2025年的私人住宅市场颇为热闹，但对行政公寓（EC）板块而言则相对平淡。除去 Aurelle of Tampines 和 Otto Place，EC 买家在这类受补贴住宅项目上的选择并不多。好消息是，2026年的局面正显著不同。
今年EC市场以 Coastal Cabana 的开盘拉开帷幕：这是一项位于 Pasir Ris、共计748户的EC项目，于1月17与18日的周末推出。项目共售出498户（66.5%），平均成交价为$1,734 psf。
今年预计还有约4个EC项目面市，推盘管线将为有意置业者带来更多元的选择。这或将为HDB换房者提供一扇必要的窗口，因为他们在寻找相近面积的替代住房时正面临一定的可负担性挑战。
不过，近年EC市场已有所变化，如今买家所面对的市场环境，与过去已不尽相同；其中一些主导性的市场条件与项目特性并非全是正面因素。
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2026年即将推出的EC一览
关于今年首个开盘的EC——Coastal Cabana，你可阅读我们对该项目的完整评测here。我们也做了更深入的2026年EC项目分析，你可在here查看。
简而言之，主要看点如下：
1. Rivelle Tampines
Tampines 将在今年再迎来一个EC项目。在此之前，位于 Tampines St 62、共760户的 Aurelle at Tampines 已在去年3月开盘后1个月内售罄。
Tampines 区下一个关键的EC项目是 Rivelle Tampines，位于 Tampines Street 95，共572户。该地块于2024年10月以$465 million（$768 psf ppr）的中标价授予 Sim Lian Group——彼时该地价创下新高。
该址受惠于靠近市区线（DTL）的 Tampines West MRT。对于偏好成熟住宅区与其便利性的买家而言，Rivelle 颇具吸引力。
2. Senja Close
在西部，第23区考虑 Senja Close EC 地块的买家需留意其公共交通连接度较弱。该项目更可能打动重视静谧、社区氛围的家庭。
尽管不在 MRT 步行范围内，项目位处现有的 HDB 社区内，周边具备社区店铺、小贩中心与公共设施。邻近的 Senja LRT 可衔接至 DTL 的 Bukit Panjang MRT，并且可便捷抵达 Hillion Mall、Bukit Panjang Plaza 等零售设施。
该EC项目将由 City Developments（CDL）开发。CDL 于去年8月以$252.89 million（$771 psf ppr）的投标价中标该地块。
3. Woodlands Drive 17 (Two EC sites)
更往北走，Woodlands Drive 17 尤为突出，因为今年该区将有两项已备推的EC项目同年面市。两者皆紧邻 Woodlands Health Campus，并靠近 TEL 的 Woodlands South MRT。
这里亦可见 CDL 在大众市场的积极布局：开发商于去年8月以$360.9 million（$782 psf ppr）拿下第一块地。第二块地则由 Sim Lian Group 开发，并于1月13日以$484 million（$794 psf ppr）中标。
Sim Lian 此次$794 psf ppr 的地价，亦是目前 EC 用地的纪录高价。
这两项新EC的引入，将对满足北部长期被忽视的新EC需求起到重要作用。
医疗资源与就业机会的邻近性，以及区域中心的总体规划开发，使这些即将推出的项目对具备长期持有视角的买家尤为相关；其中也包括看好本区医疗与教育相关产业可能带动租赁需求上扬的购屋者。
4. Sembawang Road
继续聚焦北部，今年的新EC供应还可能来自 Sembawang Road 的一块用地。其独特之处在于，地块紧邻 Yishun 外缘的低密度有地住宅区。
不同于 Woodlands，本址更多依赖巴士联络至 Yishun 或 Canberra 等 MRT 站，但会吸引喜欢有地社区静谧感的买家。
该地块料将吸引将私密性与宁静社区置于即时交通便捷性之上的买家，尤以周边组屋区的 HDB 换房者为然。
此新盘亦颇值得关注，因为其开发商在市场上并不常见。该地块于去年9月由 Oriental Pacific Holdings（JBE Holdings 的业务单元）以$198 million（$692 psf ppr）中标。
5. Miltonia Close
最后，Miltonia Close 的即将推出EC为北部再添一选项，且靠近 Lower Seletar Reservoir。由于招标要到4月才截止，目前尚难明确其定价将落在何处。
不过，该址毗邻先前推出的EC，如2018年落成的 The Criterion 与2016年落成的 Skies Miltonia。根据过去两年的转售成交，The Criterion 均价约为$1,296 psf，而 Skies Miltonia 约为$1,232 psf。
待最新EC地块拍出后，新项目的气质大概率将呼应 Miltonia Close 一带的绿意与私密小社区。一些买家或会因公共交通不便而却步，MRT 需经巴士接驳至 Khatib 站。尽管通达性在此区是一项挑战，它同时也是难得的（半）私人滨水选项。
迈入2026年EC市场的情绪
随着我们迈入2025年，围绕EC的市场情绪依然强劲，去年EC开盘的表现也显示出需求的韧性。
在2025年，新推EC几乎被一扫而空：Aurelle of Tampines 与 Tengah 的 Otto Place 两个项目合计售出约1,600户，去化约97%的库存。
ERA Singapore 的关键执行长 Eugene Lim 表示：“随着EC与新私宅之间的价差持续扩大，来自HDB换房者的需求依然稳健。”
他在谈到 Coastal Cabana 的销售成绩时补充说，这是未来几年中，少数能在东部购买到新EC的机会之一。“在买家愈发留意未来供应的市场里，区位稀缺性更为重要。”他说。
开发商对EC需求的持续性同样有信心。2026年1月，Sim Lian 牵头的财团以$484 million 竞得其一块 Woodlands Drive 17 EC 地（见上）。据我们估算，这意味着未来可能的售价水平约为$1,850 psf。若成真，将超越此前由 Aurelle of Tampines 与 Otto Place 所创下的基准。
这进一步点燃了新EC地块的竞争。考虑到2026年新私宅价格的预期水平，EC的性价比显得更强。以 Coastal Cabana 为例——Jalan Loyang Besar 的地块以$729 psf 的价格拍下，彼时创下纪录。
尽管如此，Coastal Cabana 在上周末的收官均价仍达$1,734 psf。
再看数个私宅OCR转售项目的定价：Provence Residence（约$1,616 psf）、Parc Central Residences（约$1,560 psf）与 Parc Greenwich（约$1,466 psf）皆为EC，但其价位已逼近全新（且经 GFA 统一化后的）Coastal Cabana。
“在当前价位下，EC相较新私宅仍提供更易进入的门槛，尤其适合首次置业家庭或从HDB升级的买家。”Lim 说。他指出，对许多买家而言，当下的购房决策主要受总价驱动，而总价仍是换房者的关键可负担性标尺。
因此，即便开发商为EC地块支付更高地价，最终产品依然具备强劲的价值主张。
关于换房者，我们此前也提过，在完全私宅公寓的选择上，一些家庭如今不得不退而求其次选择两卧室，因为两卧室往往是最可负担的选项，总价多落在$1.8 million 至 $2 million 区间。但要注意，Coastal Cabana 的四卧起步总价约为$1.623 million，面积自 990 平方英尺起（四卧经典）。
对于不愿在两卧室里“挤一挤”但仍想升级的买家，2026年的EC很可能会是首选。
话虽如此，2026年的一个持续性问题是：购买EC时的贷款成数（LTV）
基于EC的每月家庭收入上限为$16,000，你实际上无法取得“满额贷款”（通常为价格或估值两者取低的75%）。
为便于理解，以 Coastal Cabana 的四卧指引价约$1.623 million 为例。
虽从纸面上看，买家或以为可以贷到75%，但按抵押偿付比（MSR）规则，月供上限为收入的30%，即对处于收入上限的家庭而言为$4,800。
以4%*利率下限与25年贷款期测算，所能支持的贷款额仅约$900,000 至 $920,000。实际操作上，这意味着买家需先自筹约$700,000，把“有效首付”从通常的25%推高至40%以上。
*尽管实际利率在回落，这与 MSR 或 Total Debt Servicing Ratio（TDSR）框架无关。无论你的实际贷款利率为何，计算 MSR 或 TDSR 时均采用4%的利率下限。
房贷利率下行也利好EC买家
房贷利率已回落至三年低位，但其能否维持仍取决于多变的美国经济。无论如何，低于2%的利率如今再度可见。
这对EC买家尤为重要，因为EC不适用HDB贷款。一些从HDB升级至EC的家庭，将首次转向私人银行贷款；因此更低的利率最终意味着总支付成本更低。这里有一份较早期的数字示例，但至今仍具参考意义。
2026年EC市场有何可期
2026年的EC板块有望继续成为新加坡楼市的“甜蜜点”。新推EC价格大概率温和走高（部分区位甚至可能刷新纪录），但与同类私宅相比，仍保持明显价差。
更庞大的2026年推盘管线意味着买家可更从容地精挑细选，缓解近年较为紧迫的入场节奏。若不出现意料之外的降温措施或经济冲击，EC将继续扮演中产可负担公寓替代品的角色，维持稳健需求与渐进式的价格增长。
Lim 指出，一个日益突出的EC买家群体，是收入超过 BTO 上限的年轻夫妻与家庭。“我们观察到，收入高于 BTO 门槛但尚不愿‘拉伸’到私人公寓的买家正不断增加。对这群人而言，EC是天然的折中之选。”他说。
不过，也需注意这一展望仍受些许因素制约，例如收入上限与MSR之间的互动——但这并非新鲜事。我们也预期会有人对用于MSR计算的4%利率下限与当前实际利率之间的落差提出疑问；只是迄今未听闻调整该利率下限的计划。
“从定价角度看，EC依旧提供具吸引力的入场点，且兼具长期价值。历史上，这一价差在转售时往往转化为更强的上行空间，尤其是在成熟市镇内的EC。”Lim 说。
总体而言，我们认为，只要多数家庭能够在当前约束条件下妥善筹划，2026年的EC仍最有可能在可负担性、宜居性与长期潜力之间，为买家提供最均衡的组合。
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