楼长期处于结构性供不应求状态，并将支撑本轮租金周期至2027年底。

“市场的持续表现反映出用户需求与可供空间之间的结构性失衡。核心CBD（A级）空置率维持在3.3%——创历史新低——随着位于边缘CBD的Shaw Tower竣工，意味着2026年所有具意义的新供应告一段落，且预计至2027年将不再有重大落成。”Song说。

除新增供应缺口外，Harbourfront Centre退出活跃办公存量也将进一步收紧全岛供应。A级办公楼空置率预计将从1Q2026的5.6%降至2Q2026的3.6%。

在大楼业主Mapletree Investments宣布将把该址重建为一座33层的办公与零售综合体后，Harbourfront Centre将于7月27日关闭。新项目预计于2031年完工。

AI创新正重塑办公使用方式与企业不动产需求

从更宏观的视角看，两家咨询机构均观察到，办公需求日益受到AI创新及各行业用房需求转变的驱动。这一趋势已在科技、金融服务与专业服务等行业中显现。

由此，一个“K型”市场正在成形，用以描述繁荣与滞后行业之间的经济分化效应。

AI在不同行业的应用对不动产需求的影响并不一致。尤其是办公市场，因需求与知识型就业以及人均空间强度紧密相关，最容易受到情景驱动的波动影响。

AI对办公需求带来的另一重挑战是，所需办公类型的多样性显著提升——换言之，几乎没有两间办公室会完全相同。

Cushman & Wakefield在《AI Impact on CRE: The Next 10 Years》研究中指出，AI的部署将加速办公市场两极分化，进一步抬升对高品质、核心地段空间的溢价与需求。由此，办公设计可能从“支持个体任务”转向“支持在有人类语境与共同承诺下的加速决策”。

对有中期需求的承租方而言，以更有利条款锁定优质空间的窗口正逐步收窄。“尽管市场上部分租户对现行租金有所抵触，但基本面的市场态势依然明显有利于房东。”CBRE Singapore租赁主管David McKellar表示。

他补充，CBRE目前建议，未来2至3年计划扩大企业不动产需求的使用者应当现在就与市场接洽，因为条件大概率不会放松。

与此同时，JLL东南亚研究与咨询主管Chua Yang Liang表示，办公市场展现的经济韧性，叠加新加坡“可信、政治稳定的枢纽”形象，持续吸引着稳定的财富流入。

“新加坡办公市场正受益于罕见的多重宏观顺风叠加。在新加坡强劲的一季度表现之后，尽管中东地缘不确定性仍存，政府仍将2026年GDP增长预期维持在2%至4%。”Chua说。

更早前，Stacked编辑团队曾报道，“以优换优”的动能在CBD核心项目中最为明显，主要包括IOI Central Boulevard Towers、Marina One与Marina Bay Financial Centre。

需求主要来自寻求超过20,000 sq ft的大型、连贯楼板的租户；此类资源在新加坡A级办公楼中相对稀缺，因而具备租金溢价。预计短期内租赁需求的广度将继续扩大，更多AI与科技公司将与金融服务、专业服务一道成为活跃迁入者。

其中之一是OpenAI在美国以外的首个Applied AI Lab，投资额为$300 million，未来几年内将招聘逾200名AI专业人才。

JLL新加坡及东南亚Country CEO Michael Glancy观察到，“以优换优”的叙事已从趋势演变为结构性现实。他补充，领先企业正把办公场所视为竞争性资产，并在资源进一步稀缺前提前布局。他提到，Shell在Asia Square Tower 1预承租约100,000 sq ft，以及Databricks在IOI Central Boulevard Towers的扩租，正是这一转变的体现。

“来自各领域的租户——从AI与金融科技，到专业服务与保险——都在提前锁定优质、地段佳的空间，意识到获取大面积连贯楼板的窗口正在迅速收窄。”Glancy说。

在办公市场供应紧张之际，Marina Bay仍是企业租户的关注焦点。近期迁入该区的知名租户包括全球数据与AI公司Databricks，其在新加坡的办公面积扩大4倍至32,000 sq ft。其他完成搬迁的知名租户包括A&O Shearman、Franklin Templeton与Virtu Financial。

继IOI Central Boulevard Towers落成后，下一个重大办公项目为Shaw Tower，预计将于本月底前后获得临时入伙许可证（TOP）。

鉴于2027年仅有Newport Tower这一非Strata新开发落成，新的供应要到2028年才会到来，届时包括The Skywaters、The Clifford、One Comcentre以及Union Square Central。

这对新加坡办公楼市场意味着什么

在2Q2026，办公需求的“深度与多元”尤为突出，增长并非仅由一两大主导行业驱动。

“金融服务——涵盖银行、财富管理、保险与资产管理——仍然活跃，但如今又有数量可观、规模各异的AI企业加入，以及位于去中心化区域的专业服务租户。这种广度让我们对租金复苏的可持续性更有信心。”McKellar表示。

他提到AI相关企业办公需求的转变：这些公司此前多在联合办公空间，如今正日益迁入核心CBD空间，这也折射出新加坡AI产业演进的方向。

“他们今年转向长期、专属的办公场所，标志着这一群体的成熟——也表明他们对新加坡的中长期承诺。”McKellar说。他补充，这种成熟还体现在对运营确定性、品牌存在感，以及定制化企业办公空间能力的追求。

Song总结称，在缺乏近端新增供应的情况下，即便外部压力温和缓解——例如油市波动减弱——也可能在2026年下半年带来对租赁信心的实质提振。

在这样的环境下，能在租约结构与把握时机上采取务实策略的业主，将更有机会把握这股潜在需求。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。